Mál nr. 13/2013

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 9. september 2013

í máli nr. 13/2013 (frístundahúsamál)

Db. A, B og C

gegn

D

Mánudaginn 2. september 2013 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: Db. A, B og C, leigutakar lóðar nr. x með fastanúmer frístundahúss nr. y í landi E í F. Lóðin ber heitið G1. H hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir þeirra hönd.

Varnaraðili: D, eigandi jarðarinnar. I héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. mars 2032.

Krafa varnaraðila er málinu verði vísað frá kærunefnd.

Með kæru, dags. 27. febrúar 2013, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 1. mars 2013, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst kærunefnd 13. mars 2013 og var send sóknaraðilum með bréfi, dags. 13. mars 2013, og þeim veitt tækifæri til andsvara. Engar frekari athugasemdir bárust.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 7. júní 1988 gerðu sóknaraðilar og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðarinnar G1 í landi E. Samningurinn var tímabundinn frá 31. mars 1987 til 31. mars 2012. Sóknaraðilar halda því fram að þeir hafi án árangurs reynt að semja um framlengingu á lóðarsamningi. Þó liggja ekki fyrir í málinu gögn sem sýni þá samningsumleitan. Varnaraðili muni semja við sóknaraðila þegar félag sumarhúsaeigenda á svæðinu taki við þeim sameiginlega rekstri sem sé á svæðinu og sóknaraðilar hafi greitt þær leigugreiðslur sem séu í vanskilum. Varnaraðili líti því svo á að enginn ágreiningur sé í málinu og því beri að vísa því frá nefndinni.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar greina frá því að upphaflegur samningur hafi verið gerður 7. júní 1988. Lóðin hafi verið leigð til 25 ára frá 31. mars 1987 til 31. mars 2012. Leiguverð hafi í öndverðu verið 9 lambsverð á 1,5 ha og hafi átt að vera reiknað út í mars á ári hverju skv. 4. gr. samningsins. Gerður hafi verið viðauki við ofangreindan samning þar sem leiguverði hafi verið breytt í 4. gr. þá þannig að leigutaki skyldi greiða 5,80 kr. á hvern fermetra miðað við byggingarvísitölu 251,6, þ.e. 1. mars 2011. Með óútskýrðum hætti hafi leigurétturinn verið samkvæmt sömu grein látinn gilda til 1. mars 2012 í stað 31. mars 2012.

Samkvæmt greiðsluseðli fyrir árið 2012 sé leiguverðið 62.207 kr. með gjalddaga 15. mars 2012 og eindaga 14. apríl 2012. Sóknaraðilar hafi ekki fengið framlengingu á lóðarsamningi þrátt fyrir samskipti við gagnaðila.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu sé lok leigusamnings 1. mars eða eftir efni 31. mars 2013. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Telji varnaraðili að leigugreiðsla eigi að breytast geti kærunefnd tekið á því máli síðar, en sóknaraðilar krefjast þess ekki að leigugreiðslum verði breytt, heldur axli þau leigugreiðslur óbreyttar. Það sé því ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og að ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Jafnframt komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. laganna að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá sjálfkrafa framlengingu sé ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað. Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðilar uni því ekki að leigusmaningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðilar nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjast staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. mars 2032.

III. Sjónarmið varnaraðila

Af hálfu varnaraðila er þess krafist að málinu verði vísað frá kærunefnd þar sem ekki sé neinn ágreiningur til staðar. Málið varði leigusamning um lóðina að G1 í landi E sem varnaraðili sé eigandi að en sóknaraðilar leigutakar. Það skuli tekið fram að um sé að ræða einn lóðarleigusamning um lóð sem sé 1,5 hektari en síðan hafi sóknaraðilar skipt lóðinni upp á milli sín án aðkomu varnaraðila. Á lóðinni séu tveir sumarbústaðir og geymsla sem muni hafa verið notuð sem íverustaður. Að beiðni sóknaraðila hafi leigunni verið skipt í þrjá hluta og innheimt þannig.

Varnaraðili sé sammála sóknaraðilum um að framlengja lóðarleigusamning svo fremi að sóknaraðilar standi skil á ógreiddri lóðarleigu. Því sé ekki ágreiningur um það atriði. Fyrri samningur hafi verið til 25 ára og því ekki óeðlilegt að nýr samningur verði til sama eða svipaðs tíma. Þar sem ekki sé ágreiningur meðal aðila hvað þetta varðar þurfi kærunefnd ekki að fjalla um neinn ágreining. Varla sé það hlutverk nefndarinnar að fjalla um mál sem aðilar séu sammála um, enda óþarft.

Varnaraðili hafi tjáð þeim lóðarhöfum sem séu með leigusamninga þar sem gildistími sé liðinn eða líði á næstunni að forsenda þess að gerðir verði nýir samninga sé sú að félag sumarhúsaeigenda á svæðinu eða annað sameiginlegt félag hagsmunaaðila taki yfir sameiginlegan rekstur á svæðinu og þar vegi stærst vatnsveita. Varnaraðili hafi því hvatt stjórn félags sumarhúsaeigenda og einstaka lóðarhafa til ganga í það að núverandi félag eða annað félag taki við þessum sameiginlega rekstri. Öllum megi vera það ljóst að ýmislegt hafi breyst á þeim áratugum síðan fyrstu húsin hafi verið byggð og kröfur fólks til aðbúnaðar á svæðum sem þessum hafi gjörbreyst, þar á meðal kröfur um vatnsmagn og fleira. Varnaraðili ætli sér hvorki að taka ábyrgð á því til framtíðar að sumarhúsaeigendur á svæðinu hafi nægt vatn né að sjá um að uppfylla aðrar þarfir sumarhúsaeigenda á svæðinu sem honum beri ekki skylda til að annast um. Hvað þetta atriði varði breyti það engu þó sóknaraðilar hafi verið með einkavatnsveitu þar sem vatn hafi verið tekið aðeins fyrir utan lóðina. Það fyrirkomulag geti ekki staðið til frambúðar.

Ein af helstu skyldum sóknaraðila sem leigutaka sé að greiða leigugjald. Samkvæmt eldri leigusamningi fyrirgeri leigutaki leigurétti sínum með því að vanefna skyldur sínar samkvæmt leigusamningi. Einn sóknaraðila skuldi sinn hluta lóðarleigunnar fyrir árin 2009–2012. Auk þess skuldi annar sóknaraðila sinn hluta lóðarleigunnar fyrir árið 2012. Það komi að sjálfsögðu ekki til greina að varnaraðili endurnýji leigusamning nema ógreidd lóðarleiga verði greidd að fullu.

Því ítrekar varnarðili að málinu verði vísað frá nefndinni þar sem enginn ágreiningur sé til staðar um framlengingu umrædds leigusamnings sóknaraðila, svo fremi sem sóknaraðilar standi skil á ógreiddri lóðarleigu. Um sjónarmið um hlutverk nefndarinnar og hvaða mál hún skuli taka til meðferðar vísar varnaraðili til dóms Hæstaréttar í máli nr. 484/2012. 

IV. Niðurstaða

Sóknaraðilar krefjast þess að að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár í samræmi við 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði vísað frá.

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Ekki er í gögnum málsins að finna þess konar tilkynningar sem mælt er fyrir um í 3. og 4. mgr. 10. gr. Þá virðast aðilar vera sammála um að samningur þeirra hafi verið í gildi þegar kæra hafi verið send til kærunefndarinnar þann 27. febrúar 2013. Það er því álit kærunefndar að samningurinn hafi framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 1. mars 2013.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 1. mars 2013. Kæra sóknaraðila var dagsett 27. febrúar 2013, þ.e. þremur dögum áður en að samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd.

Sóknaraðilar skutu málinu til kærunefndarinnar með bréfi, dags. 27. febrúar 2013. Sóknaraðili nýtti sér þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Í máli þessu hefur ekki verið gerð krafa um að kærunefnd húsamála ákveði fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 7. júní 1988, sbr. viðauka við samninginn, dags. 31. mars 2001, vegna lóðar að G1, í landi E í F, landnúmer x, fastanúmer y, er framlengdur um 20 ár.

Reykjavík, 9. september 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir