Nr. 43/2017 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 22. október 2017

í máli nr. 43/2017 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Miðvikudaginn 22. nóvember 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. X, í landi C, landnúmer X.

Varnaraðili: B eigandi lóðarinnar.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur aðila verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 31. maí 2036.

Varnaraðili krefst þess að leigugjald lóðarinnar verði hækkað um 45%.

     Með kæru, dags. 16. maí 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. júní 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 12. júlí 2017, barst kæruefnd samdægurs. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. Júlí 2017 var sóknaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni greinargerðar. Sóknaraðili kom athugasemdum sínum á framfæri með bréfi, dags. 30. ágúst 2017.  Með bréfi, dags. 5. september 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um athugasemdir sóknaraðila. Athugasemdir hans, dags. 11. september 2017, bárust samdægurs. Ekki komu fram frekari athugasemdir.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Hinn 1. júní 1996 var gerður tímabundinn samningur til 20 ára um lóð nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. X, í landi C, landnúmer X. Síðar tóku málsaðilar við réttindum og skyldum upphaflegra samningsaðila. Í lok leigutíma lýsti sóknaraðili vilja til gerðar framhaldsleigusamnings en aðilar náðu ekki samkomulagi um fjárhæð leigugjalds.

II. Sjónarmið sóknaraðila

     Í málskoti sóknaraðila kemur fram að samningi aðila hafi lokið 31. maí 2016 en þar sem tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið er um í lögum um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, hafi samningurinn framlengst um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 31. maí 2017, sbr. 2. mgr. 11. gr. laganna. Sóknaraðili hafi skotið málinu til kærunefndar 16. maí 2017. Þar sem hann hafi þannig gert það fyrir lok leigusamnings framlengist samningurinn sjálfkrafa um 20 ár, sbr. 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Upphaflegt leigugjald hafi verið 36.900 kr. en bundið vísitölu byggingarkostnaðar og síðasta leigugreiðsla, greidd 2016, hafi verið 113.146 kr. Telji hann það hæfilegt leigugjald og sé tilbúinn til að axla þær leigugreiðslur óbreyttar. Ekki sé því gerð krafa um breytingu á fjárhæð leigugreiðslna en ljóst sé að skv. 12. gr. laga um frístundabyggð standi málskotsrétturinn einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarrar kröfugerðar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili krefst þess að leigugjald verði hækkað um 45% en það gert í áföngum líkt og hann hafi gert tillögu um við sóknaraðila. Byggi hann kröfu sína á því að markaðsverð lóðarleigugjalds hafi hækkað mikið frá því samningur aðila var gerður 1. júní 1996. Krafa hans um hækkun sé hæfileg þegar tekið sé tillit til markaðsverðmætis lóðarinnar, sbr. 1. mgr. 13. gr. laga um frístundabyggð.

.

Lóðarleigugjald á samanburðarhæfum frístundahúsasvæðum sé umtalsvert hærra en hið samningsbundna leigugjald. Því til stuðnings leggi varnaraðili fram fylgiskjal sem hafi að geyma yfirlit yfir lóðarleiguverð í D sem er staðsett við E, eins og C, en lóðarleigusamningar verið valdir af handahófi. Staðhættir þar séu svipaðir og í C nema C sé staðsett fyrir miðju vatni þannig að útsýni þar sé mun betra bæði inn og út dalinn og yfir vatnið. Eins og fram komi á yfirlitinu sé lóðarleiguverð í D á bilinu 140.000 til 210.000 kr. á ári en algengasta verðið sé á bilinu 140.000 til 150.000 kr.

Þá leggi varnaraðili fram yfirlit yfir lóðarleigusamninga í E. Þó nokkur munur sé á sumarhúsasvæðinu í C og E en báðum svæðum fylgi kostir og gallar. C hafi það fram yfir E að styttra sé þaðan til höfuðborgarinnar og að þar sé stórt vatn vel fallið til veiða og siglinga; þar sé veðursæld einnig meiri. Í E sé aftur á móti sundlaug, golfvöllur, hótel og önnur þjónusta ásamt almenningstjaldsvæði. Þó sé stutt í alla þjónustu frá F. Lóðarleiguverð í E sé almennt 193.000 kr. Krafa um hækkun á leigugjaldi teljist því sanngjörn og hæfileg.

Þá byggi varnaraðili á því að 5% ávöxtun á fjárfestingu í sumarhúsalóð sé mjög hófleg. Ef miðað er við að markaðsverðmæti lóðarinnar sé 3.500.000 til 4.300.000 kr. og 5% ávöxtun sé ljóst að leigugjaldið sem krafist er sé hóflegt og sanngjarnt.

Þá leggi varnaraðili fram yfirlit af vefsíðu Þjóðskrár Íslands yfir fermetraverð á seldum sumarhúsum á G 1. janúar 2016 til 9. júlí 2017 en þar komi fram að verð sé hæst í F eða um 313.000 kr. á fermeter en næst á eftir komi sumarhús í E  með verð sem sé um 278.000 kr. á fermeter. Markaðsvirði leigulóða í C eigi þannig að vera í hærri kantinum og ekki lægra en í E.

Að lokum megi sjá af yfirliti yfir þróun söluverðs sumarhúsa á vefsíðu Þjóðskrár Íslands að markaðsverð á sumarhúsum hafi hækkað langt umfram vísitöluhækkanir. Markaðsverð hafi hækkað um 460% frá árinu 1996 en byggingarvísitala á sama tíma hækkað um 220%. Þannig væri hægt að réttlæta 100% hækkun á leigugjaldi svo krafa varnaraðila um 45% hækkun sé hófleg og sanngjörn.

IV. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili mótmælir ofmati varnaraðila á gæðum landsins. Á C sé ekki heitt vatn sem dragi verulega úr verðmæti landsins. Þá sé engin þjónusta á svæðinu. Ásókn í frístundahúsaóðir á grenndarsvæðinu sé ekki mikil í dag. Margar lóðir óseldar og hafi bankar sem leyst hafi til sín frístundahúsalóðir staðið með þær óseldar í langan tíma. Þá séu tilvik á grenndarsvæðum þar sem samningar hafi runnið út og landeigandi nýtt sér þá stöðu til að ákveða nánast einhliða lóðarleiguverð án þess að leigutakar hafi haft nokkuð um það að segja þar sem leigutaki myndi ella tapa miklum verðmætum með því að þurfa að fjarlægja mannvirki sín. Varðandi eftirspurn eftir lóðum á svæðinu bendi sóknaraðili á lóð sem búin sé að vera til sölu frá 2008. Um leigulóð sé að ræða og ásett verð 3.900.000 kr. Þá sé til sölu eignarlóð á K(með heitu vatni) og ásett verð sé 2.900.000 kr. en lóðin sé mun stærri en lóð sóknaraðila. Skorað sé á varnaraðila að leggja fram nýja lóðarleigusamninga þar sem hann selji beint lóðarleiguréttindi, þar sem ekki hafi áður verið byggt á frístundahús, máli sínu til stuðnings. Mikil óánægja hafi verið með þá stöðu sem upp hafi komið á því svæði sem hér um ræðir þegar landið gekk kaupum og sölum milli fjárfesta sem vildu hámarka virði fjárfestinga sinna og beittu leigutaka miklum þrýstingi með hækkun á leigugjöldum. Deilurnar hafi ratað í fjölmiðla sem leitt hafi til þess að lög um frístundabyggð hafi verið sett.

Varðandi það sjónarmið að leigugjald endurspegli eðlilega ávöxtun á markaðsvirði eignar verður að taka tillit til eðlilegs og sanngjarns jafnvægis milli hagsmuna. Landeigandi leggi til land af fúsum og frjálsum vilja og leigutaki skapi mun meiri verðmæti á staðnum með byggingum mannvirkja og jarðrækt.

Sóknaraðili telji fráleitt að bera svæðið saman við E þar sem um mikla þjónustu sé að ræða. Framlagning samninga um E og D hafi enga þýðingu í þessu máli en þeir samningar sem varnarðaili hafi lagt fram varði auk þess stærri lóðir en þá lóð sem sóknaraðili hefur á leigu en hún er 2.597 fermetrar að stærð.

Sóknaraðili vísar til úrskurða kærunefndar húsamála í fjölmörgum málum á grenndarsvæði eða í Lþar sem úrskurðað hafi verið að lóðarleiga væri í kringum 90.000 kr á ári, sbr. meðal annars mál nr. 58/2015. Stór hluti þeirra samninga sem varnaraðili vísi til séu lóðarleigusamningar sem orðið hafi til við sérstakar aðstæður á tímabili fyrir tíð hinna nýju laga um frístundabyggð. Alkunna sé að frá fyrstu tíð hafi lóðarleigusamningar í E ekki fylgt markaðsvirði lóðarleigu á landsvísu. Úttekt af hálfu Landssambands sumarhúsaeigenda frá fyrri tíma staðfesti það. Varnaraðili nefni mikla þjónustu í E en á móti telji hann fjarlægðina frá höfuðborginni vega þyngra. Í C sé engin sérgreind þjónusta við leigutaka. Til upplýsingar þá leigi H út lóðir í I. Landeigandi í I veiti samhliða mikla þjónustu og hafi byggt upp frístundasvæðið af miklum krafti á eigin reikning. Félagsheimili hafi verið byggt sem og sundlaug. Vegakerfið innan svæðisins sé að stórum hluta með bundnu slitlagi og landeigandi sjái um viðhald vega og girðinga. Nýlegir samningar sem endurnýjaðir hafi verið til 20 ára hljóði upp á um 80.000 kr. í ársleigu. I ættu að hafa vinninginn hvað varðar bæði þjónustu og fjarlægð frá höfuðborginni en árgjaldið mun lægra en það leigugjald sem sóknaraðili greiði nú.

V. Athugasemdir varnaraðila.

Varnaraðili telur ótækt að miða við önnur svæði á G, svo sem J eða I, þar sem þau svæði séu verðminni en C. Hvað J varðar þá sé verð þar lægra vegna staðhátta og vegna þess að um landið liggi háspennulína. Lóðir í I séu leigðar út af félagasamtökum [...] sem bendi til þess að þær séu leigðar á félagslegum forsendum auk þess sem upplýsingar skorti um leiguverð lóða á K. Það sé á hinn bóginn staðfest með opinberum gögnum að F og E séu verðmætari en önnur svæði á G.

Varnaraðili geti ekki orðið við áskorun um að upplýsa um samninga um sölu á lóðarréttindum þar sem hann hafi ekki selt nein lóðarréttindi. Varðandi tilvísun sóknaraðila til óseldrar lóðar í C þá sé þar um að ræða leigulóð með 10 fermetra skúr og í raun verið að bjóða aðeins leigulóð til sölu fyrir 3.900.000 sem sýni að virði lóða í C sé umfram það leiguverð sem sóknaraðili hafi hingað til greitt. Þá sé margt í athugasemdum sóknaraðila órökstuddar fullyrðingar en því sé sérstaklega mótmælt að mikið framboð sé af leigulóðum við F.

VI. Niðurstaða

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr. enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra tímamarka sem þar er getið um þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra tímamarka framlengist samningurinn sjálfkrafa hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. greinar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 1. nóvember 2016. Málskot sóknaraðila var dags. 16. maí 2017, fimmtán dögum áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd. Sóknaraðili nýtti sér þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann meðal annars haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. grein. Varnaraðili hefur gert kröfu um að ársleiga skuli hækkra um 45%.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi atriði sem viðmið:

1. Hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu.
2. Legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
3. Hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.

Í lögum nr. 75/2008 kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr um upphæð ársleigu vegna ágreinings aðila að leigusamningi, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um upphæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um upphæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr.

Leigugjaldið er í dag 113.146 kr. á ári vísitölutryggt. Með hliðsjón af stærð lóðarinnar og staðsetningu hennar, röksemda og gagna varnaraðila um markaðsverðmæti lóðarinnar og sjónarmiða aðila að öðru leyti, er það ákvörðun kærunefndar húsamála að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 140.000 kr. á ári. Rétt þykir að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu byggingarkostnaðar sem í nóvember 2017 er 135,8 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 1. júní 1996, vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss nr. X, í landi C, er framlengdur um 20 ár til 31. maí 2036.

     Leiguverð er ákveðið 140.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við breytingar á byggingarvísitölu sem í október 2017 er 135,8 stig.

Reykjavík, 22. nóvember 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson