Mál nr. 11/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 11/2013

Hugtakið hús. Kostnaðarskipting.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. febrúar 2013, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Með bréfi, dags. 17. apríl 2013, var aðilum málsins tilkynnt að bætt hafi verið úr álitsbeiðni þannig að hún beindist að öllum eigendum Dx og Dy, þ.e. Ð, C, B, E og F, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var á ný gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila B, dags. 24. febrúar 2013, greinargerð gagnaðila F, dags. 18. apríl 2013, greinargerð G, f.h. gagnaðila C, E og F, dags. 13. maí 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. maí 2013, athugasemdir gagnaðila B, dags. 7. júní 2013, og athugasemdir G, f.h. gagnaðila C, E og F, 21. júní 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. september 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið Dx og Dy, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi risíbúðar að Dx og gagnaðilar eru aðrir eigendur. Ágreiningur er um hvort öllum gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á þaki og afleiddra skemmda inni í íbúð álitsbeiðanda. 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að láta gera við þak Dx samkvæmt niðurstöðu ástandsmats H.

2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að láta gera við innra byrði íbúðar sinnar, þ.e. skemmda klæðningu á innanverðum kvisti, sem hafi stafað af leka í ytra byrði hússins.

3. Að skorið verði úr um hvaða eigendum D x–y beri að taka þátt í umræddum viðgerðum og hvernig kostnaði skuli skipt milli aðila.

4. Að skorið verði úr um hvaða áhrif sú viðgerð sem eigendur Dx hafa nú þegar framkvæmt á þaki þess hluta hússins hafi á kostnaðarskiptingu vegna þeirra framkvæmda sem nú um ræðir.

5. Að viðurkennt verði að viðhald á ytra byrði glugga skuli lögum samkvæmt vera á kostnað og ábyrgð húsfélagsins í heild.

6. Að skorið verði úr um hvaða áhrif það hafi á þær framkvæmdir sem nú um ræðir að eigandi 1. hæðar Dx hafi skipt um glugga í sinni íbúð árið 2006.

7. Að kærunefnd veiti álit sitt á því hvort heimilt sé að skipta um glugga í húsi án þess að tilkynna húsfélagi um ástand glugganna fyrst.

Í álitsbeiðni kemur fram að þak Dx sé upprunalegt og hafi lekið fyrst vorið 2009. Þá hafði dregist að mála þakið nokkuð lengi en eigendur Dy hafi málað sinn helming árið 2007. Í ágúst 2009 hafi málarameistari verið fenginn til að bæta og mála þak Dx. Hann hafi tekið það fram að viðgerðin myndi ekki endast lengi vegna slæms ástands þaksins. Vorið 2012 hafi þakið lekið á ný. Lekinn hafi komið fram á sama stað og áður auk þess sem leigjendur risíbúðar hafi tjáð eiganda að þakgluggi á háalofti hafi verið óþéttur. Lekinn sem um ræði hafi komið fram á samskeytunum þar sem kvistur og þak mætist. Álitsbeiðandi hafi boðað til húsfundar sem haldinn hafi verið í risíbúðinni svo hægt yrði að sýna öðrum íbúum hvar lekinn hafi komið fram. Þrátt fyrir nokkra húsfundi hafi ekki náðst samkomulag um viðgerð á þaki Dx. Á húsfundum og í bréfi, dags. 22. ágúst 2012, hafi komið upp ágreiningsefni þess efnis að eigandi 1. hæðar Dx hafi neitað að samþykka viðgerð á þakinu nema eigendur Dy taki þátt í kostnaði við hana en gert hafi verið við þak Dy án þess að hafa samráð við íbúa Dx og vegna þessa neiti eigendur Dy nú að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á þaki Dx. Þá neiti eigandi 1. hæðar Dx að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á skemmdum sem hafi orðið á innra byrði risíbúðar Dx, en fyrrnefndur þakleki sé valdur þeirra skemmda. Eigandi 1. hæðar Dx haldi því fram að viðhald á ytra byrði glugga sé á ábyrgð einstakra íbúðaeigenda en ekki húsfélagsins í heild. Að lokum að eigandi 1. hæðar Dx hafi haldið því fram á síðasta húsfundi að eigandi risíbúðar hefði ekki heimild til að láta gera við nauðsynlegar skemmdir á fasteigninni á kostnað annarra eigenda eftir eignarhlut. Álitsbeiðanda þyki ákvæði fjöleignarhúsalaga sem heimili slíkt nokkuð skýr en til að koma í veg fyrir aukinn ágreining og erfiðar innheimtuaðgerðir hafi álitsbeiðandi viljað fá skorið úr framangreindum deilum áður en farið sé í kostnaðarsamar framkvæmdir.

Í greinargerð gagnaðila B, dags. 26. febrúar 2013, kemur fram að ekki hafi verið tekin ákvörðun um þær framkvæmdir sem hér um ræðir á húsfundi. Helmingur eigenda hafi þó tjáð sig um á þann hátt að þeir telji málið sér óviðkomandi. Gagnaðili telji að á þessu stigi málsins sé ekkert um málið að segja annað en að vonandi takist að gera við þakið bráðlega.

Nauðsynlegt sé að gera við eða endurnýja þak og glugga fasteignarinnar D x–y. Allur ytri gluggaumbúnaður á Dx sé ónýtur. Þá þurfi meðal annars að endurnýja gler í tveimur gluggum á 1. hæð svo dæmi séu tekin. Þegar ákvörðun hafi verið tekin með lögmætum hætti gætu framkvæmdir hafist og myndu þá greiðast í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu fyrir Dy. Verði þá ágreiningur um kostnað milli séreigna og sameigna yrði ágætt að fá álit nefndarinnar.

Að lokum sé vakin athygli á að enginn eigenda húsfélagsins hafi meinað álitsbeiðanda að sinna viðhaldi á séreign sinni. Frá því að hún hafi keypt eignina árið 2007 hafi hún skipt um hálfan gluggaumbúnað. Það hefði verið heppilegt svo ekki sé meira sagt hefði hún skipt um ónýta glugga þegar gert hafi verið við þakið 2009, en þær framkvæmdir á þaki Dx hafi kostað tæplega hálfa milljón og hafi gagnaðili B greitt 44% þess kostnaðar sem sé nokkuð umfram skyldu enda sé eignaskiptayfirlýsing fyrir Dx ófullkomin.

Gagnaðili krefjist frávísunar.

Í greinargerð gagnaðila F, dags. 18. apríl 2013, kemur fram að fljótlega eftir að gagnaðili hafi keypt risíbúð að Dy hafi komið í ljós alvarlegur leki. Gagnaðili hafi fengið kunningja sinn, sem sé húsasmiður, til að gera við þakið. Eiginmaður gagnaðila sé smábátasjómaður og húsasmíðameistari sjálfur og hafi greitt kunningja sínum bæði með peningum og útgerðardóti þar sem hann hafi verið að hefja útgerð strandveiðibáts. Gagnaðili hafi sent öðrum eigendum hússins pappíra sem hann hafi fundið vegna þessa en auk þess hafi viðgerðin ekki farið framhjá neinum í húsinu, enda vinnupallar og stigar í einhverjar vikur, hamarshögg o.fl. Helst hefði þurft að skipta um þakglugga á Dy en gagnaðili hafi ekki haft fjármagn í þær framkvæmdir á þeim tíma, gagnaðili hafi því gert við gluggana eins vel og hægt var. Að framkvæmdum loknum hafi þurft að láta mála íbúðina, setja handrið upp stiga og í framhaldi af því hafi komið fram stórgallar á skólplögnum. Vegna þessa miklu framkvæmda hafi gagnaðili ekki haft fjármagn í að skipta um þakglugga. Viðgerð á þaki, kvistum o.fl. hafi ekki þolað bið. Gagnaðili hafi ekki farið fram á það við aðra íbúa hússins að þeir taki þátt í kostnaði vegna þessara framkvæmda og því átti gagnaðili sig ekki á því hvað átt sé við með álitsbeiðninni, en ef dæma eigi gagnaðila til að taka þátt í viðgerðum á Dx þá þurfi nauðsynlega að skipta einnig um þakglugga á Dy.

Í greinargerð G, f.h. gagnaðila C, E og F, kemur fram að gagnaðilar telji álitsbeiðanda óheimilt við núverandi aðstæður að láta gera við þak Dx á kostnað annarra eigenda D x–y. Þá telji þeir að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á því að láta gera við innra byrði íbúðar sinnar, þ.e. skemmdir á klæðningu á innanverðum kvisti sem stafi frá ytra byrði hússins, á kostnað húsfélags D x–y.

Gagnaðilar geri athugasemd við framsetningu krafna í álitsbeiðni. Kröfur séu settar fram sem spurningar til kærunefndarinnar og ekki sé í öllum tilvikum ljóst hvort álitsbeiðandi krefjist tiltekinnar niðurstöðu, og þá hverrar. Gagnaðilar telji kröfugerð álitsbeiðanda ekki í samræmi við 3. og 4. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001. Framsetning álitsbeiðanda á kröfum sínum geri gagnaðilum erfitt fyrir að svara þeim með ótvíræðum og skýrum hætti.

Þá skal tekið fram að gagnaðilar kannist ekki við að hafa greint á við álitsbeiðanda um öll þau atriði sem tiltekin séu í kröfugerð álitsbeiðanda. Í einhverjum tilvikum sé um að ræða ágreining álitsbeiðanda við fyrrverandi og núverandi eigendur Dx, eins og sjáist reyndar á álitsbeiðni. Þrátt fyrir þetta telji gagnaðilar rétt að kynna afstöðu sína til krafna álitsbeiðanda og eftir atvikum rökstyðja hana stuttlega. Gagnaðilar telji þak D x–y tilheyra sameign allra eigenda hússing og að kostnaður við viðgerðir á því eigi almennt að skiptast eftir hlutfallstölum. Við kostnaðarskiptingu beri þó að taka fullt tillit til nýlegra viðgerða á þaki Dy, sem eigendur Dx hafi ekki tekið þátt í að greiða fyrir. Gagnaðilar telji húsfélag D x–y bera ábyrgð á viðhaldi á ytri gluggaumbúnaði og að kostnaður við það viðhald skiptist almennt á eigendur hússins eftir hlutfallstölum. Gagnaðilar telja þann kröfulið er lýtur að áhrifum gluggaskipta á 1. hæð að Dx á kostnaðarskiptingu vegna umþrættra framkvæmda sér óviðkomandi. Varðandi fyrirspurn álitsbeiðanda um hvort íbúðareiganda sé heimilt að skipta um glugga án samráðs við húsfélag telja gagnaðilar ekki ljóst hvort álitsbeiðandi sé að hugsa um fyrirhugaða endurnýjun glugga í risíbúð Dx eða yfirstaðin gluggaskipti í öðrum íbúðum. Gagnaðilar telji þó að einum eiganda sé óheimilt að ráðast í framkvæmdir á sameign á eigin spýtur nema fyrir liggi löglegt samþykki húsfundar, eða þá að skilyrði 37. eða 38. gr. fjöleignarhúsalaga séu uppfyllt.

Eigendur D x–y hafi fram til þess hagað viðhaldi hússins, þ. á m. ákvarðanatöku og kostnaðarskiptingu, eins og um tvö aðskilin hús hafi verið að ræða. Eigendur Dx hafi þannig séð um allt viðhald á ytra byrði og lögnum í Dx, og eigendur Dy hafi sinnt sama viðhaldi í Dy. Gagnaðilar geri sér í dag grein fyrir því að um sé að ræða eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús og að ytra byrði þess teljist þ.a.l. til sameignar allra eigenda þess, en þeim hafi ekki verið kunnugt um það áður en mál þetta kom upp.

Þar sem mál þetta varðar viðgerðir á þaki sé vert að taka fram að eigendur Dy hafi látið gera við þakið sín megin árið 2010 og greitt fyrir þá viðgerð. Eigendur Dx hafi ekki tekið þátt í þeim kostnaði. Sú viðgerð hafi verið að mestu sambærileg við þá viðgerð sem nú þurfi að ráðast í á þaki Dx, þ.e. skipt hafi verið um þakjárn á kvistum.

Álitsbeiðandi hafi lagt fram sex fundargerðir í málinu sem ýmist hafi verið skráðar á fundum eigenda Dx eingöngu eða D x–y. Gagnaðilar hafni því að húsfundir í húsfélagsdeild Dx, þær upplýsingar sem þar hafi komið fram og þær ákvarðanir sem teknar hafi verið á þeim hafi áhrif á niðurstöðu í máli þessu eða bindi þá með nokkrum hætti. Hið sama gildi um tölvupóstsamskipti og bréfaskriftir milli eigenda Dx, sem álitsbeiðandi hafi lagt fram sem gögn í málinu. Þó umrædd samskipti varpi að einhverju leyti ljósi á málsatvik eins og þau hafi snúið að eigendum í Dx á sínum tíma verði að ítreka að eigendur Dy hafi ekki haft aðkomu að umræddum samskiptum.

Þá sé vakin sérstök athygli á því að matsgerð hafi verið unnin eftir að síðast hafi verið haldinn húsfundur í húsfélagi D x–y, en í skýrslunni hafi komið fram að matsmaður hafi skoðað eignina þann 25. september 2012. Matsskýrslan hafi því ekki enn verið borin undir húsfund, né heldur hafi verið lögð fram kostnaðaráætlun vegna nauðsynlegra viðgerða á gundvelli hennar. Einungis liggi fyrir tvö tilboð sem hafi verið unnin á undan matsskýrslunni og virðist þau bæði gera ráð fyrir umfangsmeiri viðgerðum en matsmaður hafi talið nauðsynlegar.

Gagnaðilar taki það fram að þeir séu ekki mótfallnir því að nauðsynleg viðgerð fari fram á þaki Dx og hafi ekki staðið í vegi fyrir því með nokkrum hætti. Hins vegar sé ágreiningur um skiptingu viðgerðarkostnaðarins og hafi viðgerðin strandað á því að ekki hafi verið sátt meðal eigenda hússins um hana.

Aðkoma eigenda að Dy hafi verið með þeim hætti að þann 16. apríl 2009 hafi allir eigendur hússins verið boðaðir til húsfundar. Á fundinum hafi verið samþykkt að afla tilboða hjá húsasmiðum og málningarmeisturum vegna nauðsynlegs viðhalds á þaki Dx. Á þeim tíma hafi enn verið sátt í húsinu um að eigendur í hvorum hluta kostuðu allt viðhald á sínum húshluta. Eigendur Dx hafi í kjölfarið fengið málarameistara til að bæta og mála þak og greitt fyrir þá framkvæmd án þátttöku eigenda Dx. Árið 2010 hafi eigendur Dy ráðist í talsvert umfangsmeiri viðgerðir á þakinu sín megin án þess að eigendur Dx tæku þátt í kostnaði.

Íbúar Dx hafi orðið varir við leka frá þakinu vorið 2012. Af því tilefni hafi verið boðað til húsfundar allra eigenda sem hafi verið haldinn 27. mars 2012. Á fundinum hafi verið samþykkt að fá matsmann til að meta hvaða glugga þyrfti að skipta um í húsi númer x og hvort skemmdir á kvisti í eldhúsi hafi stafað af leka frá þaki svo ótvírætt væri. Næst hafi verið boðað til húsfundar allra eigenda þann 20. september 2012. Á dagskrá hafi verið leki í þaki Dx og viðhald ytri gluggaumbúnaðar. Í fundargerð sé vísað til áðurnefndrar viðgerðar á þaki Dy sem hafi farið fram árið 2010 á kostnað eigenda Dy. Í kjölfar hafi verið bókað eftirfarandi: „Með vísan til 38. gr. laga nr. 26/1994 mun B láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á þaki Dx á kostnað eigenda þess hluta hússins. Allir fundargestir eru sammála um ofangreint. Þær skemmdir sem urðu á séreign risíbúðar Dx vegna leka frá þaki verða einnig lagaðar og greiðast sameiginlega eftir eignarhlut af eigendum Dx.“

Eigandi íbúðar á miðhæð að Dx hafi síðar mótmælt ákvörðun fundarins um kostnaðarskiptingu. Ekki hafi komið fram í fundarboði að til hafi staðið að taka ákvörðun um frávik frá meginreglum fjöleignarhúsalaga um kostnaðarskiptingu og verði meðal annars af þeim sökum að fallast á að formgalli hafi verið á ákvörðun fundarins og að hún bindi ekki þá eigendur sem hafi verið fjarstaddir. Ekki hafi enn verið boðað til annars fundar í því skyni að bæta úr framangreindum formgalla en ekkert sé því til fyrirstöðu að það verði gert.

Þá megi benda á að ekki hafi verið borin upp á húsfundi allra eigenda D x–y tillaga um að húsfélagið láti gera við þak Dx, ytri gluggaumbúnað eða annað. Eingöngu hafi verið ákveðið að álitsbeiðandi láti gera við þak Dx á kostnað eigenda þess húshluta. Í fundargerðum sé ekki að finna ákvörðun um viðgerðir eða endurnýjun á gluggum. Álitsbeiðandi hafi heldur ekki lagt það til á húsfundi heildarhúsfélagsins að húsfélagið greiði fyrir viðgerðir á séreign álitsbeiðanda af völdum leka frá ytra byrði hússins. Lekaskemmdir við kvist í eldhúsi íbúðar álitsbeiðanda hafi virst fyrst hafa komið fram árið 2009 og þá hafi verið ráðist í viðgerðir á þakinu eins og áður hafi komið fram. Álitsbeiðandi hafi ekki virst hafa farið fram á það þá að húsfélagið eða aðrir eigendur tækju þátt í að greiða fyrir viðgerðir á umræddum skemmdum. Í matsskýrslu hafi matsmaður staðfest flagnaða málningu og lélegan krossvið við kvist í eldhúsi álitsbeiðanda. Ekki hafi þó verið hægt að mæla óeðlilegan raka en erfitt hafi verið að stinga í krossviðinn þar sem málning hafi verið flögnuð. Matsmaður hafi einnig verið fenginn til að skoða mögulegar lekaskemmdir í herbergi og telji hann með vísan til kvistsins í eldhúsinu að búast megi við því að vatn sé farið að berast inn í þakið og koma þar fram í klæðningunni. Engan raka hafi þó verið að sjá en matsmaðurinn segi að hægt sé að ímynda sér að vatn hafi verið í klæðningu. Af niðurstöðum matsskýrslunnar að dæma sé óstaðfest að um sé að ræða nýjar lekaskemmdir við kvistina tvo þar sem ekki sé staðfest að raki sé til staðar á skoðunardegi, ásamt því að upplýst hafi verið að fyrst hafi orðið vart við lekaskemmdir vorið 2009 og að viðgerðir á þakinu hafi farið fram síðar sama ár.

Gagnaðilar hafni því að skilyrði 38. gr. fjöleignarhúsalaga séu uppfyllt í máli þessu. Því sé fyrst og fremst mótmælt að gagnaðilar hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa við þær viðgerðir sem hér um ræðir. Í fyrsta lagi virðist áskorunum og tilmælum álitsbeiðanda einkum hafa verið beint að eigendum Dx. Eigendur Dy hafi einungis verið boðaðir á tvo fundi þar sem annars vegar hafi verið samþykkt að afla mats á þakinu og ætluðum lekaskemmdum og hins vegar að álitsbeiðandi mætti fara í umræddar framkvæmdir á kostnað eigenda Dx. Ekki hafi komið fram í fundarboði að til stæði að taka ákvörðun um frávik frá meginreglum fjöleignarhúsalaga um kostnaðarskiptingu og því hafi orðið að fallast á að formgalli hafi verið á ákvörðun fundarins og að hún bindi ekki þá eigendur sem hafi verið fjarstaddir. Ekkert hafi hins vegar verið því til fyrirstöðu að álitsbeiðandi boðaði á ný til fundar þar sem bæta hefði mátt úr framangreindum galla. Gagnaðilar hafi aldrei mótmælt viðgerðum á þaki Dx. Þá bendi gagnaðilar á að þó álitsbeiðandi hafi aflað matsgerðar um nauðsyn viðgerðar á þaki þá hafi sú matsgerð ekki verið borin undir húsfund. Þá sé það lagt til í matsskýrslu að skipta þurfi um þakglugga en ekki hafi enn verið lagt til á húsfundi að þeir verði endurnýjaðir.

Álitsbeiðandi hljóti að byggja kröfu sína um viðgerðir á innra byrði íbúðar álitsbeiðanda á 1. tölul. 52. gr. fjöleignarhúsalaga um skaðabótaábyrgð húsfélags gagnvart einstökum eigendum þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar. Gagnaðilar telja kröfu álitsbeiðanda ekki nægilega rökstudda og fara því fram á að henni verði hafnað. Álitsbeiðanda beri að sanna tjón sitt og sýna fram á fjárhæð tjónsins. Matsmaður hafi staðfest tjónið sem slíkt án þess að leggja mat á fjárhæðir en gagnaðilar telji niðurstöður hans ekki nægilega skýrar og afgerandi svo byggt verði á þeim. Ekki liggi fyrir hvenær tjónið hafi orðið en það geti skipt máli vegna fyrningarreglna. Ekki liggi fyrir upplýsingar um fjárhæð tjónsins en álitsbeiðandi virðist taka mið af því að húsfélagið greiði sem nemi kostnaði við viðgerðir á séreign hennar í stað þess að húsfélagið greiði það sem nemi tjóni álitsbeiðanda. Komi til þess að húsfélagið greiði álitsbeiðenda bætur vegna skemmda á klæðningu telji gagnaðilar að fjárhæð þeirra verði að taka mið af raunverulegu tjóni en ekki viðgerðarkostnaði, enda eigi álitsbeiðandi ekki rétt á að fá nýja og betri klæðningu en fyrir hafi verið á kostnað annarra eigenda hússins.

Þakið sé sameign allra eigenda og kostnaður við viðgerðir eigi almennt að skiptast eftir hlutfallstölum. Við kostnaðarskiptingu í þessu tilfelli beri þó að taka fullt tillit til nýlegra viðgerða á þaki Dx, sem eigendur Dy hafi ekki tekið þátt í að greiða fyrir. Gagnaðilar telji, með vísan til þess hversu stutt síðan gert hafi verið við þak Dy og þess að um sambærilega viðgerð sé að ræða á þaki Dx nú, að sanngjarnt sé að kostnaðarhlutdeild þeirra vegna þakviðgerðanna á Dx verði felld niður. Verði ekki fallist á það telji þeir æskilegt að afla úttektar á ástandi þakhlutanna tveggja áður en ráðist verði í framkvæmdir, en þá verði hægt að taka mið af henni við skiptingu viðgerðarkostnaðarins. Gagnaðilar vísi einkum til 46. gr. fjöleignarhúsalaga og þá sérstaklega 5. mgr. sem heimili frávik frá meginreglunni, sem og dóms Hæstaréttar í máli nr. 519/2008. Verði framangreind leið um kostnaðarskiptingu farin telji gagnaðilar að hægt verði að fylgja meginreglum laganna um kostnaðarskiptingu framvegis, þ.e. þegar umþrættar viðgerðir eru yfirstaðnar, enda verði ástand þaks í Dx og Dy þá orðið nokkuð sambærilegt.

Í athugasemdum álitsbeiðenda mótmælir álitsbeiðandi því að kröfur hennar séu ekki nægilega skýrar og ítrekar gerðar kröfur. Álitsbeiðandi bendi sérstaklega á að matsgerð hafi verið lögð fram á húsfundi þann 12. október 2012. Álitsbeiðandi hafi þó aðeins komið með eitt eintak af skýrslunni en fundarmönnum hafi verið velkomið að glugga í hana að vild á meðan fundi stóð. Fundartími hafi að mestu leyti farið í að ræða þaklekann en í lok fundar hafi eigandi 1. hæðar Dy hvatt álitsbeiðanda til að leita til kærunefndar húsamála þar sem ekki myndi nást samkomulag með frekari fundarhöldum. Það komi álitsbeiðanda því í opna skjöldu að gagnaðilar vilji boða til fleiri húsfunda vegna þessa máls.

Ekki hafi verið lögð fram kostnaðaráætlun þar sem að þeir þrír smiðir og einn matsmaður sem skoðað hafi þakið hafi ekki getað áætlað kostnað við viðgerð þar sem óvissuþættir séu of miklir, þ.e. að raunveruleg skemmd af völdum lekans muni ekki koma í ljós fyrr en búið sé að opna þakið. Þetta hafi komið fram í tilboði frá J.

Álitsbeiðandi telji ólíklegt að niðurstaða fáist í málið án álits utanaðkomandi aðila. Aukin fundahöld muni ekki breyta afstöðu gagnaðila til kostnaðarþátttöku vegna þakviðgerðar. Rúmt ár sé síðan húsfélaginu hafi verið tilkynnt um leka og sú töf sem orðið hafi vegna ágreinings hafi þegar haft skaðleg áhrif á íbúð álitsbeiðanda og ljóst sé að við frekari töf muni skaðinn aukast.

Í athugasemdum gagnaðila B hafnar hún því að vanræksla á viðhaldi ytra byrðis D x–y hafi valdið skemmdum á séreign álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi samþykkt þátttöku í nauðsynlegu viðhaldi á sameign fasteignarinnar, á grundvelli samþykkts tilboðs, sem tekið yrði á sameiginlegum húsfundi allra eigenda hússins. Þá hafi gagnaðili lýst því yfir að húsfundur sem haldinn hafi verið þann 20. september 2012 hafi verið óskuldbindandi fyrir eigendur hússins þar sem ákvarðanir sem þar hafi verið teknar hafi brotið gegn fjöleignarhúsalögum, fundargerð sé undirrituð af tveimur af sjö þáverandi eigendum hússins og fundurinn hafi verið haldinn á skrifstofu lögmanns álitsbeiðanda.

Ekki hafi verið lagt fram tilboð um viðgerð á þaki hússins sem unnt sé að taka afstöðu til. Ekki sé ljóst hvað valdi lekanum þrátt fyrir tilkynningar eiganda þar um. Gluggar í risi Dx hafi ekki fengið viðhald að utan síðan 1995. Leki geti stafað frá gluggum en meðal annars liggi fyrir að snjóað hafi inn um glugga í séreign álitsbeiðanda árið 2011 til 2012. Viðgerð og málning á þaki Dx sem fram hafi farið árið 2009 hafi kostað um 487.757 kr. Málning og bætur á þaki á Dy hafi farið fram árið 2007. Eigandi risíbúðar að Dy hafi einnig annast viðhald á gluggum og einhverjar viðgerðir að sögn eiganda eftir það tímamark. Gagnaðili telji að skoðun á þaki hússins myndi leiða í ljós svipað ástand á þaki beggja hluta hússins, sem hafi að mestu leyti verið bætt og máluð á fimm til sex ára fresti. Fram til ársins 2007 hafi verið samvinna um málefni húsanna.

Varðandi hlutfallstölu eignanna að D x–y hafi sennnilega verið réttara að segja að önnur eignaskiptayfirlýsing húsanna sé röng þar sem þær séu ósamhljóða. Um sé að ræða eitt hús með tveimur húsnúmerum og séreignir á hverri hæð séu jafnstórar. Hlutfallstölur séreigna á hverri hæð hafi því átt að vera hinar sömu. Þess vegna sé nauðsynlegt að breyta eignaskiptayfirlýsingum.

Í athugasemdum G f.h. gagnaðila C, E og F, kemur fram að rétt sé að haldinn hafi verið húsfundur þann 12. október 2012, hins vegar hafi þak hússins ekki verið á dagskrá þessa fundar og matsskýrslan þar af leiðandi ekki heldur. Rætt hafi verið um möguleikann á að skipta húsinu varanlega upp í tvær viðhaldseiningar auk þess sem á dagskrá hafi verið sameiginlegur brunnur vegna endurnýjunar á frárennslislögnum í Dy. Að sögn gagnaðila hafi eigendur Dx rætt eitthvað milli sín um þaklekann en sú umræða hafi verið utan dagskrár.

Gagnaðilar séu ósammála þeirri skoðun álitsbeiðanda að ólíklegt sé að niðurstaða geti fengist í málið án álits utanaðkomandi aðila. Gagnaðilar séu ekki mótfallnir nauðsynlegum viðgerðum. Hins vegar sé ágreiningur um kostnaðarskiptingu og hafi viðgerðir strandað á því. Skipting kostnaðar vegna framkvæmdanna hafi ekki enn verið löglega tekin fyrir á húsfundi og því sé óvíst á þessum tímapunkti hvort samkomulag takist um hana. Engin stjórn sé starfandi í húsfélaginu og því hvíli það jafnt á öllum eigendum að boða til funda þegar þess gerist þörf. Álitsbeiðandi geti því, eins og aðrir eigendur, ávallt boðað til húsfundar til að taka löglega ákvörðun um þær viðgerðir sem hún telji nauðsynlegar og skiptingu viðgerðarkostnaðar. Gagnaðilar telji að sú ákvörðun álitsbeiðanda að leita eftir áliti kærunefndar húsamála hafi í þessu tilviki verið ótímabær.

Gagnaðilar bendi á að engin eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð fyrir D x–y. Hins vegar séu til tvær aðskildar eignaskiptayfirlýsingar, annars vegar fyrir Dx og hins vegar fyrir Dy. Gagnaðilar ítreki gerðar kröfur og sjónarmið.

III. Forsendur

Hluti gagnaðila virðist byggja á því að þar sem málið hafi ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélags með réttum hætti þá beri kærunefnd að vísa málinu frá. Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, sem sett er með stoð í 7. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Tilgangur umrædds ákvæðis er að tryggja að um mál sem koma fyrir nefndina sé raunverulegur ágreiningur innan húsfélagsins. Þar sem fyrir liggur ágreiningur sem allir aðilar hafa tjáð sig um þykir nefndinni rétt að taka málið til efnismeðferðar. Þá takmarkast hlutverk kærunefndar húsamála við að veita lögfræðilegt álit um ágreining er rís varðandi réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúss, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús. Í því skyni þarf að setja fram kröfur í samræmi við ákvæði reglugerðar nr. 881/2001, en skv. 4. mgr. 5. gr. reglugerðarinnar veitir nefndin ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila.

Í málinu er þess meðal annars krafist að viðurkennt verði að viðhald á ytra byrði glugga skuli lögum samkvæmt vera á kostnað og ábyrgð húsfélagsins í heild og að veitt verði álit á því hvort heimilt sé að skipta um glugga í húsi án þess að tilkynna húsfélagi um ástand glugganna fyrst. Kærunefnd telur að ekki sé um að ræða raunverulegan ágreining heldur að fengið verði álit til að koma í veg fyrir að ágreiningur skapist milli íbúðareigenda vegna framkvæmda. Telur kærunefndin að um lögspurningu sé að ræða og ekki á valdsviði kærunefndarinnar að svara slíkri fyrirspurn. Af þeirri ástæðu einni ber að vísa framangreindum kröfum frá kærunefnd húsamála.

Í máli þessu er deilt um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að ráðast í tilteknar framkvæmdir án samþykkis annarra eigenda, sbr. 38. gr. laga nr. 26/1994, og hvernig skipta beri kostnaði við þær framkvæmdir. Af gögnum málsins virðist óumdeilt að um sé að ræða eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur meðal annars allt ytra byrði hússins, útveggir, þak og gaflar undir sameign fjöleignarhúss. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Af framangreindum reglum er ljóst að kostnaður vegna viðgerða á sameign telst sameiginlegur kostnaður svo framarlega sem ákvörðun hafi verið tekin sameiginlega á húsfundi. Frá þessu eru undantekningar í 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Ekki hefur verið sýnt fram á að umræddar framkvæmdir séu þess eðlis að þær þoli ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Í ljósi þess að aðrir eigendur hafa lýst sig samþykka nauðsynlegu viðhaldi á þaki hússins er það álit kærunefndar að ekki hafi verið sýnt fram á að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að álitsbeiðanda sé heimilt að ráðast í þær á kostnað allra eigenda hússins, sbr. 38. gr. sömu laga. Með vísan til alls framangreinds er það því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda þess efnis að henni sé heimilt að ráðast í umræddar framkvæmdir með vísan til 38. gr. fjöleignarhúsalaga.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að kostnaður vegna viðgerða á skemmdum innan séreignar álitsbeiðanda verði talinn sameiginlegur kostnaður þar sem þær skemmdir sem um ræðir hafi orðið vegna lekans frá þakinu. Húsfélag ber ábyrgð gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, mistökum við meðferð hennar og viðhald og bilunar á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.

Óumdeilt er í málinu að þak hússins hafi lekið og að skemmdir hafi komið fram í íbúð álitsbeiðanda. Í gögnum málsins er að finna mat H á ástandi þaks og klæðningar innan húss. Ekki er ljóst af framangreindu mati hvort skemmdir á klæðningu hafi orðið vegna leka frá þaki. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt nægilega fram á að hún hafi orðið fyrir tjóni vegna vanrækslu á viðhaldi sameignar, sbr. 1. mgr. 52. gr. fjöleignarhúsalaga, og því ber að hafna framangreindri kröfu álitsbeiðanda.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að skorið verði úr um hvaða eigendur D x–y beri kostnað vegna framkvæmda á þaki hússins og hvaða áhrif fyrri viðhaldsframkvæmdir á vegum eigenda Dy hafi á þá skiptingu. Líkt og áður segir er um að ræða framkvæmdir á sameign hússins. Allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera telst meðal annars til sameiginlegs kostnaðar, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994. Kostnaði vegna viðhaldsframkvæmda á þaki skal skipt á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign, sbr. A-lið 1. mgr. 45. gr. fjöleignarhúsalaga.

Gagnaðilar byggja á því að með vísan til 46. gr., einkum 5. mgr., beri að skipta kostnaði vegna umþrættra framkvæmda á þann veg að eigendur Dx beri einir kostnaðinn vegna þeirra þar sem sambærilegar framkvæmdir hafi farið fram á þaki Dy og eigendur Dy einir borið kostnað vegna þeirra. Í 46. gr. laga nr. 26/1994 er mælt fyrir um frávik frá reglum 45. gr. sömu laga um kostnaðarskiptingu. Er þar annars vegar heimiluð frávik hafi hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld, sbr. 1. mgr. 46. gr. Hins vegar er þar heimiluð frávik frá reglum 45. gr. um kostnaðarskiptingu sé um að ræða hús sem hafi að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, sbr. 2. mgr. 46. gr. Í 3. mgr. sömu greinar er svo mælt fyrir um frekari skilyrði þess að frávik frá meginreglum 45. gr. séu heimil, þ.e. að reglur 45. gr. eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda. Í 4. mgr. er mælt fyrir um hvernig skuli staðið að ákvarðanatöku um frávik frá hefðbundinni kostnaðarskiptingu og skyldu til þinglýsingar í tilteknum tilvikum. Hafi eigandi sýnt fram á að kostnaðarskipting eftir fyrirmælum 45. gr. sé óeðlileg og ósanngjörn í hans garð og húsfélagsfundur sinnir ekki kröfu hans um leiðréttingu, sbr. 2.–4. mgr. 46. gr., eða ef ákvörðun fundar þar að lútandi leiðir til óviðunandi niðurstöðu getur eigandinn krafist ógildingar á kostnaðarskiptingunni og viðurkenningar á annarri sanngjarnari og eðlilegri á grundvelli sjónarmiða 3. mgr., sbr. 5. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994. Í 6. og 7. mgr. greinarinnar er fjallað um málshöfðunarfresti.

Að öllu framangreindu virtu er það álit kærunefndar að í 46. gr. laga nr. 26/1994 felist aðeins tvær heimildir til frávika, þ.e. annars vegar þegar hagnýting séreignar, breyting á hagnýtingu séreignar eða búnaður í séreign hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld og hins vegar þegar um er að ræða hús sem hefur að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar. Ljóst er að hvorug heimildin getur átt við um þær deilur sem hér um ræðir. Það er því álit kærunefndar að ekki sé tilefni til að víkja frá hefðbundinni kostnaðarskiptingu skv. A-lið 1. mgr. 45. gr. laganna.

Þá er þess krafist að skorið verði úr um hvaða áhrif fyrri viðgerðir eigenda Dy hafi á kostnaðarskiptingu vegna þeirra framkvæmda sem nú er deilt um. Við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé ekki heimilt að ráðast einhliða í framkvæmdar við þak hússins að Dx á grundvelli 38. gr. laga um fjöleignarhús.

Þá er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé ekki heimilt að láta gera við innra byrði íbúðar sinnar á kostnað húsfélagsins.

Það er álit kærunefndar að ekki sé tilefni til að víkja frá hefðbundinni kostnaðarskiptingu skv. A-lið 1. mgr. 45. gr. laganna við viðgerð á þaki Dx.

Reykjavík, 2. september 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson