Mál nr. 118/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. janúar 2021

í máli nr. 118/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að fá greitt úr tryggingu varnaraðila 463.320 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á íbúðinni og innanstokksmunum á leigutíma. Til vara krefst sóknaraðili þess að henni sé heimilt að fá greiddar 236.920 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði vísað frá en til vara að henni verði hafnað.

Með kæru, dags. 15. október 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. október 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 29. október 2020, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 2. nóvember 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 16. nóvember 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 17. nóvember 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 18. nóvember 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. nóvember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2020 til 30. júní 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í ábyrgð sem varnaraðili lagði fram til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að E. hafi verið milliliður og framkvæmt úttekt á íbúðinni fyrir og eftir leigutíma. Íbúðin hafi verið leigð með húsgögnum. Varnaraðili hafi flutt út í lok júlí og í kjölfarið hafi verið framkvæmd úttekt á íbúðinni og húsgögnum af hálfu E. Í ljós hafi komið töluverðar skemmdir. Af þessum sökum hafi sóknaraðili gert kröfu um að kostnaður vegna viðgerða og skemmda yrði dreginn frá tryggingu þeirri sem varnaraðili hafði lagt fram við upphaf leigutíma. Krafan hafi numið alls 463.320 kr. og hafi átt sér stað töluverðar umræður og samskipti á næstu vikum á milli aðila og E. vegna þessa. Í september 2020 hafi orðið ljóst að E myndi ekkert aðstoða sóknaraðila varðandi trygginguna. Þá hafi jafnframt orðið ljóst í september að afstaða varnaraðila hafi verið sú að hann hafi samþykkt að greiða 236.920 kr. en það sé eingöngu brot af þeim skemmdum sem metnar höfðu verið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi alltaf greitt leigu á réttum tíma og aldrei lent í því að kvartað hafi verið undan umgengni hans. Íbúðinni hafi verið skilað í sambærilegu ástandi og hann hafi tekið við henni. Íbúðin sé alls ekki ný og margt hafi verið að. Nokkrir hlutir hafi verið teknir úr íbúðinni í misgripum við flutning sem hann hafi boðist til að skila en ekki fengið að vita hvert né hvenær. Sóknaraðili sé búin að selja íbúðina. Skemmdir á gólfi hafi komið til þar sem fætur á rúmi sem hafi fylgt íbúðinni séu gallaðir. Við venjuleg not hafi rúmið færst óeðlilega til en varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila um þetta á leigutíma. Krafa sóknaraðila sé ekki í neinu samhengi við skemmdina. Ætlast sé til þess að varnaraðili greiði kostnað fyrir nýtt parket í stað þess gamla. Þá geti ekki verið réttlátt að sá síðasti sem setjist í stólinn greiði alfarið fyrir nýjan, brotni hann.

Varnaraðili hafi hafnað kröfunni 21. ágúst 2020 sem sóknaraðili hafi sjálf staðfest skriflega.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að eins og samskipti aðila síðastliðið sumar beri með sér hafi leiga ekki alltaf verið greidd á réttum tíma, auk þess sem íbúðin hafi verið mjög illa þrifin við skil. Því sé vísað á bug að varnaraðili hafi skilað íbúðinni og innbúi samkvæmt leigusamningi í sambærilegu ástandi og þegar hann hafi tekið við henni og um það sé vísað til fyrrnefndrar úttektar. Sóknaraðili hafi óskað eftir því að tilteknum hlutum yrði skilað, eins og til dæmis fjarstýringum og öðru sem tekið hafði verið úr íbúðinni. Aftur á móti hafi hún krafist greiðslu vegna skemmda á þeim hlutum sem úttektin hafi tekið til og hafi ekki verið í ásættanlegu ástandi við skil.

Enn á ný sé því hafnað að rúmfætur á hjónarúmi hafi verið haldnir göllum en sóknaraðili hafði átt rúmið í nokkur ár áður en varnaraðili hafi flutt inn og aldrei hafi neitt athugavert verið við rúmið eða rúmfætur. Því sé alfarið hafnað sem röngu að endanleg afstaða varnaraðila varðandi greiðslu fyrir skemmdir af framlagðri tryggingu hafi legið fyrir 21. ágúst 2020, enda beri gögn málsins með sér að eftir þann tíma hafi átt sér stað töluverðar sáttaumleitanir á milli aðila og samskipti við E en þau samskipti hafi náð fram í miðjan september. Varnaraðili hafi ekki alfarið hafnað því að greiða kostnað vegna skemmda á íbúðinni heldur fallist á að greiða 236.920 kr., en það sé staðfest í tölvupósti hans. Því sé ljóst að hann hafi viðurkennt að íbúðin og innbú hafi ekki verið í sambærilegu ástandi við skil og þegar hann hafi tekið við henni. Verði ekki fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða 463.320 kr. vegna skemmda á íbúðinni og innbúi sé þess til vara krafist að honum beri að greiða 236.920 kr. eins og hann hafi þegar samþykkt skriflega gagnvart sóknaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi gert kröfu í trygginguna vegna skemmda sem honum hafi hvorki fundist rétt né eðilegt að hann ætti einn að taka á sig. Íbúðin hafi verið orðin gömul og lúin við upphaf leigutíma og gólfefni alls ekki verið nýtt. Sóknaraðili ætli sér að fá alla verðmætaukningu af nýju parketi sem varnaraðili eigi að greiða fyrir efni og vinnu. Þetta hafi honum fundist ósanngjörn krafa, enda gólfefnið gamalt og margir búnir að ganga á því og rispa það. Skemmd undir rúmi hafi komið í ljós undir lok leigutíma og geti verið að hún hafi verið þar allan tímann. Skemmdin sé undir rúmi við gallaðan fót á rúminu sem hafi verið orðið gamalt og í eigu sóknaraðila. Varnaraðili hafi ekki mátt koma með eigið rúm heldur þurft að nota rúm sóknaraðila. Sóknaraðili hafi einnig viljað fá greitt fyrir marga smáhluti sem sumir hafi verið orðnir gamlir og mikið notaðir og líka fyrir hluti sem varnaraðili hafi tekið í misgripum en boðist til að skila. Þar sem sóknaraðili hafi selt húsið viti varnaraðili ekki hvert eigi að skila þeim og hafi aldrei fengið skilaboð um það frá sóknaraðila hvar hann ætti að skila hlutunum til hennar.

Kröfu leigusala hafi verið hafnað 21. ágúst og síðustu samskipti aðila hafi farið fram í tölvupósti 3. september. Það sé því rangt að þau hafi verið í einhverjum viðræðum langt fram í september. Það hafi verið sóknaraðili sem hafi verið að reyna að plata varnaraðila til að samþykkja einhver tilboð og allt gert með aðstoð lögmanns hennar. Sóknaraðili, sem hafi frá upphafi nýtt sér aðstoð lögmanns, verði að bera hallann af því að hafa sent mál of seint inn til kærunefndar.

Farið sé fram á að kröfu sóknaraðila verði vísað frá þar sem hún sé of seint komin fram. Til vara sé farið fram á að þeim verði hafnað þar sem þær byggi á einhliða mati sóknaraðila. Auk þess hafi fasteignin verið seld og hafi þær skemmdir sem sóknaraðili hafi vísað til engin áhrif haft á söluverð hennar.

VI. Niðurstaða            

Við upphaf leigutíma lagði varnaraðili fram ábyrgðaryfirlýsingu frá E sem tryggingu fyrir réttum efndum á samningnum. Sóknaraðili hefur gert kröfu í tryggingu varnaraðila á þeirri forsendu að ýmsar skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 31. júlí 2020. Sóknaraðili gerði kröfu í tryggingu varnaraðila vegna ýmissa skemmda á hinu leigða í ágúst 2020. Samkvæmt fyrirliggjandi skjali frá E. hafnaði varnaraðili kröfum sóknaraðila að því undanskildu að hann féllst á að greiða 10.000 kr. vegna skemmda á stól og kostnað vegna viðgerða á parketi í tveimur herbergjum. Í skjalinu er einnig að finna athugasemdir varnaraðila en þar segir meðal annars að hann telji sig ekki bera ábyrgð á skemmdum á parketi en hann sé í samkomulagsskyni tilbúinn til að taka þátt í helmingi kostnaðar vegna þess. Þá tók hann fram að stóll hefði brotnað á leigutíma og hann samþykki að greiða 10.000 kr. í bætur vegna hans. Sóknaraðili sendi varnaraðila tölvupóst 24. ágúst 2020 þar sem hún tekur sérstaklega fram að hún hafi gert bótakröfu á hendur honum sem hann hafi hafnað. Rekur hún í framhaldinu það sem hún telur að ábótavant hafi verið við afhendingu eignarinnar. Varnaraðili svaraði 26. ágúst 2020 og óskaði eftir myndum af hinu leigða, bæði fyrir og eftir leigutíma. Sóknaraðili sendi varnaraðila myndir með tölvupósti 29. ágúst 2020. Varnaraðili svaraði 1. september 2020 og óskaði eftir skýrari myndum og þá gætu þau rætt frekar kröfu sóknaraðila. Sóknaraðili sendi varnaraðila myndir sama dag. Varnaraðili svaraði með tölvupósti 3. september 2020 að skemmdir á parketi væru sýnilegar á myndum sem teknar hafi verið áður en hann tók íbúðina á leigu. Þá bauðst hann til að ljúka málinu með greiðslu 236.920 kr., ella væri ekkert annað í stöðunni fyrir sóknaraðila en að leita til kærunefndar. Í tölvupósti sóknaraðila til E ehf. 9. september 2020 segir að varnaraðili svari engu þannig að sé lítið hægt að ræða þetta meira.

Enginn ágreiningur er um að varnaraðili hafi valdið skemmdum á einum stóli sem hann féllst á að bæta með 10.000 kr. Telur kærunefnd því að sóknaraðila sé heimilt að fá 10.000 kr. greiddar úr ábyrgðinni vegna þessa.

Ágreiningur er um aðrar kröfur sóknaraðila. Hvað skemmdir á parketi varðar telur kærunefnd að varnaraðili hafi ekki með ótvíræðum hætti fallist á að bera ábyrgð á þeim, enda tók hann fram í afstöðu sinni að hann teldi sig ekki bera ábyrgð á þeim og eftir skoðun á myndum hélt hann því fram að skemmdir hafi verið til staðar fyrir upphaf leigutíma, auk þess sem tilboð hans um greiðlu bóta var sett fram í samkomulagsskyni. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 15. október 2020. Að virtum framangreindum gögnum málsins telur kærunefnd að sóknaraðila hafi að minnsta kosti mátt vera ljóst af tölvupósti varnaraðila 3. september 2020 að ágreiningur væri um bótaskyldu hans. Þar sem kæra barst ekki innan lögbundins frests er ábyrgð varnaraðila fallin úr gildi með vísan til 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kröfu sóknaraðila er því hafnað að því undanskildu að hún á rétt á því að fá 10.000 kr. greiddar, sbr. framangreint.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 10.000 kr. úr ábyrgð varnaraðila vegna skemmda á stól.

Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað.

Reykjavík, 18. janúar 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson