Mál nr. 68/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2020

í máli nr. 68/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár að fjárhæð 100.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 5. júní 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. júní 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 2. júlí 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 3. júlí 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 12. júlí 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 17. júlí 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 17. júlí 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 21. júlí 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu leigusamning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að leigutími hafi verið frá 12. ágúst 2016 til mars 2020. Óskað hafi verið eftir skriflegum leigusamningi frá upphafi en hann ekki fengist. Sóknaraðili hafi reykt inni í íbúðinni en varnaraðili hafi ekki nefnt á leigutíma að það væri óheimilt. Sóknaraðili hafi málað íbúðina við lok leigutíma þar sem varnaraðili hafi að öðrum kosti ætlað að halda eftir allri tryggingunni. Hann hafi þó verið ósáttur við málunina og því haldið eftir 100.000 kr. Sóknaraðili hafi fengið þær upplýsingar frá lögfræðingi að hún hefði ekki þurft að mála þar sem hún hafi ekki verið með leigusamning og engar reglur hefðu verið brotnar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi sóknaraðili undirritað leigusamning þar sem skýrt hafi verið tekið fram að varnaraðili áskildi sér rétt til þess að halda tryggingunni eftir yrði íbúðinni ekki skilað í viðunandi ástandi. Auk þess hafi hann upplýst sóknaraðila um að reykingar væru óheimilar. 

Vegna leka frá þvottavél sóknaraðila hafi parket í stofu eyðilagst. Smiður sem hafi skipt um parketið hafi upplýst varnaraðila um skelfilegt ástand íbúðarinnar, þ.e. að veggir væru skemmdir og gulir að lit. Íbúðin hafi verið nýmáluð við upphaf leigutíma og búið hafi verið að taka baðherbergið í gegn.

Íbúðinni hafi átt að skila 1. apríl 2020 en erfitt hafi verið að fá sóknaraðila til þess að skila íbúðinni í því ástandi sem hún var í við upphaf leigutíma, þar með talið að mála yfir veggi. Veggirnir hafi verið í þannig ástandi að ekki hafi verið boðlegt að leigja hana út þannig.

Meðfylgjandi séu yfirlýsingar smiðsins, nýja leigjandans og systur hennar, auk pípulagningamanns. Jafnframt séu lagðar fram myndir sem sýni að íbúðinni hafi verið skilað í óviðunandi ástandi og þá hafi varnaraðili þurft að greiða kostnað vegna málunar íbúðarinnar að nýju.

Skemmdir hafi verið á nýlögðu parketinu, vaskur stíflaður eftir að málningu hafi verið hellt í hann og eldavél verið ónýt. Málað hafi verið yfir flísar á baðherbergi sem varnaraðili hafi sérstaklega tekið fram að væri vafasamt, en sóknaraðili fullvissað hann um að væri í lagi. Kostnaður vegna viðgerða við baðherbergið sé áætlaður í kringum 200.000 til 300.000 kr.

Þeir iðnaðarmenn sem hafi komið að íbúðinni hafi verið einróma um að varnaraðili ætti ekki að endurgreiða tryggingarféð en vegna ótta við leigjendurna hafi hann þó ákveðið að endurgreiða 2/3 hluta hennar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi fengið ráðleggingu frá lögfræðingi um að þar sem hún hafi ekki verið með leigusamning hefði hún ekki þurft að mála. Varnaraðili fari með ósannindi í málatilbúnaði sínum.

Enginn leigusamningur hafi verið undirritaður og varnaraðili hafi ekki talað um að reykingar væru bannaðar. Þá hafi sóknaraðili ekki neitað að greiða sjálfsábyrgðina.

Að lokum greinir sóknaraðili nánar frá ástandi íbúðarinnar sem ekki þykir ástæða til að gera nánari grein fyrir hér.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Aðilar gerðu ekki skriflegan leigusamning en óumdeilt er að sóknaraðili lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur eftir 100.000 kr. á þeirri forsendu að ástandi hins leigða hafi verið ábótavant við lok leigutíma þar sem veggir hafi verið illa farnir.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar, og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar.

Samkvæmt upplýsingum í greinargerð varnaraðila skilaði sóknaraðili íbúðinni 3. apríl 2020 og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila. Skrifleg krafa varnaraðila í tryggingarféð er ekki meðal gagna málsins en með rafrænum skilaboðum sóknaraðila 15. apríl 2020 er kröfu varnaraðila hafnað og óskað eftir endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins. Frá þeim tíma mátti varnaraðila því vera ljóst að ágreiningur væri um bótaskyldu sóknaraðila. Með hliðsjón af því að varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi, ber honum að skila eftirstöðvum tryggingarfjárins að fjárhæð 100.000 kr. ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að greiða dráttarvexti af tryggingarfénu samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem miðað er við að sóknaraðili hafi skilað varnaraðila íbúðinni 3. apríl 2020 reiknast dráttarvextir frá 2. maí 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir, án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 2. maí 2020 til greiðsludags.

Reykjavík, 18. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson