Mál nr. 117/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. febrúar 2021

í máli nr. 117/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingu að fjárhæð 290.000 kr. Einnig er farið fram á að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða lögmannskostnað sóknaraðila vegna málsmeðferðar fyrir kærunefnd húsamála.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 15. október 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. október 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 2. nóvember 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 3. nóvember 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 10. nóvember 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. nóvember 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 12. nóvember 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 13. nóvember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar, dags. 12. janúar 2021, var óskað eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila. Umbeðnar upplýsingar bárust kærunefnd með tölvupósti sóknaraðila, dags. 15. janúar 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi nefndarinnar, dagsettu sama dag. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2016 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Leigutíma lauk 1. september 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að upphaflegur leigusali hafi verið F en síðar hafi varnaraðili gengið inn í réttindi hans og skyldur með kaupum á hinu leigða. Sóknaraðili hafi greitt tryggingu að fjárhæð 290.000 kr. við upphaf leigutíma. Í lið 12. í leigusamningnum varðandi úttekt á hinu leigða hafi verið hakað við „nei“ og hafi engin úttekt því farið fram. Samningnum hafi verið sagt upp og sóknaraðili flutt út 1. september 2020 að loknum uppsagnarfresti. Varnaraðili hafi enn ekki endurgreitt tryggingarféð. Hann hafi borið því við að sturtubotn hafi skemmst á leigutíma, þ.e. að sprunga hafi verið í sturtubotni. Varnaraðili hafi nú skipt um sturtuna í heilu lagi og ráðið til sín iðnaðarmann vegna þessa. Fyrir liggi reikningur vegna þessa að fjárhæð 244.885 kr. Sóknaraðili hafi hafnað því að þessi fjárhæð yrði dregin af tryggingarfénu.

Því sé hafnað að ein sprunga í sturtubotni geti réttlætt það að varnaraðili skipti um sturtuhornið í heilu lagi á kostnað sóknaraðila og fái til verksins iðnaðarmenn og dýrustu tegund af sturtu. Við óformlega könnun á verði á sturtubotnum í nokkrum byggingarvöruverslunum hafi komið í ljós að verð á sambærilegum sturtubotnum nemi einungis broti af því verði sem varnaraðili hafi nú krafið sóknaraðila um greiðslu vegna.

Varnaraðila hafi eingöngu verið unnt að draga frá tryggingunni kostnað við að gera við/skipta um sturtubotninn einan og að þá hafi borið að taka tillit til þess að nýtt komi í stað gamals. Ekki hafi verið gætt að neinum slíkum sjónarmiðum af hálfu varnaraðila. Sérstök athygli sé vakin á því að samkvæmt leigusamingi skyldi ekki fara fram nein úttekt á húsnæðinu við afhendingu/skil og verði varnaraðili að bera hallann af því.

Í janúar 2020 hafi sóknaraðili tilkynnt varnaraðila að sprunga væri í sturtubotni en varnaraðili hafi ekki mætt á staðinn, þrátt fyrir loforð, og hann hafi ekkert aðhafst varðandi viðgerðir. Á endanum hafi sóknaraðili neyðst til að taka sturtubotninn upp og kítta í sprunguna neðan frá. Sóknaraðili hafi keypt til þess efni en varnaraðili hafi ekki lagt út neinn kostnað vegna þessa.

Sóknaraðili hafi reynt að koma til móts við varnaraðila meðal annars með því að bjóðast til að sjá um að skipta um sturtubotninn vildi varnaraðili kaupa nýjan. Slíkum tillögum hafi verið hafnað af hálfu varnaraðila. Þá hafi hann jafnframt hafnað því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð. Flest samskipti hafi verið símleiðis en þó séu lagðir fram tölvupóstar sem farið hafi milli aðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í leigusamingi hafi verið kveðið á um tryggingu og hún verið ákveðin 290.000 kr. Henni hafi verið ætlað að svara til réttra efnda á leigugreiðslum og skaðabóta vegna tjóns á hinu leigða. Óumdeilt sé að tjón hafi orðið á sturtubotni. Heildarkostnaður við viðgerðir hafi verið 244.885 kr. Inni í því sé efniskostnaður og vinna.

Varnaraðili hafi boðist til að endurgreiða mismun tryggingarinnar og kostnað við úrbætur. Slíkt boð standi. Varnaraðili ætli ekki að halda eftir frekari greiðslum en nauðsyn krefji.

Tryggingarfé sé ætlað að bæta það tjón sem kunni að verða á eign. Sóknaraðila hafi verið í lófa lagið að vinna úrbætur á meðan á leigutíma hafi staðið. Það hafi hann ekki gert. Eignin hafi verið tjónuð við skil og hafi varnaraðila því verið heimilt að gera úrbætur og draga þann kostnað frá tryggingarfénu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þótt samið hafi verið um framlagningu tryggingar í leigusamningi til að taka á hugsanlegum vanefndum eða skemmdum á húsnæðinu, geti varla staðist að varnaraðila sé í sjálfsvald sett að láta framkvæma dýrari viðgerðir á skemmdum en nauðsyn beri til og draga þá eftir atvikum hærri fjárhæð frá tryggingunni en þörf sé á. Varnaraðili hafi sjálfur kosið að láta ekki fara fram úttekt á húsnæðinu við skil og hljóti hann að bera hallann af því. Þá sé ótækt að fram geti farið dýrari viðgerðir og viðbætur heldur en skemmdir gefi tilefni til og hljóti að þurfa að gæta hófs í kostnaði af viðgerðum, auk þess sem taka verði tillit til þess að nýtt sé að koma í stað gamals. Á því sé byggt að slíkra sjónarmiða hafi ekki verið gætt af hálfu varnaraðila í þessu tilviki þar sem eina skemmdin hafi verið sprunga í sturtubotni og engin ástæða hafi verið til að skipta um sturtuna í heilu lagi eins og varnaraðili hafi gert. Þá sé einnig til þess að líta að sóknaraðili hafi boðist til að sjá um viðgerðir í þeim tilgangi að takmarka tjón beggja aðila. Séu því ítrekuð þau sjónarmið sóknaraðila sem fram komi í kæru og lúti að því að varnaraðila verði gert að endurgreiða sóknaraðila tryggingu að fjárhæð kr. 290.000, eða að nefndin meti hver sé eðlilegur viðgerðarkostnaður sem draga beri frá tryggingunni.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að eðli tryggingar sé að mæta ógreiddri leigu og tjóni sem valdið sé á eigninni. Hið leigða hafi verið í verra ástandi við skil og óumdeilt sé að hún hafi verið tjónuð. Sóknaraðili hafi að sjálfsögðu átt að vinna úrbætur á eigninni á meðan hún hafi búið í henni.

Fyrirliggjandi reikningur sýni að kostnaði hafi verið haldið í lágmarki og ekki unnar frekari viðgerðir en nauðsynlegar hafi verið.

VI. Frekari upplýsingar sóknaraðila

Kærunefndin óskaði eftir upplýsingum frá sóknaraðila um samskipti aðila eftir tölvupóstsamskipti þeirra frá 9. september 2020. Einnig var óskað eftir upplýsingum um með hvaða hætti sóknaraðili hafnaði því að fjárhæð vegna viðgerða yrði dregin af tryggingarfénu og hvenær. Einnig var óskað upplýsinga um hvenær og með hvaða hætti krafa varnaraðila og reikningur vegna viðgerða á sturtu í hinu leigða hefðu borist sóknaraðila.

Í svari sóknaraðila segir að tölvupóstsamskipti aðila frá 9. september 2020 beri með sér að þá hafi sóknaraðili mótmælt viðgerðarkostnaði á sturtu og krafist þess að fá trygginguna greidda frá varnaraðila í heilu lagi. Frá 9. september til 6. október hafi átt sér stað nokkur símtöl, bæði á milli sóknaraðila sjálfs og varnaraðila og einnig á milli lögmanna aðila, sem hafi lotið að því að varnaraðili hafi kvaðst vera að skoða með viðgerðir á sturtunni og hve mikið þær viðgerðir kæmu til með að kosta. Þann 6. október 2020 hafi lögmaður sóknaraðila óskað eftir upplýsingum um hvort kostnaður lægi fyrir með tölvupósti og sama dag hafi varnaraðili sent lögmanni reikning iðnaðarmanns með tölvupósti.

Með tölvupósti 9. september 2020 hafi sóknaraðili hafnað því að greiða og hafi viðgerðarreikningur borist varnaraðila með tölvupósti 6. október 2020.

VII. Niðurstaða          

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Sóknaraðili lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 290.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur því eftir á þeirri forsendu að skipta hafi þurft um sturtu að leigutíma loknum vegna skemmda. 

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar, og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar.

Með tölvupósti 15. janúar 2020 tilkynnti sóknaraðili að sturtubotn hefði brotnað. Varnaraðili svaraði sama dag og sagðist vera á leiðinni. Samkvæmt því sem fram kemur í kæru kom varnaraðili ekki til að gera lagfæringar á sturtubotninum og að lokum tók sóknaraðili sturtubotninn úr og kíttaði undir hann. Leigutíma lauk 1. september 2020. Sóknaraðili óskaði eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins með tölvupósti 9. september 2020 og upplýsti varnaraðili sama dag að hún fengi tryggingarféð þegar sturtan hefði verið lagfærð. Eftir þetta ræddu aðilar saman símleiðis í nokkur skipti þar sem varnaraðili kvaðst vera skoða viðgerðir á sturtunni og hve mikið þær kæmu til með að kosta. Fyrir liggur reikningur að fjárhæð 244.885 kr. vegna vinnu og efniskostnaðar við að setja upp nýja sturtu. Fram kemur á reikningnum að leitað hafi verið að sambærilegum botni sem hafi ekki fundist. Varnaraðili sendi sóknaraðila reikninginn með tölvupósti 6. október 2020 eftir að sóknaraðili hafði spurt hvort kostnaður lægi fyrir með tölvupósti þann dag. Sóknaraðili vísaði málinu í framhaldi til kærunefndar.

Þar sem sóknaraðili hafnaði ekki kröfu varnaraðila fyrr en eftir að hann sendi reikning fyrir sturtu 6. október 2020 og aðilar áttu enn í viðræðum um bótafjárhæð fram til þess dags, telur kærunefnd að frestur varnaraðila til að leggja inn kæru hjá kærunefnd húsamála hafi ekki verið runninn út þegar sóknaraðili lagði inn kæru 15. október 2020. Varnaraðili skilaði greinargerð í málinu og lítur kærunefnd svo á að kæra vegna ágreinings um bótaskyldu sóknaraðila hafi borist innan lögbundins frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, þrátt fyrir að kæran hafi verið lögð fram af sóknaraðila en ekki varnaraðila líkt og ákvæðið gerir ráð fyrir.

Upphaf leigutíma var 1. ágúst 2016 og kom sprunga í sturtubotn í janúar 2020 sem sóknaraðili upplýsti þegar um og óskaði eftir viðgerðum. Þar sem varnaraðili sinnti því ekki gerði sóknaraðili bráðabirgðaviðgerð og verður ekki annað ráðið en að unnt hafi verið að nota sturtuna út leigutímann. Ágreiningslaust er á milli aðila að sóknaraðili ber skaðabótaábyrgð á tjóni varnaraðila vegna skemmda á sturtubotni. Ákvæði 65. gr. húsaleigulaga kveður á um að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda skuli úttektaraðili meta tjónið en aðilar geti krafist mats dómkvaddra matsmanna á bótafjárhæðinni innan átta vikna frá því aðila var kunn niðurstaða úttektaraðilans.

Þrátt fyrir að aðilar hafi ekki fylgt fyrirmælum 65. gr. telur kærunefnd að unnt sé að leggja til grundvallar reikning varnaraðila þannig að sóknaraðila beri að greiða fyrir nýjan sturtubotn og annað sem til þurfti, sbr. reikning utan við sturtuhornið, auk helmings í vinnuhluta, eða samtals að fjárhæð 106.615 kr. Varnaraðila ber því að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 183.385 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. september 2020 reiknast dráttarvextir frá 30. september 2020

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða lögmannskostnað hennar vegna málsmeðferðar fyrir kærunefnd. Ákvæði 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga kveður á um að nefndin geti gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað ef kæra er bersýnilega tilgangslaus. Ekki er að finna sambærilega heimild hvað varðar málskostnað sóknaraðila til handa. Í ljósi þessa ber að hafna kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að greiða lögmannskostnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er heimilt að halda 106.615 kr. af tryggingarfé sóknaraðila. Varnaraðila ber að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjársins að fjárhæð 183.385 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. september 2020 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 1. febrúar 2021

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður