Mál nr. 6/2013

ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 6/2013

Séreign eða sameign. Auglýsingareitir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. janúar 2013, beindu A., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. febrúar 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. febrúar 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. febrúar 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. júní 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi fyrstu hæðar (jarðhæðar) og gagnaðilar eru annars vegar eigandi annarrar og þriðju hæðar og hins vegar eigandi fjórðu hæðar. Ágreiningur er um hvort auglýsingareitir utan á húsinu teljist til séreignar álitsbeiðanda. 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að auglýsingareitir á austur-, norðuraustur-, norður- og vesturhlið hússins utan þess reits sem staðsettur er fyrir ofan inngang á norðurhlið séu séreign álitsbeiðanda.
2. Til vara krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að téðir auglýsingareitir séu sameign sumra, þ.e. eigenda 1. og 2. hæðar hússins.  

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi byggt húsið árið 1992 undir verslunarrekstur hans sem átti að staðsetja á jarðhæð hússins. Húsið hafi verið byggt á fjórum hæðum og hafi álitsbeiðandi verið einn eigandi að öllu húsinu í upphafi. Gert hafi verið ráð fyrir skrifstofum á 2. og 3. hæð og íbúðarhúsnæði á 4. hæð. Við hönnun hússins hafi verið gert ráð fyrir því að reitir ofan við glugga á jarðhæð hafi tilheyrt þeirri hæð sem auglýsingapláss, enda hafi hæðirnar fyrir ofan ekki verið ætlaðar sem verslunarhúsnæði. Nefndir reitir séu staðsettir á austurhlið hússins, meðfram Skipagötu, yfir inngangi á norðausturhlið, norðurhlið og vesturhlið. Reitur yfir inngangi á norðurhlið hafi verið ætlaður til merkinga þeirrar starfsemi sem þar yrði.

Árið 2005 hafi 2. og 3. hæð verið seldar til E. Því félagi hafi síðar verið breytt í F sem hafi svo verið skipt upp í tvö félög, F og G. Þann 1. júní 2012 hafi eigendaskráningu verið breytt og núverandi eigandi skráður fyrir eigninni. Þegar álitsbeiðandi hafi selt umrædda eignarhluta hafi ekki verið gert ráð fyrir að réttur til að nýta auglýsingareitina hafi fylgt með, enda hafi ávallt verið litið á þá sem séreign jarðhæðar. Þessir reitir hafi verið í notkun og háðir rétti og ráðstöfun álitsbeiðanda og leigjanda hans. Ekki verði heldur talið að kaupandi hafi litið á reitina sem sameign, þar sem uppi hafi verið skilti vegna starfsemi á jarðhæða og ekki hafi verið gerð krafa af kaupanda um að nýta umrædda reiti fyrir væntanlega starfsemi í sínum eignarhlutum.

Þann 22. nóvember 2012 hafi fyrirsvarsmaður annars gagnaðila, eiganda 2. og 3. hæðar, boðað til húsfundar með eigendum D. Í fundarboði hafi verið tekið fram að borin yrði upp tillaga að staðsetningu auglýsinga á veggjum hússins fyrir þá starfsemi sem þar fari fram. Nánar tiltekið hafi verið lagt til að verslun á jarðhæð hússins yrði heimilt að auglýsa á austurhlið og yfir inngangi verslunarinnar, en starfsemi sem fyrirhugað væri að myndi leigja 2. hæð hússins yrði heimilt að nýta reiti á norður- og vesturhlið hússins. Hinn gagnaðilinn, eigandi 4. hæðar, hafi einnig verið boðaður á fundinn. Hann hafi gefið frá sér þá yfirlýsingu að ekki yrðu gerðar athugasemdir við merkingarnar í auglýsingareitunum eins og þær séu sýndar á myndum, dags. 22. nóvember 2012, en hafi áskilið sér þó rétt til að nýta sér merkingar utan á húsi ef starfsemin krefðist þess í framtíðinni. Það sé því ljóst að gagnaðilar haldi því nú fram að auglýsingareitirnir séu sameign allra.

Fulltrúi álitsbeiðanda hafi farið fram á að framangreindri tillögu yrði vísað frá og hafi lagt fram yfirlýsingu frá aðalhönnuði hússins þess efnis að téðir reitir ofan við glugga jarðhæðar hafi verið samkvæmt hönnun þannig að þeir tilheyrðu jarðhæðinni en ekki efri hæðum. Farið hafi verið yfir tillöguna og vísað til þess af gagnaðila að reitirnir væru útveggir sem teldust til sameignar allra eigenda hússins og því ættu allir eigendur hússins jafnan rétt til hagnýtingar þeirra. Ekki hafi verið tekið tillit til yfirlýsingar arkitektsins. Niðurstaða fundarins hafi verið sú að tillagan hafi verið samþykkt með 59,56% greiddra atkvæða. Þann 18. desember 2012 hafi H f.h. þess gagnaðila sem á 2. og 3. hæð hússins, sent álitsbeiðanda tilkynningu þess efnis að nú væri leigjendum á 2. hæð heimilt að nýta auglýsingareiti á norður- og vesturveggjum samkvæmt niðurstöðu húsfundar. Því hafi þess verið krafist að auglýsingaskilti álitsbeiðanda yrðu fjarlægð af þeim reitum eigi síðar en 10. janúar 2013, ella myndi gagnaðili fjarlægja þau á kostnað álitsbeiðanda. Eftir samskipti við gagnaðila hafi álitsbeiðanda verið send tilkynning frá gagnaðila þess efnis að ef umrædd skilti yrðu ekki fjarlægð fyrir 21. janúar 2013 yrðu þau fjarlægð á kostnað álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi hafni framangreindum skilningi gagnaðila. Telja verði að eignarhluta sem ágreiningur er um hvort sé sameign eða séreign verði ekki ráðstafað með ákvörðun einfalds meirihluta á húsfundi. Samkvæmt 31. gr. fjöleignarhúsalaga þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda til breytingar á hagnýtingu sameignar, líkt og þá sem gagnaðilar haldi fram, jafnvel þótt breytingarnar séu ekki verulegar. Hlutfallið 59,56% greiddra atkvæða myndi því ekki nægja til samþykkis breytingunni teldust reitirnir sameign allra. Ljóst sé af áætlunum þeim sem hafðar voru uppi af álitsbeiðanda þegar húsið var byggt að ætlunin hafi verið að nýta auglýsingareitina fyrir verslunarrekstur á jarðhæð, en á 2. og 3. hæð yrðu skrifstofur. Álitsbeiðandi stóð að byggingu hússins, hönnun og kostaði það. Staðsetning auglýsingareitanna sé þannig að þeir vísi til starfsemi á jarðhæð, en ekki öðrum hæðum. Það væri því mikið ósamræmi miðað við framkvæmd og yfirlýsingu arkitekts að ákvarða nú, eftir 20 ára starfsemi, að reitirnir væru í sameign, hvort sem er allra eða sumra.

Í yfirlýsingu frá hönnuði og arkitekt hússins segi að reitir ofan við glugga tilheyri jarðhæð en reitur ofan við inngang að norðan og merkingar á gluggum á 2. og 3. hæð séu ætluð fyrir aðrar hæðir. Ekki sé minnst á 4. hæð í téðri yfirlýsingu enda sé það íbúð sem ekki hafi þörf á auglýsingaplássi og ekki skipti máli í því tilliti hvort eigandi hæðarinnar sé félag eða einstaklingur. Umræddir reitir hafi ávallt verið notaðir af jarðhæð. Brugðið hafi verið út af því á ákveðnu tímabili þegar rekstur á 2. hæð hafi fengið afnot reitanna með samkomulagi við eiganda jarðhæðar.

Um séreignir í fjöleignarhúsum vísist til laga um fjöleignarhús, en í 10. tölul. 5. gr. laganna segi að undir séreign fjöleignarhúss falli aðrir hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir telji séreign eða teljist það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hafi kostað það, sbr. 9. gr. Í 9. gr. segi að við úrlausn þess um hvort séreign eða sameign sé að ræða skuli meðal annars líta til þess hvernig staðið hafi verið að byggingu hússins eða viðkomandi hluta þess. Einnig segi þar að hafi eigandi einn kostað ákveðinn búnað, tiltekna framkvæmd eða byggingarþátt, þá séu líkur á því að um séreign sé að ræða. Álitsbeiðandi hafi byggt húsið gagngert til þess að hýsa verslunarrekstur á jarðhæð hússins. Hann hafi kostað smíðina, komið að hönnun þess og ljóst sé að reitirnir hafi upphaflega verið ætlaðir til þess að nýta fyrir verslunarrekstur á jarðhæð en ekki fyrir aðrar hæðir þótt síðar hafi verið gert tímabundið samkomulag um slíkt, líkt og að framan greinir. Það samkomulag hafi staðfest þann skilning manna á því fyrirkomulagi að téðir reitir hafi verið séreign álitsbeiðanda. Þá vísar álitsbeiðandi kröfu sinni til stuðnings til dóms Hæstaréttar í máli nr. 543/2011.

Í greinargerð með frumvarpi til laga um fjöleignarhús komi fram um 9. gr. að hún tiltaki leiðbeiningarreglur sem styðjist að nokkru við dómafordæmi. Einnig komi fram að listinn sé ekki tæmandi og fleiri atriði komi til skoðunar í þessu efni. Í þessu tilfelli mætti ætla að kæmi til skoðunar hvernig litið hafi verið á eignarhald umræddra reita í gegnum tíðina af öðrum eigendum hússins, hvernig staðið hafi verið að hönnun hússins með tilliti til starfseminnar sem þar hafi átt að hýsa og nýtingu reitanna hingað til eins og rakið hafi verið og síðast en ekki síst tómlæti núverandi eigenda, sem staðfesti í raun samþykki þeirra á núverandi fyrirkomulagi. Framkvæmdin snúi að því að litið hafi verið á reitina sem séreign álitsbeiðanda og teljist gagnaðilar hafa samþykkt það með gjörðum sínum og um leið athafnaleysi frá árinu 2005 að krefjast meints réttar. Gagnaðili, eigandi 2. og 3. hæðar, hafi aldrei farið fram á eða sýnt vilja til að nýta reitina og verði að líta á það sem svo að hann hafi ekki talið þá til sameignar allra eins og hann vilji nú halda fram. Hvað varði þann gagnaðila sem sé eigandi 4. hæðar verði að telja það fráleitt að hann eigi nýtingarrétt á auglýsingareitum, enda geri fyrirsvarsmaður hans ekki athugasemdir við merkingar eins og þær séu í dag. Húsnæði 4. hæðar sé skipulagt sem íbúð og því hafi hvorki komið til skoðunar né umræðu að starfsemi þar myndi nýta auglýsingareitina, þannig að allur áskilnaður gagnaðila þess efnis að nýta sér mögulegan rétt til merkinga í framtíðinni skipti ekki máli og honum sé hafnað.

Varðandi varakröfu álitsbeiðanda sé vísað til þess sem áður hafi komið fram um 4. hæð hússins. Staðsetning reitanna vísi til jarðhæðar en ekki annarra hæða og alls ekki til 3. og 4. hæðar á nokkurn hátt. Verði litið á auglýsingareiti sem sameign verði þeir að teljast sameign sumra, þ.e. 1. og 2. hæðar, en ekki allra, enda sé íbúð á 4. hæð og gert ráð fyrir merkingum á gluggum 3. hæðar fyrir þá starfsemi sem kann þar að vera, líkt og fyrir 2. hæð.

Álitsbeiðandi telji að ekki sé hægt að líta á umrædda reiti sem útvegg og þar með sameign allra. Það yrði að teljast óeðlilegt miðað við þá byggingar- og eigendasögu sem húsinu fylgi, að skilgreina reitina sem venjulega útveggi. Ekki sé um að ræða auglýsingapláss á heilum útvegg heldur sérhönnuðum reitum fyrir jarðhæð. Þó atvinnustarfsemi óskyld jarðhæð komi í húsið með nýjum leigutaka nú 20 árum eftir byggingu þess sem vilji nýta sér auglýsingareiti utan á húsinu sem ávallt hafi verið litið á sem séreign jarðhæðar þá breytist reitirnir ekki í sameign.

Í greinargerð gagnaðila krefjast þeir þess að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað og að staðfest verði að auglýsingareitir milli 1. og 2. hæðar séu sameign allra eignarhluta í húsinu. Þess sé jafnframt krafist að staðfest verði að eigendur allra eignarhluta í húsinu eigi jafnan rétt til hagnýtingar reitanna. Þá sé þess krafist að staðfest verði að einfaldur meirihluta á löglega boðuðum húsfundi geti ákveðið uppröðun skilta á umrædda reiti, að því gefnu að réttur til jafnrar skiptingar sé virtur.

Á húsinu séu afmarkaðir reitir milli 1. og 2. hæðar, ætlaðir fyrir auglýsingar fyrir þá starfsemi sem sé í húsinu. Áréttað sé að þegar gagnaðili, sem sé eigandi 2. og 3. hæðar, hafi gert leigusamning við núverandi leigutaka 2. hæðar hafi fyrirkomulag auglýsinga verið á þá leið að á vesturhlið hafi verið skilti fyrir starfsemi sem áður hafi verið á 2. hæð, á norðurhlið hafi tvö vestustu skiltin verið með auglýsingu fyrir þá starfsemi sem áður hafi verið á 2. hæð, á skilti yfir inngangi að norðan hafi verið upplýsingar um alla starfsemi 2. og 3. hæðar en verslun á jarðhæð hafi nýtt tvö austustu skiltin á norðurhlið og að á norðausturhorni og austurhlið hafi verið skilti verslunar á jarðhæð.

Eftir gerð leigusamnings hafi bæði nýr leigutaki og gagnaðili, eigandi 2. og 3. hæðar, rætt við álitsbeiðanda um fyrirkomulag auglýsinga. Þeir hafi talið að það hlyti að vera auðsótt mál að fá að nýta þá reiti sem verslun á jarðhæð hafi ekki nýtt og þar sem brotið skilti hafi verið fyrir en að verslun á jarðhæð myndi auglýsa áfram á austurhlið, á norðausturhorni og á austasta fletinum á norðurhlið. Með því móti hafi verið gerðar hógværar kröfur, enda ljóst að merkingar á austurhlið hafi mest auglýsingagildi þar sem þær snúi að götu. Því hafi komið verulega á óvart að álitsbeiðandi hafi ekki verið til viðræðu um málið heldur staðið algerlega fastur á því að verslun á jarðhæð fengi ein að nýta alla auglýsingafleti á húsinu. Ekki hafi verið látið sitja við orðin tóm heldur hafi álitsbeiðandi látið setja upp sex ný skilti.

Boðað hafi verið til húsfundar um málið. Á húsfundi 29. nóvember 2012 hafi verið lagt til að verslun á jarðhæð fengi áfram að auglýsa á austurvegg og yfir inngangi á norðausturhorni en skrifstofur á 2. hæð fengju að nýta auglýsingafleti á norður- og vesturhliðum hússins. Fyrir fundinn hafi öllum hlutaðeigandi borist yfirlýsing gagnaðila, eiganda 4. hæðar, um að ekki væri gerð athugasemd við tillöguna en gerður sá fyrirvari að allir eignarhlutar ættu rétt til merkinga utan á húsinu og áskilinn réttur til merkinga krefðist starfsemi í eignarhluta hans þess í framtíðinni. Á fundinn hafi álitsbeiðandi auk gagnaðila, eiganda 2. og 3. hæðar, mætt, þ.e. fulltrúar alls 81,67% eignarhluta hússins. Tillagan hafi verið samþykkt með atkvæðum gagnaðila, eiganda 2. og 3. hæðar, en hann eigi alls 48,64% í húsinu, þ.e. 59,56% greiddra atkvæða á fundinum miðað við hlutfallstölur, tvö af þremur greiddum atkvæðum.

Með bréfi, dags. 18. desember 2012, hafi þess verið óskað að álitsbeiðandi fjarlægði skilti á þeim stöðum sem ætluð hafi verið 2. hæð samkvæmt ákvörðun húsfundar, eigi síðar en 10. janúar 2013. Það hafi ekki verið gert og þann 25. janúar 2013 hafi gagnaðili, eigandi 2. og 3. hæðar, látið taka niður umrædd skilti og skilti fyrir starfsemi 2. hæðar sett upp.

Í málavaxtalýsingu álitsbeiðanda sé vísað til þess að þegar álitsbeiðandi, sem áður hafi átt allt húsið, hafi selt gagnaðila, eiganda 2. og 3. hæðar, hafi ekki verið gert ráð fyrir að réttur til hagnýtingar auglýsingareita hafi fylgt með. Það komi hins vegar hvergi fram í skjölum um sölu eignarinnar og hafi ekki verið rætt. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram nein gögn til stuðnings þessari fullyrðingu. Sé því hafnað að gagnaðili, eigandi 2. og 3. hæðar, hafi ekki litið á reitina sem sameign því þar hafi hangið skilti vegna verslunar á jarðhæð og hann enga kröfu gert um hagnýtingu. Bæði sé það rangt að öll skilti hafi verið vegna jarðhæðar, sbr. það sem áður hafi verið rakið, og þá staðfesti það ekkert um ætlun gagnaðila, eiganda 2. og 3. hæðar, að hann hafi ekki talið ástæðu til að nýta reitina strax í kjölfar kaupa sinna.

Álitsbeiðandi byggi á að umræddir reitir séu séreign álitsbeiðanda. Gagnaðila mótmæli því og krefjist þess að staðfest verði að reitirnir séu allir í sameign allra eigenda hússins. Í 4. gr. laga um fjöleignarhús segi að séreign sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í 6. gr. segi að allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki séu ótvírætt í séreign skv. 4. gr. teljist sameign og sé sérstaklega tekið fram í 2. mgr. 6. gr. að allt ytra byrði húss alls staðar, þak, útveggir og gaflar séu í sameign allra eigenda þess. Í 1. tölul. 8. gr. sé áréttað að ytra byrði húss sé sameign allra eigenda. Samkvæmt framangreindu sé augljóst að umræddir reitir á útvegg hússins séu sameign enda hafi engum heimildum um séreignarrétt eða sérafnotarétt nokkurn tímann verið þinglýst á húsið.

Álitsbeiðandi virðist byggja á því að þar sem hann hafi byggt húsið á sínum tíma og átt það allt um árabil ráði það niðurstöðu um hvort um séreign eða sameign sé að ræða og hvað hann hafi hugsað sér í þeim efnum. Sé byggt á því að 10. tölul. 5. gr. og 9. gr. fjöleignarhúsalaga styðji slíkan málatilbúnað. Það sé hins vegar afar langsótt að tilvitnuð ákvæði taki til slíkra tilvika og hugmyndir húsbyggjanda geti skapað séreignar- eða sérafnotarétt einstakra eignarhluta til frambúðar án þess að þær séu færðar á blað. Á meðan álitsbeiðandi hafi átt allt húsið hafi honum verið í lófa lagið að þinglýsa til dæmis kvöð um sérafnotarétt af auglýsingareitunum fyrir jarðhæðina. Það hafi hann ekki gert og getur óskráð ætlan hans á sínum tíma ekki haft gildi við úrlausn um hvort um séreign eða sameign sé að ræða.

Því sé hafnað að hugmyndir arkitekts hússins sem hvergi hafi verið skjalfestar fyrr en daginn fyrir húsfundinn hafi nokkurt vægi í málinu. Ekki geti eðli máls heldur leitt til þess að um séreign álitsbeiðanda sé að ræða eða hann hafi sérafnotarétt af reitunum. Neðri brún reitanna beri við loft á jarðhæð en efri brún sé hins vegar nokkru hærri en gólfflötur 2. hæðar. Auglýsingareitirnir séu einfaldlega á útveggjum hússins og því í sameign allra. Þannig sé ekkert í eðli reitanna sem segi að auglýsingarnar vísi sérstaklega til jarðhæðar. Vísað er einnig til álits kærunefndar í máli nr. 16/2010.

Álitsbeiðandi byggi einnig á sjónarmiðum um tómlæti og vísi til þess að gagnaðili, eigandi 2. og 3. hæðar, hafi aldrei áður óskað afnota af reitunum. Þessum sjónarmiðum sé hafnað. Bæði liggi fyrir að skrifstofur á 2. hæð hafi nýtt suma umræddra reita þar til rétt áður en núverandi leigjendur hafi flutt inn og þá sé það einnig svo að í 36. gr. laga um fjöleignarhús sé tekið fram berum orðum að eiganda sé óheimilt að helga sér til einkanota tiltekna hluta sameignar og ekki sé unnt að öðlast rétt til sameignar grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Samkvæmt öllu framangreindu telji gagnaðilar ljóst að umræddir auglýsingareitir séu sameign allra eigenda hússins.

Gagnaðilar geri þá kröfur að staðfest verði að eigendur allra eignarhluta í húsinu eigi jafnan rétt til að nýta téða reiti. Til stuðnings þeirri kröfu er vísað til þess sem að framan greinir. Þá sé vísað til 34. gr. laga um fjöleignarhús en þar komi fram að séreignareigandi hafi ásamt öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhúss sem sé sameiginlegur. Ekki fari um þann rétt eftir hlutfallstölum heldur hafi allir eigendur jafnan rétt til hagnýtingar. Í 4. mgr. 35. gr. segi að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki sitt.

Gagnaðilar krefjast þess loks að staðfest verði að einfaldur meirihluti á löglega boðuðum húsfundi geti ákveðið uppröðun skilta á umrædda reiti, ef réttur til jafnrar skiptingar sé virtur. Eins og fram hafi komið í álitsbeiðni séu á húsunum mjög skýrir og vel afmarkaðir reitir. Gagnaðilar byggi á því að breyting á uppröðun skilta sé mjög smávægileg breyting á hagnýtingu, sé jafn réttur allra eigenda virtur, og því dugi einfaldur meirihluti til að samþykka ákvörðun þar um, sbr. 31. gr. og 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki sé verið að setja auglýsingar á nýja staði á húsinu, heldur séu sett ný skilti þar sem skilti hafi verið fyrir í vel skilgreindum og afmörkuðum reitum ætluðum fyrir merkingar og breytingar á yfirbragði og útliti hússins því í raun engin.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðilar hafi nefnt reiti sem ekki hafi verið nýttir um árabil. Um það vísist til álitsbeiðni um samkomulag sem hafi verið í gildi milli álitsbeiðanda og þáverandi leigutaka 2. hæðar. Þá hafi engin verslun verið starfrækt í norðvesturhorni jarðhæðar, en leigjanda 2. hæðar hafi jafnframt verið tjáð á þessum tíma að ef leigjandi fengist að því bili hefði sá afnotarétt af reitunum fjórum fyrir rýminu í norðvesturhorni jarðhæðar. Nú nýti ein verslun alla jarðhæðina undir starfsemi sína, einnig norðvesturhornið og þar með auglýsingareitina. Því sé hafnað að samningur um takmarkaðan afnotarétt geti á nokkurn hátt skert séreignarrétt álitsbeiðanda. Áður hafi verið á norðvesturhorninu á jarðhæð skilti sem hafi tilheyrt verslunarrekstri í því rými. Þannig hafi ávallt verið litið á skiltin sem auglýsingu fyrir það rými á jarðhæð sem þau tilheyri eins og áður hafi verið tekið fram.

Nauðsynlegt sé að árétta það að álitsbeiðandi hafi frá upphafi þessa máls haldið fast við sinn rétt og ekki gefið gagnaðilum ástæðu til að ætla að samþykkt yrði að auglýsingareitirnir yrðu nýttir fyrir annað en starfsemi jarðhæðar. Þvert á móti hafi strax gert skýrt að álitsbeiðandi teldi það sinn rétt að nýta alla reitina.

Hvað varði tilvísun gagnaðila í 4. gr. fjöleignarhúsalaga um skilgreiningu séreignar skuli það áréttað að í niðurlagi greinarinnar segi eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Enn fremur segi í 10. tölul. 5. gr. að hlutar húss falli undir séreign ef þeir teljist það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hafi kostað það skv. 9. gr. Eðli máls samkvæmt séu umræddir reitir séreign álitsbeiðanda. Þá skipti ekki máli þótt efri brún reitanna sé ofan við gólfflöt á 2. hæð og leiðréttist einnig hér með að neðri brún skiltanna sé um 60 cm niður fyrir gólfplötu 2. hæðar en um 30 cm upp fyrir hana. Gagnaðilar hafi ekki sýnt fram á hvaða gildi þessi staðsetning kunni að hafa. Einnig skal tilgangur húsbyggingarinnar áréttaður, en húsið hafi verið byggt til að hýsa verslunarrekstur jarðhæð og aldrei hafi verið ætlast til þess að aðrar hæðir myndu nýta sér annað en merkingar á sínum gluggum.

Gagnaðilar hafi byggt á því að 10. tölul. 5. gr. og 9. gr. fjöleignarhúsalaga byggi á því að nauðsynlegt sé að séreignarréttur sé færður á blað á einhvern hátt. Eðli máls samkvæmt myndu ekki allar séreignir skv. 10. tölul. 5. gr. vera færðar á blað, þar sem þá yrði hluti greinarinnar marklaus. Í 9. gr. sé fjallað um úrlausn þess hvort um séreign eða sameign sé að ræða og fjalli meðal annars um byggingarkostnað. Í þessu sambandi sé ítrekað það sem fram hafi komið í álitsbeiðni. Hvergi hafi komið fram að nauðsynlegt sé að öll atriði þar að lútandi séu skjalfest, enda fjalli greinin um álitamál og hljóti því að vera gert ráð fyrir tilfellum þar sem upp geti komið að einhver atriði séu ekki skjalfest.

Séreignarréttur álitsbeiðanda hafi skapast við byggingu og upphafleg áform byggingaraðila. Álitsbeiðandi bendi á að engin skjöl hafi verið lögð fram um að reitirnir væru sameign allra eigenda hússins.

Álitsbeiðandi hafni því að einfaldur meirihluti húsfundar geti ráðið uppröðun skiltanna. Álitsbeiðandi hafni því að breytingarnar yrðu léttvægar breytingar á hagnýtingu fyrir álitsbeiðanda og verslunarrekstur á jarðhæð. Auglýsingar þær sem snúi í austur, líkt og nú þegar gagnaðilar hafi tekið niður þau skilti sem séu á norður- og vesturhlið, séu ekki sýnilegar frá Hafnarstræti, þangað sem margir ferðamenn leggi leið sína og verslun á jarðhæð byggi afkomu sína verulega á ferðamönnum. Því verði að teljast eðlileg nýting að verslunarhúsnæði á jarðhæð nýti þá reiti sem tilheyri þeirra rými.

III. Forsendur

Fjöleignarhúsið að D skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. verslun á 1. hæð, skrifstofur á 2. og 3. hæð og íbúð á 4. hæð.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er rými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Í 6. gr. laga nr. 26/1994 segir jafnframt að til sameignar teljist allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Enn fremur segir í 1. tölul. 8. gr. sömu laga að til sameignar teljist allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar.

Í yfirlýsingu aðalhönnuðar hússins, dags. 28. nóvember 2012, kemur fram að við hönnun hússins hafi verið gert ráð fyrir verslunarstarfsemi á jarðhæð, skrifstofum á 2. og 3. hæð og íbúð á 4. hæð. Merkingar utan á húsinu skyldu samkvæmt hönnun vera með þeim hætti að jarðhæð hefði reiti ofan við glugga sem augljóslega tilheyra jarðhæð og viðskiptavinir lesa sem merkingu fyrir þjónustu á jarðhæð en ekki á 2. eða 3. hæð. Merkingar fyrir 2. og 3. hæð sé reitur ofan við inngang að efri hæðum að norðan og látlausar merkingar sem filmur á gler neðst í gluggum á viðkomandi hæð. Kærunefnd bendir á að hvorki í skiptasamningi um húsið, dags. 30. júní 1992, né í öðrum þinglýstum heimildum sé að finna ákvæði um eignarhald á umræddum auglýsingareitum. Því bendir ekkert til þess að álitsbeiðandi eigi einn rétt á að nota umrædda auglýsingareiti. Það er álit kærunefndar að auglýsingareitir utan á húsinu séu sameign allra eigenda hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að auglýsingareitir utan á húsinu séu sameign allra eigenda þess.

Reykjavík, 27. júní 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Ásmundur Ásmundsson