Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 27.11.2003.
Kópavogsbær
gegn
Sigríði A. Kristjánsdóttur
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu, Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Karl Axelsson hrl., en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnámsins:
Með matsbeiðni dags. 26. ágúst 2003, sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnamsbóta þann 4. september, fór Kópavogsbær, Fannborg 2, Kópavogi (eignarnemi), þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur til handa Sigríði A. Kristjánsdóttur, kt. 110144-3429, Vatnsendabletti 265, Kópavogi (eignarnámsþoli), vegna eignarnáms á lóðarréttindum hennar að Vatnsendabletti 265, Kópavogi.
Eignarnámið tekur til 21 m² af samningsbundnum lóðarréttindum eignarnámsþola og 949 m² að auki sem lóðarhafi hefur nýtt umfram það sem samningur hennar tekur til og er innan girðingar. Samtals lýtur eignarnámið því að 970 m² lóðaréttindum, ásamt þeim byggingum sem á þeirri spildu standa og samanstanda þær af gömlu bátaskýli (hesthús), geymsluskúr og gróðurhúsi. Það skal tekið fram að gögn málsins eru nokkuð misvísandi um heildarstærð þess lands sem hefur verið í umráðum eignarnámsþola, þ.e. hinnar leigðu lóðar ásamt því viðbótarlandi sem girt var af. Í gögnum eignarnema er ítrekað vísað til þess að þetta land nemi samtals 3.234 m², í öðrum gögnum þ.m.t. í greinargerð eignarnámsþola er vísað til þess að landið sé 3.449 m². Að mati nefndarinnar fást forsendur eignarnema fyrir stærð landsins tæpast staðist, en upplegg hans er það að eftir að 970 m² hafi verið teknir af heildarlandinu sem nemi 3.234 m² standi eftir 2.479 m². Það fær ekki staðist, en stenst hins vegar sé miðað við heildarstærðina 3.449 m². Þrátt fyrir þetta misræmi er enginn ágreiningur í málinu um heildarstærð hins eignarnumda og hvernig það skiptist milli lands innan samnings og lands án samnings.
Eignarnámið byggir á 32. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir hjá Matsnefnd eignarnámsbóta fimmtudaginn 4. september 2003. Af hálfu eignarnema var matsbeiðnin ásamt fylgiskjölum lögð fram og var málinu að því búnu frestað til vettvangsgöngu til 10. september 2003. Af hálfu eignarnema var þess krafist að matsnefndin heimilaði honum umráð hins eignarnumda þó matinu væri ekki lokið með vísan til. 14. gr. laga nr. 11/1973.
Miðvikudaginn 10. september 2003 var málið tekið fyrir. Matsnefndin fór á vettvang og skoðaði aðstæður. Eignarnemi ítrekaði kröfu sína um að fá umráð hins eignarnumda þó matinu væri ekki lokið. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 7. október 2003.
Þann 12. september 2003 ákvarðaði matsnefndin, eftir að hafa gefið lögmanni eignarnámsþola kost á að tjá sig um þann þátt málsins, að heimila eignarnema að taka umráð hins eignarnumda með skilyrðum þó matinu væri ekki lokið.
Þriðjudaginn 16. september 2003 gekk matsnefndin enn á vettvang. Við þá vettvangsgöngu kynnti eignarnámsþoli sjónarmið sín til eignarnámsins og benti nefndinni á þau atriði sem hún taldi nauðsynlegt að hafa í huga við matið og framkvæmdir eignarnema á staðnum.
Þriðjudaginn 7. október 2003 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnema var lögð fram greinargerð ásamt fylgiskjölum og var málinu að því búnu frestað til 31. október 2003 til framlagningar greinargerðar og annarra gagna af hálfu eignarnámsþola.
Föstudaginn 31. október 2003 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnámsþola var lögð fram greinargerð ásamt fylgiskjölum. Að framlagningunni lokinni var málið tekið til úrskurðar þar sem hvorki matsnefndin né lögmenn aðila töldu þörf á munnlegum flutningi þess fyrir nefndinni.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Eignarnemi bendir á að skerðing á lóð eignarnámsþola verði einungis 21 m² miðað við þá stærð sem lóðin er talin í lóðarleigusamningi. Þannig teljist lóðin eftir skerðingu 2.479 m², en skv. samningi er hún 2.500 m². Eignarnemi kveður skipulag gera ráð fyrir að unnt verði að skipta lóð eignarnámsþola í tvær byggingalóðir ef óskað er eftir. Munu þær þá fá númerin 8 og 10 við Asparhvarf í Kópavogi.
Eignarnemi kveður rétt eignarnámsþola yfir lóðinni byggja á lóðarleigusamningi dags. 10. ágúst 1958 og sé lóðin þar talin 2.500 m² svo sem að framan greinir. Girt land sé þó 3.234 m². Skerða þurfi land innan girðingar um 970 m² vegna gatnagerðar og á því svæði séu eftirtalin mannvirki: Bátaskýli (hesthús), geymslushúsnæði með áfastri kartöflugeymslu og yfirbyggt gróðurhús. Eignarnemi kveður notkun eignarnámsþola á hinum eignarnumda hluta landsins vera afar takmarkaða að öðru leyti en því að umræddir skúrar standi á hluta þess lands. Mannviki þessi séu í afar slöku ástandi.
Eignarnemi kveður að samþykkt hafi verið í bygginganefnd í maí 1978 að bátaskýlið á landinu fengi að standa meðan það væri ekki fyrir skipulagi. Forsenda þeirrar samþykktar hafi verið yfirlýsing eiginmanns eignarnámsþola, sem beindi erindinu til byggingarnefndar fyrir hennar hönd, að skýlið viki bænum að kostnaðarlausu þegar skipulag krefðist. Flatarmál skýlisins sé 50,2 m², byggt úr 2x4” trégrind, pappa og klætt panel. Engin einangrun sé í því eða gólf. Eignarnemi kveður geymsluskúrinn vera byggðan á svipaðan hátt og panelklæddur að utan. Í gluggum sé einfalt gler og hurðir einfaldar. Við þennan skúr sé niðurgrafin kartöflugeymsla sem innangengt sé í. Eignarnemi kveður ástand þessara mannvirkja vera dapurt og þau full af drasli. Nýtingargildi þeirra sé lítið og hætta stafi af drasli á lóðinni. Því sé verðmæti mannvirkjanna mjög takmarkað.
Á landinu stendur einnig gróðurskýli með þaki úr plastdúk. Skýlið hafi verið nýtt til smávægilegrar ræktunar á trjágróðri og sé hægt að færa til ef óskað væri eftir.
Eignarnemi mótmælir að eignarnámsþoli hafi öðlast réttindi yfir því landi sem hann hefur tekið sér umfram það sem fram komi í lóðarleigusamningi. Eignarnemi bendir á að skv. lóðarleigusamningi skuli eignarnámsþoli einungis fá bætur skv. mati fyrir byggingar á landinu, komi til uppsagnar leigusamningsins og skv. því ákvæði samningsins verði ekki séð að neitt hafi verið greitt fyrir landið. Í þessu sambandi er þess sérstaklega getið af eignarnema að einungis 5 ár séu eftir af lóðarleigusamningnum.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Af hálfu eignarnámsþola eru eftirfarandi kröfur gerðar:
Aðalega að öll eignin Vatnsendablettur 265 verði tekin eignarnámi og að verðmæti mannvirkja og lóðarréttinda verði ekki metið lægra en kr. 41.350.000-. Til vara er þess krafist að bætur til eignarnámsþola verði kr. 36.960.000-, en til þrautavara að bæturnar verði ákvarðaðar kr. 30.000.000-. Verði ekki fallist á þá kröfu eignarnámsþola að öll eignin skuli tekin eignarnámi er þess krafist að lóðarréttindi þau ásamt mannvikjum sem tekin hafa verið eignarnámi verði metin á kr. 12.000.000- að lágmarki.
Eignarnámsþoli telur að skerðing sú sem eignarnámið nú hafi í för með sér sé svo mikil að forsendur séu brostnar fyrir framtíðar nýtingu eignarinnar í samræmi við þau not sem verið hafi á eigninni. Í þessu sambandi bendir eignarnámsþoli sérstaklega á 12. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
Eignarnámsþoli bendir á að þó að land hennar sé skv. lóðarleigusamningi einungis 2.500 m² að stærð hafi samtals 2.449 m² verið innan girðingar átölulaust í yfir 40 ár og hafi hún því alla vega unnið rétt til landsins, hafi fullkominn eignarréttur ekki verið fyrir hendi í upphafi.
Aðalkrafa eignarnámsþola er byggð á því að bætur til eignarnámsþola verði ákvarðaðar endurstofnsverð samkvæmt áætluðum byggingarkostnaði umræddra húsa svo sem að neðan greinir:
Íbúðarhús og bílskúr 170 m² x 145.000 kr. 24.650.000-
Hesthús 51 m² x 100.000 kr. 5.100.000-
Garðhús og kartöflugeymsla 24 m² x 100.000 kr. 2.400.000-
Gróðurhús 31 m² x 60.000 kr. 1.860.000-
Hraunhleðsla og sólbyrgi, pottur 39 m² x 60.000 kr. 2.340.000-
Tré og gróður í lóðinni kr. 5.000.000-
Samtals kr. 41.350.000-
Varakrafa eignarnámsþola byggir á því að bætur skuli ákvarðaðar það sama og kaupverð á sambærilegrum eignum væri samkvæmt þeim heimildum sem eignarnámsþoli hefur aflað frá fasteignasölum.
Til þrautavara er miðað við að bætur skuli nema markaðsvirði eignarinnar, enda telur eignarnámsþoli lægri niðurstöðu andstæða 72. gr. stjórnarskrárinnar. Þennan hluta kröfugerðarinnar styður eignarnámsþoli með tveimur fram lögðum matsgerðum. Önnur frá Fasteignamiðstöðinni hf. frá 17. febrúar 2003 upp á kr. 30.000.000 og hin frá Faseignamiðluninni frá 22. ágúwt 2003 upp á 28.000.000-.
Eignarnámsþoli telur nauðsynlegt að öll eignin sé tekin eignarnámi þar sem land það sem tekið hefur verið eignarnámi sé aðal athafnarsvæði eignarnámsþola, bæði til starfa og leikja. Þá telur eignarnámsþoli að óbúandi verði í húsinu næstu 5-10 árin meðan uppbygging hverfisins fer fram.
Eignarnámsþoli bendir sérstaklega á óhagræði og tjón sem hún verði fyrir vegna fyrirhugaðs hesthúss á lóð nr. 132 og því að reiðleið sé ráðgerð meðfram lóð hennar. Þá snúi bílskúr hennar öfugt í lóðinni nú miðað við nýja aðkomu að húsinu frá Asparhvarfi.
VI. Álit matsnefndar:
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Óumdeilt er að eignarnámsþoli er rétthafi að 2500 m² lóð skv. lóðarleigusamningi dags. 10. ágúst 1958. Svo sem fyrr segir er misræmi í fyrirliggjandi upplýsingum um það hversu mikið land að auki eignarnámsþoli hefur haft til afnota, án samnings, þó að hámarki 949 m². Eignarnámsþola hefur allt að einu verið heimilað að reisa byggingar þær sem eru hluti matsandlagsins í máli þessu á þessu viðbótarlandi. Eignarnámið nær til 21 m² af lóðinni sem eignarnámsþoli á réttindi til skv. lóðarleigusamningnum og 949 m² sem engin samningur er um. Leigulóð eignarnema mun því skv. framansögðu skerðast óverulega vegna eignarnámsins og fyrir liggur að heimilt verður að skipta henni í tvær lóðir, verði þess óskað. Það er því að mati nefndarinnar ljóst að lóðarréttindi eignarnámsþola verða þrátt fyrir eignarnámið mikil og er því ekki fallist á það með eignarnámsþola að sá hluti lóðarinnar sem eftir verður verði ekki nýttur áfram sem sjálfstæð eign. Þá hefur eignarnámið engin áhrif á íbúðarhús eignarnámsþola. Af þessum sökum er ekki fallist á þá kröfu eignarnámsþola að eignarnema verði gert að taka alla lóðina ásamt mannvirkjum eignarnámi sbr. heimild í 12. gr. laga nr. 11/1973.
Eignarnámsþoli hefur ekki með beinum ótvíræðum hætti byggt á því að hún hafi fyrir hefð öðlast beinan eignarrétt á þeim hluta hinnar eignarnumdu lóðar sem fellur utan lóðarleigusamningsins. Þá liggja heldur engin gögn fyrir um að eignarnámsþoli hafi með öðrum hætti öðlast frekari rétt til þess hluta lóðarinnar en afnotarétt og rétt til að reisa þar þau hús sem þar standa.
Hvað varðar 21 m² af leigulóð eignarnámsþola liggur fyrir að einungis fimm ár eru eftir af þeim samningi. Þá er svohljóðandi ákvæði í 4. gr. samningsins: “Þurfi landeigandi einhverra orsaka vegna að nota landið sjálfur, er honum heimilt að segja upp leigusamningi þessum með 1 árs fyrirvara, en skyldur er hann þá að kaupa hús og önnur mannvirki, eftir mati óvilhallra manna, er bæjarfógeti tilnefnir” Með vísan til þessara atriða er að mati nefndarinnar ljóst að réttindi eignarnámsþola skv. lóðarleigusamningnum eru ekki trygg til framtíðar og því fjarri að jafna megi réttindum hennar til beins eignarréttar.
Af hálfu eignarnámsþola hefur aðalkrafa hans tekið mið af svokölluðu endurstofns-/enduröflunarverði. Um það hefur ekki veri ágreiningur í réttarframkvæmd að við mat eignarnámsbóta verði yfirleitt miðað við markaðsverð/söluverð eigna en leiði arðsemisútreikningar á grundvelli notagildis til hærri niðurstöðu beri að leggja bætur þannig ákvarðanir til grundvallar. Eignarnámsþoli á hins vegar eingöngu í undantekningartilfellum rétt til bóta á grundvelli enduröflunarverðs og mat bóta á þeim grundvelli næsta fátítt í eignarnámsframkvæmd. Hefur eignarnámsþoli ekki rökstutt það í máli þessu hvaða sérstöku sjónarmið eigi að leiða til þess að beitt verði enduröflunarverði. Er kröfum hans á þeim grundvelli því hafnað.
Hin eignarnumda lóðarspilda liggur á fallegum stað á vinsælu byggingarsvæði á höfuðborgarsvæðinu. Fyrir liggur að eftirspurn er eftir landi á þessum slóðum. Fallist er á það með eignarnámsþola að afnotaréttur sá sem hann hefur notið að því landi, sem er utan þess lands sem hann hefur á leigu skv. lóðarleigusamningnum, var til þess fallinn að auka verðmæti og nýtingarmöguleika eignarnámsþola á eignum hennar á svæðinu. Þá mun eignarnámið nú og breytt skipulag á svæðinu breyta aðkomu að bílskúr eignarnámsþola sem valda muni henni kostnaði og óþægindum. Hvað það atriði varðar kemur þó fyrst og fremst til álita hin almenna bótaregla í 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Hús þau sem hafa verið tekin eignarnámi eru öll í afar slæmu ásigkomulagi og fyrirsjáanlegur kostnaður þeim samfara, hvort sem þau yrðu gerð upp eða rifin. Um er að ræða 51 m² bátaskýli (hesthús), 24 m² garðhús ásamt viðfastri kartöflugeymslu og 31 m² gróðurhús úr plasti. Bátaskýlið og garðhúsið nýtast sem geymslur og einhver ræktun fer fram í gróðurhúsinu.
Með vísan til framanritaðs þykja hæfilegar bætur til eignarnámsþola vera sem hér segir:
Bætur fyrir 21 m² leigulóðarréttindi kr. 15.000-
Bætur fyrir afnotarétt af 949 m² lóðar kr. 500.000-
Bætur fyrir bátaskýli (hesthús) kr. 1.500.000-
Bætur fyrir garðhús kr. 500.000-
Bætur fyrir gróðurhús kr. 300.000-
Gróðurskemmdir, almenn röskun og verðlækkun eignar kr. 1.500.000-
Samtals kr. 4.315.000-
Að auki skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 311.250, þ.m.t. virðisaukaskattur, í kostnað vegna reksturs matsmáls þessa og kr. 720.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Kópavogsbær, Fannborg 2, Kópavogi, greiði eignarnámsþola, Sigríði A. Kristjánsdóttur, kt. 110144-3429, Vatnsendabletti 265, Kópavogi, kr. 4.315.000- í eignarnámsbætur og kr. 311.250, þ.m.t. virðisaukaskattur, í kostnað við rekstur máls þessa fyrir matsnefndinni.
Þá greiði eignarnemi kr. 720.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
___________________________
Helgi Jóhannesson
_______________________ _________________________
Vífill Oddsson Karl Axelsson