Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurðir 28. febrúar 2005
Ár 2005, mánudaginn 28. febrúar er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 2/2005.
Þorsteinn Eggertsson
og Laufey Valsteinsdóttir
gegn
Ragnari Ólafssyni
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum, Benedikt Bogasyni, héraðsdómara og Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
Með bréfi dagsettu 4. janúar sl. beiddust Þorsteinn Eggertsson og Laufey Valsteinsdóttir, Kvíum II, Borgarbyggð, mats á verðmæti eignarhluta Ragnars Ólafssonar, Barmahlið 6, Reykjavík, í jörðinni Kvíum I, Borgarbyggð.
Um er að ræða alls 33,33% eignarhlut í jörðinni, 33,33% eignarhluta í gömlu íbúðarhúsi byggðu 1907, 33,33% eignarhluta í fjósi byggðu 1940, fjárhúsi byggðu 1930, kálfahúsi byggðu 1940, hesthúsi byggðu 1940, hlöðu byggðri 1950, hlöðu byggðri 1960, votheysgryfju byggðri 1950, safnþró byggðri 1940 og geymslu byggðri 1956, auk 33,33% eignarhluta í veiðihlunnindum jarðarinnar.
Með ákvörðun landbúnaðarráðherra 19. nóvember 2004, var Þorsteini og Laufeyju hér eftir nefnd matsbeiðendur, veitt heimild til að leysa til sín tilgreinda eignarhluta Ragnars Ólafssonar, hér eftir nefndur matsþoli. Var ákvörðun ráðuneytisins reist á 14. gr. eldri jarðalaga nr. 65/1976.
Jörðin Kvíar skiptist í tvo eignarhluta, I og II. Matsbeiðendur eru ábúendur á jörðunum og hafa verið það frá árinu 1979, er þau tóku við búi af föður matsbeiðanda, Þorsteins. Jafnframt eru þau eigendur að 1/3 hluta Kvía I samkvæmt kaupsamningi, dags. 21. mars 2003, og afsali, dags. 16. maí 2003. Eignarhlutann keyptu þau af Guðmundi Loga Ólafssyni en Guðmundur hafði keypt hann þremur árum áður af Þorgeiri Ólafssyni með kaupsamningi, dags. 13. júní 2001.
Jörðin Kvíar I er óskipt sameign. Auk matsbeiðenda eiga jörðina bræðurnir Eggert Ólafsson, Fálkakletti 3, Borgarnesi (faðir Þorsteins) og matsþoli, Ragnar Ólafsson, Barmahlíð 6, Reykjavík. Hlutfallslega skiptist eignin þannig á milli sameigenda:
Eigendur Kvía I í Borgarbyggð:
Eggert Ólafsson 33,33%
Laufey Valsteinsdóttir
og Þorsteinn Eggertsson 33,33%
Ragnar Ólafsson 33,33%
Matsbeiðendur eiga lögheimili á Kvíum II og búa þar fastri búsetu ásamt þremur sonum sínum. Rekur fjölskyldan búskap á báðum jörðunum, sem er nautgriparækt (mjólkur- og kjötframleiðsla), sauðfjár- og hrossarækt. Byggt hefur verið upp á jörðinni Kvíum II í tengslum við mjólkurframleiðsluna og er greiðslumarkið 101.554 lítrar. Þá eru tæp 100 ærgildi í sauðfé. Í matsbeiðni segir að matsbeiðendur nýti eignarhluta Eggerts Ólafssonar samkvæmt leigusamningi, dags. 15. ágúst 1980, en slíku sé ekki fyrir að fara um eignarhluta matsþola.
Fram kemur í málinu matsbeiðendur hafi áður en til innlausnar kom gert tilraunir til að kaupa eignarhluta matsþola, þar sem hann hafi lýst sig fúsan til að selja hann. Verulegur ágreiningur hafi hins vegar verið um verðmæti eignarhlutans og beri mikið á milli. Í bréfi, dags. 27. maí 2004, hafi lögmaður matsþola greint frá því að hann væri reiðubúinn til að selja eignarhluta sinn á 20 milljónir króna en matsbeiðendur kveðast telja slíka fjárhæð hreina fjarstæðu. Benda þau á fyrri sölur á 1/3 eignarhlutum á jörðinni, annars vegar sölu Þorgeirs Ólafssonar til Guðmundar Loga Ólafssonar á árinu 2001 fyrir 10.500.000 krónur og hins vegar kaup sín á eignarhlutanum á árinu 2003 af Guðmundi Loga fyrir 13.600.000 krónur, en innifalið í þessum kaupum hafi verið nýlegt íbúðarhúsnæði sem síðar var selt á 5.300.000 krónur ásamt ræktun og nýlagðri hitaveitu, sem metin hafi verið á 2.000.000 króna. Eignarhluti matsþola samanstandi hins vegar af 1/3 hluta af óræktuðu landi Kvía I, og í sama hlutfalli í eldri landbúnaðarbyggingum, sem standi ónýttar á jörðinni og séu löngu úreltar og ónýtanlegar. Þá eigi matsþoli enn fremur sama hlutfall í gömlu íbúðarhúsi á jörðinni sem ekki hafi verið búið í um 17 ára skeið. Samkvæmt fasteignamati 31. desember 2003, sé eignarhlutur matsþola metinn á 3.858.515 krónur.
Vegna þess að ekki hafi náðst samningar um verð fyrir eignarhluta matsþola hafi verið farið fram á það við landbúnaðarráðuneytið að það heimilaði innlausn á eignarhluta hans í jörðinni. Með ákvörðun ráðuneytisins 19. nóvember 2004 hafi innlausnarbeiðnin verið tekin til greina.
Matsbeiðendur krefjast þess að verðmæti eignarhluta matsþola verði metið með hliðsjón af afrakstursverðmæti þess landbúnaðar sem stundaður er á jörðinni. Ljóst sé að matsbeiðendur hafi stundað landbúnað á jörðinni í rúman aldarfjórðung og hafi þau allan hug á því að stunda þar áfram landbúnað um ókomna tíð. Af því leiði að ótækt sé fyrir nefndina að meta verðmæti jarðarinnar með tilliti til annarra þátta, svo sem markaðsvirði hennar sem sumarbústaðalands líkt og matsþoli vilji gera. Aldrei hafi staðið til að nýta jörðina undir sumarbústaði og sé hún ekki skipulögð sem slík. Geti því slík sjónarmið ekki komið til álita hér.
Matsþoli gerir eftirfarandi kröfur :
Að jörðin Kvíar verði metin til markaðsverðs og verðmæti eignarhluta innlausnarþola, 33,333% í jörðinni reiknað út frá því.
Að við verðmat jarðarinnar verði reiknað út verðgildi veiðihlunninda í Litlu-Þverá.
Að við verðmat jarðarinnar verði tekið tillit til leigugjalds vegna afnota Upprekstrarfélags Þverárréttar á fjallendi/afrétti Kvía.
Þá er þess og krafist að við verðmatið verði tekið tillit til greiðslumarks jarðarinnar en greiðslumarkið sé sameign þinglýstra eigenda jarðarinnar.
Með öðrum orðum sé þess krafist að við mat á jörðinni verði tekið mið af raunhæfu markaðsvirði hennar að teknu tilliti til allra hlunninda og notkunarmöguleika.
Þá er krafist alls kostnaðar af rekstri málsins úr hendi innlausnarhafa.
SJÓNARMIÐ AÐILA
Máli sínu til stuðnings bendir matsþoli á að jörðin er stór eða u.þ.b. 4000 hektarar. Heldur matsþoli því fram að tilgangur matsbeiðenda með innlausn sé augljóslega að ná til sín eignarhluta matsþola á undirverði og selja síðan á markaðsverði. Matsþoli hafi sýnt mikið langlundargeð en hann hafi erft 1/3 hluta Kvía, sbr. skiptayfirlýsingu frá 1981. Í tæp 25 ár hafi hann engan arð fengið af eign sinni, ef undan séu skilin veiðihlunnindi í Litlu-Þverá.
Matsþoli telur að útilokað sé að beita annarri viðmiðun við verðmat jarðarinnar en að taka mið af söluverði jarða undanfarið. Krafa matsbeiðenda um að miða beri við afrakstursverðmæti þess landbúnaðar sem stundaður er á jörðinni sé andstæð grundvallarsjónarmiðum um fullar bætur til matsþola. Hvergi sé að finna heimild til að beita svo þröngum matsforsendum enda gæti niðurstaða þannig fengin leitt til óeðlilegrar auðgunar matsbeiðenda á kostnað matsþola.
Þó svo að miða beri eignarnámsbætur við tjón matsþola en ekki þá auðgun sem matsbeiðendur kunni að öðlast beri að hafa í huga að það sé ekkert sem komi í veg fyrir að matsbeiðendur selji jörðina um leið og hún sé öll komin á þeirra hendi. Matsnefnd beri því að hafa það að leiðarljósi við mat sitt að matsbeiðendur auðgist ekki óeðlilega á kostnað matsþola og að hann fái fullar bætur en þær fái hann ekki nema tekið sé mið af söluverði á frjálsum markaði.
Matsbeiðendur kveðast hafa staðið að allri ræktun á jörðinni Kvíum I og tilheyri því öll ræktun þeim, sbr. ábúðarlög nr. 80/2004. Skipti í því sambandi engu máli þótt matsþoli hafi lagt til eignarhluta sinn í jörðinni undir ræktunina. Matsþoli hafi aldrei stundað ræktun af nokkru tagi á jörðinni og því ljóst að slíkt geti ekki komið til álita við mat á verðmæti eignarhluta matsþola. Í leigusamningi matsþola og matsbeiðenda komi fram að í leigunni felist réttur leigutaka til afnota af 1/3 hluta af ræktuðu landi jarðarinnar. Eftir að samningurinn hafi verið gerður hafi matsþoli hins vegar ekki getað lagt fram nein gögn sem sýni fram á eignarrétt hans í ræktun jarðarinnar. Meðal annars af þeirri ástæðu hafi leigugjald samkvæmt samningnum aldrei verið innheimt af hálfu matsþola. Sé því ljóst að ákvæði leigusamningsins geti aldrei talist sönnun þess að matsþoli eigi hlut í ræktun á Kvíum I. Sú litla ræktun sem tilheyrt hafi Kvíum I hefði Ólafur Eggertsson, faðir bræðranna, staðið fyrir til ársins 1965 en síðan hafi hann selt Þorgeiri syni sínum hana og hún tilheyrt Þorgeiri þar til hann seldi eignarhluta sinn. Séu matsbeiðendur því réttir eigendur að allri ræktun á Kvíum I.
Um greiðslumark á Kvíum I benda matsbeiðendur á að í fyrsta lagi sé engu greiðslumarki fyrir að fara á jörðinni. Nefndin geti því ekki tekið tillit til þess við verðmat. Það greiðslumark sem tilheyrt hafi jörðinni hafi verið skráð sem eign Þorgeirs Ólafssonar og hann hafi á sínum tíma selt allan mjólkurkvóta jarðarinnar. Framleiðsluréttur vegna sauðfjárafurða á Kvíum I hafi hins vegar fylgt með í kaupum Guðmundar Loga Ólafssonar á eignarhluta Þorgeirs og loks flust yfir til matsbeiðenda með kaupum þeirra á eignarhluta Guðmundar Loga. Matsbeiðendur hafi síðan selt allt greiðslumark jarðarinnar, 71,5 ærgildi, með samþykki matsþola árið 2003. Greiðslumark á jörðinni Kvíum II, sé eign Eggerts Ólafssonar, enda tilheyri slíkt greiðslumark lögbýlinu, sbr. 38. og 53. gr. laga nr. 99/1993 um framleiðslu, verðlagningu og sölu á búvörum. Eggert Ólafsson sé þinglýstur eigandi jarðarinnar og því enginn vafi á því að greiðslumarkið tilheyri honum. Jafnvel þótt farið yrði að kröfu matsþola yrði niðurstaðan sú sama, enda sé matsþoli ekki þinglýstur eigandi jarðarinnar.
Um leigugjald vegna afnota Upprekstrarfélags Þverárréttar á fjalllendi og afrétt Kvía segja matsbeiðendur að engu slíku leigugjaldi sé til að dreifa í málinu. Eigendur Kvía I hafi gert samning við Upprekstrarfélag Þverárréttar um afnot af landi Kvía I ofan afréttargirðingar til beitar fyrir búfé upprekstrarfélagsins en þeim samningi hafi verið sagt upp af hálfu félagsins árið 1992. Eigendur Kvía I hafi þó haldið áfram að fá greitt fyrir afnot af fjalllendinu frá félaginu en slíkar greiðslur hafi ekki borist árum saman.
Um veiðihlunnindi sé þess að gæta að arður til hvers eiganda vegna veiðihlunninda sé 280.000 krónur á ári eða samtals 840.000 krónur.
Um þá matsforsenda , að við matið verði með miðað við markaðsverð jarðarinnar segja matsbeiðendur að á jörðinni sé stundaður landbúnaður og hyggist matbeiðendur stunda hann áfram um ókomna tíð. Því sé eðlilegt og sanngjarnt að verðmæti eignarhluta matsþola sé metið með hliðsjón af þeirri atvinnu sem stunduð er á jörðinni. Ljóst sé að markaðsvirði jarðar sem ætluð sé undir sumarbústaðabyggð sé meira en virði jarðar þar sem stundaður er landbúnaður. Það hafi hins vegar aldrei staðið til af eigendum jarðarinnar að selja hana eða hluta hennar undir sumarbústaði. Matsbeiðendur hafi reynt að stækka bú sitt og ræktun og leigusamningur þeirra við matsþola á eignarhluta hans í Kvíum I hafi verið liður í þeim áformum. Með beiðni þeirra um innlausn á eignarhluta matsþola til landbúnaðarráðuneytisins hafi þau vonast til þess að geta haldið áfram að rækta jörðina í friði en ekki draga saman seglin og bregða búi.
Fallist nefndin ekki á að meta verðmæti eignarhluta matsþola með hliðsjón af framangreindu, krefjast matsbeiðendur þess að við mat á eignarhluta matsþola verði stuðst við mat Fasteignamats ríkisins en samkvæmt því sé eignarhlutur matsþola metinn á 4.117.333 krónur.
Verði verðmæti eignarhluta matsþola metið með hliðsjón af markaðsvirði jarðarinnar, krefjast matsbeiðendur þess að við matið verði lagðir til grundvallar fyrri kaupsamningar á 1/3 hluta jarðarinnar Kvíar I, frá árunum 2001 og 2003. Þó beri nefndinni að taka tillit til þess við matið að í þeim kaupsamningum var nýlegt einbýlishús sem selt var árið 2003 á 5.300.000 krónur. Þegar fyrri kaupin hafi átt sér stað, hafi Stofnlánadeild landbúnaðarins hlutast til um verðmat á eignarhluta Þorgeirs Ólafssonar og niðurstaðan verið sú að eignarhluti hans hafi verið metinn á 12-15 milljónir króna en eignarhlutinn verið seldur á 10.500.000 krónur.
Ljóst sé að landbúnaðarhús þau sem á Kvíum I standi, auk íbúðarhúsnæðis, sem öll séu í sameign, séu með öllu verðlaus enda löngu úrelt og ónýtanleg, sbr. mat Inga Tryggvasonar, löggilts fasteignasala sem frammi liggur í málinu. Komi þessar fasteignir því ekki til með að auka verðmæti eignarhluta matsþola, nema síður sé.
Verði fyrri kaupsamningar ekki lagðir til grundvallar við matið, krefjast matsbeiðendur þess að nefndin styðjist við verðmat Inga Tryggvasonar sem sé löggildur fasteignasali og hafi metið jörðina með hliðsjón af markaðsaðstæðum í dag og sölu á öðrum jörðum eða jarðarhlutum á Vesturlandi og Norðurlandi á undanförnum misserum. Sé það mat fasteignasalans að heildarverðmæti jarðarinnar Kvía I sé 22.000.000 króna.
Matsbeiðendur benda á að sé tekið tillit til sölu annarra jarða verði að hafa hugfast að jarðir sem seldar séu í heilu lagi séu verðmeiri en jarðir sem eru í sameign. Það sé ekki jafn eftirsóknarvert að eiga jörð í sameign með öðrum þar sem slíkur eignarréttur feli í sér töluverða skerðingu á afnotarétti. Þegar innlausn matsbeiðenda er lokið muni þau áfram eiga jörðina í óskiptri sameign með Eggerti Ólafssyni. Slíkt dragi verulega úr heildarverðmæti jarðarinnar. Telja matsbeiðendur því að óeðlilegt og ósanngjarnt væri af nefndinni að meta verðmæti Kvía I með sama hætti og verðmæti annarra jarða.
NIÐURSTAÐA
Með ákvörðun landbúnaðarráðherra frá 19. nóvember sl. var matsbeiðendum heimiluð innlausn eignarhluta matsþola í jörðinni Kvíum I á grundvelli 14. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976. Aðilar komu sér ekki saman um innlausnarverð og beiddust innlausnarhafar því mats nefndarinnar.
Samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944 sbr. lög nr. 97/1995 er eignarrétturinn friðhelgur og verður enginn skyldaður til þess að láta af hendi eign sína nema fullt verð komi fyrir. Ákvæði þetta á einnig við um innlausn á grundvelli jarðalaga. Verður því ekki fallist á það með matsbeiðendum að einskorða verðmæti eignahluta matsþola við það sem nefnt hefur verið afrakstursverðmæti jarðarinnar. Verður þess í stað m. a. að líta til þess hvert nefndin telur markaðsvirði jarðarinnar í dag. Þá verður ekki fallist á það, að sú staðreynd að hér er hluti jarðar metinn en ekki jörðin í heild, leiði til þess að verðmæti eignarhlutans minnki.
Það sem til mats kemur er þriðjungur jarðarinnar Kvíar I, þriðjungur eignarhluta í gömlu íbúðarhúsi, fjósi, fjárhúsi, kálfahúsi, hesthúsi, hlöðu byggðri 1950, hlöðu byggðri 1960, votheysgryfju, safnþró og geymslu auk þriðjungs í veiðihlunnindum jarðarinnar. Hins vegar er ekkert greiðslumark tilheyrandi jörðinni Kvíar I.
Af hálfu aðila er enginn ágreiningur um það, að öll útihús eru ónýt. Verða þau því ekki metin til verðs. Íbúðarhús er mjög lélegt og verðmæti þess óverulegt. Ekki þykir þörf á að leggja sérstakt mat á það hér heldur verður litið til þess við heildarmat eignarhluta matsþola.
Við mat á innlausnarverði verður tekið mið af ræktun jarðarinnar eins og hún var þegar matsþoli eignaðist hlut sinn í henni með skiptayfirlýsingu 2. september 1982. Á hinn bóginn er til þess að líta að ræktun eftir þann tíma fellur til ábúenda. Við meðferð málsins kom fram að sú ræktun nemur u.þ.b. 20 hekturum.
Jörðin Kvíar I er efsti bær í Þverárhlíð sunnan Litlu-Þverár í um 45 km fjarlægð frá Borgarnesi. Jörðin er um 20 km á lengd og talin samtals 4000 ha að flatarmáli og að mestu fjalllendi.
Lögð hafa verið fram nýleg gögn um sölu jarða á Vesturlandi, sem hliðsjón verður höfð af hér. Einnig liggja fyrir gögn um kaup og sölu þriðjungshluta Þorgeirs Ólafssonar í jörðinni ásamt nýlega íbúðarhúsi á árunum 2001 og 2003 sem litið verður til. Loks ber að hafa hliðsjón af umtalsverðri hækkun jarðaverðs síðastliðin ár.
Samkvæmt framansögðu og með tilliti til verðþróunar þykja bætur til eignanámsþola hæfilega metnar 10 milljónir króna.
Þá skal matsbeiðendur enn fremur greiða matsþola 500.000 krónur í málskostnað og er virðisaukaskattur þar með talinn og 516.480 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við störf matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ
Matsbeiðendur, Þorsteinn Eggertsson og Laufey Valsteinsdóttir, Kvíum II, Borgarbyggð, greiði matsþola, Ragnari Ólafssyni, Barmahlíð 6, Reykjavík, 10.000.000 króna og 500.000 krónur í málskostnað. Þá greiði matsbeiðendur 516.480 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Allan V. Magnússon (sign)
Benedikt Bogason (sign)
Sverrir Kristinsson (sign)