Nr. 16/2019 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 20. maí 2019
í máli nr. 16/2019
A
gegn
B, C og D
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðilar: B, C og D, allir með skráð lögheimili að E.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilar séu in solidum ábyrg samkvæmt leigusamningnum fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða húsnæði en til vara krefst sóknaraðili þess að skorið verði úr um hver teljist leigjandi samkvæmt leigusamningnum og hver beri ábyrgð á réttum efndum hans. Sóknaraðili krefst þess jafnframt að viðurkennt verði að varnaraðilar séu skuldbundnir til að greiða öll leiguvanskil sem hafi orðið á leigutíma og við lok hans. Jafnframt krefst sóknaraðili þess að viðurkennt verði að tilteknum banka beri að greiða honum 440.000 kr. bankaábyrgð vegna leiguvanskila. Þá fer sóknaraðili fram á að viðurkennt verði að varnaraðilum sé skylt að greiða allt tjón sem hafi orðið af þeirra völdum á hinu leigða húsnæði, sbr. 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga. Að lokum krefst sóknaraðili þess að viðurkennt verði að varnaraðilum sé skylt að greiða allt fjártjón sem hann hafi orðið fyrir vegna vanefnda þeirra á leigusamningi, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.
Varnaraðilar krefjast þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 21. febrúar 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. febrúar 2019, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila B, dags. 14. mars 2019, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerðina með bréfi, dags. 25. mars 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Þá barst greinargerð varnaraðila D, dags. 29. mars 2019, og var hún send sóknaraðila til upplýsingar með bréfi kærunefndar, dags. 2. apríl 2019, og frestur veittur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 5. apríl 2019, og voru þær sendar varnaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 8. apríl 2019. Athugasemdir varnaraðila D bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 15. apríl 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 16. apríl 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Deilt er um hverjir séu leigjendur og beri ábyrgð á efndum á tímabundnum leigusamningi frá 15. janúar 2017 til 15. janúar 2019 um íbúð sóknaraðila að F. Þá er ágreiningur um lögmæti riftunar og skaðabætur.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að fljótlega eftir gerð leigusamningsins hafi komið í ljós að íbúðin væri nýtt sem atvinnuhúsnæði þar sem meðal annars færi fram sala á veitingum og varningi. Sóknaraðili hafi skorað á varnaraðila að láta af atvinnurekstri en það ekki borið árangur og samningnum því verið rift. Varnaraðili hafi þá hætt að greiða leigu en ekki skilað húsnæðinu.
Í leigusamningi segir um framsal og framleigu húsnæðisins:
Leigutaka er óheimilt að framleigja hið leigða húsnæði eða framselja leigurétt sinn að hluta eða öllu leyti nema með samþykki leigusala. Leigutaki ætlar ekki að búa sjálfur í húsnæðinu og fær leyfi leigusala að [varnaraðilinn C] og hans frú búi í húsnæðinu á ábyrgð leigutaka. Leigutaki hefur heimild til að framselja [varnaraðilanum C] með samþykki leigusala. […] Öllu framangreindu til staðfestu eru nöfn aðila rituð hér undir í viðurvist vitundarvotta, er gæta lagaskilyrða.
Sóknaraðili hafi ekki samþykkt sérstaklega framsal á samningnum til varnaraðilans C, en þegar vanefndir hafi verið orðnar verulegar og búið að rifta samningnum hafi annar upphaflegra leigjanda, varnaraðilinn B, borið fyrir sig að sá varnaraðilinn C væri í raun framsalshafi og sóknaraðila bæri að beina öllum kröfum að honum. C hafi verið á báðum áttum hvort svo væri og hafi sagst vera leigjandi þegar það hafi hentað honum. Leigugreiðslur hafi aldrei borist frá öðrum en D sem var upphaflegur leigjandi. Á ábyrgðaryfirlýsingu banka komi fram að varnaraðilinn B sé leigjandi og samkvæmt fyrirtækjaskrá sé varnaraðilinn C formaður sD. Við rekstur útburðarmáls hafi verið óhjákvæmilegt að gæta að því að skilyrðum húsaleigulaga fyrir riftun væru uppfyllt gagnvart öllum, en það hafi haft í för með sér töf og frekara tjón fyrir sóknaraðila.
Samkvæmt 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga eigi leigusali rétt á greiðslu leigu tímabilið frá því að samningi er rift þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið. Sóknaraðili hafi rift leigusamningnum gagnvart upphaflegum leigjendum 20. júlí 2018 og framleigjanda 19. október 2018. Greiðslufall hafi orðið vegna leigu fyrir ágúst og september 2018, en leiga síðan verið greidd 28. september 2018 og 31. október 2018 en ekki eftir þann tíma.
Húsnæðinu hafi verið skilað 8. janúar 2019 en vegna skemmda á því hafi sóknaraðili ekki enn getað leigt það út. Eins og sjá megi af rafrænum samskiptum hafi varnaraðilar verið svo gott sem tilbúnir til að skila íbúðinni í nóvember en það hafi þó dregist til 7. janúar 2019. Þannig standi eftir fjórir mánuðir ógreiddir, að janúar meðtöldum. Sóknaraðili hafi reynt að takmarka tjón sitt eftir fremsta megni en varnaraðilar staðið í vegi fyrir því. Þá sé einnig þörf á umfangsmiklum viðgerðum eftir skil húsnæðisins sem hafi hamlað sóknaraðila að leigja það út á ný.
Með vísan til framangreinds fari sóknaraðili fram á að tilteknum banka beri að greiða honum, samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingu, 440.000 kr. vegna leiguvanskila. Sóknaraðili hafi fyrst gert kröfu til bankans um greiðslu tryggingarfjár með vísan til 3. málsliðar 4. töluliðar 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga vegna leiguvanskila en varnaraðili hafnað því með bréfi, dags. 4. febrúar 2019. Bankinn hafi svarað því til að þeim væri óskylt að greiða fjárhæðina út nema fyrir lægi endanleg niðurstaða kærunefndar húsamála um bótaskyldu, með vísan til þess að ofangreind heimild ætti einungis við um tryggingarfé sem væri í vörslu leigusala.
Varnaraðilar hafi framkvæmt breytingar á húsnæðinu án samþykkis sóknaraðila, sbr. 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga. Til dæmis hafi eldhúsinnréttingar verið færðar til með ófullnægjandi lagnabreytingum og gat sagað á vegg til að útbúa afgreiðslulúgu. Þá hafi útihurð og stigagangur verið málað í skræpóttum litum. Um sé að ræða friðað hús og hvorki hafi verið fengið leyfi Minjastofnunar fyrir þessum breytingum né húsfélagsins vegna breytinga á sameign. Varnaraðilar hafi fengið áskorun um að láta af breytingunum með bréfi, dags. 5. júní 2017. Eftir að vafi hafi komið upp um hvort varnaraðilinn C væri í raun framsalshafi leigusamningsins hafi honum verið send leigugreiðsluáskorun, áskorun um að stöðva atvinnurekstur og koma eigninni í upphaflegt horf. Gerðar hafi verið skriflegar aðfinnslur við breytingar á húsnæðinu án samþykkis sóknaraðila og farið fram á úrbætur með bréfi, dags. 11. október 2018. Ekki hafi verið gerð úttekt á hinu leigða við upphaf leigutíma en fyrir liggi ástandsskýrsla sem hafi verið gerð eftir skil húsnæðisins. Í skýrslunni komi fram upplýsingar um áætlaðan kostnað við að koma húsnæðinu í sambærilegt horf og það hafi verið í við upphaf leigutíma og mynd af ja.is þar sem sjá megi hvernig útihurðin hafi áður litið út. Samkvæmt skýrslunni hljóði tjón á hinu leigða upp á 1.908.700 kr.
Sóknaraðili hafi orðið fyrir umfangsmiklu fjárhagstjóni vegna framgangs og vanefnda varnaraðila, ekki bara vegna leiguvanskila heldur einnig vegna skemmda og reksturs útburðarmálsins. Leigusamningi hafi fyrst verið rift þar sem húsnæðið hafi ekki verið notað í samræmi við umsamin not og síðar einnig vegna leiguvanskila, sbr. 3. og 1. tölul. 1. mgr. 61 gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili fari því fram á að varnaraðili bæti það tjón sem hafi leitt beint af vanefndum þeirra, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili telji sig hafa takmarkað tjón sitt eins og hann hafi getað með því að hafa notið niðurgreiddrar lögfræðiaðstoðar frá G ásamt því að hafa haldið öllum útgjöldum varðandi rekstur málsins í lágmarki. Lögfræðikostnaður og rekstur útburðarmálsins hljóði nú upp á 145.405 kr.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili B segir að í leigusamningi sé hann auðkenndur sem ábyrgðarmaður og hann hafi, í samræmi við það, lagt inn á banka tryggingarfé að fjárhæð 440.000 kr. Það séu engin ákvæði í samningnum um ábyrgð hans að öðru leyti og umfram það sem hann hafi þegar nefnt. Málin hafi þróast þannig að ábyrgðarfrestir hafi liðið og banki endurgreitt tryggingarféð. Þar með sé hans þætti í þessum samningi lokið og hann beri enga ábyrgð á málinu að öðru leyti.
Varnaraðili D segir að D sé sjálfseignarstofnun sem sé rekin á fjárframlögum einstaklinga og fyrirtækja. Helsti tilgangur hans sé [...]. D sé ekki í atvinnurekstri og hafi því ekki sérstakan fyrirsvarsmann. Það séu því engar forsendur til að gera aðra en hann ábyrgan samkvæmt leigusamningi. Varnaraðili hafi haft heimild til að framleigja hið leigða húsnæði til varnaraðilans C samkvæmt samningnum en til þess hafi aldrei komið og því beri viðkomandi enga persónulega ábyrgð á efndum hans.
Varnaraðili hafi fengið bréf, dags. 9. júlí 2018, um að hann hefði brotið á leigusamningnum vegna afnota og breytinga á húsnæðinu. Öll samskipti varnaraðila fram að þeim tíma hafi verið í gegnum tiltekinn fasteignasala sem hafi séð um leigu húsnæðisins. Varnaraðili hafi ítrekað óskað eftir því að komast í samskipti við sóknaraðila beint, án árangurs. Hann hafi aldrei átt samskipti við þann einstakling sem hafi komið fram sem fyrirsvarsmaður sóknaraðila, en hafi þó aldrei framvísað umboði þess efnis eða sett sig beint í samband við varnaraðila.
Í auglýsingu vegna íbúðarinnar, dags. 20. desember 2016, frá tiltekinni fasteignasölu hafi komið fram að um væri að ræða íbúð til leigu sem væri mögulega hægt að nýta sem skrifstofu fyrir hönnuði og fleira. Þegar varnaraðili hafi tekið íbúðina á leigu hafi hann talið að hægt væri að nýta húsnæðið undir reglubundna starfsemi hans. Sama skilning hljóti sóknaraðili að hafa gefið sér, enda hafi hann leigt varnaraðila íbúðina og skrifað undir leigusamning. Engin atvinnustarfsemi hafi farið fram í íbúðinni, enda sé varnaraðili ekki í atvinnurekstri og telji ósannað með öllu að hann hafi rekið þar atvinnustarfsemi. Sóknaraðili hafi ekki lagt fram nein gögn sem sýni fram á það. Varnaraðili hafi því ekki getað orðið við beiðni sóknaraðila um stöðvun á atvinnurekstri.
Riftun sóknaraðila hafi verið ólögmæt og því eigi hann ekki rétt á greiðslu leigu frá þeim tíma sem hafi liðið frá riftun þar til leigjandi hafi rýmt húsnæðið, sbr. 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Þegar sóknaraðili hafi farið fram á riftun hafi leiga verið í skilum og varnaraðila verið ómögulegt að verða við aðvörun sóknaraðila vegna afnota þar sem engin atvinnustarfsemi hafi verið í íbúðinni. Aðfararmál sóknaraðila, sem hafi verið fellt niður 9. janúar 2019, hafi verið óréttmætt og byggt á röngum forsendum um ólöglega notkun og breytingar varnaraðila á íbúðinni.
Samkvæmt 6. gr. leigusamningsins hafi engin úttekt farið fram við upphaf leigutíma. Því liggi ekki fyrir ástandsskýrsla, myndir eða aðrar staðfestingar sem styðji í hvaða ástandi íbúðin hafi verið við upphaf leigutíma. Samkvæmt 7. gr. leigusamningsins hafi varnaraðili fengið heimild til að laga salerniskassa og allt smálegt í íbúðinni, auk þess sem fram hafi komið í 8. gr. samningsins að leigutaki skyldi annast á sinn kostnað viðhald eignarinnar. Varnaraðili hafi annast viðhald í samráði við áðurnefndan fasteignasala. Varnaraðili hafi ekki lagt vatnslagnir á milli herbergja líkt og fram hafi komið í skýrslunni. Hann geti því ekki borið ábyrgð á vatnstjóni, enda komi fram í 8. gr. leigusamningsins að leigusali bæti allt tjón sem sé bótaskylt. Gerðar séu alvarlegar athugasemdir við skýrsluna sem sé allt annað en hlutlaust mat úttektaraðila. Hún hafi verið unnin 13. febúar 2019 en varnaraðili hafi, samkvæmt sóknaraðila, skilað húsnæðinu í nóvember 2018 en lyklum 7. janúar 2019. Varnaraðili geti ekki borið ábyrgð á mögulegum leka eftir afhendingu eða vitað hver afnot eða afskipti sóknaraðila hafi verið af íbúðinni frá afhendingu fram að gerð skýrslunnar. Áréttað sé að engin úttekt hafi farið fram á húsnæðinu við upphaf leigutíma og sé fyrirtækið sem hafi gert skýrsluna að gefa sér með mynd af útidyrahurð af ja.is hvernig ástand íbúðarinnar hafi verið við afhendingu 5. janúar 2017, rúmum tveimur árum áður. Sóknaraðili hafi hvorki gert kröfu um úttekt á húsnæðinu á leigutíma né við lok hans. Þá hafi skýrslunnar verið aflað einhliða og án vitundar varnaraðila.
Þegar sóknaraðili hafi farið fram á riftun og í framhaldinu höfðað útburðarmál hafi almenn starfsemi varnaraðila farið úr skorðum sem hafi orðið til þess að erfitt hafi verið að standa við leigugreiðslur. Varnaraðili hafi þó reynt það til 31. október 2018. Eftir áskorun sóknaraðila og óvissu varðandi mögulega riftun og útburðarmál hafi varnaraðili ekki getað nýtt húsnæðið undir hefðbundna starfsemi. Hann hafi ekki heldur getað nýtt húsnæðið sem íbúðarhúsnæði þar sem varnaraðili hafi aldrei fengið heimild frá sóknaraðila til að framleigja leigusamninginn og nýta þannig húsnæðið sem íbúðarhúsnæði. Því hafi afnot varnaraðila af húsnæðinu verið takmörkuð sem hafi leitt til verulegs fjártjóns. Hann veltir því upp hvort hann eigi rétt á skaðabótum vegna þess fjártjóns sem hafi leitt af ólögmætri riftun sóknaraðila og útburðarmáli.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila er greinargerð varnaraðila B mótmælt. Samkvæmt leigusamningnum séu báðir varnaraðilar leigutakar. Þá sé ábyrgðarfrestur ekki liðinn þar sem ágreiningnum hafi verið skotið til kærunefndar húsamála innan fjögurra vikna frá þeim tíma sem bótaskyldu hafi verið hafnað. Kröfu sóknaraðila hafi verið hafnað 7. febrúar 2019 og málinu skotið til kærunefndar 21. febrúar 2019.
Vegna greinargerðar D segir að sóknaraðili hafi staðið í þeirri trú að ekki hafi orðið af umræddu framsali. Þegar vanefndir hafi verið orðnar verulegar og reynt hafi verið að hafa samband við varnaraðila B hafi hann brugðist harkalega við og sagt að samningurinn væri honum óviðkomandi ásamt því að tiltekinn einstaklingur væri framsalshafi hans. Miðað við framgang þeirra beggja verði að telja þá báða aðila og ábyrgðarmenn samningsins.
Það sé rangt að fasteignasali hafi verið umboðsmaður sóknaraðila, enda hafi hann einungis fengið aðstoð hans við gerð leigusamningsins. Varnaraðilar hafi aldrei gert heiðarlega tilraun til að hafa samband við sóknaraðila, hvorki símleiðis né skriflega.
Í íbúðinni hafi farið fram atvinnurekstur með sölu á veitingum og varningi þegar samið hafði verið um hefðbundin íbúðarnot. Þrátt fyrir að auglýsingin hafi borið með sér möguleika á að vera með skrifstofu í húsnæðinu hafi það ekki verið þar með sagt að hægt væri að vera þar með verslun/veitingastað með tilheyrandi umgangi.
Riftunin hafi verið lögmæt, enda hafi sóknaraðili ítrekað haft samband við varnaraðila og sent áskorun um að atvinnurekstur yrði stöðvaður. Þá hafi varnaraðili fengið mjög rúman tíma til að flytja út eftir riftun. Leiguvanskil hafi orðið til þess að sóknaraðili hafi farið að leita sér aðstoðar en útburðarmálið hafi einnig verið byggt á leiguvanskilum, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Mynd af ja.is hafi verið látin fylgja með um útlit á útidyrahurð hússins þar sem það hafði láðst að láta það fylgja með greinargerð.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að fasteignasali hafi auglýst íbúðina, séð um að útbúa leigusamning og verið tengiliður aðila. Óeðlilegt sé að gera svo lítið úr hlutverki og ekki síður ábyrgð fasteignasalans. Sóknaraðili hafi aldrei framvísað neinum upplýsingum til að hægt væri að ná í hann og varnaraðili hafi því orðið að treysta á fasteignasalann sem hafi auglýst og séð um frágang samningsins.
Húsnæðið hafi verið auglýst með möguleika á skrifstofu sem feli eðlilega í sér að hægt sé að vera með kaffiaðstöðu. Þá hafi húsnæðið verið leigt til sóknaraðila sem feli eðlilega í sér að hann geti notað húsnæðið sem aðstöðu fyrir hefðbundin verkefni hans. Hann treysti á frjáls framlög einstaklinga og fyrirtækja og hafi húsnæðið verið notað í hefðbundinni starfssemi hans, meðal annars með móttöku gesta og skipulagningu fjáröflunar vegna [...]. Gestum hafi einungis staðið til boða að fá drykki á vægu verði, til styrktar varnaraðila. Engin sala á varningi hafi farið fram. Allar vörur sem hafi sést á myndum sóknaraðila séu sýnishorn sem styrktaraðilar varnaraðila höfðu lagt honum til og verið til sölu á tiltekinni heimasíðu og í tilteknum verslunum. Ekkert í leigusamningi hafi bannað varnaraðila að vera með vörur til sýnis fyrir gesti hans.
VI. Niðurstaða
Í 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kemur fram að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings geti þeir, einn eða fleiri, leitað atbeina kærunefndar húsamála sem kveður upp skriflegan úrskurð.
Deilt er um hverjir séu aðilar af hálfu leigjenda að fyrirliggjandi samningi. Kafli 1 í leigusamningnum ber yfirskriftina: Aðilar samningsins en þar segir:
[Sóknaraðili] og D […] og B […] sem er ábyrgðarmaður leigusamnings eru hér eftir nefndir leigutakar
Undir samninginn skrifar varnaraðilinn B sem leigjandi. Þá segir í bankaábyrgðarlýsingu sem lögð var fram til tryggingar fyrir réttum efndum samningsins að hann sé leigjandi. Kærunefnd telur að jafnvel þótt fram komi í 1. kafla leigusamningsins að B sé ábyrgðarmaður þá sé hann jafnframt leigjandi samkvæmt samningnum, enda skrifar hann undir samninginn sem slíkur og í heimildarskjali fyrir tryggingu leigjanda er hann tilgreindur sem leigjandi. Hafi hann ekki talið sig vera aðila að leigusamningnum hafi honum borið að gera athugasemd þar um þegar samningur var gerður eða þegar hann aflaði bankaábyrgðar.
Sóknaraðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að C beri in solidum ábyrgð á efndum samningsins með öðrum varnaraðilum. C virðist hafi búið í eigninni ásamt eiginkonu sinni, eins og sérstaklega var heimilað í samningi aðila. Ekkert réttarsamband stofnast hins vegar á milli leigusala og framleigjanda nema þegar leiguréttindi eru framseld. Enginn aðila hefur haldið því fram að um framsal leiguréttinda hafi verið að ræða hér og því ekki unnt að fallast á að C beri ábyrgð á efndum leigusamnings gagnvart sóknaraðila.
Í 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga segir að leigusala sé heimilt að rifta leigusamningi greiði leigjandi ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar samkvæmt V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar með tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Í 3. tölul. sömu greinar segir að leigusala sé heimilt að rifta leigusamningi nýti leigjandi húsnæðið, sameign sé húsnæðið í fjöleignarhúsi, eða lóð á annan hátt en lög þessi eða leigusamningur mæli fyrir um og landslög leyfi að öðru leyti og láti ekki af misnotkun þess, þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala.
Með bréfi sóknaraðila, dags. 9. júlí 2018, voru varnaraðilar upplýstir um að þeir hefðu brotið gegn leigusamningi vegna afnota og breytinga þeirra á húsnæðinu sem sé íbúðarhúsnæði. Farið var fram á tafarlausa stöðvun á hvers kyns atvinnurekstri í húsnæðinu og að látið yrði af breytingum á því. Að öðrum kosti yrði höfðað útburðarmál á hendur þeim innan 10 daga frá undirritun. Með bréfi sóknaraðila til varnaraðila, dags. 20. júlí 2018, kom fram að þeir hefðu ekki sinnt aðvörunum og var leigusamningi rift með vísan til 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili fór fram á að húsnæðið yrði rýmt þegar í stað en að öðrum kosti yrði höfðað útburðarmál. Með bréfi sóknaraðila til varnaraðila, dags. 28. september 2018, var riftunin ítrekuð og þess krafist að húsnæðið yrði rýmt án tafar og lyklum skilað eigi síðar en 8. október 2018. Í því bréfi var vísað til þess að riftunin væri byggð á 3. tölul. 61. gr. húsaleigulaga. Þá var einnig skorað á varnaraðila að greiða vangreidda leigu vegna ágúst og september 2018 en að öðrum kosti yrði leigusamningi einnig rift með vísan til 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga. Með bréfi sóknaraðila til varnaraðila, dags. 5. október 2018, voru þeir upplýstir um að leigusamningi hafi verið rift vegna leiguvanskila, enda hafi leiga ekki verið greidd að fullu.
Fyrir liggur yfirlit yfir greiðslur varnaraðila til sóknaraðila þar sem fram kemur að leiga hafi verið greidd 20. júlí, 28. september og 31. október 2018. Er sóknaraðili lýsti yfir riftun á samningi aðila 5. október 2018 með vísan til 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga var þannig ógreidd leiga vegna september 2018. Hefur riftunarheimild 1. töluliðs 1. mgr. 61. gr. húsleigulaga að geyma hlutlæga riftunarreglu. Þegar af þeirri ástæðu að varnaraðilar greiddu ekki vanskil að fullu innan sjö daga frá móttöku greiðsluáskorunnar var sóknaraðila heimilt að rifta á grundvelli leiguvanskila. Með hliðsjón af framangreindu er nánari umfjöllun um hvort fyrri riftunaryfirlýsing sóknaraðila hafi verið lögmæt óþörf.
Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað þar um, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.
Óumdeilt er að húsnæðið var afhent sóknaraðila 7. janúar 2019. Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila var gefin út ábyrgðaryfirlýsing banka að fjárhæð 440.000 kr. Í gögnum málsins liggur fyrir bréf varnaraðila B, dags. 4. febrúar 2019, þar sem kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila er hafnað. Þannig er ljóst að sóknaraðili gerði kröfu í bankaábyrgð varnaraðila innan fjögurra vikna og var málinu skotið til kærunefndar húsamála innan tilskilins frests frá höfnun varnaraðila á bótaskyldu.
Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverrri þeirri ástæðu sem talin sé í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn.
Samkvæmt leigusamningi aðila átti leigutíma að ljúka 15. janúar 2019 en varnaraðili var með umráð húsnæðisins til 7. janúar 2019 eins og áður hefur komið fram. Kærunefnd telur að varnaraðila beri að greiða leigu frá 1. október 2018 til þess dags sem leigusamningi átti að ljúka, þ.e. 15. janúar 2019, en ekki umfram það, sbr. 2. málsl. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.
Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðili bæti allt tjón sem hafi orðið af hans völdum á hinu leigða, sbr. 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga. Í því ákvæði segir að verði hið leigða húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það, skuli leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða megi. Vanræki leigjandi þessar skyldur sínar sé leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda. Áður skuli leigusali þó gera leigjanda skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist og veita leigjanda frest í fjórar vikur til þess að ljúka viðgerðinni. Áður en leigusali láti framkvæma viðgerðina skuli hann leita álits úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu. Kærunefnd fær ekki ráðið að sóknaraðili hafi skriflega sagt til um hverra úrbóta væri krafist og veitt varnaraðila fjögurra vikna frest til þess að ljúka viðgerðum. Þegar af þeirri ástæðu verður ekki fallist á þessa kröfu sóknaraðila.
Þá gerir sóknaraðili kröfu um að varnaraðili greiði fyrir allt fjártjón sem hann hafi orðið fyrir vegna vanefnda á leigusamningi, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Nefnir hann í því sambandi fjártjón vegna kostnaðar af útburðarmáli, kr. 145.405, og ber að fallast á það, enda um að ræða tjón sem leiðir beint af vanefndum varnaraðila.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðilum ber að greiða sóknaraðila leigubætur vegna tímabilsins 1. október 2018 til 15. janúar 2019.
Kröfu sóknaraðila um bætur á grundvelli 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er hafnað.
Varnaraðilum ber að bæta sóknaraðila fjártjón hans vegna vanefnda þeirra á leigusamningnum að fjárhæð 145.405 kr.
Reykjavík, 20. maí 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson