Mál nr. 3/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. mars 2022

í máli nr. 3/2022

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er C lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að riftun hans á leigusamningi aðila hafi verið lögmæt og að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 220.000 kr. Þá krefst sóknaraðili greiðslu málskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá fer varnaraðili fram á að sóknaraðila verði gert að greiða málskostnað að lágmarki að fjárhæð 350.000 kr. með vísan til 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Með kæru, dags. 11. janúar 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. janúar 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 31. janúar 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 2. febrúar 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 8. febrúar 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. febrúar 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 19. febrúar 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 21. febrúar 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2017 til 28. febrúar 2027 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um lögmæti riftunar sóknaraðila og endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að gerð sé krafa um endurgreiðslu tryggingarfjár að fjárhæð 220.000 kr. sem sé það sem út af standi af tveggja mánaða tryggingarfé, að fjárhæð kr. 560.000,  sem hann hafi lagt fram við upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi rift samningi aðila með tilkynningu 1. september og afhent varnaraðila umráð hins leigða þann 8. október. Umkrafin fjárhæð sé tryggingarfé að frádreginni leigu þann tíma sem tekið hafi sóknaraðila að ganga frá og skila íbúðinni. Sóknaraðili hafi sent varnaraðila kröfuna með tölvupósti 29. desember 2021 og veitt honum frest til endurgreiðslu til 5. janúar 2022. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni með tölvupósti 7. janúar 2022. Því sé óhjákvæmilegt að leita til kærunefndar til að fá úr því skorið hvort varnaraðila sé stætt á því að bregðast ekki við og endurgreiða fjárhæðina sem og um lögmæti riftunar sóknaraðila 1. september 2021. Öllum kröfum og beiðnum sóknaraðila hafi verið hafnað eða þeim ekki svarað.

Sá misskilningur hafi orðið í fyrrnefndum tölvupósti sóknaraðila að hann hafi haldið að varnaraðili hefði tvo mánuði til að gera kröfu í tryggingarféð en það séu aðeins fjórar vikur. Varnaraðili hafi ekki gert formlega kröfu í tryggingarféð. Þá hafi ekki verið um hefðbundinn skil á íbúðinni að ræða heldur hafi samningi verið rift og því eigi önnur ákvæði húsaleigulaga við um lok samningsins. Sóknaraðili hafi hafnað tillögu varnaraðila um skil á íbúðinni með þriggja mánaða fyrirvara og í sama pósti hafi verið ítrekað að leigusamningi hefði verið rift og þar með væri uppi önnur staða en samkvæmt þeim skilmálum leigusamningsins sem varnaraðili hafi borið fyrir sig í nefndri tillögu. Þannig geti varnaraðili ekki haldið því fram að sóknaraðili hafi ekki brugðist við þegar hann hafi farið fram á það.

Sóknaraðili hafi neyðst til að rifta samningnum þar sem varnaraðili hafi ekki brugðist við ítrekuðum beiðnum hans um íhlutun vegna ýmissa vandamála sem ekki hafi haft neitt með sóknaraðila að gera en þeirri viðleitni hafi varnaraðili hafnað. Sóknaraðili hafi ekki getað unað ástandinu lengur og rift samningnum formlega 1. september 2021.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að um tímabundinn leigusamning hafi verið að ræða en umsamið hafi verið að sóknaraðila væri heimilt að segja honum upp með sex mánaða fyrirvara vegna sérstakra forsendna en slíkt væri háð samþykki varnaraðila sem hefði fullan rétt á að meta hvort réttar forsendur væru til staðar.

Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila 31. ágúst 2020 um ónæði frá nágranna sínum sem hann hafi ekki getað búið við. Sóknaraðili hafi tilkynnt að hann hefði átt fund með formanni húsfélagsins vegna málsins en samkvæmt honum hafi formaðurinn upplýst að ekkert væri hægt að gera. Sóknaraðili hafi óskað eftir útlistun varnaraðila á því hvað hann hefði í hyggju að gera og veitt honum fimm daga frest í því sambandi. Varnaraðili hafi svarað 4. september 2020.

Frekari samskipti hafi ekki átt sér stað á milli aðila fyrr en tæplega ári síðar þegar sóknaraðili hafi sent tölvupóst 21. ágúst 2021 þar sem fram hafi komið að á ýmsu hefði gengið í leigusambandi aðila og að hann hefði oft verið ósáttur. Hann hafi óskað eftir skýringum og tillögum frá varnaraðila varðandi þá stöðu sem hann hafi vísað til og lýst væri í bréfi sem væri meðfylgjandi póstinum. Bréfið hafi verið dagsett 25. ágúst 2021, eða fjórum dögum eftir sendingu tölvupóstsins. 

Í bréfinu hafi sóknaraðili lýst meintu ónæði frá nágranna sínum sem þá hafi verið sagður hafa tekið við formennsku í húsfélaginu. Hann hefði tekið muni sóknaraðila og hent þeim og hafi sóknaraðili kært málið til lögreglu. Sóknaraðili hafi ekkert talið sig geta gert til að halda frið við nágranna sem væru að valda ónæði og hafi hann óskað eftir því að varnaraðili útlistaði mögulega kosti í stöðunni þar sem hann teldi ekki sýnilegt að ástandið myndi lagast af sjálfu sér á næstunni.

Þann 23. ágúst 2021 hafi varnaraðili sagt að það félli ekki í hans verkahring sem leigusala að bregðast við tilkynningu sóknaraðila um þjófnað. Eftir sem áður og með vísan til viðvarandi og ítrekaðrar óánægju sóknaraðila, hafi hann verið minntur á að varnaraðili væri reiðubúinn til samninga um uppsögn leigusamningsins, þrátt fyrir að um tímabundinn samning væri að ræða.

Sóknaraðili hafi viljað að frændi sinn tæki við leigusamningnum. Engin röskun yrði á leigusambandinu þar sem hann tæki við réttindum og skyldum sóknaraðila en hann myndi þá falla frá öllum kröfum sínum. Engin breyting yrði á tryggingarfénu þar sem frændinn myndi ganga í leigusambandið og þess vegna þyrfti ekki að standa í óþarfa millifærslum og tryggingin yrði áfram hjá varnaraðila.

Varnaraðili hafi svarað 24. ágúst 2021 þar sem fram hafi komið að frændinn mætti senda nánari upplýsingar og gögn til varnaraðila. Ef umsókn hans um leigu íbúðarinnar yrði samþykkt myndi sóknaraðili ekki þurfa að greiða leigu í sex mánuði heldur væri hægt að semja um styttri tíma, eða þar til frændinn tæki við íbúðinni. Aftur á móti myndi frændinn ekki taka við réttindum og skyldum sóknaraðila heldur myndi hann skila íbúðinni og fá tryggingu sína endurgreidda en frændinn gera nýjan leigusamning og leggja fram nýja tryggingu. Sóknaraðili hafi verið beðinn um að halda varnaraðila upplýstum um hvaða ákvörðun hann tæki.

Þann 1. september 2021 hafi sóknaraðili tilkynnt um riftun leigusamningsins sem tæki þegar gildi. Ástæða riftunar hafi verið sögð sú að varnaraðili hefði ekki staðið við sinn hluta samkomulagsins á öllum þeim vandamálum sem hefðu ítrekað komið upp. Sóknaraðili hafi vísað til innbrots í bifreið, óteljandi innbrota í bílskýli, geymslu og aðra hluta sameignar, póstkassa og íbúðir. Þá hafi hann vísað til meints dýrahalds í húsinu og að viðgerðum, sem framkvæmdar hefðu verið á íbúðinni eftir að sóknaraðili hafi flutt inn, væri enn ólokið og því veruleg skerðing á afnotum íbúðarinnar. Sóknaraðili hafi talið það liggja í hlutarins eðli að varnaraðili hefði átt að fylgjast með því sem fram færi í fjölbýlinu og koma fram fyrir hönd sóknaraðila sem leigjanda.

Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila 8. september 2021 að hann væri að vanefna leigusamninginn. Sóknaraðila hafi enn og aftur verið gefinn kostur á því að semja um uppsögn. Í bréfi, dags. 25. september 2021, hafi sóknaraðili kvaðst vera búinn að rifta formlega og því væri leigusamningurinn ekki í gildi. Hann hafi alfarið hafnað tilmælum varnaraðila um skil á íbúðinni í fyrsta lagi 30. nóvember 2021 og tilkynnt að hann myndi halda sínu striki og skila lyklum eigi síðar en 5. október 2021. Sóknaraðili hafi skilað lyklum 8. október og honum verið tilkynnt af því tilefni að hann stæði í skuld við varnaraðila og tryggingunni yrði því ekki skilað. Sóknaraðili hafi ekki mótmælt því. Til áréttingar og sönnunar á kröfu varnaraðila hafi hann sent tölvupóst 12. október 2021 þar sem það sama hafi komið fram. Þann 29. desember 2021 hafi sóknaraðili óskað eftir 220.000 kr. af framlagðri tryggingu sem varnaraðili hafi hafnað.

Uppreiknuð leiga með verðbótum hafi numið 299.604 kr. og sóknaraðili síðast greitt leigu 3. ágúst 2021. Varnaraðili hafi auglýst hið leigða aftur laust til leigu en ekki fundið annan leigjanda.

Varnaraðili hafi efnt allar skyldur sínar samkvæmt samningi aðila og húsaleigulögum og gengið lengra en honum hafi verið skylt í því skyni að koma til móts við sóknaraðila. Þá séu hvorki skilyrði uppfyllt né tilefni til þess að endurgreiða sóknaraðila trygginguna eða viðurkenna rétt hans til riftunar.

Sóknaraðili hafi ekki vísað til viðeigandi heimildarákvæða 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, riftun sinni til stuðnings. Í riftunartilkynningu, dags. 1. september 2021, hafi hann vísað til 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. og þar með meinta vanefnd varnaraðila, sbr. 4. mgr. 30. gr. laganna.

Sóknaraðili hafi aldrei gert varnaraðila viðvart um allar þær athugasemdir sem hann byggi riftun sína á í riftunartilkynningu. Varnaraðili hafi rækt allar skyldur sínar og brugðist rétt við þeim athugasemdum sem hafi borist frá sóknaraðila. Því sé mótmælt sem röngu og ósönnuðu að eðlilegum afnotum eða heimilisfriði sóknaraðila hafi verið verulega raskað með ónæði og óþægindum. Jafnframt sé því mótmælt sem röngu og ósönnuðu að aðrir, sem afnot hafi haft af sama húsi, hafi verulega eða ítrekað brotið umgengnis- eða grenndarreglur. Þá hafi meintur réttur sóknaraðila til riftunar verið fallinn niður 1. september 2021 samkvæmt 4. mgr. 60. gr.

Sóknaraðili hafi lagt fram tvö erindi þar sem hann hafi gert athugasemdir við afnot annarra íbúa. Í fyrra erindinu, dags. 31. ágúst 2020, hafi verið gerðar athugasemdir við hávaða og umgengnisónæði af hálfu nágranna. Hvorki hafi verið gerð frekari grein fyrir því um hvers konar umgengnisónæði væri að ræða né um hvaða nágranna væri að ræða. Þá hafi hvorki verið óskað eftir tilteknum aðgerðum varnaraðila né gert viðvart um riftun. Í seinna erindinu, dags. 25. ágúst 2021, virðist sóknaraðili gera athugsemdir við ónæði og hávaða frá sama nágranna og hann hafi þá upplýst að téður nágranni væri orðinn formaður húsfélagsins. Jafnframt hafi sóknaraðili bætt því við að hann hefði kært nágrannann til lögreglu fyrir þjófnað. Í erindinu hafi hann ekki óskað eftir tilteknum aðgerðum eða rift samningum heldur farið fram á útlistun á kostum í stöðunni frá bæjardyrum varnaraðila séð.

Af framangreindu sé ljóst að eingöngu komi til skoðunar athugasemdir sóknaraðila um háttsemi umrædds nágranna. Þær viðbótarathugsemdir sem hann hafi upplýst um í riftunartilkynningu, dags. 1. september2021, (óteljandi innbrot í bílskýli, geymslu, sameign, póstkassa og íbúðir og dýrahald) komi því ekki til frekari skoðunar.

Í tilefni af fyrra erindi sóknaraðila hafi varnaraðili kannað málið með því að setja sig í samband við nokkra íbúa í húsinu sem upplýstu að enginn kannaðist við hávaða í húsinu umfram það sem búast mætti við í fjölbýlishúsi; auðvitað heyrðist stundum í börnum að leik eða fótatak en ekkert sem teldist óvenjulegt í fjölbýlishúsi. Af því tilefni hafi varnaraðili svarað sóknaraðila 4. september 2020 um að ekki væri um að ræða hávaða frá framkvæmdum, samkomum eða öðru óvenjulega í húsinu. Varnaraðili hafi upplýst að í fjölbýlishúsi væri eðlilegt að heyra stundum frá nágrönnum en miðað við lýsingar annarra væri ekki um að ræða hávaða sem teldist umfram það sem eðlilegt mætti ætla í sambærilegu húsi. Varnaraðili hafi því upplýst að ekki væri mögulegt að grípa til neinna ráðstafana til að koma í veg fyrir þá upplifun sem sóknaraðili hefði af aðstæðunum. Ef aftur á móti einhver bryti reglurnar, til dæmis með veisluhöldum eða háværri tónlist eftir leyfilegan tíma, mælti varnaraðili með því að sóknaraðili gerði lögreglu viðvart. Síðara erindi sóknaraðila hafi varnaraðili svarað 23. ágúst 2021 þar sem hann hafi ítrekað að það væri ekki í hans valdi að hlutast til um hávaðakvartanir heldur væri það hlutverk lögreglunnar. Að því er varðaði athugsemd sóknaraðila um meintan þjófnað hafi varnaraðili aflað nánari upplýsinga og hafi því verið haldið fram að sóknaraðili hefði geymt muni í sameign án leyfis og að um hafi verið að ræða meinta hættulega muni, eldsneytisbrúsa eða þvíumlíkt. Svo virðist sem formaður húsfélagsins hafi fjarlægt muni sóknaraðila af sameigninni eftir því sem sóknaraðili hafi sjálfur upplýst í erindi sínu. Varnaraðili hafi upplýst að í kjölfar kæru sóknaraðila til lögreglu væri það hlutverk lögreglunnar að rannsaka málið og komast að niðurstöðu. Varnaraðili hafi upplýst að sóknaraðili hefði til leigu íbúð, geymslu og bílastæði til einkanota en allt annað í húsinu tilheyrði sameign sem um giltu reglur sem öllum bæri að fylgja.

Af framangreindu sé ljóst að varnaraðili hafi ekki vanrækt skyldur sínar um að hlutast til um að aðrir, sem afnot hafi af húsi því sem hið leigða húsnæði sé í, færu að settum umgengnisreglum. Þvert á móti hafi hann gætt að því hagsmunir sóknaraðila væru tryggðir og hann leiðbeint honum umfram skyldu í þeim efnum.

Sóknaraðili hafi engin rök fært fyrir því að eðlilegum afnotum eða heimilisfriði hans hafi verið raskað í hinu leigða. Þá hafi engin gögn verið lögð fram til stuðnings því að þetta meginskilyrði riftunarheimildarinnar sem sóknaraðili byggi á hafi verið uppfyllt og því síður að röskunin hafi verið veruleg líkt og áskilnaður sé gerður um í ákvæðinu. Svo virðist sem sóknaraðili hafi átt í samskiptavandræðum við nágranna sína og á milli þeirra hafi ef til vill ríkt ósætti um túlkun á settum lögum og reglum fjöleignarhúsa og hagnýtingu séreigna og sameigna þannig að afnotahafar verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt sé og eðlilegt þyki í sambærilegum húsum. Ekkert í málatilbúnaði sóknaraðila gefi tilefni til að ætla að hann hafi orðið fyrir verulegri röskun á afnotum eða heimilisfriði í hinu leigða þannig að réttlæta megi riftun.

Sóknaraðili hafi ekki upplýst um hvers konar hávaða hafi verið að ræða, umfang, tíðni, tímasetningar eða annað svo að unnt væri að meta hvort um brot á nokkrum reglum hefði verið að ræða. Þvert á móti hafi sóknaraðili í erindum sínum tekið sérstaklega fram að hann hafi ekki ætlað að tíunda það meinta ónæði sem nágranninn hafi valdið þar sem hann hafi talið það „þessu máli óviðkomandi“. Þá hafi sóknaraðili ekki lagt fram húsreglur sem kunni að hafa verið samþykktar í húsinu um hávaða og hann telji nágrannann hafa brotið. Eins og málið sé vaxið hafi sóknaraðili ekki sannað að umgengnis- eða grenndarreglur um hávaða hafi verið brotnar. Að því er varði meintan þjófnað á persónulegu dóti „úr sameiginlegri geymslu“ íbúa hússins, sé varnaraðila ekki kunnugt um neitt rými í sameign hússins sem notað sé sem sameiginleg geymsla íbúa. Af lýsingum sóknaraðila að dæma sé um augljósan ágreining við nágranna að ræða um nýtingu einhvers sameiginlegs rýmisins og miðað við takmarkaðar upplýsingar sóknaraðila um málið sé ekki unnt að komast að þeirri niðurstöðu að formaður húsfélagsins hafi með háttsemi sinni gerst sekur um verulegt brot gegn umgengnis- eða grenndarreglum.

Af málatilbúnaði sóknaraðila sé ljóst að hann telji ónæði nágranna síns hafa staðið frá haustinu 2020 og hafi það þá verið komið á það stig að sóknaraðili hafi talið tilefni til útlistunar varnaraðila á því hvað varnaraðili hefði í hyggju 31. ágúst 2020. Sóknaraðili hafi fyrst sent riftunartilkynningu 1. september 2021 og hafi þá verið liðinn átta vikna frestur sem sóknaraðili hafi haft til þess að neyta riftunarréttar síns, hafi hann þá nokkurn tímann talist vera virkur. Kröfum sóknaraðila verði að hafna þegar af þeirri ástæðu. Varnaraðila beri ekki skylda til þess að endurgreiða trygginguna, enda hafi hann þegar ráðstafað henni til greiðslu á vangoldinni leigu.

Þrátt fyrir að hafa enn verið í hinu leigða á riftunardegi 1. september 2021 hafi sóknaraðili ekki greitt leigu fyrir þann mánuð og varnaraðili því ráðstafað 299.604 kr. af tryggingunni til greiðslu leigunnar. Sóknaraðili hafi enn verið með afnot hins leigða einum mánuði eftir hina ólögmætu riftun og varnaraðili því ráðstafað eftirstöðvum tryggingarinnar til innborgunar á vangoldinni húsaleigu fyrir októbermánuð. Varnaraðili hafi afhent lykla að hinu leigða 8. október 2021, án þess að hafa náð samkomulagi um lok leigusamningsins, og hafi honum þá verið tilkynnt að tryggingunni yrði ekki skilað til hans og samningurinn væri í gildi til 2027. Nemi skuld sóknaraðila í dag 1.237.624 kr. en hið leigða hafi ekki enn verið leigt út til nýrra leigjenda, þrátt fyrir að eignin hafi verið auglýst laus til útleigu.

Fullyrðingar í kæru um að varnaraðili hafi aldrei gert formlega kröfu í tryggingarféð og að varnaraðili hafi haft fjórar vikur til þess sé mótmælt sem röngum. Sóknaraðili hafi kosið að leggja ekki fyrir nefndina öll samskipti sín við varnaraðila og þar á meðal þann tölvupóst þar sem sóknaraðila hafi verið tilkynnt að tryggingunni yrði ekki skilað vegna vangoldinnar leigu en um sé að ræða tölvupóst, dags. 12. október 2021. Þá sé vísað til 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga sem kveði á um að leigusala sé jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Það sé ljóst að varnaraðili hafi innan tilgreindra tímamarka tilkynnt að hann hafði nýtt tryggingarféð sem greiðslu upp í vangoldna leigu.

Kæra sóknaraðila til nefndarinnar sé nú í annað skipti bersýnilega tilefnislaus. Sóknaraðila sé fulljóst að hann hafi ekki greitt varnaraðila á tveimur síðustu gjalddögum sem hafi fallið á meðan hann hafi enn haft full afnot af hinu leigða. Honum sé kunnugt um að fjárhæð hvors gjalddaga hafi verið 299.604 kr., eða 599.208 kr. samtals, en framlögð trygging hafi numið 560.000 kr. Sóknaraðili haldi vísvitandi fram röngum fullyrðingum í kæru sinni og virðist treysta því að varnaraðili leggi ekki fram tölvupóst sem afsanni þá fullyrðingu sem hann byggi á. Óháð ágreiningi um lögmæti riftunar, sé það bersýnilega tilefnislaust fyrir sóknaraðila að krefjast endurgreiðslu tryggingar sem hann viti að hafi verið nýtt til að greiða vanskil hans. Aðgerðir sóknaraðila á þessu stigi virðast eingöngu til þess fallnar að valda varnaraðila enn frekara tjóni en sóknaraðili hafi þegar valdið. Gerð sé krafa um að hæfilegur málskostnaður verði metinn að lágmarki 350.000 kr.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ítrekaðar breytingar á heiti varnaraðila hafi oft valdið honum óþægindum sem og gert honum erfitt fyrir þegar hann hafi þurft eiga samskipti við varnaraðila á ensku sem hafi þar að auki gert samskiptin erfiðari. Hafi sóknaraðili alltaf lagt áherslu á það við varnaraðila að fá einhvern sem væri til þess bær að lesa yfir samskiptin.

Sóknaraðili kannist ekki við að íbúðin hafi verið ætluð til leigu eftir að fulltrúi eigenda hafi tekið við lyklum og þá án athugasemda. Aftur á móti hafi íbúðin fljótt verið komin á sölu.

Varnaraðili hafi vísað til tillögu um að frændi sóknaraðila tæki við leigunni en sú tillaga hafi eingöngu verið til þess gerð að valda varnaraðila sem minnstri röskum við það að sóknaraðili færi úr íbúðinni. Aftur á móti hafi frændi sóknaraðila verið á móti kröfu varnaraðila um að fá aðgang að allskyns persónulegum upplýsingum, svo sem bankareikningum og þess háttar. Eitthvað sem hvorki sóknaraðili né frændi hans hafi áður séð gerða kröfu um vegna leigusamnings. Í því ljósi sé ekki ólíklegt að varnaraðili hafi ekki ætlað sér að halda áfram að leigja íbúðina. Þannig hafi sóknaraðila ekki verið annar kostur mögulegur en að rifta leigusamningnum og leita lagalegs réttar síns.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hið leigða sé hvort tveggja boðið til útleigu og til sölu.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningi aðila. Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í átta töluliðum í 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1996. Samkvæmt 6. tölul. er leigjanda heimilt að rifta sé eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir skriflegar áskoranir vanrækt skyldur sínar samkvæmt 4. mgr. 30. gr., eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geti til dæmis bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tilkynning um riftun samkvæmt 1.–8. tölul. 1. mgr. skuli vera skrifleg og skuli fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni. Þá segir í 3. mgr. að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falli niður frá dagsetningu riftunar og skuli leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skuli leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líði frá riftun og þar til leigjandi hafi rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu.

Með tölvupósti 21. ágúst 2021 sendi sóknaraðili varnaraðila tilkynningu um ítrekað ónæði vegna framkomu og aðgerða nágranna með bréfi, dags. 25. ágúst 2021. Fram kom að enn og aftur væru komin upp vandamál með íbúa hússins sem væri ítrekað að valda sóknaraðila ónæði. Hann hefði kvartað undan sama nágranna haustið 2020 en varnaraðili neitað að greiða úr þeim málum. Hávaðinn væri enn að valda ónæði og hann hafi þar að auki þurft að kæra téðan nágranna til lögreglu vegna þjófnaðar á dóti hans úr sameiginlegri geymslu. Óskaði sóknaraðili eftir tillögum frá varnaraðila um lausn vegna þessa. Í svari varnaraðila 23. ágúst 2021 segir meðal annars að óánægja sóknaraðila með búsetu hans í íbúðinni væri ljós og lagði hann til að sóknaraðili flytti út og nefndi að unnt væri að komast að samkomulagi um uppsögn. Með tölvupósti sama dag lagði sóknaraðili til að frændi hans tæki við leigusamningum. Stuttu síðar, eða 1. september 2021, rifti sóknaraðili þó leigusamningnum með bréfi þar sem fram kom að riftunin tæki þegar gildi og að hann áætlaði að skila íbúðinni eigi síðar en um næstu mánaðamót. Ástæða riftunarinnar var sögð sú að varnaraðili hefði ekki staðið við sinn hluta samkomulagsins á öllum þeim vandamálum sem ítrekað hefðu komið upp. Tilgreindi hann að nú síðast hefði verðmætum verið stolið úr bifreið hans en um væri að ræða eitt tjón af mörgum uppákomum sem hann hafi þurft að líða vegna ástands hússins þar sem innbrot hafi verið endurtekin í bílskýli, geymslu og/eða í öðrum hluta sameignar og fleira. Þá væri mikið um ketti og hunda í húsinu, þrátt fyrir bann við dýrahaldi. Með bréfi varnaraðila, dags. 8. september 2021, var ekki fallist á riftunina en sóknaraðila boðinn þriggja mánaða uppsagnarfrestur þannig að leigutíma lyki 30. nóvember 2021.

Í riftunarbréfi sóknaraðila er ekki að finna nákvæma útlistun á því ónæði vegna hávaða sem nágranni hans á að hafa valdið honum ítrekað og lýsingar á öðrum athugasemdum hans almennt orðaðar. Gögn málsins benda ekki til annars en að kvartanir sóknaraðila vegna hávaða frá nágranna hefðu síðast borist varnaraðila í lok ágúst 2020 en að aðrar kvartanir hefðu fyrst borist í ágúst 2021. Í 4. mgr. 30. gr. húsaleigulaga segir að leigusala sé skylt að hlutast til um að aðrir þeir sem afnot hafi af húsi því sem hið leigða húsnæði sé í fari að settum umgengnisreglum og gæti að öðru leyti ákvæða þessa kafla á þann veg að hagsmunir leigjenda séu tryggðir. Engin gögn sýna að hvaða leyti umræddur nágranni hafi farið gegn settum umgengnisreglum eða að varnaraðili hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt 4. mgr. 30. gr. húsaleigulaga. Telur kærunefnd því ekki efni til að fallast á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á lögmæti riftunar hans.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í tölvupósti sóknaraðila 29. desember 2021 til varnaraðila segir að hann hafi rift leigusamningnum 1. september 2021 og í kjölfarið skilað íbúðinni 8. október 2021. Gerði hann kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjárins og vísaði til þess að samkvæmt húsaleigulögum hefði varnaraðili tvo mánuði til að gera kröfu í tryggingarféð. Í kæru sinni segir sóknaraðili að misskilningur hafi valdið því að hann hafi talið varnaraðila hafa tvo mánuði til þess að gera kröfuna.

Sóknaraðili skilaði íbúðinni 8. október 2021 og ráðstafaði varnaraðili tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna september og október 2021. Með hliðsjón af því að sóknaraðili var með umráð íbúðarinnar til 8. október 2021 sem og þeirri niðurstöðu kærunefndar um að riftun sóknaraðila hafi verið ólögmæt, telur kærunefnd að framangreind ráðstöfun varnaraðila á tryggingarfénu hafi verið heimil, sbr. 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Er kröfu sóknaraðila hér um því hafnað.

Báðir aðilar gera kröfu um málskostnað sér til handa.  Í 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert sóknaraðila að greiða varnaraðila málskostnað. Með hliðsjón af þessu ákvæði hefur nefndin engar heimildir til að úrskurða sóknaraðilum málskostnað og er þeirri kröfu sóknaraðila í málinu þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Krafa varnaraðila um málskostnað byggir á því að sóknaraðila hafi verið ljóst að hann hafi ekki greitt leigu tveimur síðustu gjalddögum sem hafi fallið á meðan hann hafi enn haft full afnot af hinu leigða. Þá hafi sóknaraðili vísvitandi haldið fram röngum fullyrðingum í kæru sinni. Kærunefnd telur gögn málsins ekki styðja annað en að sannfæring sóknaraðila hafi í raun verið sú að riftun hans væri lögmæt. Verður því ekki fallist á málskostnaðarkröfu varnaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Málskostnaðarkröfu varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 15. mars 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson