Mál nr. 68/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. febrúar 2025

í máli nr. 68/2024

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða kostnað vegna úttektar á hinu leigða. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr. sem og leigu að fjárhæð 160.000 kr. vegna tímabilsins 16.-30. apríl 2024. 

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, móttekin 26. júní 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 2. september 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 10. og 16. september 2024. 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 4. október 2023 til 1. maí 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um kostnað vegna úttektar, endurgreiðslu tryggingarfjár og endurgreiðslu á leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa afhent nýjum leigjendum íbúðina 15. apríl 2024 samkvæmt samkomulagi aðila. Þann 27. sama mánaðar hafi varnaraðili krafist þess að hún greiddi  800.000 kr. í skaðabætur, en krafan hafi síðan verið lækkuð í 150.000 kr. án skýringa. Þá hafi varnaraðili ekki kannast við að nýir leigjendur hefðu tekið við íbúðinni 15. apríl heldur hafi hann sagt að það hefði ekki verið fyrr en 1. maí. 

Varnaraðili hafi jafnframt krafið sóknaraðila um kostnað við öflun úttektar en hann hafi síðan hvorki svarað erindum sóknaraðila né umboðsmanna hans. Ekkert tjón hafi orðið á íbúðinni og nýir leigjendur tekið við henni athugasemdalaust.

Varnaraðili hafi ekki fært sönnur á að tjón hafi orðið á íbúðinni. Nýju leigjendurnir hafi verið búnir að dvelja í íbúðinni í einn og hálfan mánuð þegar sóknaraðili hafi borið kröfur sínar undir nefndina. Einsýnt sé því að hafna kröfunum og tilgangslaust sé að kalla til úttektaraðila, sbr. XIV kafla húsaleigulaga, til að leggja mat á ætlaðar skemmdir á þessu tímamarki. Varnaraðili verði að bera hallann af því að hafa spillt möguleikanum á áreiðanlegu mat á ætluðum skemmdum, enda bersýnilega þýðingarlaust að leggja slíkt í mat núna.

Ekki megi túlka samskipti aðila þannig að með þeim hafi tekist samkomulag um að varnaraðila væri frjálst að halda eftir tryggingarfénu, enda hafi varnaraðili innt eftir svörum sóknaraðila í þeim efnum. Öll samskipti aðila verði að skoða í ljósi þess að sóknaraðili sé erlendur ríkisborgari og sé hvorki íslenska né enska móðurmál hennar.

Krafa um viðurkenningu á því að varnaraðila beri að endurgreiða leigu byggi á því að leigusamningi hafi lokið hálfum mánuði fyrr en umsamið hafi verið með vilja beggja aðila, enda hafi nýir leigjendur tekið við húsnæðinu og umsamið að sóknaraðili fengi endurgreidda leigu í hlutfalli við þann hluta mánaðar sem hún hefði ekki afnot af íbúðinni. Samskipti aðila hafi borið þetta með sér, auk þess sem óeðlilegt sé að varnaraðili krefji bæði sóknaraðila og nýja leigjendur um greiðslu fyrir afnot af sama húsnæði á sama tíma.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður leigusamning aðila hafa gilt til 1. maí 2024. Umboðsmaður sóknaraðila hafi haft samband við varnaraðila símleiðis 27. mars 2024 og spurt hvort sóknaraðili mætti flytja út 15. apríl. Varnaraðili hafi sagt að til þess að svo gæti orðið þyrfti hann að finna leigjanda sem tæki við íbúðinni 15. apríl en að öðrum kosti yrði sóknaraðili að efna samninginn. Nýr leigjandi hafi tekið við íbúðinni 1. maí 2024, sbr. fyrirliggjandi leigusamningur. Íbúðin hafi ekki verið í góðu ástandi við lok leigutíma og aðilar komist að samkomulagi 27. apríl 2024 um að 150.000 kr. yrði ráðstafað af tryggingarfénu vegna skemmda. Það hafi þó verið langt frá því að duga til því það hafi þurft að mála íbúðina og parket hafi orðið fyrir skemmdum.  

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi skoðað íbúðina 5. apríl 2024 og hann þá sagt að allt væri í lagi, hann hafi ekki séð skemmdir. Íbúðin hafi verið í sama ástandi við skilin. Parketið og veggirnir hafi verið í lagi, eins og hann hafi sjálfur séð þennan dag og ekki gert athugaemd. Varnaraðili hafi ekki skoðað íbúðina 15. apríl.

Þar sem varnaraðili hafi ekki svarað skilaboðum sóknaraðila hafi hún óskað eftir aðstoð frá starfsmanni bæjarfélagsins sem hafi haft samband við varnaraðila. Hann hafi þá samþykkt að endurgreiða leigu vegna fimmtán daga. Nýi leigjandinn hafi fengið símanúmer sóknaraðila hjá varnaraðila og fengið upplýsingar frá henni um það hvenær flutningum lyki. Þá hafi sonur sóknaraðila hjálpað nýja leigjandanum að koma húsgögnum fyrir 15. apríl. Á þessum tíma hafi sá leigjandi verið með leigusamning við varnaraðila um annað húsnæði.

 Sóknaraðili hafi innt varnaraðila eftir endurgreiðslu leigunnar eftir að hún hafi verið flutt út. Engin svör hafi borist fyrr en nokkrum dögum síðar en varnaraðili hafi þá sagt að skemmdir hefðu verið á íbúðinni. Sóknaraðili hafi spurt hvert tjónið væri en hann aldrei upplýst um það. Hann hafi aldrei sagt neitt um tjónið heldur hafi hann verið að finna upp á hlutum til að þurfa ekki að skila tryggingarfénu. Sóknaraðili hafi sagt honum með skilaboðum að halda eftir 150.000 kr. þar sem hún hafi fundið fyrir þrýstingi frá varnaraðila og hún ekki viljað lenda í vandræðum.  

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 640.000 kr. við upphaf leigutíma. Reykjanesbær greiddi 600.000 kr. inn á reikning varnaraðila og sóknaraðili sjálf 40.000 kr. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt 450.000 kr. til Reykjanesbæjar og 40.000 kr. til sóknaraðila, en heldur eftir 150.000 kr. á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Varnaraðili hefur ekki mótmælt því að sóknaraðili hafi afhent nýjum leigjanda íbúðina 15. apríl 2024, og á sú fullyrðing sér jafnframt stoð í gögnum málsins. Verður því lagt til grundvallar að íbúðinni hafi verið skilað þann dag. Varnaraðili byggir kröfur sínar á því að sóknaraðili hafi fallist á að 150.000 kr. kæmu til frádráttar af tryggingarfénu. Fyrirliggjandi gögn sýna þó að með skilaboðum 16. apríl 2024 innti sóknaraðili varnaraðila eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Næsta dag upplýsti varnaraðili að íbúðin væri ekki í góðu standi, að það þyrfti að mála, gera lagfæringar og þrífa. Sóknaraðili spurði hvaða skemmdir hann ætti við en varnaraðili svaraði því ekki. Sóknaraðili óskaði ítrekað eftir nánari upplýsingum um meintar skemmdir en engin svör fengust. Að endingu sagðist varnaraðili vilja draga 150.000 kr. af tryggingarfénu, þó án nokkurrar útlistunar á hinum meintu skemmdum. Sóknaraðili féllst að endingu á þetta tilboð varnaraðila, en augljóst er þó að samþykkið var ekki tilkomið vegna þess að hún taldi kröfuna eiga rétt á sér heldur virðist hún hafa viljað losa tryggingarféð en það hafi virst henni ómögulegt nema hún féllist á kröfu varnaraðila. Síðar fór hún þó fram á fulla endurgreiðslu. Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt á ástandi íbúðarinnar við lok leigutíma þrátt fyrir fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga. Með hliðsjón af því að varnaraðili hefur engin gögn lagt fram sem styðja það að viðskilnaður sóknaraðila hafi verið óviðunandi, sameiginleg úttekt var ekki gerð við lok leigutíma og að gögn málsins sýna að samþykki sóknaraðili fyrir því að 150.000 kr. yrðu dregnar af tryggingarfénu var ekki tilkomið vegna þess að hún taldi kröfuna eiga rétt á sér verður ekki fallist á að kröfur hans í tryggingarféð séu haldbærar.

Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 15. apríl 2024 reiknast dráttarvextir frá 14. maí 2024.

Sóknaraðili greiddi fulla leigu vegna aprílmánaðar eða 320.000 kr., en gögn málsins sýna að nýr leigjandi flutti í íbúðina sama dag og sóknaraðili skilaði henni 15. apríl 2024. Bar henni því ekki að greiða leigu frá 16. til 30. apríl 2024. Er því fallist á kröfu hennar um að varnaraðila verði gert að endurgreiða leigu að fjárhæð 160.000 kr.

Vegna kröfu sóknaraðila um kostnað vegna úttektar þá telur nefndin gögn málsins ekki staðfesta að varnaraðili haldi slíkri kröfu að henni. Verður því ekki á hana fallist.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 14. maí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 160.000 kr.

Kröfu sóknaraðila vegna kostnaðar við úttekt er hafnað.

Reykjavík, 18. febrúar 2025

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson