Mál nr. 102/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. febrúar 2020

í máli nr. 102/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum 230.000 kr. sem hún fékk greidda úr bankaábyrgð hans.

Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá kærunefnd.

Með kæru, dags. 14. október 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 17. október 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 10. nóvember 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 11. nóvember 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 18. nóvember 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupóstum sendum 10. og 23. nóvember 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. nóvember 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. desember 2018, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi leigt um það bil 15 fermetra stúdíó-íbúð, sem hafi í raun verið bílskúr, á 115.000 kr. á mánuði.

Varnaraðili hafi lofað að þinglýsa leigusamningnum til þess að sóknaraðili gæti fengið húsaleigubætur en síðar hafi hún neitað því. Þá hafi sóknaraðili sagt leigusamningnum upp munnlega með þriggja mánaða fyrirvara í júní 2019. Uppsögnin hafi meðal annars verið vegna skolplyktar í íbúðinni og sóknaraðili flutt út 2. október 2019. Aðstæður í hinu leigða hafi ekki verið mönnum bjóðandi. Sóknaraðili hafi ekki getað sofið og lenti í vinnuslysi vegna örmögnunar 26. ágúst 2019.

Varnaraðili hafi gengið að bankaábyrgð sóknaraðila. Það sem eftir standi af ábyrgðinni séu 230.000 kr. en samkvæmt leigusamningi hafi hún verið 345.000 kr. Ein mánaðargreiðsla af ábyrgðinni hafi verið notuð til að greiða fyrir fyrsta mánuðinn samkvæmt samkomulagi aðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi tekið á leigu stúdío-íbúð hennar eftir að hafa skoðað íbúðina vandlega. Varnaraðili kannist ekki við meinta skolplykt og aldrei hafi verið á hana minnst við hana. Sé í því samhengi minnt á að samkvæmt 4. kafla leigusamningsins skuli leigjandi gera skriflegar athugasemdir við leigusala innan fjögurra vikna frá afhendingu húsnæðis, telji hann þörf á úrbótum.

Því fari fjarri að varnaraðili hafi lofað að þinglýsa leigusamningnum. Sóknaraðila hafi verið í lófa lagið að gangast í það sjálfur enda sé þinglýsingin fyrst og fremst hugsuð til að tryggja hagsmuni leigjenda. Varðandi lögskipti aðila og þann ágreining sem uppi sé í máli þessu, skipti þinglýsing engu máli.

Varnaraðili kannast ekki við að sóknaraðili hafi sagt leigusamningnum upp munnlega í júní 2019 auk þess sem fram komi í samningnum að honum beri að segja upp með skriflegum og sannanlegum hætti. Af þessu tilefni leggi varnaraðili fram útskrift af samskiptum aðila frá 13.-16. september 2019, þar sem fram komi að sóknaraðili óski eftir því að fá að afhenda íbúðina 1. október en varnaraðili svari því til að gagnkvæmur uppsagnarfrestur sé þrír mánuðir og að eina leiðin til að komast hjá því ákvæði sé ef það takist að finna leigjanda sem geti yfirtekið leigusamninginn innan þess tíma.

Fram komi í kæru að tryggingarfjárhæðin hafi verið 345.000 kr. en af þeirri fjárhæð hafi þegar verið búið að ráðstafa 115.000 kr.  upp í leigu fyrir einn mánuð og varnaraðili hafni því að skila sóknaraðila þeim 230.000 kr sem deilt sé um.

Í fyrsta lagi hafi sóknaraðili farið úr íbúðinni fyrirvaralaust 2. október 2019. Það hafi alfarið verið ákvörðun hans að vera ekki í íbúðinni út uppsagnarfrestinn en það leysi hann ekki undan því að greiða leigu út frestinn. Þar sem sóknaraðili hafi ekki greitt leigu það tímabil hafi varnaraðili rétt til þess að ráðstafa tryggingunni upp í leigu út uppsagnarfrest, enda hafi ekki enn tekist að leigja íbúðina út á ný.

Í öðru lagi sé tryggingunni einnig ætlað að tryggja aðrar efndir á samningnum. Meðfylgjandi sé vottorð D um ástand hinna leigðu íbúðar eftir að sóknaraðili hafi yfirgefið hana. Þar sé staðfest að íbúðin sé að lang mestu leyti í eðlilegu ástandi og ekkert minnst á skolplykt auk þess sem þar komi fram að sóknaraðili hafi skilað íbúðinni án þess að þrífa hana og að hún hafi verið mjög óhrein. Þetta sé skýrt brot á skyldum leigutaka samkvæmt 4. kafla leigusamningsins, sem kveði á um að leigjandi skuli skila húsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því.

IV. Niðurstaða            

Deilt er um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila og fá greiddar úr henni 230.000 kr. vegna leigu í uppsagnarfresti. Samkvæmt gögnum málsins lagði sóknaraðili fram ábyrgðaryfirlýsingu banka til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. 

Leigusamningurinn var ótímabundinn. Samkvæmt 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsögn ótímabundins leigusamnings þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum. Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. sömu laga skal uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.

Sóknaraðili segir að hann hafi sagt leigusamningnum upp munnlega í júní 2019 með þriggja mánaða fyrirvara. Varnaraðili hefur hafnað því. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila sendi sóknaraðili varnaraðila skilaboð 13. september 2019 þar sem hann óskaði eftir því að yfirgefa hið leigða 1. október 2019 væri það mögulegt. Varnaraðili svaraði þessum skilaboðum rafrænt 16. september 2019 þar sem hún segir að aðilar hafi rætt um þetta málefni í júní og að samkomulag væri um þriggja mánaða fyrirvara. Einnig tók hún fram að sóknaraðili gæti flutt fyrr út fyndist nýr leigjandi en á þessum tímapunkti væru aðeins tvær vikur í 1. október sem væri ekki langur tími. Jafnframt tók hún fram að hún ætlaði að athuga hvort hún fyndi annan leigjanda og að sóknaraðila væri heimilt að hjálpa til við það. Sóknaraðili svaraði þessum skilaboðum næsta dag þar sem hann sagði að það væri erfitt að fallast á leigu fyrir aðra þrjá mánuði og að hann vonaðist eftir að þau fyndu lausn. Varnaraðili svaraði samdægurs þar sem hún ítrekaði að hann gæti losnað fyrr undan leigusamningi fyndist nýr leigjandi en að öðrum kosti væri samkomulag þeirra í gildi. Þá sagði hún að þau skyldu reyna að finna einhvern.

Óumdeilt er að sóknaraðili flutti úr hinu leigða 2. október 2019 og greiddi ekki leigu frá þeim tíma. Kærunefnd telur að jafnvel þó fram komi í samskiptum aðila að þau hafi rætt lengd uppsagnarfrests í júní 2019 er ekki unnt að leggja til grundvallar gegn synjun varnarðila að sóknaraðili hafi þá sagt leigusamningnum upp.  Í þessu tilliti ber einnig til þess að líta að samkvæmt framangreindri 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga skal uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti en skriflegri uppsögn sóknaraðila er ekki til að dreifa í þessu máli.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að miða beri við að sóknaraðili hafi sagt leigusamningnum upp með rafrænum skilaboðum sendum varnaraðila 13. september 2019 og þriggja mánaða uppsagnarfrestur því byrjað að líða frá 1. október 2019, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga þar sem segir að uppsagnarfrestur teljist hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send.

Með því að sóknaraðili skilaði húsnæðinu 2. október 2019 rifti hann samningi aðila með ólögmætum hætti og ber að bæta varnaraðila tjón hennar samkvæmt 62. gr. húsaleigulaga sem kveður meðal annars á um að leigjanda beri að greiða bætur sem nemi leigu út lögbundinn uppsagnarfrest. Ákvæði 2. mgr. 62. gr. kveður á um skyldu leigusala til að takmarka tjón sitt með því að gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið aftur hið allra fyrsta. Varnaraðili segir í greinargerð að ekki hafi tekist að leigja húsnæðið út að nýju. Þar sem sóknaraðili hefur ekki haldið öðru fram verður að leggja til grundvallar að varnaraðili hafi gert nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið út að nýju. Telur kærunefnd að sóknaraðila hafi þannig borið að greiða henni sem nemur leigu fyrir október og nóvember 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða honum 230.000 kr. sem hún fékk greidda úr ábyrgðartryggingu hans er hafnað.

Reykjavík, 12. febrúar 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson