Mál nr. 8/2010
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 8/2010
Uppsögn tímabundins leigusamnings.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. maí 2010, beindu A, B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ekkert svar barst frá gagnaðila við erindi kærunefndar, dags. 10. maí 2010, né heldur við bréfi nefndarinnar, dags. 28. maí 2010, þar sem veittur var viðbótarfrestur, en ella myndi nefndin taka málið til úrlausnar á grundvelli fyrirliggjandi gagna.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 30. júní 2010.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 4. nóvember 2009, tóku álitsbeiðendur á leigu einbýlishús að X nr. 2 í R í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 15. nóvember 2009 til 15. nóvember 2011. Álitaefnið er hvort uppsögn leigusamnings hafi átt sér stað á tilteknum tímapunkti.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðenda sé:
Að uppsögn gagnaðila í tölvupósti frá mars 2010 standi og að lok leigutíma sé 1. júní 2010.
Í álitsbeiðni kemur fram leigusamningurinn hafi verið gerður 4. nóvember 2009 og að því loknu hafi gagnaðili flutt erlendis. Þegar einn álitsbeiðenda sótti um húsaleigubætur hafi komið í ljós að gagnaðili flutti ekki lögheimili sitt erlendis og álitsbeiðendur því ekki getað fengið húsaleigubætur eins og reiknað hafi verið með. Sá álitsbeiðenda sem sótti um bæturnar hafi búið einn í húsinu til áramóta þar sem þau hafi tekið við húsinu einum og hálfum mánuði fyrir þann tíma sem var upprunalega samið um.
Hinn 2. janúar 2010 hafi álitsbeiðendum borist tölvupóstur frá gagnaðila þar sem hún segi að húsið eigi að fara á uppboð 2. febrúar 2010. Álitsbeiðendur hafi þá haft samband við sýslumannsembættið í S til að fá upplýsingar um þetta uppboð og komið hafi í ljós að gagnaðili hafði mætt vegna fyrstu fyrirtöku nauðungarsölu 2. nóvember 2009 og um leið sótt um frest á framhaldssölu í fjóra mánuði samkvæmt lögum. Þá hafi þau sent gagnaðila tölvupóst og sagt henni að til að þau myndu ekki tapa fyrirframgreiðslunni myndu þau ekki greiða leigu næstu mánaðamót. Því hafi hún svarað í tölvupósti og sagt að hún myndi segja upp leigusamningnum samstundis.
Samkvæmt upplýsingum frá lögmannsstofum hafi gagnaðili mætt hjá þeim nokkrum dögum fyrir uppboð og greitt lögfræðikostnað og sagst fara næstu daga og semja um tilgreinda skuld og var uppboðið því afturkallað. Hún hafi hins vegar aldrei samið um skuldina en sótt um sex mánaða frest á uppboði samkvæmt lögum í maí 2009. Hún hafi heldur ekki haft samband við Lögheimtuna vegna krafna hjá þeim. Þrátt fyrir þessar upplýsingar hafi gagnaðili haldið því fram í tölvupóstum að hún hafi verið búin að vera í sífelldu sambandi við samningsaðila. Það stangist á við upplýsingar frá kröfuhöfum. Haft hafi verið samband við föður gagnaðila, sem sé skráður umboðsmaður hennar á leigusamningnum. Hann hafi beðið álitsbeiðendur að hafa samband við gagnaðila og senda henni lista yfir skuldirnar sem voru í innheimtu, sem þau hafi gert.
Gagnaðili hafi gert samkomulag við kröfuhafa og fengið frest á uppboðinu sem átti að fara fram 2. mars 2010 til 11. maí 2010. Um leið og álitsbeiðendur hafi fengið staðfestingu á frestuninni sem var gefin 2. mars hafi þau greitt leiguna en tilkynnt gagnaðila að þau myndu ekki greiða frekari leigu þar sem þau gætu ekki verið viss um að hún gæti staðið við samkomulagið. Það væri óásættanlegt að hún hafi gert tveggja ára tímabundinn leigusamning, vitandi að fyrsta uppboð hafi þegar átt sér stað og hún hafi sótt um frest á framhaldsuppboði sem hafi átt að fara fram fjórum mánuðum síðar.
Álitbeiðendur hafi því sent gagnaðila tölvupóst og látið hana vita að þau myndu ekki greiða leigu meðan þau ættu inni tvo mánuði í fyrirframgreiðslu þar sem hún gæti ekki tryggt þeim húsnæði nema í sex vikur í senn og væri því ekki tilgangur með fyrirframgreiðslu sem sé ætluð sem leiga fyrir síðustu tvo mánuðina í húsinu. Þá hafi gagnaðili sent álitsbeiðendum tölvupóst um að hún myndi þá segja þeim upp leigunni samstundis ef leigan yrði ekki greidd. Hún myndi ekki hika við að beita sér og fara í málsókn við álitsbeiðendur þar sem það væri þjófnaður að þiggja þjónustu sem væri ekki búið að greiða fyrir. Þá hafi álitsbeiðendur skuldað gagnaðila bæði tvo mánuði í leigu og tvo mánuði í tryggingu ásamt ýmsu öðru sem fram komi í tölvupóstsskeytunum. Álitsbeiðendur hafi sent gagnaðila staðfestingu um að þau samþykktu þá uppsögn og yrðu farin úr húsinu 1. júní, eða eftir þann tíma sem þau ættu inni í leigu í formi fyrirframgreiðslu og reiknuðu því með að leigutíma lyki 31. maí 2010. Álitsbeiðendur hafi ekki fengið svar við þeim pósti sem hafi verið sendur fyrir rúmum mánuði.
Álitsbeiðendur telji sig vera tilneydd til að óska eftir að riftun leigusamningsins þar sem þær forsendur sem þau hafi talið vera til staðar við undirritun hafi algjörlega brugðist. Álitsbeiðendum finnist að leigusamningurinn hafi verið svikinn inn á sig þar sem gagnaðili hafi mætt vegna fyrirtöku á uppboði 2. nóvember 2009 og sótt um frest á uppboði vegna laga sem voru ætluð þeim sem bjuggu í húsum sínum, undirritað tímabundinn leigusamning til tveggja ára 4. nóvember 2009 og flutt erlendis 6. nóvember 2009.
Álitsbeiðendur byggja á að það sé ekki ásættanlegt að vita ekki hvort maður hafi tryggt húsnæði nema í sex vikur í senn. Gagnaðili hafi ítrekað farið með ósannindi í fyrri samskiptum og verið með hroka og hótanir eins og fram komi í gögnum um samskipti milli aðila. Þannig beri álitsbeiðendur því miður ekki traust til hennar. Nú þegar hafi álitsbeiðendur þurft að fresta námi og sjái ekki fram á hvenær þau geti hafið nám vegna þessarar óvissu.
III. Forsendur
Álitsbeiðendur byggja fyrst og fremst á því að hið leigða hafi verið á uppboði og því sé óvíst að þau geti haldið umráðum hússins þann tíma sem um var samið. Krafa þeirra miðast við að gagnaðili hafi sagt upp leigunni í mars 2009 og leigutíma ljúki 1. júní 2010.
Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. verður tímabundnum leigusamningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó sé heimilt að semja um að segja megi upp slíkum samningi á grundvelli sérstakra forsenda, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Slík uppsögn skuli þá vera skrifleg og rökstudd og gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir. Aðilum leigusamnings er einnig frjálst að semja um að leigutíma ljúki fyrr en gert er ráð fyrir í samningi.
Álitsbeiðendur hafa lagt fram yfirlit yfir tölvupóstsamskipti aðila. Í tölvupósti álitsbeiðenda til gagnaðila, dags. 23. mars 2010, skrifa álitsbeiðendur að þar sem uppboði sem halda skyldi þann 2. mars hafi verið frestað til 11. maí en ekki afturkallað muni þau ekki greiða leigu næstu mánaðamót. Þau vilji verja sig fyrir fjárhagslegu tjóni þar sem þau hafi þegar greitt tveggja mánaða leigu fyrirfram. Gagnaðili tjáði þeim sama dag að uppboði yrði frestað áfram þar sem hún væri að vinna í skuldamálum sínum og þau væru í góðum farvegi. Gagnaðili skrifaði einnig: „þið eruð með þak yfir höfuðið, en ég er ekki í góðgerðarstarfsemi, og mun segja ykkur upp án leigunnar.“ Þann 25. mars ítreka svo álitsbeiðendur að þau muni ekki greiða leigu þann 1. apríl vegna þess að húsið sé skráð á uppboð 11. maí. Sama dag mótmælir gagnaðili í tölvupósti og segir meðal annars: „Ef þið ekki borgið 1. apríl eruð þið í vanskilum skv. skilgreiningu laganna og eru að brjóta á samningi. Ég er ekki búin að brjóta á ykkur, þið eru ennþá að hafa afnot af húsinu og munið gera það áfram [...] Ég hef fullan rétt á að krefjast útburðar vegna vangoldinnar leigu frá og með þeim tíma sem þið skuldið hana. [...] Ég er tilbúin til að útskýra þetta, og sýna fram á samninga við lánardrottna til að sanna það fyrir ykkur að þið getið sofið rótt.“ Þann 30. mars 2010 svara álitsbeiðendur að þau samþykki uppsögn á leigusamningnum af hálfu gagnaðila og fyrirframgreiðsla þeirra dugi fyrir leigu í apríl og maí.
Það er álit kærunefndar að í framlögðum tölvupóstum komi hvergi fram uppsögn gagnaðila á samningi aðila og hvenær honum ljúki. Því verði að hafna kröfu álitsbeiðenda.
Hins vegar bendir kærunefnd á að skv. 8. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaganna er leigutaka heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali vanefnir skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða húsaleigulögum á svo verulegan eða sviksaman hátt að riftun af hálfu leigutaka sé eðlileg og nauðsynleg. Eins og málið er lagt upp telur kærunefnd ekki efni til að fjalla frekar um forsendur þess.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ekki felist uppsögn á samningi aðila í tölvupóstum gagnaðila til álitsbeiðenda í mars 2010.
Reykjavík, 30. júní 2010
Arnbjörg Sigurðardóttir
Karl Axelsson
Þórir Karl Jónasson