Mál nr. 116/2022-Úrskurður

Krafa leigusala í tryggingarfé. Vextir.

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. apríl 2023

í máli nr. 116/2022

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr., auk svo hárra vaxta sem kostur er á óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka af fjárhæð 250.000 kr. frá 1. apríl 2020 til 1. desember 2020 en af fjárhæð 500.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Gerð er krafa um dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 250.000 kr. frá 1. ágúst 2022 til 1. september 2022 en af fjárhæð 500.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Allt saman að teknu tilliti til innborgunar að fjárhæð 250.000 kr. þann 18. september 2022.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 2. nóvember 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 3. nóvember 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Beiðni um greinargerð var ítrekuð með tölvupósti kærunefndar 2. febrúar 2023. Greinargerð varnaraðila, dags. 15. febrúar 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 16. febrúar 2023, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 27. febrúar 2022 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. febrúar 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 16. mars 2023 óskaði kærunefnd eftir leigusamningi vegna þeirrar íbúðar sem tekin var á leigu frá 1. desember 2020. Sóknaraðili upplýsti þá að gerður hafi verið munnlegur leigusamningur. Með tölvupósti 21. mars 2023 óskaði nefndin eftir frekari skýringum frá sóknaraðila. Svar hans barst með tölvupósti 22. mars 2023 og var það sent varnaraðila með tölvupósti nefndarinnar 23. mars 2023. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Þá gerðu aðilar ótímabundinn munnlegan leigusamning um leigu sóknaraðila í annarri íbúð í eigu varnaraðila í sama húsi frá 1. desember 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa greitt tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. fyrir hvora íbúð. Við upphaf leigutíma hafi ástand þeirra verið bágborið. Þeim hafi verið skilað 1. ágúst og 1. september 2022. Engin formleg úttekt hafi verið gerð, hvorki við upphaf né lok leigutíma. Að leigutíma loknum hafi varnaraðili reynt að gera kröfu í tryggingarfé vegna þrifa á íbúð neðri hæðar, kostnaðar við að fjarlægja húsgögn, kaupa á nýjum heimilistækjum, málunar og fleira. Varnaraðili hafi sagt að kostnaður vegna þessa næmi 600.000 kr. en til að sýna sanngirni hafi hann aðeins ætlað að krefjast 230.000 kr. Sóknaraðili hafi með engu móti fallist á tilraunir varnaraðila. Íbúðunum hafi verið skilað hreinni en þær hafi verið við upphaf leigutíma. Íbúð neðri hæðar hafi verið leigð með húsgögnum og því eðlilega ekki sóknaraðila að fjarlægja þau. Heimilistækin hafi verið í sama ástandi við upphaf og lok leigutíma. Loks hafi ekki verið þörf á málun umfram þá þörf sem hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Þrátt fyrir allt þetta hafi sóknaraðili verið tilbúinn að sætta málin með því að gefa eftir einhverja fjárhæð, enda hafi hann þurft tryggingarféð strax. Varnaraðili hafi þvertekið fyrir það en hann hafi þó endurgreitt 250.000 kr. þann 18. september 2022 eftir að hafa móttekið kröfubréf sóknaraðila. Í kröfubréfinu hafi fyrri afstaða sóknaraðila verið áréttuð um að hafnað væri öllum tilraunum varnaraðila til að halda eftir tryggingarfénu. Varnaraðili hafi hvorki borið ágreininginn undir kærunefnd húsamála innan mánaðar frá þeim tíma þegar kröfum hennar hafi fyrst verið hafnað né innan mánaðar frá því að höfnun sóknaraðila á tilraunum þar um hafi verið áréttuð skriflega í ábyrgðarpósti.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að íbúðinni á neðri hæð hafi átt að skila 1. ágúst 2022 hreingerðri og í sambærilegu ástandi og hún hafi verið í við upphaf leigutíma. Tryggingarfé vegna leigu íbúðar á efri hæð þar sem leigutíma hafi lokið 1. september 2022 hafi verið endurgreitt 18. september 2022.

Sóknaraðili hafi verið ánægður með ástand íbúðarinnar við upphaf leigutíma, enda varnaraðila ekki borist ábendingar um að eitthvað væri í ólagi. Íbúðin hafi verið nýlega máluð og snyrtileg í upphafi leigutíma, nýleg eldhúsinnrétting, ísskápur, eldavél, sturtuklefi og fleira.

Sóknaraðili hafi óskað eftir að halda einhverju af þeim húsgögnum sem hafi verið í íbúðinni og það verið samþykkt. Þau húsgögn hafi flest verið horfin við lok leigutíma en í staðinn hafi ýmislegt drasl verið skilið eftir, til dæmis vörubretti úr timbri og ósamstæðir stólar. Þá hafi draslið og óþrifnaðurinn í þvottahúsinu verið með ólíkindum. Það hafi verið á ábyrgð sóknaraðila að fjarlægja þetta.

Þegar sóknaraðili hafi átt að skila íbúðinni á miðhæð 1. ágúst hafi varnaraðili óskað eftir því að hann hitti sig í íbúðinni til að yfirfara allt. Sóknaraðili hafi ekki séð sér fært að mæta, enda hafi hann ekki lengur búið í húsinu. Við skoðun íbúðarinnar hafi blasað við að íbúðin væri verulega óhrein. Fyrirliggjandi myndir tali sínu máli en sóknaraðili hafi viðurkennt í símtölum og með smáskilaboðum og tölvupóstum að hann hafi vitað af því að íbúðin hafi ekki verið þrifin og ýmislegt þar ekki verið í lagi.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að kröfur hans séu ítrekaðar og þeim lýsingum sem fram komi í greinargerð varnaraðila sé mótmælt. Þær myndir sem varnaraðili hafi birt og lýsingar séu ekki í samræmi við raunveruleika málsins. Umrædd húsgögn sem varnaraðili segi að hafi verið til staðar við upphaf leigutíma hafi ekki verið þar þegar hann hafi fengið íbúðina afhenta. Þá hafi hann vísað til þess í því samhengi að varnaraðili hafi í nokkur skipti komið við í íbúðinni í mismunandi erindisgjörðum og aldrei minnst á að nokkur húsgögn vantaði.

Ljóst sé að frásagnir aðila séu í miklu ósamræmi og því áréttað að ekki hafi verið framkvæmd formleg úttekt við upphaf og lok leigutíma og ekki hafi verið sinnt þeirri skyldu að bera ágreining um tryggingarféð undir nefndina innan tilskilins frests af hálfu varnaraðila.  

V. Niðurstaða              

Sóknaraðili tók á leigu tvær íbúðir í eigu varnaraðila. Hann greiddi 250.000 kr. í tryggingarfé fyrir hvora íbúð. Óumdeilt er að varnaraðili endurgreiddi tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. vegna íbúðar á efri hæð sem sóknaraðili skilaði 1. september 2022 en ágreiningur stendur um það hvort varnaraðila beri að greiða vexti af þeirri fjárhæð. Þá stendur ágreiningur um hvort varnaraðila sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir vegna íbúðarinnar á neðri hæð en krafa hans byggir á því að íbúðinni hafi verið skilað í óviðunandi ástandi.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma neðri hæðar lauk 1. ágúst 2022 og var íbúðinni skilað þann dag. Aðilar áttu í rafrænum samskiptum á tímabilinu 12. til 26. ágúst 2022 en af þeim er ljóst að ágreiningur var til staðar um bótaskyldu sóknaraðila þar sem hann gerði athugasemdir við kröfur varnaraðila og óskaði eftir endurgreiðslu á tryggingarfénu. Varnaraðila mátti þannig að minnsta kosti vera ljóst frá 26. ágúst 2022 að ágreiningur væri til staðar um tryggingarféð. Varnaraðili vísaði ágreiningi aðila ekki til kærunefndar innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 250.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. ágúst 2022 reiknast dráttarvextir frá 30. ágúst 2022.

Ágreiningur aðila lýtur einnig að því hvort varnaraðila hafi borið að greiða sóknaraðila vexti vegna tryggingarfjár sem sóknaraðili lagði fram vegna íbúðar á efri hæð hússins. Leigutíma þeirrar íbúðar lauk 1. september 2022 og endurgreiddi varnaraðili tryggingarfé vegna þeirrar íbúðar að fjárhæð 250.000 kr. þann 18. september 2022. Fallist er á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila hafi borið að endurgreiða fjárhæðina ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til greiðsludags. Aftur á móti eru ekki skilyrði til að fallast á að dráttarvextir reiknist hér, enda átti endurgreiðslan sér stað átján dögum eftir skil íbúðarinnar.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Vegna neðri hæðar ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. ágúst 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Vegna efri hæðar ber varnaraðila að greiða vexti af 250.000 kr. samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 18. september 2022.

Reykjavík, 28. apríl 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson