Mál nr. 50/2014

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík

Miðvikudaginn 5. nóvember 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 50/2014:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hefur með kæru, dags. 16. september 2014, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 8. júlí 2014, á umsókn um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu.

I. Málavextir og málsmeðferð

Málavextir eru þeir samkvæmt gögnum málsins að kærandi sótti um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 5. september 2013, en var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 15. nóvember 2013, á þeirri forsendu að greiðslubyrði væri ekki umfram greiðslugetu. Á grundvelli sömu umsóknar sótti kærandi á ný um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði. Umsókn kæranda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 8. júlí 2014, á þeim forsendum að kærandi hafi aukið fjárhagslegar skuldbindingar sínar frá því að fyrri umsókn var hafnað og ekki greitt af láni sjóðsins.

Með bréfi, dags. 17. september 2014, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og frekari gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 24. september 2014. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 7. október 2014, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust ekki frá kæranda. Með tölvupósti þann 14. október 2014 óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari gögnum frá kærða og bárust þau úrskurðarnefndinni þann 27. október 2014.

II. Sjónarmið kæranda

Kærandi greinir frá því að hann hafi reynt að selja fasteign sína tvívegis en þurfi niðurfellingu til að það gangi upp. 

III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að sjóðurinn hafi áður synjað umsókn kæranda um afléttingu lána umfram söluverð vegna sömu fasteignar á þeirri forsendu að hann hafi ekki verið í greiðsluerfiðleikum. Kæranda hafi verið synjað á ný á þeim forsendum að hann hafi aukið skuldbindingar sínar frá því að fyrri umsókn hafi verið hafnað og ekki greitt af láni sjóðsins.

Í 2. tölul. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010 sé kveðið á um heimild Íbúðalánasjóðs til að aflétta veðkröfu sem sé umfram söluverð. Um sé að ræða sérreglu til að aðstoða fólk í fjárhagslegum erfiðleikum við að losna undan skuldbindingum sem það geti ekki staðið við. Úrræðið sé hins vegar ekki til þess að gera fólki kleift að gera hið gagnstæða, auka við skuldir sínar. Reglan veiti aðilum ekki rétt til að haga fjármálum sínum á þann hátt að viðkomandi lendi í fyrirsjáanlegum erfiðleikum. Í því samhengi bendir Íbúðalánasjóður á að skv. c-lið 2. mgr. 6. gr. laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga sé heimilt að synja aðila um greiðsluaðlögun hafi hann hagað fjármálum sínum á verulega ámælislegan hátt eða tekið fjárhagslega áhættu sem hafi ekki verið í samræmi við fjárhagsstöðu hans á þeim tíma sem til fjárhagsskuldbindingarinnar hafi verið stofnað.

IV. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kæranda um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu.

Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, nr. 359/2010, kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara, enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr.

Á heimasíðu Íbúðalánasjóðs er að finna ýmsar upplýsingar um afléttingu krafna umfram söluverð við frjálsa sölu. Þar er meðal annars rakinn tilgangur 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. framangreindrar reglugerðar, skilyrði við beitingu ákvæðisins og verkferli við afgreiðslu slíkra mála. Segir þar að tilgangur ákvæðis 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. sé að liðka fyrir sölu yfirveðsettra eigna þar sem eigendur hafa ekki greiðslugetu til þess að greiða af lánum til frambúðar og geta selt eign á almennum markaði. Þetta getur gilt hvort heldur verið sé að yfirtaka lán sem svari til söluverðs eignar eða gefin út ný lán sem færu þá ásamt kaupsamningsgreiðslu að fullu til að greiða inn á lánið á eign. Í greinargerð með tillögu að breytingu á reglugerð þessari komu fram eftirfarandi skilyrði fyrir beitingu reglunnar, sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur staðfest, sem og neðangreint verklag við beitingu þessa reglugerðarákvæðis:

a)      Greiðslubyrði af eigninni er umfram greiðslugetu umsækjanda. Ekki er heimilt að aflétta veði umfram veðsetningu við sölu ef greiðslugeta er fyrir hendi til þess að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum umsækjanda.

b)      Umsækjandi á ekki aðrar eignir til greiðslu kröfu. Þessu úrræði er ætlað að koma til hjálpar þegar fólk er fast í eignum sem það ræður ekki við að greiða af. Ef umsækjandi á aðrar eignir sem nýst gætu til greiðslu kröfunnar þá er synjað um færslu þeirrar kröfu sem er umfram söluverð eignar á „glatað veð“. Í þessu sambandi ber að hafa í huga að kröfur sem færðar eru á glatað veð eru ekki innheimtar og falla niður að liðnum fyrningarfresti kröfunnar.

c)      Söluverð er í samræmi við markaðsverð. Í reglugerðinni er beinlínis gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður láti meta verð eigna í þessum tilvikum. Slíkt mat er gert á kostnað Íbúðalánasjóðs.

d)      Allt söluverð fari til greiðslu lána. Gerð er skýlaus krafa um að öllu söluverði eignar verði varið til greiðslu lána á eigninni.

Beiðni kæranda var synjað á þeim forsendum að kærandi hafi aukið fjárhagslegar skuldbindingar sínar frá því að fyrri umsókn var hafnað og ekki greitt af láni sjóðsins. Í því samhengi hefur Íbúðalánasjóður vísað til ákvæðis c-liðar 2. mgr. 6. gr. laga nr. 101/2010 um greiðsluaðlögun einstaklinga. Að mati úrskurðarnefndarinnar á synjun sjóðsins sér ekki stoð í framangreindum skilyrðum stjórnar Íbúðalánasjóðs. Þá verður ekki séð að tilvísun sjóðsins til laga nr. 101/2010 eigi við um umsókn kæranda.

Í greiðsluerfiðleikamati Sparisjóðs Bolungarvíkur, dags. 13. júní 2014, sem lá til grundvallar afgreiðslu Íbúðalánasjóðs var fjárhagsleg staða kæranda við gerð matsins þannig að mánaðarlegar tekjur hans og maka námu 656.363 krónum, mánaðarleg útgjöld 332.246 krónum og greiðslugeta því 324.117 krónur. Mánaðarleg greiðslubyrði kæranda nam 543.340 krónum og fjárþörf kæranda var því 219.223 krónur umfram raunverulega greiðslugetu. Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að bera brigður á greiðsluerfiðleikamat Sparisjóðs Bolungarvíkur sem liggur fyrir í málinu þar sem ekkert hefur komið fram um að þær upplýsingar sem kærandi lagði fram um greiðslugetu sína séu rangar. Að því virtu ber að leggja framangreint greiðsluerfiðleikamat til grundvallar við úrlausn máls þessa. Samkvæmt greiðsluerfiðleikamatinu er greiðslubyrði af eigninni umfram greiðslugetu kæranda og uppfyllir hann því skilyrði a-liðar framangreindra skilyrða sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur sett. Samkvæmt gögnum málsins hefur Íbúðalánasjóður ekki lagt mat á hvort kærandi uppfylli skilyrði b–d-liða framangreindra skilyrða. Að því virtu verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi og málinu vísað aftur til Íbúðalánasjóðs til nýrrar meðferðar.

Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 8. júlí 2014, um synjun á umsókn A um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu er felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka mál kæranda til nýrrar meðferðar.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Arnar Kristinsson

Gunnar Eydal