Matsmál nr. 1/2020, úrskurður 31. maí 2021

Mánudaginn 31. maí 2021 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 1/2020

Íslenska ríkið

og Minjastofnun Íslands

gegn

Friðjóni Guðjohnsen

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I

Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Valgerði Sólnes, dósent, formanni, ásamt þeim Gústaf Vífilssyni, verkfræðingi, og Magnúsi Leópoldssyni, löggiltum fasteignasala, sem formaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II

Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:

Með bréfi 22. október 2020 fór Friðjón Guðjohnsen, [...] (hér eftir matsþoli) þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún ákveddi bætur sér til handa á grundvelli 53. gr. laga nr. 80/2012 um menningarminjar úr hendi íslenska ríkisins (hér eftir íslenska ríkið) og Minjastofnunar Íslands (hér eftir minjastofnun eða stofnunin) vegna eignarskerðingar af völdum friðunar á fasteign matsþola að Holtsgötu 5 í Reykjavík samkvæmt 29. gr. laga nr. 80/2012, en bótaskyldan hafði verið viðurkennd með dómi Landsréttar 7. febrúar 2020 í máli nr. 263/2019.

Heimild til ákvörðunar bóta með mati matsnefndar er í 53. gr. laga nr. 80/2012, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1973.

III

Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir mánudaginn 23. nóvember 2020. Matsþoli lagði fram matsbeiðni ásamt 35 tölusettum fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfs. Fært var til bókar að matsnefnd féllist á að lagaheimild væri til ákvörðunar bóta með mati matsnefndar í 53. gr. laga nr. 80/2012, sbr. fyrri málslið 1. mgr. 5. gr. laga nr. 11/1973. Einnig var fært til bókar að árangurslaust hefði verið leitað sátta með aðilum um bætur, sbr. 1. málslið 7. gr. laga nr. 11/1973. Loks var ákveðið að fara á vettvang og kanna aðstæður.

Fimmtudaginn 3. desember 2020 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Þá var málsaðilum gefinn frestur til að leggja fram greinargerð.

Með tölvubréfi matsþola 6. apríl 2021 til matsnefndar var þess farið á leit við nefndina að eignarnámsþoli fengi heimild til að ávarpa nefndina við munnlegan flutning málsins. Með tölvubréfi matsnefndar 8. sama mánaðar var fallist á beiðnina.

Föstudaginn 16. apríl 2021 var málið tekið fyrir af matsnefndinni. Nefndin lagði fram afrit fundargerðar vegna fyrirtöku 23. nóvember 2020 og vettvangsgöngu 3. desember sama ár. Þá höfðu matsnefndinni borist til framlagningar greinargerð íslenska ríkisins og minjastofnunar 11. janúar 2021 ásamt 12 tölusettum fylgiskjölum og athugasemdir matsþola 9. febrúar 2021 ásamt fimm tölusettum fylgiskjölum. Voru skjöl þessi lögð fram.

IV

Sjónarmið íslenska ríkisins og minjastofnunar:

Íslenska ríkið og minjastofnun krefjast þess aðallega að hafnað verði bótakröfu matsþola en til vara „að bætur verði ákvarðaðar í samræmi við umfang tjóns.“ Þá krefjast þau þess að vísað verði frá matsnefnd kröfu um bætur vegna aukins viðhaldskostnaðar.

Hvað varðar aðalkröfuna, um að hafnað verði bótakröfu matsþola, telja íslenska ríkið og minjastofnun að ekki séu lagaskilyrði til að greiða bætur samkvæmt 53. gr. laga nr. 80/2012 því tjón sé ósannað. Vísa þau til þess að í dómi Landsréttar 7. febrúar 2020 í máli nr. 263/2019 hafi verið gengið út frá því að við gildistöku deiliskipulags fyrir fasteignina hefði verðmæti hússins og lóðarréttinda sem því fylgdu aukist umtalsvert. Telja þau rétt að leggja það til grundvallar við mat á hvort friðun hafi leitt til verulegra takmarkana á eignarumráðum matsþola og þar með verðmætisrýrnunar. Öfluðu þau tveggja verðmata löggiltra fasteignasala, Eignamiðlunar og Fasteignamarkaðarins, á fasteign matsþola miðað við tvær atburðarásir í því skyni að meta ætlað tjón hans, þar sem önnur atburðarásin tók mið af friðun hússins (sviðsmynd A) en hin eins og friðun hússins hefði verið aflétt (sviðsmynd B). Telja þau verðmuninn þar á nema þeirri fjárhæð sem hugsanlega gæti talist tjón vegna synjunar á afnámi friðunar. Niðurstöður verðmatanna voru þær að fjárhæð vegna sviðsmyndar A næmi 58.000.000 krónur samkvæmt Eignamiðlun eða á bilinu 49-52.000.000 krónum samkvæmt Fasteignamarkaðnum. Fjárhæð vegna sviðsmyndar B næmi á hinn bóginn 23.500.000 krónum (100.000 krónum á hvern fermetra) samkvæmt Eignamiðlun eða 20.000.000 krónum samkvæmt Fasteignamarkaðnum, ef miðað væri við markaðsverð byggingarréttarins. Væri á hinn bóginn miðað við markaðsverð fullbúinnar og fullfrágenginnar nýbyggingar á bilinu 130-135.000.000 krónur, að frádregnum byggingarkostnaði að meðtöldu lóðarverði að fjárhæð 111.600.000 krónur, gæti söluhagnaður að hámarki numið 23.400.000 krónum samkvæmt verðmati Fasteignamiðstöðvarinnar. Í öllum tilvikum var miðað við 235 fermetra byggingarrétt/nýbyggingu. Af þessu, og því að samkvæmt dómi Landsréttar verði byggingarrétturinn ekki nýttur til fulls nema húsið verði rifið, telja íslenska ríkið og minjastofnun víst að markaðsvirði núverandi húss sé meiri en ávinningur af nýbyggingu. Því beri að hafna kröfu matsþola um bætur.

Hvaða varðar varakröfuna, um að bætur verði ákvarðaðar í samræmi við umfang tjóns, vísa íslenska ríkið og minjastofnun til þess að verði talið að friðun húss matsþola leiði til tjóns fyrir hann sé þess krafist að umfang tjónsins verði metið með hliðsjón af möguleikanum á að byggja við húsið. Þannig takmarkist tjón matsþola af gildandi deiliskipulagi, ónothæfur byggingarréttur geti að hámarki numið 138,1 fermetra og umfang tjónsins minnki við hvern fermetra sem unnt sé að bæta við húsið með viðbyggingu. Þrátt fyrir þær forsendur Landsréttar, að eina leiðin til að nýta hið aukna byggingarmagn væri að rífa húsið eða fjarlægja það af lóðinni og að ekki væri raunhæfur kostur að byggja við húsið, telja íslenska ríkið og minjastofnun að þótt dómur hafi fullt sönnunargildi um þau atvik sem í honum greini, gildi þetta þar til hið gagnstæða sé sannað, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Telja þau að ef núverandi hús væri rifið færu þau verðmæti forgörðum og að aukinn byggingarréttur og hagnaður af sölu nýbyggingar þyrfti að vera meiri en verðmæti hússins í dag til að unnt sé að tala um tjón vegna friðunarinnar. Miðað við það sem á undan greini sé ávinningur af 235 fermetra nýbyggingu minni en verðmæti hússins í dag og að verðmæti aukins byggingarréttar felist því aðallega í möguleikanum á að stækka núverandi hús. Samkvæmt 2. mgr. 29. gr. laga nr. 80/2012 sé ekki útilokað að byggja við friðuð hús, mörg dæmi séu um að byggt hafi verið við friðuð timburhús eftir heimild ákvæðisins og hafi minjastofnun leiðbeint matsþola um þennan möguleika. Þá hafa íslenska ríkið og stofnunin lagt fram skýringarteikningar þar sem nýtingarmöguleikar á Holtsgötu 5 séu athugaðir, innan ramma gildandi deiliskipulags, sem þau telja sýna að slík lausn gangi upp út frá nýtingu og byggingartækni, jafnframt því sem unnt sé að varðveita útlitseinkenni hússins. Virtist nýting í þannig stækkuðu húsi á engan hátt lakari en í nýbyggingu innan sama reits heldur liggi munurinn í byggingarefninu, timbri í stað steinsteypu. Þar með sé fullsannað að mögulegt sé að byggja við húsið og fullnýta aukið byggingarmagn á lóðinni í samræmi við skipulag og minjalög.

Íslenska ríkið og minjastofnun vísa til þess að á matsþola hvíli skylda til að takmarka tjón sitt og þeirri skyldu hafi hann ekki sinnt. Hafi matsþoli hafnað því að fjallað yrði aftur um friðun hússins, eftir að dómur Landsréttar gekk, sem beri vott um óvissu um ágóða af því að afnema friðun hússins. Þá hafi matsþoli ekki leitast eftir því að nýta byggingarrétt samkvæmt skipulagi með því að byggja við húsið.

Varðandi viðmiðunartímamark við ákvörðun bóta telja íslenska ríkið og minjastofnun að verði miðað við umráðasviptingardag, 1. janúar 2013, þegar lög nr. 80/2012 og þar með friðun hússin samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laganna tók gildi, og að miðað skuli við verðlag þess árs. Halda þau því fram að matsþoli eigi ekki rétt til dráttarvaxta samkvæmt lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu því krafa matsþola í bréfi hans 3. febrúar 2016 hafi ekki uppfyllt skilyrði 3. mgr. 5. gr. laganna. Á hinn bóginn geti matsþoli átt rétt til vaxta samkvæmt 8. gr. sömu laga, sbr. dóm Hæstaréttar 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013.

Íslenska ríkið og minjastofnun telja að hafna beri kröfu matsþola um að fasteignin að Holtsgötu 5 verði tekin eignarnámi í heild, því ekki hafi verið sýnt fram á að framkvæmd laga nr. 80/2012 skerði fasteignina með þeim hætti að núverandi hús verði ekki nýtt á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign og skorti því lagaskilyrði til þess að verða við þessari kröfu matsþola samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Þá kröfu sína að vísað verði frá matsnefnd kröfu matsþola um bætur vegna aukins viðhaldskostnað, reisa íslenska ríkið og minjastofnun á því að krafan falli utan valdsviðs matsnefndar og heyri undir annað stjórnvald, húsafriðunarsjóð samkvæmt d. lið 2. mgr. 9. gr. laga nr. 80/2012, sbr. 43. gr. sömu laga og úthlutunarreglur samkvæmt auglýsingu nr. 577/2016. Húsafriðunarsjóði hafi verið komið á fót með lögum og hafi sjóðurinn þann tilgang að bæta mönnum aukinn kostnað sem kunni að leiða af framkvæmd laga nr. 80/2012. Engin umsókn hafi borist frá eignarnámsþola um styrk úr sjóðnum og þar af leiðandi hafi engin ákvörðun verið tekin um þau réttindi. Telji matsnefnd að heimild standi til að meta tjón vegna aukins viðhaldskostnaðar krefjast íslenska ríkið og minjastofnun þess að þeirri kröfu matsþola verði hafnað.

V

Sjónarmið matsþola:

Matsþoli gerir í fyrsta lagi kröfu um fullar bætur vegna tjóns af að geta ekki nýtt sér heimildir og lóðarréttindi samkvæmt samþykktu deiliskipulagi vegna friðunar fasteignar sinnar að Holtsgötu 5 í Reykjavík. Hvað tímamark um ákvörðun bóta varðar krefst matsþoli þess aðallega að miðað verði við matsdag. Verði miðað við umráðasviptingardag 11. maí 2016 krefst matsþoli þess til vara að ákveðnar verði viðbótarbætur sem nemi hækkun verðlags og fasteignaverðs til matsdags. Að því frágengnu krefst matsþoli bóta auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá umráðasviptingardegi til greiðsludags.

Hér bendir matsþoli á að fasteignin hafi verið friðuð með gildistöku laga nr. 80/2012 og að með dómi Landsréttar 7. febrúar 2020 í máli nr. 263/2019 hafi rétturinn viðurkennt bótaskyldu íslenska ríkisins á tjóni sem framkvæmd laga nr. 80/2012 olli matsþola með því að meina honum að nýta sér heimildir löglega samþykkts deiliskipulags vegna fasteignarinnar. Áréttar matsþoli að dómur Landsréttar hafi fullt sönnunargildi um þau málsatvik sem í honum greini, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991, og bindandi réttaráhrif milli málsaðila varðandi það sakarefni sem dæmt sé, sbr. 1. mgr. sömu greinar. Sæti atriði sem varði sakarefnið, sem dæmt var, þar af leiðandi ekki endurskoðun matsnefndar.

Telur matsþoli að tjón hans felist í mismuninum á verðmæti fasteignarinnar að Holtsgötu 5 fyrir og eftir friðun hennar. Telur matsþoli einnig að við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta verði að leggja til grundvallar mögulega framtíðarnýtingu eignarinnar ef ekki hefði komið til friðunar, en fyrir liggi að þá hefði matsþola verið unnt að nýta sér heimildir deiliskipulags til niðurrifs og byggingar nýs húss að hámarki 3 hæðir, kjallari og ris, í samræmi við þá randbyggð sem deiliskipulag geri ráð fyrir. Enn fremur miðar matsþoli við það að leggja verði til grundvallar hærra byggingarmagn en fram komi í deiliskipulaginu, bæði með tilliti til þeirrar byggingar sem heimilað er að byggð verði á fasteigninni en einnig með tilliti til byggingarmagns, nýtingarhlutfalls og skipulags aðliggjandi fasteigna. Um þetta byggi matsþoli meðal annars á matsgerð dómkvaddra yfirmatsmanna, sem aflað hafi verið undir rekstri skaðabótamáls á hendur Reykjavíkurborg vegna fyrrgreinds deiliskipulags, sem lokið hafi með dómi Hæstaréttar 1. mars 2012 í máli nr. 478/2011. Því verði að leggja til grundvallar að hægt hefði verið að sækja um og fá samþykkt aukið byggingarmagn hjá skipulagsyfirvöldum, svo sem staðfest hefði verið með áðurgreindum dómi Hæstaréttar 1. mars 2012. Bendir matsþoli á að verðmæti fasteignarinnar felist fyrst og fremst í því byggingarmagni sem heimilt sé að reisa þar, sbr. t.d. úrskurð matsnefndar eignarnámsbóta 16. maí 2014 í máli nr. 1/2014. Þá skuli við fjárhæð bóta miða við möguleika á framtíðarnýtingu sem ekki einskorðist við gildandi deiliskipulag eða aðrar lagalegar takmarkanir, sbr. t.d. úrskurð matsnefndar eignarnámsbóta 12. janúar 2009 í máli nr. 3/2008 og dóm Hæstaréttar frá 1984 á bls. 906 í dómasafni réttarins það ár. Ekki séu gerðar strangar kröfur í því samhengi, sbr. t.d. úrskurð matsnefndar eignarnámsbóta 25. ágúst 2008 í máli nr. 17/2006.

Að teknu tilliti til áðurgreinds vísar matsþoli til þess að meðaltal nýtingarhlutfalls lóða á hlutaðeigandi skipulagsreit sé 1,35 og ef aðeins sé horft til íbúðarhúsa sé hlutfallið 1,6. Að teknu tilliti til nýtingarhlutfalls annarra lóða á reitnum ætti eðlilegt byggingarmat á fasteign matsþola að vera á bilinu 406-482 fermetrar og að ákvörðun bóta til handa matsþola skuli miða við það. Telur matsþoli að tjón sitt felist í mismuninum á annars vegar byggingarkostnaði hinnar ráðgerðu húsbyggingar á fasteigninni og hins vegar söluverðs slíkrar húsbyggingar. Hafi matsþoli aflað sérfræðiálits í maí 2020 á byggingarkostnaði vegna 480 fermetra steinsteypts fjölbýlishúss á fasteigninni og hafi niðurstaða þess numið 417.818 krónum á hvern fermetra. Til samanburðar hafi minjastofnun aflað upplýsinga um söluverð nýbygginga í Vesturbæ Reykjavíkur og hafi niðurstaðan numið um 700.000 krónum á hvern fermetra. Telur matsþoli rétt að miða við þessar stærðir. Þá telur matsþoli rétt að draga stærð núverandi húsbyggingar á fasteigninni frá þessu byggingarmagni og sé hún 96,9 fermetrar að stærð samkvæmt fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands og skuli ákvörðun um bætur þannig taka mið af byggingarmagni á bilinu 309,1-385,1 fermetrar. Þannig nemi fullar bætur að áliti matsþola fjárhæð á bilinu frá 87.346.096 krónum ((700.000 - 417.418 krónur á hvern fermetra)*(406 - 96,9 fermetrar)) til 108.822.328 króna ((700.000 - 417.418 krónur á hvern fermetra)*(482 - 96,9 fermetrar)).

Matsþoli hafnar því að hann hafi ekki sýnt fram á tjón vegna friðunar fasteignarinnar og þeirrar ákvörðunar minjastofnunar að hafna því að afnema friðunina, svo sem haldið sé fram af hálfu íslenska ríkisins og minjastofnunar. Matsþoli vísar til þess að í dómi Landsréttar sé gengið út frá því að matsþoli hafi orðið fyrir tjóni og bendir á að það sé hlutverk matsnefndar að leggja mat á tjón matsþola, í stað þess að hann þurfi sjálfur að afla matsgerðar dómkvaddra manna. Þá heldur matsþoli því fram að ekki sé unnt að fá viðurkenningardóm um bótaskyldu öðruvísi en að sýnt sé fram á líkur á tjóni, því ella sæti slíkt mál frávísun sökum skorts á lögvörðum hagsmunum. Þá gerir matsþoli athugasemdir við verðmöt fasteignasala, sem íslenska ríkið og minjastofnun hafi lagt fram í málinu, annars vegar á þeim grundvelli að þar sé um að ræða einhliða öfluð möt sem ekki séu fullgild sönnunargögn og hins vegar á þeim grundvelli að þau séu markleysa, að ýmsir gallar séu á þeim og að þau byggi á röngum forsendum. Jafnframt hafnar matsþoli þeim málatilbúnaði íslenska ríkisins og minjastofnunar að á matsþola hvíli skylda til að takmarka tjón sitt og að unnt væri að byggja við núverandi húsbyggingu á fasteign matsþola í stað þess að rífa það og byggja nýtt. Í því telur matsþoli felast kröfu um enn meiri kvaðir á eignarrétt hans, með því að honum væri þá gert að breyta húsinu á einhver hátt sem honum hugnist ekki. Þá hafi í dómi Landsréttar verið komist að niðurstöðu um að ekki væri raunhæfur möguleiki að byggja við húsið.

Matsþoli kveður óvíst samkvæmt réttarframkvæmd hvort miða skuli við umráðasviptingardag eða matsdag við ákvörðun bóta. Hvað sem því líði telur matsþoli að niðurstaða um bætur ætti að vera sú hin sama óháð því hvort tímamarkið sé miðað við. Í öðru tilvikinu sé miðað við verðlag á matsdegi en í hinu miðað við verðlag á umráðasviptingardegi auk viðbótarbóta vegna breytinga á verðlagi og fasteignaverði. Það er álit matsþola að umráðasviptingardagur sé 11. maí 2016, því þann dag hafi tjón matsþola orðið endanlegt við það að minjastofnun hafi þá hafnað beiðni um afnám friðunar fasteignar matsþola. Fallist matsnefnd ekki á kröfu um slíkar viðbótarbætur fer matsþoli fram á greiðslu dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá umráðasviptingardegi til greiðsludags. Bendir matsþoli á í því samhengi að hann hafi með bréfi 3. febrúar 2016 krafið minjastofnun um bætur vegna umráðasviptingarinnar og sé heimilt að krefjast dráttarvaxta frá því að mánuður var liðinn frá þeim degi, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Matsþoli krefst þess einnig aðallega að íslenska ríkinu og minjastofnun verði gert að taka fasteignina að Holtsgötu 5 eignarnámi í heild sinni og að matsnefnd ákveði fullar bætur vegna eignarnámsins, en til vara að matsnefnd ákveði bætur vegna aukins viðhaldskostnaðar sem leiði af framkvæmd eignarnemans minjastofnunar á lögum nr. 80/2012.

Er þessi aðalkrafa matsþola reist á 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 sem matsþoli kveður taka að breyttu breytanda, eftir atvikum með lögjöfnun, til þeirrar aðstöðu þegar maður á rétt á skaðabótum vegna framkvæmdar ákvæða V.-VIII. kafla laga nr. 80/2012, enda skuli slíkar bætur ákveðnar eftir reglum laga nr. 11/1973, sbr. 53. gr. laga nr. 80/2012. Telur matsþoli að ákvæði 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 séu uppfyllt því eftir að fasteignin var friðuð verði hún ekki nýtt á eðlilegan hátt í merkingu ákvæðisins, því ófært sé eftirleiðis að nota heimildir og lóðarréttindi samkvæmt deiliskipulagi. Bendir matsþoli í því samhengi á að með dómi Landsréttar hafi verið komist að þeirri niðurstöðu að eignarskerðingin væri veruleg og telur matsþoli að í því felist að fasteignin verði ekki nýtt á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign. Bendir matsþoli einnig á dæmi þess að stjórnvöld hafi keypt friðuð hús sem eigendur hafi vegna friðunar ekki getað nýtt á eðlilegan hátt, t.d. friðuð hús sem eigendur hafi viljað rífa í andstöðu við vilja stjórnvalda, sbr. t.d. fasteignir að Laugavegi 4-6.

Að þessu frágengnu gerir matsþoli kröfu um bætur vegna aukins viðhaldskostnaðar sem leiði af framkvæmd minjastofnunar á lögum nr. 80/2012. Kveður matsþoli að verulega hærri kostnaður fylgi viðhaldi á 116 ára gamalli húsbyggingu en nýbyggingu á borð við þá sem matsþoli hafði í hyggju að reisa á fasteigninni. Sé sá aukni kostnaður, sem þannig sé lagður á matsþola, samhliða því sem matsþola sé meinað að nýta eign sína, liður í framkvæmd minjastofnunar á lögum nr. 80/2012. Leggi matsþoli það í hendur matsnefndar að ákveða fjárhæð þessa kostnaðar og við hvaða tímabil skuli miða í því samhengi. Hér bendir matsþoli á að þótt hið opinberi styrki viðhald aldursfriðaðra húsa í gegnum húsafriðunarsjóð, sbr. 43. gr. laga nr. 80/2012, verði af úthlutun sjóðsins á nýliðnum árum, þar sem styrkveitingar hafi aðeins numið um 30% af þeim fjárhæðum sem sótt hafi verið um, ráðið að það fjármagn standi ekki undir öllu viðhaldi fornra húsa á borð fasteign matsþola.

Þá gerir matsþoli kröfu um málskostnað úr hendi íslenska ríkinu og minjastofnunar vegna reksturs málsins fyrir matsnefnd.

VI

Niðurstaða matsnefndar:

1

Ákvörðunvald matsnefndar eignarnámsbóta um bætur fyrir tjón matsþola af völdum friðunar fasteignar hans að Holtsgötu 5 í Reykjavík, samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 80/2012, er til komið á grundvelli heimildar í 53. gr. sömu laga, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 11/1973.

Fasteign matsþola að Holtsgötu 5 var reist 1904. Mál þetta verður að nokkru rakið til þess að með auglýsingu 22. apríl 2005 tók gildi deiliskipulag á svonefndum Holtsgötureit í Reykjavík, sem markast af Holtsgötu, Bræðraborgarstíg, Sólvallagötu og Vesturvallagötu. Með deiliskipulaginu var byggingarmagn á fasteign matsþola aukið í 235 fermetra. Tilgreint er í skilmálum deiliskipulagsins að heimilt sé að byggja við eða rífa núverandi hús og byggja nýtt innan byggingarreits að hámarki þrjár hæðir, kjallari og ris, og þar er byggingarreitur á lóðinni að stærð 76,5 fermetrar sem afmarkast af ferhyrndu svæði (8,5 metrar * 9 metrar). Á þessum tíma var fasteign matsþola í eigu móður hans, sem andmælt hafði deiliskipulaginu. Höfðaði móðir matsþola skaðabótamál á hendur Reykjavíkurborg vegna deiliskipulagsins, sem hún kvað hafa valdið verðmætarýrnun á fasteign hennar og minni nýtingu lóðarinnar sem hún hefði átt rétt til. Fyrir lá að nýtingarhlutfall lóðar fasteignarinnar hafði verið ákveðið lægra en annarra lóða í næsta nágrenni. Með dómi héraðsdóms, sem Hæstiréttur staðfesti með dómi 1. mars 2012 í máli nr. 478/2011, var talið að móðir matsþola hefði ekki orðið fyrir tjóni samkvæmt 33. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, svo og að undirbúningur, ferill og samþykkt deiliskipulagsins hefði verið í samræmi við ákvæði fyrrnefndra laga og stjórnsýslulaga. Í héraðsdóminum, sem Hæstiréttur staðfesti eins og áður greinir, segir einnig m.a.:

„Eins og fram kemur hjá [Reykjavíkurborg] eru sérstakar ástæður fyrir því að nýtingarhlutfallið á lóð [móður matsþola] gat ekki orðið 1,5, eins og á sumum lóðum innan deiliskipulagsreitsins. Litið var m.a. til þess að nýting á lóðinni takmarkast af því hversu mjó og djúp lóðin er auk þess sem hún liggur við endamörk randbyggðarinnar. Ljóst sé að miðað við legu lóðar [móður matsþola] hefði ekki verið hægt að hækka nýtingarhlutfallið í 1,5, eins og krafist var, án þess að byggingarreitur á lóðinni hefði verið úr takti við deiliskipulagið sem gert var af reitnum, þ.e. byggingarreiturinn hefði þá þurft að vera dýpri en aðliggjandi byggingarreitir eða húsið hærra en randbyggð Holtsgötureitsins. Það er álit dómsins, þegar skoðaðar eru aðstæður á reitnum og þá sérstaklega lega lóðanna, að ekki sé hægt að fallast á það að [móður matsþola] hafi verið mismunað með úthlutun á nýtingarhlutfalli á lóð sinni samkvæmt deiliskipulagi á Holtsgötureitnum.“

Í héraðsdóminum segir enn m.a.:

„Þá byggir [móðir matsþola] einnig á því að húsið að Holtsgötu 5 komist ekki fyrir innan skilgreinds byggingarreits deiliskipulagsins. Hlutar núverandi húss séu utan byggingarreits lóðarinnar og endurbygging þar með óheimil. Engar byggingarheimildir voru í gildi á lóðinni fyrir gildistöku deiliskipulagsins en samkvæmt því er [móður matsþola] nú heimilt að fjarlægja núverandi hús að Holtsgötu 5 og byggja nýtt innan byggingarreits að hámarki þrjár hæðir og ris. Eins og komið hefur fram er einkenni reitsins svokölluð randbyggð og í deiliskipulaginu var gengið út frá því að leyfilegar nýbyggingar féllu að randbyggðinni. Byggingarreitur lóðarinnar við Holtsgötu 5 liggur því að götu en möguleikar á nýtingu hennar eru hlutfallslega minni en á lóðunum nr. 1 og 3 við Holtsgötu vegna ólíkra aðstæðna, þar sem lóð [móður matsþola] gengur langt inn í skipulagsreitinn og norðan lóðarinnar er húsasund. Með tilliti til þessara aðstæðna á skipulagssvæðinu verður ekki fallist á að afmörkun á byggingarreit að Holtsgötu 5 hafi valdið [móður matsþola] bótaskyldu tjóni. Þá verður ekki séð að deiliskipulagið skerði með einhverjum hætti heimildir [móður matsþola] til að halda við húsi sínu og endurbyggja.“

Með dómi Hæstaréttar 1. mars 2012 var því staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að sýkna Reykjavíkurborg af kröfu móður matsþola. Helstu atvik máls þessa að öðru leyti eru þau að næst bar svo við að hinn 1. janúar 2013 tóku gildi lög nr. 80/2012 og við það sætti fasteign matsþola friðun samkvæmt fyrirmælum 1. mgr. 29. gr. laganna, þar sem kveðið er á um að öll hús og mannvirki sem eru 100 ára og eldri séu friðuð. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er óheimilt að raska friðuðum húsum og mannvirkjum, spilla þeim eða breyta, rífa þau eða flytja úr stað nema með leyfi minjastofnunar. Þar segir jafnframt í 3. mgr. greinarinnar að minjastofnun sé heimilt að afnema friðun sem byggist á aldursákvæðum þessarar greinar. Fyrir gildistöku laganna hafði húseign matsþola hvorki sætt aldurstengdri friðun né átt það á hættu, því ákvæði 1. mgr. 6. gr. eldri laga nr. 104/2001 um húsafriðun mælti meðal annars svo fyrir að öll hús sem reist hefðu verið fyrir 1850 væru friðuð. Fasteign matsþola var árið 2015 auglýst til sölu af dánarbúi móður hans með upplýsingum um heimildir samkvæmt gildandi deiliskipulagi. Mun minjastofnun hafa sent fasteignasölunni, sem hafði fasteignina á sölu, bréf 17. nóvember 2015 og upplýst að húsið væri friðað og að stofnunin myndi hvorki veita heimild til niðurrifs né afnema friðun þess. Með bréfi 3. febrúar 2016 hafði dánarbú móður matsþola uppi skaðabótakröfu á hendur minjastofnun samkvæmt 53. gr. laga nr. 80/2012 vegna ætlaðs tjóns af völdum þessarar afstöðu stofnunarinnar. Stofnunin hafnaði bótaskyldu 1. mars sama ár og mun í kjölfarið, 11. maí 2016, hafa hafnað beiðni dánarbúsins um afnám friðunar. Höfðaði dánarbúið við svo búið skaðabótamál á hendur íslenska ríkinu og minjastofnun, sem matsþoli tók við aðild að eftir að lokið var skiptum á dánarbúi móður hans. Með dómi Landsréttar 7. febrúar 2020 í máli nr. 263/2019 var viðurkennd skaðabótaábyrgð íslenska ríkisins á því tjóni sem framkvæmd laga nr. 80/2012 hefði valdið matsþola. Taldi rétturinn, með vísan til forsendna héraðsdóms, að fjarlægja þyrfti hús matsþola af lóðinni svo að nýta mætti til fulls leyfilegt byggingarmagn samkvæmt deiliskipulaginu. Þá taldi rétturinn að friðun hússins samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 80/2012 stæði því í vegi að hann gæti nýtt sér heimildir samkvæmt samþykktu deiliskipulagi, svo og að þessi skerðing á eignarréttindum matsþola væri veruleg og félli undir 53. gr. laga nr. 80/2012. Þá segir m.a. í dómi Landsréttar:

„Að framan er lagt til grundvallar að eina leiðin til að nýta hið aukna byggingarmagn sé að rífa húsið eða fjarlægja það af lóðinni með öðrum hætti og að ekki sé raunhæfur kostur að húsið verði nýtt með því að byggja við það, enda leiðir af friðun þess bann við því að húsinu sé breytt eða því spillt með öðrum hætti, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 80/2012. Friðun hússins kemur þannig í veg fyrir að [matsþoli] geti nýtt sér hið aukna byggingarmagn og þar með notið góðs af auknu verðmæti hússins og þeirra lóðarréttinda sem ætla má að leiði af deiliskipulaginu.“

Eftir að dómur gekk mun minjastofnun hafa átt frumkvæði að því að undirbúa endurupptöku á ákvörðuninni 11. maí 2016, þar sem stofnunin hafði hafnað beiðni matsþola um afnám friðunar hússins, en horfið frá því eftir andmæli matsþola. Að gengnum landsréttardóminum mun matsþoli hafa gert kröfur um skaðabætur á hendur minjastofnun og íslenska ríkinu án þess að samkomulag tækist og mun íslenska ríkið raunar hafa vísað á minjastofnun í því samhengi. Eftir þetta leitaði matsþoli til matsnefndar eftir fyrirmælum 53. gr. laga nr. 11/1973.

2

Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum, t.d. þeim sjaldgæfu tilvikum þegar svo hagar til að eignarnámsþola er skylt vegna fyrirmæla í lögum að halda áfram tiltekinni starfsemi sem hann hefur stundað á þeirri eign sem hann hefur verið sviptur.

Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 3. desember 2020 ásamt lögmönnum aðila og eignarnámsþola og kynnti sér aðstæður. Samkvæmt matsbeiðni tekur matsandlagið til fasteignar matsþola að Holtsgötu 5 í Reykjavík. Þar er um að ræða 300,7 fermetra íbúðarhúsalóð og á henni stendur 96,9 fermetra einbýlishús sem byggt var árið 1904. Húsið er einlyft timburhús með risi, á steyptum kjallara og efri hæðir og þak klætt bárujárni. Vettvangsathugun á innra og ytra byrði fasteignarinnar leiddi í ljós að matsandlagið er mikið til upprunalegt en í þokkalega ásigkomulagi með tilliti til aldurs þess.

Matsþoli hefur meðal annars krafist þess að íslenska ríkinu og minjastofnun verði gert að taka fasteignina að Holtsgötu 5 eignarnámi í heild sinni gegn fullum bótum vegna eignarnámsins á grundvelli 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973. Í ákvæðinu segir að skerðist fasteign með þeim hætti við eignarnám, að sá hluti hennar, sem eftir sé, verði ekki nýttur á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign, geti matsnefnd ákveðið að kröfu eiganda, að eignarnámið skuli ná til eignarinnar allrar. Það er álit matsnefndar að friðun hússins á fasteign matsþola standi því ekki í vegi að fasteignin verði eftir sem áður nýtt til íbúðar. Þegar af þeirri ástæðu telur matsnefnd að ekki sé uppfyllt það skilyrði ákvæðisins að eignarskerðing standi því í vegi að sá hluti fasteignar sem eftir sé verði ekki nýttur á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign. Er þessari kröfu matsþola hafnað.

Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Engar slíkar röksemdir liggja fyrir í málinu, að undanskilinni varakröfu matsþola um bætur vegna ætlaðs aukins kostnaðar við viðhald fasteignarinnar að Holtsgötu 5 sem leiði af framkvæmd minjastofnunar á lögum nr. 80/2012. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar og það er álit nefndarinnar að til staðar sé virkur markaður um kaup og sölu hvoru tveggja fasteigna og byggingarréttar á því svæði sem um er að ræða.

Kemur þá til úrlausnar matsnefndar ákvörðun um hvort matsþola beri réttur til bóta úr hendi íslenska ríkisins og minjastofnunar, vegna friðunar á fasteigninni að Holtsgötu 5 samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 80/2012, og þá hverrar fjárhæðar.

Í áðurgreindri 53. gr. laga nr. 80/2012 er að finna bótareglu þar sem segir að kröfum um skaðabætur vegna framkvæmdar á ákvæðum V.-VIII. kafla í lögunum skuli beint til minjastofnunar. Ef samkomulag náist ekki um bætur skuli þær ákveðnar eftir reglum laga um framkvæmd eignarnáms. Í V. kafla laganna er fjallað um friðlýsingu mennningarminja, VI. kafli fjallar um verndun og varðveislu fornminja, VII. kafli um verndun og varðveislu húsa og mannvirkja og VIII. kafli um rannsóknir. Í V. kafla laganna er í 29. gr. fjallað um friðuð mannvirki eins og áður greinir. Fram er komið að fasteign matsþola sætir friðun eftir fyrirmælum 29. gr. laga nr. 80/2012. Ómælt er í bótaákvæði 53. gr. laganna um hvernig ákveða skuli fjárhæð bóta og fer um það eftir almennum reglum sem áður voru raktar. Í athugasemdum með ákvæði því sem varð að 53. gr. laga nr. 80/2012 segir meðal annars að ákvæðið fjalli um mögulegar kröfur um skaðabætur í þeim tilvikum þar sem framkvæmd á ákvæðum V.-VIII. kafla laganna leiði til verulegrar skerðingar á eignarréttindum.

Með vísan til dóms Landsréttar 7. febrúar 2020 í máli nr. 263/2019 telur matsnefnd sýnt að matsþoli hafi leitt nægar sönnur á að hann hafi beðið tjóns vegna þeirrar skerðingar á eignarrétti hans yfir fasteigninni að Holtsgötu 5 í Reykjavík sem felst í friðun hússins sem þar stendur á grundvelli 1. mgr. 29. gr. laga nr. 80/2012. Það er álit matsnefndar að ákveða þurfi fjárhæð bóta til handa matsþola vegna eignarskerðingarinnar. Markmið skaðabóta er að gera tjónþola eins settan fjárhagslega og ef tjónið hefði ekki orðið. Það er því hlutverk matsnefndar að ákveða fjárhæð bóta vegna fjárhagslegs tjóns matsþola. Það er álit matsnefndar að friðunarlöggjöf teljist alla jafna til bótalausra eignarskerðinga, svonefndra almennra takmarkana eignarréttar, og að af þeim sökum geti ekki komið til þess að ákveðnar verði bætur til handa matsþola fyrir ætlaða skerðingu á eignarrétti hans yfir þeirri húseign sem nú stendur á fasteigninni. Bótaskylda geti á hinn bóginn komið til greina ef slíkar almennar takmarkanir komi sérstaklega hart niður á ákveðnum einstaklingi, einum eða fleiri, og er það jafnframt álit nefndarinnar að sú sé raunin í tilviki matsþola þar sem friðunin hefur bersýnilega áhrif á byggingarrétt sem fylgir fasteign hans samkvæmt samþykktu deiliskipulagi. Átti fasteignareigandi Holtsgötu 5 óskoraðan byggingarrétt samkvæmt skipulaginu fram til þess að lög nr. 80/2012 tóku gildi með tilheyrandi aldursfriðun húseignar á fasteigninni samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laganna. Frá því friðun húseignarinnar tók gildi er byggingarrétturinn að því er heita má verðlaus þótt hann hafi ekki með öllu farið forgörðum, því nú er óheimilt að nýta réttinn með því að rífa núverandi hús og byggja nýtt innan byggingarreits, sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 80/2012, heldur getur aðeins komið til þess að rétturinn verði nýttur með því að byggja við núverandi hús. Við það bætist að sé þess freistað að nýta byggingarréttinn við þessar aðstæður þarf ekki aðeins að uppfylla skilyrði og afla leyfa samkvæmt skipulags- og mannvirkjalöggjöf heldur einnig að leita álits og ef til þarf leyfis minjastofnunar, sbr. 31. gr. laga nr. 80/2012, eða fara þess á leit að stofnunin afnemi aldursfriðun, sbr. 3. gr. 29. gr. laganna. Þannig er ekki loku fyrir það skotið að ná fram afnámi friðunar í framtíðinni, þótt af hálfu minjastofnunar hafi komið fram misvísandi afstaða til þessa í tilviki húseignar matsþola. Það er álit matsnefndar að fjárhagslegt tjón matsþola svari til sölu- eða markaðsverðs byggingaréttarins sem matsþoli fer á mis við sökum friðunarinnar. Við úrlausn um þetta hefur matsnefnd stuðst við sérþekkingu matsmanna og haft hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum um sölu- og markaðsverð fasteignarinnar sem lögð voru fram af aðilum málsins. Hér á undan var komist að þeirri niðurstöðu að virkur markaður væri um kaup og sölu hvoru tveggja fasteigna og byggingarréttar á því svæði þar sem fasteign matsþola er staðsett. Við þær aðstæður er að áliti matsnefndar rétt að ákveða bætur fyrir fjárhagslegt tjón á þann hátt sem á undan var lýst, en ófært að miða við t.d. byggingarkostnað vegna þeirrar nýbyggingar sem deiliskipulag heimilar að byggt verði á fasteign matsþola svo og söluandvirði slíkrar nýbyggingar í framtíðinni, svo sem kröfugerð matsþola og kröfugerð íslenska ríkisins og minjastofnunar hafa að nokkru tekið mið af, enda eru slíkir útreikningar háðir meiri óvissu en ákvörðun um mat á markaðs- eða söluverði þess byggingarréttar sem sannanlega tilheyrir fasteign matsþola samkvæmt skipulagi.

Þótt tímamark við ákvörðun eignarnámsbóta skuli jafnan miða við þann tíma þegar eignarnemi fær umráð hinnar eignarnumdu eignar, sbr. t.d. dóm Hæstaréttar 18. október 2012 í máli nr. 233/2011, er hér til þess að líta að ekki er um eignarnám að ræða heldur friðun á grundvelli laga nr. 80/2012 sem tók gildi samtímis því að lögin tóku gildi 1. janúar 2013, þar sem matsþoli var ekki sviptur eignarheimild sinni og hún fengin öðrum aðila heldur fólst eignarskerðingin í takmörkun sem bannar matsþola vissar framkvæmdir og ráðstafanir. Við þær aðstæður er rétt að miða ákvörðun bóta við matsdag.

Að fenginni þessari niðurstöðu er rétt að líta til þess sem fram er komið af hálfu eignarnema, að unnt væri að nýta byggingarrétt á fasteign matsþola til fulls með viðbyggingu. Í dómi Landsréttar 7. febrúar 2020 í máli nr. 263/2019 var, með vísan til forsendna héraðsdóms, talið að fjarlægja þyrfti hús matsþola af lóðinni svo að nýta mætti til fulls leyfilegt byggingarmagn samkvæmt deiliskipulaginu. Héraðsdómur var skipaður sérfróðum meðdómsmanni, byggingarverkfræðingi, umrætt sinn. Með dómi réttarins var einnig m.a. vísað til þess að samkvæmt áðurgreindu væri lagt til grundvallar að eina leiðin til að nýta hið aukna byggingarmagn væri að rífa húsið eða fjarlægja það af lóðinni með öðrum hætti og að ekki væri raunhæfur kostur að húsið yrði nýtt með því að byggja við það, enda leiddi af friðun þess bann við því að húsinu væri breytt eða því spillt með öðrum hætti. Við þetta bætist sem fyrr greinir að í dómi héraðsdóms, sem Hæstiréttur staðfesti með dómi 1. mars 2012 í máli nr. 478/2011, kemur m.a. fram að móðir matsþola hafi byggt á því að húsið að Holtsgötu 5 kæmist ekki fyrir innan skilgreinds byggingarreits deiliskipulagsins heldur væru hlutar núverandi húss utan byggingarreits lóðarinnar og endurbygging þar með óheimil. Um þetta segir m.a. í héraðsdóminum að engar byggingarheimildir hefðu verið í gildi á lóðinni fyrir gildistöku deiliskipulagsins en samkvæmt því væri móður matsþola nú heimilt að fjarlægja núverandi hús að Holtsgötu 5 og byggja nýtt innan byggingarreits að hámarki þrjár hæðir og ris. Um þetta segir einnig m.a. í héraðsdóminum að með tilliti til þessara aðstæðna á skipulagssvæðinu yrði ekki fallist á að afmörkun á byggingarreit að Holtsgötu 5 hefði valdið móður matsþola bótaskyldu tjóni. Þá yrði ekki séð að deiliskipulagið skerti með einhverjum hætti heimildir móður matsþola til að halda við húsi sínu og endurbyggja. Með vísan til 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 verður, hvað sem niðurstöðu Landsréttar líður, hafnað þeirri málsástæðu íslenska ríkisins og minjastofnunar að matsþola sé unnt að nýta byggingarrétt til fulls með viðbyggingu.

Við ákvörðun um sölu- eða markaðsvirði byggingarréttar matsþola án tillits til friðunar er til þess að líta að á fasteign hans að Holtsgötu 5 stendur 96,9 fermetra einbýlishús í Vesturbæ Reykjavíkur sem byggt var árið 1904. Húsið stendur á 300,7 fermetra íbúðarhúsalóð sem er bæði mjó og djúp eins og fyrr greinir. Fasteigninni fylgir byggingarréttur samkvæmt gildandi deiliskipulagi sem kveður á um rétt til að auka byggingarmagn á fasteign matsþola í 235 fermetra og að heimilt sé að byggja við eða rífa núverandi hús og byggja nýtt innan byggingarreits að hámarki þrjár hæðir, kjallari og ris á nánar tilgreindum 76,5 fermetra ferhyrndum byggingarreit á lóðinni. Telur matsnefnd rétt að miða við að fyrir friðun hafi fasteignareigandanum þannig verið heimilt að auka byggingarmagn um 138,1 fermetra, í samtals 235 fermetra og að það sé hið aukna byggingarmagn sem skerst hafi við friðunina. Það er álit matsnefndar að verðmæti byggingarréttarins, sem matsþoli fer á mis við vegna friðunarinnar, nemi 130.000 krónum á fermetra, eða samtals 17.953.000 krónum (138,1 fermetrar * 130.000 krónur) og eru bætur til handa matsþola samkvæmt 53. gr. laga nr. 80/2012 hæfilega ákveðnar þeirrar fjárhæðar. Er þá til þess að líta að í byggingarréttinum er ekki fólginn kostnaður vegna gatnagerðargjalda. Í þessari niðurstöðu matsnefndar felst að varakrafa íslenska ríkisins og minjastofnunar og krafa matsþola um fullar bætur hafa verið teknar til greina. Af því leiðir jafnframt að ekki er tekin til greina sú krafa eignarnema að hafna bótakröfu matsþola sökum þess að tjón sé ósannað. Þá er það álit matsnefndar að vegna legu lóðarinnar og þeirrar óvissu sem ætíð fylgir því að ná fram breytingum á deiliskipulagi, þótt sú óvissa sé minni en sú sem nefnd var í tengslum við afnám friðunar, sé ófært að miða við annað byggingarmagn en það sem tiltekið er í gildandi deiliskipulagi fyrir fasteignina.

Matsþoli hefur einnig krafist þess að íslenska ríkinu og minjastofnun verði gert að greiða sér bætur vegna aukins viðhaldskostnaðar sem leiði af framkvæmd eignarnema minjastofnunar á lögum nr. 80/2012. Hér á undan var komist að þeirri niðurstöðu að fjárhagslegt tjóns matsþola taki til sölu- eða markaðsvirðis byggingarréttar sem fylgir fasteign matsþola án tillits til friðunar samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 80/2012. Við ákvörðun bóta kemur þannig ekki til ákvörðun um sölu- eða markaðsvirði fasteignarinnar á því mannvirki sem þar er nú. Af því leiðir að krafa matsþola um aukinn viðhaldskostnað kemur ekki til frekari álita.

3

Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur til handa eignarnámsþola vera 17.953.000 krónur. Matsþoli hefur beint kröfu sinni um bætur sameiginlega að íslenska ríkinu og minjastofnun. Í 53. gr. laga nr. 80/2012 er eins og áður greinir tiltekið að kröfum um skaðabætur vegna framkvæmdar á ákvæðum V.-VIII. kafla í lögunum, þ. á m. ákvæði 29. gr. laganna um friðuð mannvirki sem er í V. kafla þeirra, skuli beint til minjastofnunar. Á hinn bóginn var með dómi Landsréttar 7. febrúar 2020 í máli nr. 263/2019 viðurkennd skaðabótaskylda íslenska ríkisins gagnvart matsþola vegna þeirra eignarskerðingar sem hann sætti á grundvelli friðunar fasteignar hans. Í því ljósi verður greiðsluskylda ákveðin eins og í úrskurðarorði greinir.

Íslenska ríkið, vegna minjastofnunar, skal greiða matsþola 3.950.000 krónur, þar með talinn virðisaukaskatt, í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir nefndinni eins og greinir í úrskurðarorði.

Þá skal eignarnemi greiða 1.250.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Íslenska ríkið, vegna Minjastofnunar Íslands, skal greiða matsþola, Friðjóni Guðjohnsen, 17.953.000 krónur í bætur í máli þessu og matsþola 3.950.000 krónur í málskostnað.

Þá skal íslenska ríkið, vegna Minjastofnunar Íslands, greiða 1.250.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.

Valgerður Sólnes

            Gústaf Vífilsson                                                         Magnús Leópoldsson