Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 19. nóv. 2003
Miðvikudaginn 19. nóvember 2003 var tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta matsmálið nr. 7/2003.
Reykjanesbær
gegn
Fiskiðjunni hf.
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu, Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Ragnar Ingimarsson, verkfræðingur og Karl Axelsson hrl., en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnámsins:
Með matsbeiðni dags. 19. febrúar 2003, sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 21. mars 2003, fór Reykjanesbær, kt. 470794-2169, Tjarnargötu 12, Reykjanesbæ (eignarnemi) þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur fyrir 51.950 fm. af svokölluðu Þrætulandi í Reykjanesbæ vegna eignarnáms bæjarins á spildunni. Eigandi hinnar eignarnumdu spildu er Fiskiðjan hf., kt. 660674-0129, Eikjuvogi 13, Reykjavík, (eignarnámsþoli).
Lega og lögun hinnar eignarnumdu spildu er ágreiningslaus með aðilum og byggir eignarnámið sem fram fór 21. janúar 2003 á heimild í 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir hjá matsnefndinni föstudaginn 21. mars 2003. Af hálfu eignarnema var lögð fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum og var málinu að því búnu frestað til vettvangsgöngu til 28. apríl 2003.
Mánudaginn 28. apríl 2003 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 19. maí 2003.
Að beiðni eignarnema var fyrirtökunni 19. maí 2003 frestað og var málið næst tekið fyrir þriðjudaginn 1. júlí 2003. Þá var lögð fram greinargerð af hálfu eignarnema ásamt fylgiskjölum. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola til 11. ágúst 2003.
Eignarnámsþoli fékk nokkurra daga viðbótarfrest hjá nefndinni og var málið næst tekið fyrir miðvikudaginn 20. ágúst 2003. Þá var lögð fram greinargerð ásamt fylgiskjölum af hálfu eignarnámsþola og málinu að því búnu frestað til munnlegs flutnings þess fyrir nefndinni.
Þriðjudaginn 14. október 2003 var málið tekið fyrir. Aðilar og matsnefndin lögðu fram nokkur viðbótargögn. Sættir voru reyndar án árangurs. Málið var að því búnu flutt munnlega fyrir nefndinni og tekið til úrskurðar að því búnu.
Undir rekstri matsmálsins barst nefndinni greinargerð frá Konráði K. Björgólfssyni, Bergvegi 11, Reykjanesbæ, þar sem hann m.a. heldur því fram að hann eigi ákveðin eignaréttindi að hluta hins eignarnumda lands. Matsnefndin tilkynnti aðilum málsins greinargerðina og gaf þeim kost á að tjá sig um hana. Af hálfu eignarnámsþola var öllum sjónarmiðum Konráðs hafnað. Í framhaldi af því upplýsti matsnefndin Konráð bréflega um að matsnefndin skæri eingöngu úr ágreiningi um verðmæti landsins, en tæki ekki afstöðu til deilu um eignarrétt á því. Þess utan er ljóst að kröfur Konráðs í málinu lúta ekki að grunneignarrétti hins eignarnumda lands. Þótti nefndinni ekki þörf á að fresta frekari meðferð málsins, en gaf Konráði tækifæri til að koma að skriflegum sjónarmiðum varðandi verðmæti landsins, teldi hann þörf á. Greinargerð þess efnis dags. 10. október 2003 barst nefndinni og var hún lögð fram í málinu. Við úrlausn máls þessa hefur matsnefndin m.a. litið til þeirra sjónarmiða sem fram koma í ofannefndri greinargerð þó ekki þyki efni til að rekja þau sjónarmið sérstaklega í úrskurðinum, enda Konráð ekki formlegur aðili málsins.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Eignarnemi kveður eignarnámið til komið vegna framkvæmda hans á staðfestu skipulagi á svæðinu, en tilraunir til að kaupa landið af eignarnámsþola hafi ekki borið árangur, þar sem ekki hafi tekist samkomulag um verð fyrir það.
Eignarnemi kveðst hafa boðið eignarnámsþola kr. 240 pr. ferm. fyrir landið í október 2000, en eignarnemi telur það verð hafa verið í samræmi við markaðsverð eignarinnar á þeim tíma. Kveður eignarnemi fjárhæðina einkum hafa verið byggða á verði sem gilt hafði í uppkaupum nágrannasveitarfélaganna á sambærilegum lóðum og landskikum í frjálsum viðskiptum. Eignarnemi telur sig hafa lagt fram gögn er sýni að landið sé ekki meira virði en það sem hann hefur boðið fyrir það og telur eignarnámsþola að sanna að það sé meira virði, en það hafi honum ekki tekist.
Eignarnemi fellst á að landið henti að sumu leyti vel til bygginga og að við ákvörðun bótanna beri að hafa hliðsjón af þeim notum sem hægt sé að hafa af landinu. Í þessu sambandi bendir eignarnemi sérstaklega á að eðli málsins samkvæmt fari hluti landsins undir götur, gangstéttir, leiksvæði o.fl. og því sé ekki hægt að miða við að á því öllu verði hægt að reisa byggingar. Telur eignarnemi að 26,4% landsins verði ekki nýttur til bygginga. Þá bendir eignarnemi á að einungis um 25.400 ferm. af hinni eignarnumdu spildu hafi nú verið skipulagðir, en vegna lögunar þess sem eftir á að skipuleggja af spildunni sé ljóst að nýtingarhlutfall þess hlutar verði mun minna en þess sem þegar hafi verið skipulagt.
Þá bendir eignarnemi á að hin eignarnumda spilda liggi nokkuð frá samfelldri íbúabyggð Reykjanesbæjar, þar sem smábátahöfn sé milli spildunnar og byggðarinnar auk þess sem spildan standi nokkuð hátt í landinu og þar sé lítið skjól. Eignarnemi telur óhjákvæmilegt að við matið verði litið til þess að eignarnemi hafi sjálfur bætt mjög umhverfi smábátahafnarinnar vegna þess aðdráttarafls er hún hafi, en eignarnámsþoli hafi á hinn bóginn ekkert gert við sitt land sem að henni liggur til að auka verðmæti hennar af þessum sökum.
Eignarnemi bendir á að á frjálsum markaði ráði framboð og eftirspurn verðmæti lands og í ljósi þess litla arðs sem eignarnámsþoli hafi haft af landi sínu bendi ekkert til þess að neinar breytingar hafi orðið á markaðsverði lands á þessu svæði sl. ár. Eignarnemi telur ekki um auðugan garð að gresja í landasölum í Reykjanesbæ til viðmiðunar og því verði einnig að líta til landverðs í nágrannasveitarfélögunum.
Eignarnemi kveður framboð lóða í Reykjanesbæ vera mikið um þessar mundir. Þannig hafi verið skiuplögð svæði fyrir 169 íbúðir í Grænáshverfi, 27 íbúðir í Lágseylu og gert sé ráð fyrir 143 íbúðum á svokölluðu Nikkelsvæði. Framtíðarbyggingaland bæjarins sé síðan á eignarlandi bæjarins og ríkissjóðs í Innri-Njarðvík, en skv. gildandi aðalskipulagi sé þar gert ráð fyrir um 50 ha. til íbúðabygginga. Til samanburðar getur eignarnemi þess að miðað við íbúafjölgun sl. ár hafi þurft að byggja um 30 til 40 íbúðir á ári sl. ár.
Eignarnemi telur útilokað að miða við verðmæti lands á höfuðborgarsvæðinu þegar hin eignarnumda spilda er metin. Landverð í Reykjavík og næsta nágrenni sé miklum mun hærra en í Reykjanesbæ. Telur eignarnemi miðað við framlögð gögn frá Fasteignamati ríkisins að fasteignaverð í Reykjanesbæ sé um 65% af því sem það er á höfuðborgarsvæðinu.
Eignarnemi hefur lagt fram kaupsamninga og afsöl um ýmsar lóðasölur á svæðinu. Hann bendir á að skv. þeim gögnum liggi verðmæti sambærilegra lóða og þeirrar sem hér sé til umfjöllunar á bilinu kr. 40 til kr. 300 pr. ferm. Eignarnemi vísar sérstaklega í þessi gögn varðandi mat á hinni eignarnumdu spildu.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að eignarnema verði gert að taka allt land eignarnámsþola á svæðinu eignarnámi, samtals 52,5 ha. að stærð og að eignarnema verði gert að greiða fyrir það kr. 1.500 pr. ha., eða samtals 787.500.000.000-. Að auki gerir eignarnámsþoli kröfu um bætur fyrir óhagræði og annað tjón. Þá krefst eignarnámsþoli málskostnaðar úr hendi eignarnema.
Verði ekki fallist á kröfu eignarnámsþola um að allt land hans verði tekið eignarnámi gerir hann kröfu til þess að hið eignarnumda land, 51.950 ferm., verði metið á kr. 1.500 pr. ha, eða samtals á kr. 77.925.000- auk þess sem krafist er bóta fyrir óhagræði og annað tjón.
Eignarnámsþoli kveður landið sem hann krefst að tekið verði eignarnámi sé land sem liggi upp af smábátahöfninni í Reykjanesbæ. Landið sé hentugt byggingaland og yrði án efa eftirsótt sem slíkt vegna nálægðar við miðbæinn og verslunar og þjónustukjarna Reykjanesbæjar. Eignarnemi hafi skipulagt landið í óþökk eignarnámsþola og þegar hafið nýtingu á því.
Eignarnámsþoli gerir kröfu um að allt hið svokallaða þrætuland verði tekið eignarnámi og vísar hann til 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 í þessu sambandi. Ástæður þessa eru þær að hann telur það land sem eftir verður, verði ekki nýtt á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign, enda kveður hann ljóst að skv. deiliskipulagi og aðalskipulagi að afgangur landsins verði í framtíðinni nýttur sem byggingarlóðir og/eða iðnaðar- og útivistarsvæði. Með eignarnámi á einungis hluta landsins yrði eignarnámsþola í raun meinuð eðlileg not hans af því landi sem eftir verði vegna nálægðar þess við íbúabyggð á hinni eignarnumdu spildu. Þannig myndi t.d. eignarnámsþola bönnuð hvers kyns atvinnustarfsemi á landi sínu sem færi í bága við hagsmuni íbúa á hinni eignarnumdu spildu.
Eignarnámsþoli bendir á að skv. aðalskipulagi Reykjanesbæjar sé þegar búið að skipuleggja land hans, annars vegar sem útivistarsvæði og hins vegar sem opið svæði. Búið sé að skipuleggja göngu- og hjólreiðastíga á landinu. Eignarnemi hafi þannig þegar ráðstafað öllu landi eignarnámsþola auk þess að hafa skipulagt að iðnaðarsvæði frá Helguvík nái inn á Bergið. Þannig sé sótt að eignarnámsþola úr öllum áttum og honum bönnuð eðlileg og frjáls nýting lands síns auk þess sem skipulagning eignarnema á því gerir það óseljanlegt fyrir eignarnámsþola vegna hinna þröngu heimilda til nýtingar þess. Eignarnámsþoli vísar sérstaklega til 33. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997, þar sem kveðið sé á um að landeigandi eigi rétt á bótum eða að sveitarfélag leysi til sín fasteign ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki eða nýtingarmöguleikar hennar skerðist.
Eignarnemi telur, ef matsnefndin kemst að því að ekki eigi að taka allt landið eignarnámi, að bætur til hans eigi að skiptast í þrennt. Í fyrsta lagi endurgjald fyrir hið eignarnumda land. Í öðru lagi bætur fyrir óhagræði og í þriðja lagi bætur fyrir annað tjón. Hafa beri í huga við matið að eignarnemi hafi hafið nýtingu landsins án nokkurrar heimildar eignarnámsþola.
Varðandi mat á verðmæti landsins bendir eignarnemi á að landið sé hentugt byggingaland. Þaðan sé stutt í alla þjónustu, veðursæld, þar sem byggð á landinu verði í skjólgóðum slakka, og útsýni af landinu sé gott. Landið liggi nálægt sjó sem hljóti að gera það eftirsóknarvert. Þá bendir eignarnámsþoli á að verðþróun sl. ára bendi til að verðmæti lands fari nú hækkandi og að eftirspurn aukist. Eignarnemi hefur lagt fram afrit af kaupsamningum um land á höfuðborgarsvæðinu, en eignarnemi telur að verðmæti lands í Reykjanesbæ hljóti að vera hliðstætt landi í útjaðri byggðar á höfuðborgarsvæðinu, enda sé oft sami markhópur fólks sem vilji búa í útjaðri byggðar á höfuðborgarsvæðinu og í Reykjanesbæ. Þannig megi líta á að byggðin í Reykjanesbæ, Vogum og Grindavík sé í raun byggð í útjaðri Reykjavíkur. Telur eignarnemi þetta enn augljósar þegar tvöföldun Reykjanesbrautar verður lokið.
Til stuðnings kröfum sínum bendir eignarnámsþoli á nokkra úrskurði Matsnefndar eignarnámsbóta er hann telur renna stoðum undir það mat sem hann hafi á verðmæti hins eignarnumda lands.
Eignarnámsþoli mótmælir sérstaklega að litið verði til þeirra samninga um lóðarsölur sem eignarnemi hefur lagt fram í málinu. Telur eignarnámsþoli í fyrsta lagi að þar sé um að ræða ósambærilegt land auk þess sem samningarnir séu nokkurra ára gamlir og gefi því ekki raunhæfa mynd af verðmæti lands í dag. Eignarnámsþoli telur því að eignarnemi hafi ekki sýnt fram á að hið eignarnumda land sé einungis virði kr. 240 pr. ferm. eins og hann haldi fram.
Eignarnámsþoli gerir kröfu um að úrskurðaðar bætur verði ákvarðaðar á verðlagi úrskurðardags, en gerir kröfu um dráttarvexti frá þeim tíma sem eignarnemi hóf nýtingu landsins, þ.e. þeim degi sem heimilt var veitt til byrjunarframkvæmda við hús að Bakkavegi 17 og 19.
VI. Álit matsnefndar:
Stærð og lega hinnar eignarnumdu spildu er ágreiningslaus með aðilum. Þá liggur fyrir fullnægjandi og ágreiningslaus eignarnámsheimild. Aðilar málsins hafa ekki gert athugasemdir við málsmeðferðina, hvorki í tengslum við eignarnámsákvörðunina sjálfa né störf matsnefndarinnar. Matsnefndin hefur, svo sem fram hefur komið, farið á vettvang og kynnt sér aðstæður.
Á landi því sem tekið hefur verið eignarnámi standa nú byggingar sem eignarnámsþoli hefur gert lóðarleigusamninga um. Ekki liggja fyrir neinar upplýsingar um tekjur eignarnámsþola af lóðarleigu þessari og lítur matsnefndin því svo á að þær séu óverulegar. Undir rekstri málsins gerði matsnefndin kröfu til þess að eignarnemi lýsti því yfir að hann myndi í einu og öllu yfirtaka réttindi og skyldur gagnvart leigulóðarhöfum á svæðinu. Yfirlýsing þar að lútandi dags. 22. október 2003 barst nefndinni, en í henni segir:
“Vegna matsmáls nr. 7/2003 þar sem Reykjanesbær hefur óskað eftir mati nefndarinnar á bótum til handa eignarnámsþola Fiskiðjunnar hf. vegna eignarnáms á hluta úr Þrætulandi í Reykjanesbæ og samkævmt beiðni skal það staðfest að Reykjanesbær mun taka að fullu og öllu við réttindum og skyldum samkvæmt þeim lóðarleigusamningum sem gerðir hafa verið um hluta þess lands sem krafist er eignarnáms á. Þannig að öll lóðarréttindi sem til staðar eru muni haldast óbreytt eftir eignarnám og réttarsaða leigutaka hvað það varðar hin sama”.
Vegna þessarar yfirlýsingar þótti nefndinni ekki þörf á að umræddir lóðarleiguhafar yrðu aðilar að matsmáli þessu sbr. og fyrrgreind niðurstaða um kröfugerð Konráðs K. Björgólfssonar.
Fyrir liggur að land eignarnámsþola er mun stærra en sú spilda sem tekin hefur verið eignarnámi. Þannig en hin eignarnumda spilda rúmlega 5 ha. að stærð, en heildarland eignarnámsþola u.þ.b. 10 sinnum stærra, eða rúmlega 50 ha. Ekki er fallist á það með eignarnámsþola að eignarnámið nú skerði svo þann hluta lands eignarnámsþola sem eftir verður að það verði ekki nýtt með eðlilegum hætti sem sjálfstæð eign, enda takmarkar eignarnámið ekki á nokkurn hátt aðkomu að því landi sem eftir verður né slítur það í sundur þannig að umtalsvert óhagræði skapist af. Af þessum sökum er ekki talið að skilyrði séu fyrir hendi til að beita 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 í máli þessu og er því kröfu eignarnámsþola um að eignarnema verði gert að taka allt land eignarnámsþola eignarnámi hafnað. Þá eiga sjónarmið eignarnámsþola um beitingu 33. gr. skipulags- og byggingarlaga ekki við í máli þessu, enda lúta þau alfarið að bótaskyldu vegna skipulags sem slíks.
Fallist er á það með eignarnámsþola að hið eignarnumda land sé hentugt til að byggja á því, enda er það að hluta til byggt nú þegar. Þá liggur landið nærri miðbæjarkjarna Reykjanesbæjar og við smábátahöfnina, en hvoru tveggja er til þess fallið að auka verðmæti þess að mati nefndarinnar. Þá er og útsýni af landinu gott.
Ekki er á það fallist með eignarnámsþola að jafna megi verði á landi á þessu svæði við verðmæti lands í útjaðri Reykjavíkursvæðisins, enda liggur fyrir að eftirspurn eftir landi þar er meiri og verðlag hærra. Matsnefndinni þykir þó rétt að líta til úrskurða hennar um verðmæti á löndum í nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur, s.s. Garðabæ og Bessastaðahreppi, en líta jafnframt til framlagðrar töflu Fasteignamats ríkisins þar sem fram kemur að matsverð fjölbýlis í Reykjanesbæ sé um 64,8% af verðmæti fjölbýlis í Reykjavík og matsverð sérbýlis sé um 68,04% af verðmæti sérbýlis í Reykjavík. Telur matsnefndin að þessar tölur gefi a.m.k. vísbendingu um þann verðmun sem er á landi á Reykjavíkursvæðinu og í Reykjanesbæ. Á það ber enn fremur að líta í þessu sambandi að ekki er hörgull á framboði á byggingarlóðum í Reykjanesbæ og nágrannabyggðum á Reykjanesinu.
Við mat á landinu er litið svo á að um óbyggt en byggingarhæft land sé að ræða og skipulagt sem slíkt í aðalskipulagi, þó að teknu tilliti til þess að hluta þess hefur nú þegar verið ráðstafað undir byggingar með langtíma leigusamningum. Með vísan til þessa þykja hæfilegar bætur fyrir hið eignarnumda land vera kr. 35.000.000-. Ekki þykir ástæða til að ákvarða eignarnámsþola sérstakar bætur fyrir óhagræði eða annað tjón til viðbótar svo sem hann hefur gert kröfu um, enda liggur ekki fyrir að um neitt slíkt sé að ræða í málinu. Ákvarðaðar bætur eru miðaðar við verðlag á úrskurðardegi og þær skulu ekki vaxtareiknaðar frá öðru tímamarki.
Eignarnemi skal að auki greiða eignarnámsþola kr. 650.000- auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir matsnefndinni og kr. 800.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Reykjanesbær, kt. 470794-2169, Tjarnargötu 12, Reykjanesbæ, greiði eignarnámsþola, Fiskiðjunni hf., kt. 660674-0129, Eikjuvogi 13, Reykjavík, kr. 35.000.000- í eignarnámsbætur og kr. 650.000- auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs matsmáls þessa.
Þá greiði eignarnemi kr. 800.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
_________________________________
Helgi Jóhannesson
________________________ ____________________________
Ragnar Ingimarsson Karl Axelsson