Mál nr. 18/2021-Úrskurður

Tímabundinn leigusamningur: Reykingar íbúa.

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. júní 2021

í máli nr. 18/2021

A

gegn

B hf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B hf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að grípa til aðgerða vegna reykinga annarra íbúa í húsinu.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 2. mars 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. mars 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 19. mars 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 22. mars 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2019 til 31. janúar 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að grípa til aðgerða vegna reykinga annarra íbúa í húsinu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi til langs tíma orðið fyrir ónæði frá öðrum leigjanda í húsinu sem reyki kannabis í íbúðinni sinni og hugsanlega einnig sameiginlegu rými þannig að lyktin berist auðveldlega inn í íbúð hennar. Þannig finni hún lyktina af reykingum nágrannans á hverjum degi og trufli þetta verulega daglegt líf hennar og hafi slæm áhrif á líðan hennar. Hún hafi fyrst orðið vör við þetta fyrir um ári síðan en það hafi svo færst í aukana undanfarna mánuði. Vegna þessa hafi hún ítrekað kvartað til varnaraðila, bæði með símtölum og tölvupóstum, án þess að brugðist hafi verið við. Að auki hafi hún fengið þau svör að varnaraðili geti ekki bannað fólki slíkar reykingar í íbúðunum, en það geti ekki verið rétt þar sem um sé að ræða ólögleg fíkniefni. Lyktin berist frá íbúð sem sé fyrir ofan íbúð sóknaraðila en hún sé þó ekki viss nákvæmlega frá hvaða íbúð. Þar sem sóknaraðili leigi hjá varnaraðila sem leigi út allar íbúðir hússins eigi hann að bera ábyrgð á því að tryggja að húsnæðið sé í fullnægjandi ástandi, bæði hvað varði íbúðina sjálfa og sameignina. Afnot sóknaraðila séu skert vegna þessarar lyktar.

Að auki hafi sóknaraðili ítrekað reynt að kalla til lögreglu til að stöðva þetta en það hafi ekki dugað til og því sé nauðsynlegt að brugðist sé við af hálfu varnaraðila, kvörtun hennar tekin til greina og gripið til einhverra aðgerða.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að um sé að ræða húsnæði með níu litlum einstaklingsíbúðum. Efni kærunnar varði reykingalykt sem berist frá einni eða fleiri íbúðum og mögulegum kannabisreykingum í húsinu. Auk tilkynninga til varnaraðila hafi sóknaraðili samkvæmt kæru einnig tilkynnt kannabisreykingar til lögreglu.

Aðrir íbúar í húsinu hafi ekki haft samband við varnaraðila vegna ofangreindra atriða. Varnaraðili hafi engin gögn sem sanni kannabisreykingar í húsinu eða um aðgerðir lögreglu í því samhengi. Samkvæmt túlkun lögreglu á reglugerð um skrár lögreglu og vinnslu persónuupplýsinga í löggæslutilgangi, nr. 577/2020, hafi varnaraðili ekki rétt á að fá afhent gögn um aðgerðir lögreglu gagnvart íbúum í leiguíbúðum hans.

Ekki sé bannað að reykja í húsnæðinu samkvæmt húsreglum. Það hafi komið ábendingar frá sóknaraðila um reykingalykt í kjallara þar sem hún búi. Í því samhengi hafi verið haft samband við íbúann sem bent hafi verið á. Sá íbúi reyki og hafi bent á að mögulega mætti þétta betur hurðina að íbúðinni.

Reykingalykt sem trufli nágranna sé þekkt vandamál sem erfitt sé að eiga við. Þegar reykingafólk færi reykingarnar út fyrir húsið sé nokkuð algengt að kvartað sé undan því að reykurinn berist inn um glugga annarra íbúða.

Varnaraðili hafi verið með áætlun á síðasta ári um að halda húsfundi í öllum þeim húsum þar sem hann haldi utan um húsfélögin, þ.e. húsnæði sem varnaraðili eigi allar íbúðir í eða stigagangi. Vegna COVID-19 hafi ekki orðið af þeirri áætlun en ný húsfundaáætlun sé komin í framkvæmd. Eftirlitsferðum í hús hafi einnig verið haldið í lágmarki af sóttvarnaástæðum. Aðstæður undanfarin misseri í húsinu hafi verið metnar þannig að ekki væri ástæða til sérstakra aðgerða gagnvart einum eða fleiri íbúum.

Við eftirlit í húsið 19. mars 2021 hafi sameign hússins verið snyrtileg og reykingalykt í kjallara verið óveruleg. Rætt hafi verið við tvo íbúa, annan í kjallara og hinn á 2. hæð. Hvorugur hafi haft undan þeim atriðum að kvarta sem nefnd séu í kærunni. Þéttikantur á íbúðarhurð hafi verið skoðaður af verkstjóra sem sjái um standsetningar á íbúðum. Skoðun hafi leitt í ljós að kantar hafi verið í lagi en hurðir sem séu yfirfeldar hafi verið þannig að erfitt hafi verið að stilla þær af þannig að þær yrðu alveg þéttar.

Niðurstaða varnaraðila á könnun í kjölfar tilkynninga sóknaraðila sé sú að ekki sé grundvöllur fyrir aðgerðum í krafti húsaleigulaga gagnvart einstökum leigjendum í húsinu. Hann muni engu að síður grípa til þess að halda húsfund í apríl 2021 þar sem farið verði yfir húsreglur og rætt um þau mál sem íbúum finnist að betur megi fara og einnig að íbúðahurðir verði skoðaðar með tilliti til þess hvort unnt sé að þétta þær betur.

IV. Niðurstaða            

Í 4. mgr. 30. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusala sé skylt að hlutast til um að aðrir þeir sem afnot hafa af húsi því sem hið leigða húsnæði sé í fari að settum umgengnisreglum og gæti að öðru leyti að ákvæðum þessa kafla á þann veg að hagsmunir leigjanda séu tryggðir.

Með tölvupósti sóknaraðila 22. febrúar 2021 kvartaði hún undan reykingalykt í íbúðinni og benti á að íbúar í tveimur öðrum íbúðum reyktu. Með tölvupósti sóknaraðila 24. febrúar 2021 lýsti hún því yfir að hún teldi að varnaraðili ætti að banna reykingar í húsinu og að hún hefði einnig fundið lykt af kannabisreykingum. Með tölvupósti sóknaraðila 1. mars 2021 ítrekaði hún fyrri athugasemdir sínar.

Varnaraðili segir að haft hafi verið samband við þá íbúa sem sóknaraðili hafi bent á í athugasemdum sínum. Þá sé til skoðunar að þétta hurðir að íbúðum hússins. Einnig kemur fram að reykingar séu leyfðar í húsinu en að engin gögn styðji það að kannabisreykingar hafi átt sér stað í húsinu. Samkvæmt húsreglum varnaraðila, sem birtar eru á vefsíðu hans, eru reykingar bannaðar í sameign. Þá segir einnig á vefsíðu hans að leigjendur varnaraðila í fjölbýlishúsum beri að gæta sérstaklega að því að reykingalykt berist ekki fram á stigagang eða í sameiginleg rými og passa eftir ítrasta megni upp á að reykingar hafi ekki áhrif á nágranna.

Engin gögn liggja fyrir sem styðja það að reykt hafi verið í sameign hússins eða að aðrir leigjendur hafi reykt kannabisefni. Kærunefnd fær ekki annað ráðið en að varnaraðili hafi brugðist við athugasemdum sóknaraðila með því að fara yfir þéttingar á hurðum sem varnaraðili telur að standist kröfur en allt að einu hyggst hann kanna möguleika á frekari þéttingu á hurðum í kjallara. Að því virtu telur kærunefnd að varnaraðili hafi gert það sem í hans valdi stendur til að hlutast til um að afnot annarra leigjenda í húsinu valdi sóknaraðila ekki meiri óþægindum eða ónæði en venjulegt getur talist.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 14. júní 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson