Mál nr. 60/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. október 2022

í máli nr. 60/2022

A

gegn

B ses.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ses. Umboðsmaður varnaraðila er C lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að fella niður kröfur um greiðslu leigu fyrir apríl, maí og júní 2022. Til vara krefst sóknaraðili þess að viðurkennt verði að varnaraðila beri að fella niður kröfur sínar að hluta.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 11. júlí 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. júlí 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. júlí 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 24. júlí 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 25. júlí 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. ágúst 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. ágúst 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 19. ágúst 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. ágúst 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 19. ágúst 2021 til 22. ágúst 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu í þrjá mánuði eftir að hún sagði leigusamningnum upp í lok mars 2022.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í lok árs 2021 hafi hún og unnusti hennar tekið eftir ítrekuðum veikindum hjá þeim báðum. Þau hafi þá séð að mygla hafi myndast í kringum alla glugga í eldhúsi ásamt raka sem hafi myndast í öllum rúðum sama hvernig veðrið hafi verið. Einnig hafi virst vera bólga í stofuvegg sem sóknaraðili geri ráð fyrir að hafi verið rakaskemmd. Þeim hafi ekki litist á blikuna og þá sérstaklega þar sem þau hafi átt von á sínu fyrsta barni. Þau hafi sótt um flutning í aðra og nýrri íbúð á vegum varnaraðila en því verið hafnað 20 janúar 2022, án frekari skýringa. Á þessum tímapunkti hafi þau ekki vitað hvað þau ættu að gera þar sem erfitt sé að finna leiguíbúðir hér á landi, sérstaklega fyrir einstaklinga á lágmarkslaunum. Í mars 2022 hafi þáverandi vinnuveitandi þeirra boðið þeim að flytja með fyrirtækinu til Spánar tímabundið. Þau hafi séð þetta sem leið úr íbúðinni og tilkynnt varnaraðila um uppsögn á leigusamningnum. Varnaraðili hafi aftur á móti neitað að taka við íbúðinni og sagt að þau ættu að greiða þrjá mánuði til viðbótar í leigu. Systir sóknaraðila hafi tekið myglupróf í íbúðinni sem hafi komið út jákvætt. Sóknaraðili hafi reynt að segja varnaraðila frá því og hann þá sagt innan mjög skamms tíma að skoðunaraðili hefði verið sendur í íbúðina en hvorki hafi fundist raki né mygla. Engin leið hafi þó verið fyrir hann að finna út úr þessu á svo stuttum tíma.

Varnaraðili hafi neitað að koma til móts við sóknaraðila og finna lausn. Hún hafi reynt að upplýsa að hún hefði engin tök á því að greiða leigu fyrir íbúð sem hún byggi ekki í þar sem hún þyrfti að greiða leigu fyrir þá íbúð sem hún hafi raunverulega búið í. Á þessu tímabili hafi hún fengið lítið sem ekkert útborgað þar sem hún hafi lent í launaþjófnaði og svikum í þáverandi starfi. Nú sé hún á atvinnuleysisbótum fram að fæðingu og eftir fæðingu barnsins taki við fæðingarorlof. Staða sóknaraðila sé því ekki góð og hún hafi enga burði til að greiða þessar upphæðir fyrir húsnæði sem hún hafi ekki talið sig geta búið í sökum heilsufars.

Sóknaraðili hafi keypt ábyrgð hjá E ehf. og fyrirtækið sagst ætla að láta varnaraðila hafa það tryggingarfé sem þeir hafi fengið frá henni upp í kröfu hans en að hún þurfi sjálf að greiða eftirstöðvarnar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að um tímabundinn leigusamning hafi verið að ræða en samkvæmt ákvæðum hans sem og 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga verði honum ekki slitið með uppsögn á leigutíma. Í gr. 14.2. í leigusamningnum sé þó mælt fyrir um að leigutaki geti óskað eftir uppsögn á leigusamningnum áður en leigutíma ljúki og geti varnaraðili fallist á slíka uppsögn í sérstökum tilvikum. Þar segi enn fremur: „Fallist B á ósk leigutaka um að losna undan samningi áður en leigutíminn rennur út, skal almennt miðað við þriggja mánaða uppsagnarfrest, miðað við næstu mánaðarmót frá uppsögn að telja.“ Það sé því skýrt að uppsagnarfrestur geti ekki verið skemmri en þrír mánuðir. Ákvæðið sé í samræmi við 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, þar með talinn uppsagnarfrestur, þar sem mælt sé fyrir um að hann skuli vera að minnsta kosti þrír mánuðir.

Athugasemdum um meint ófullnægjandi ástand íbúðarinnar sé mótmælt sem röngum. Hvorki hafi komið fram athugasemdir frá sóknaraðila um að hún teldi ástand íbúðarinnar ófullnægjandi né beiðnir um lagfæringar fyrr en eftir að hún hafði óskað eftir slitum á leigusamningi og að fá að skila íbúðinni strax en fengið þau svör að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir. Umsjónarmenn varnaraðila, sem báðir séu húsasmiðir, hafi skoðað íbúðina 20. apríl 2022 þegar beiðni um það hafði komið frá sóknaraðila eftir að hún hafði flutt út. Hvergi hafi verið merki um raka og/eða myglu og ekkert að finna varðandi ástand íbúðar sem á nokkurn hátt gæti flokkast undir vanefndir af hálfu leigusala. Engar forsendur hafi þannig verið fyrir hendi sem heimilað gætu riftun sóknaraðila á leigusamningnum.

Að því er varði skyldur leigusala í 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga skuli tekið fram að þegar íbúðir varnaraðila losni sé þeim úthlutað aftur eftir úthlutunarreglum hans. Úthlutunarferlið gangi þannig fyrir sig að einstaklingur sem uppfylli skilyrði úthlutunar leggi inn umsókn þar sem hann óski eftir tiltekinni tegund af íbúð á tilteknum stað. Eigi varnaraðili lausa íbúð í samræmi við umsókn sé henni úthlutað. Eigi varnaraðili aftur á móti fleiri en eina lausa íbúð sé þeim úthlutað í þeirri röð sem þær hafi komið inn, þ.e. losnað. Á hjálögðu yfirliti megi sjá að á uppsagnartímabilinu hafi ekki verið nægilega margar umsóknir um íbúð af þessari tegund (paríbúð) á þessum stað svo að komið væri að íbúðinni í röðinni í samræmi við framangreint, enda lítið um nýjar umsóknir á þessum tíma árs. Í júlí hafi íbúðin verið boðin þremur umsækjendum (flestar umsóknir berist í júlí og ágúst) en þeir hafnað úthlutun. Talsvert meiri eftirsókn sé í íbúðir í nálægð við háskólasvæðin en í úthverfum og ástæða þess að einstaklingur hafni úthlutun sé oftast sú að hann vilji bíða og sjá hvort ekki losni íbúð nær háskólanum. Íbúðin hafi ekki enn verið leigð út.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að eins og gögn málsins sýni þá hafi hún reynt að fá flutning úr íbúðinni löngu áður en hún hafi sótt um að skila íbúðinni alfarið. Hún hafi rætt við skrifstofu varnaraðila símleiðis ásamt því að hafa talað við húsvörð og alltaf fengið þau svör að íbúðin yrði ekki skoðuð fyrr en hún flytti út. Hún hafi þegar fengið höfnun um flutning en ekki verið sett á biðlista til þess að fá að skipta um íbúð.

Til þess að fá sanngjarna útkomu í þessu máli hefði þurft að senda hlutlausan fagmann í íbúðina strax. Hvað tilraunir varnaraðila til þess að koma íbúðinni aftur í útleigu varði þá séu þær ótrúverðugar. Húsnæðisskortur á höfuðborgarsvæðinu sé gríðarlegur og að finna leigjendur sé varla erfitt í dag. Gögn varnaraðila eigi meðal annars að sýna fram á að hann hafi boðið íbúðina þrisvar sinnum í júlí, örfáum dögum eftir að leigusamningur aðila hafi runnið út. Varnaraðili hafi aldrei boðið neinum hana á þessum þremur mánuðum sem sóknaraðili hafi þurft að greiða leigu. Þá sé hæpið að það hafi verið tilviljun að engar umsóknir hafi borist fyrr en akkúrat eftir að leigusamningur aðila hafi runnið út.

Varnaraðili eigi að bera hallann af því að hafa ekki reynt að bjóða íbúðina út fyrr en leigusamningi hafi lokið. Eftir að sóknaraðili hafi flutt út hafi varnaraðili neitað að taka við lyklum og þannig sé ljóst að hann hafi ekki ætlað að reyna sitt besta til að koma íbúðinni í útleigu á ný.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að allar tilkynningar um umsóknir um flutning, sem hafi verið hafnað, séu sendar með tölvupósti úr kerfi varnaraðila. Í slíkum tilkynningum segi jafnframt að umsækjendum sé bent á að frekari upplýsingar séu gefnar á skrifstofu varnaraðila, í síma eða með tölvupósti. Hefði sóknaraðili borið sig eftir ástæðum höfnunar hefði hún þannig verið upplýst um þær. Samkvæmt fyrrnefndum úthlutunarreglum fái umsóknaraðilar um flutning innan leiguhúsnæðis á vegum varnaraðila ákveðinn forgang að því leyti að flutningsumsókn fari gjarnan fram fyrir þá aðila sem fyrir séu með umsóknir varðandi sams konar íbúðir. Af þessum sökum sé umsókn um flutning að meginreglu ekki samþykkt fyrr en einstaklingur hafi að lágmarki verið leigutaki hjá varnaraðila í sex mánuði. Sóknaraðili hafi sótt um flutning fimm mánuðum eftir upphaf leigutíma og í umsókninni hafi engar ástæður og/eða skýringar verið gefnar á flutningsbeiðninni.

Vegna fullyrðinga sóknaraðila um samtöl við starfsmenn varnaraðila, ýmist beint eða í símtölum, þar sem hún hafi gert athugasemdir um ástand íbúðar, sé því alfarið hafnað sem röngu en auk þess án þýðingar fyrir málið. Skýrt komi fram í úthlutunarreglum varnaraðila að öll samskipti á milli umsækjenda/leigutaka og varnaraðila skuli vera rafræn. Allar beiðnir um lagfæringar eða viðhald skuli settar fram í gegnum sérstakt beiðnakerfi sem leigutakar fylli út á „mínum síðum“ á vefsíðu varnaraðila í þeim tilgangi að samskipti séu skrifleg og rekjanleg. Engar slíkar beiðnir hafi borist frá sóknaraðila fyrr en eftir að hún hafi fengið svör um að ekki væri unnt að stytta uppsagnarfrestinn.

Varnaraðili hafi yfir að ráða hæfum, faglærðum starfsmönnum um húsbyggingar og í öðrum iðngreinum. Starfsmenn sem séu umsjónarmenn með íbúðum félagsins hafi enn fremur meðal annars sótt námskeið og ráðstefnur um myglu í íbúðarhúsum, hvað beri að forðast í því sambandi og hvernig eigi að bregðast við. Þeir hafi engin merki fundið um raka eða myglusvepp í íbúðinni.

Myglupróf á borð við þau sem sóknaraðili hafi notað séu verulegum annmörkum háð. Þau gefi jákvætt svar þegar um sé að ræða svokallaða myglugró, jafnvel þótt enginn raki sé til staðar. Vel þekkt sé að myglugró sé að finna í öllum húsum á Íslandi og í umhverfinu almennt. Myglugró sé aftur á móti ekki vandamál nema hún komist í raka.

Athugasemdir sóknaraðila um húsnæðisskort á höfuðborgarsvæðinu eigi ekki við í málinu, enda leigi varnaraðili ekki út íbúðir til almennra leigjenda heldur námsmanna og sé bundinn af lögum og reglugerðum sem hann starfi eftir, sbr. meðal annars lög nr. 52/2016 og reglugerð nr. 183/2020.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu vegna apríl, maí og júní 2022 en ágreiningslaust er að hún flutti út úr hinni leigðu eign í mars. Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning með gildistíma frá 19. ágúst 2021 til 22. ágúst 2022. Um er að ræða húsnæði sem leigt er til námsmanna.

Í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um, nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Í 3. mgr. sömu greinar segir að þegar um sé að ræða leigu íbúðarhúsnæðis til námsmanna á vegum lögaðila, sem ekki sé rekinn í hagnaðarskyni og hafi þjónustu við námsmenn að meginmarkmiði, sé þrátt fyrir 1. mgr. heimilt, vegna sérstaks eðlis og tilgangs starfseminnar, að víkja frá einstökum ákvæðum laga þessara með samningi. Í samningi beri að geta þeirra frávika sem um ræði. 

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, sbr. þó 50. gr. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skuli þau tilgreind í leigusamningi. Skuli gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir. Þá sé leigusala sem sé lögaðili sem ekki sé rekinn í hagnaðarskyni heimilt að segja upp tímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfylli ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæði sem tilgreind séu í leigusamningi eða veiti ekki nauðsynlegar upplýsingar svo að unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin. Uppsögn tímabundins leigusamnings skuli vera skrifleg og skuli henni fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni.

Í 14.2. gr. leigusamnings aðila segir að leigjandi geti óskað eftir uppsögn á samningnum áður en leigutíma ljúki og geti varnaraðili fallist á slíka uppsögn í sérstökum tilvikum. Fallist varnaraðili á ósk leigjanda um að losna undan samningi áður en leigutími renni út, skuli almennt miða við þriggja mánaða uppsagnarfrest. Á grundvelli þessa ákvæðis féllst varnaraðili á að leigutíma lyki 30. júní 2022 vegna tilkynningar sóknaraðila um uppsögn í lok mars 2022.

Í kæru sóknaraðila segir að í mars 2022 hafi hún fengið boð um tímabundið starf á Spáni sem hún hafi séð sem leið úr íbúðinni sem hún hafi verið búin að reyna að losna undan og hún þá tilkynnt varnaraðila um uppsögn á leigusamningum. Gögn málsins sýna að sóknaraðili hafi óskað eftir flutningi í aðra íbúð á vegum varnaraðila í janúar 2022 en beiðninni verið synjað. Leigusamningur aðila var tímabundinn með gildistíma til 22. ágúst 2022 en varnaraðili féllst á uppsögn með þriggja mánaða uppsagnarfresti þannig að leigutíma lyki 30. júní. Ljóst er samkvæmt framanröktum ákvæðum að sóknaraðili var bundin af leigusamningi aðila út þann uppsagnarfrest.

Sóknaraðili kveður myglu hafa verið í íbúðinni og gerði hún athugasemdir þar um á uppsagnarfresti en engar athugasemdir höfðu áður borist frá sóknaraðila vegna ástands íbúðarinnar. Varnaraðili brást við athugasemdunum með því að framkvæma skoðun á íbúðinni sem hann kveður hafa leitt í ljós að ekki væri mygla í henni. Máli sínu til stuðnings leggur sóknaraðili fram jákvæða niðurstöðu pro-clean mygluprófs sem hún tók úr glugga í íbúðinni. Riftun á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er háð því skilyrði að eignin teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda en ekkert liggur fyrir um það í málinu. Engin efni eru þannig til að byggja á því að sóknaraðila hafi verið heimilt að yfirgefa hið leigða vegna ástands þess og er hún því bundin við samning aðila, meðal annars um greiðslu leigu út uppsagnarfrest.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt en líta má svo á að um ólögmæta riftun hafi verið að ræða er leigjandi fór úr hinu leigða á leigutíma.

Sóknaraðili bendir á að almennt ástand á leigumarkaðnum sé slíkt að hægur leikur hefði átt að vera fyrir varnaraðila að finna þegar nýja leigjendur. Í þessu tilliti ber þó að hafa hliðsjón af því að varnaraðili annast útleigu til afmarkaðs hóps leigjenda, þ.e. háskólanema. Einnig bendir sóknaraðili á í greinargerð sinni, dags. 25. júlí, að íbúðin sé ekki enn komin í útleigu en þrír einstaklingar hafi neitað boði um hana í júlí. Með hliðsjón af gögnum málsins telur kærunefnd að varnaraðili hafi uppfyllt skyldur sínar samkvæmt 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Verður því ekki fallist á kröfur sóknaraðila í málinu.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 11. október 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson