Matsmál nr. 4/2023, úrskurður 19. júní 2024
Miðvikudaginn 19. júní 2024 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 4/2023
Vegagerðin ohf.
gegn
Víkingi P. Aðalsteinssyni
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I
Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Valgerði Sólnes, prófessor, formanni, ásamt þeim Gústaf Vífilssyni, verkfræðingi, og Magnúsi Leópoldssyni, löggiltum fasteignasala, sem formaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II
Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:
Með matsbeiðni 13. desember 2023, sem barst matsnefnd degi síðar, fór Vegagerðin ohf., kt. 680269-2899, Suðurhrauni 3, 210 Garðabæ (hér eftir eignarnemi), þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á spildu í landi Smábýlis 11, landnúmer 125873 og fasteignanúmer 2328994, í þágu lagningar hliðarvegar á Kjalarnesi.
Eignarnámsheimild er í 37. gr. vegalaga nr. 80/2007.
Eignarnámsþoli er Víkingur P. Aðalsteinsson, kt. […], [heimilisfang]. Eignarnámsþoli er þinglýstur eigandi Smábýlis 11.
Matsandlagið samkvæmt matsbeiðni 13. desember 2023 er nánar tiltekið:
2.072 fermetra landspilda í landi Smábýlis undir hliðarveg á Kjalarnesi milli vegstöðva 20330 og 20450, það er 15 metrar frá miðlínu vestan hliðarvegar (sjávarmegin) og 19,5 metrar frá miðlínu austan hliðarvegar (fjallsmegin).
III
Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir þriðjudaginn 13. febrúar 2024. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt 20 tölusettum fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfs. Fært var til bókar að formaður matsnefndar hefði í símtali við eignarnámsþola föstudaginn 9. febrúar 2024 gætt leiðbeiningarskyldu gagnvart honum um hvað fyrirhugað væri að taka fyrir í þessari fyrstu fyrirtöku málsins, svo og um málsmeðferð fyrir matsnefnd. Þá var eignarnámsþola leiðbeint um að samkvæmt lokamálslið 11. gr. laga nr. 11/1973 skuli eignarnemi greiða eignarnámsþola endurgjald vegna þess kostnaðar, sem eignarnámsþoli hefur haft af rekstri matsmáls og hæfilegur verði talinn, óháð niðurstöðu matsnefndar í matsmáli, og eignarnámsþola bent á möguleika þess að leita til lögmanns vegna reksturs matsmálsins. Eignarnámsþola var einnig leiðbeint um hlutverk matsnefndar samkvæmt lögum nr. 11/1973, þ. á m. um að nefndin sé stjórnsýslunefnd skipuð sérfræðingum sem taki sjálfstæða afstöðu til úrlausnar ágreinings um eignarnámsbætur og annað endurgjald sem ákveða eigi samkvæmt lögunum og hvað teljist fullar bætur í merkingu 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Því næst var og fært til bókar að ekki væri ágreiningur um skipan matsnefndar í máli þessu. Þá var fært til bókar að matsnefnd féllist á að lagaheimild væri til eignarnámsins í 37. gr. vegalaga, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 11/1973, svo og að árangurslaust hefði verið leitað sátta með aðilum um eignarnámsbætur, sbr. 1. málslið 7. gr. sömu laga. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu þegar veður leyfði.
Föstudaginn 19. apríl 2024 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Fært var til bókar að matsnefnd færi þess á leit við eignarnema að upplýst yrði um stærð lands Smábýlis 11 fyrir og eftir eignarnám. Þá var málsaðilum gefinn frestur til að leggja fram greinargerð.
Miðvikudaginn 12. júní 2024 var málið tekið fyrir af matsnefndinni. Nefndin lagði fram afrit fundargerðar vegna fyrirtöku 14. febrúar 2024 og vettvangsgöngu 19. apríl sama ár. Þá höfðu matsnefndinni borist til framlagningar tölvubréf eignarnema til matsnefndar 22. apríl 2024 þar sem upplýst var um stærðir matsandlagsins, greinargerð eignarnámsþola 14. maí 2024 og greinargerð eignarnema 16. sama mánaðar. Voru skjöl þessi lögð fram. Af hálfu eignarnema var lagt fram nýtt skjal. Þá barst matsnefnd 12. júní 2024 tölvubréf frá eignarnámsþola þar sem fram kom að vegna ófyrirséðna aðstæðna kæmist hann ekki til málflutnings og greinargerð sem hann hefði sent nefndinni yrði að standa fyrir sínu. Var málið að því búnu flutt munnlega fyrir matsnefndinni af hálfu eignarnema og eftir lögmanni bókað að hann teldi sig ekki þurfa að tjá sig frekar um málið en í munnlegum málflutningi. Var málið tekið til úrskurðar að því búnu.
Með tölvubréfi eignarnema 12. júní 2024 til matsnefndar var upplýst um skipulag á matsandlaginu. Þá bárust nefndinni viðbótarathugasemdir eignarnámsþola með tölvubréfi hans 14. sama mánaðar.
IV
Sjónarmið eignarnema:
Eignarnemi telur að hæfilegar eignarnámsbætur til eignarnámsþola séu 325 krónur á fermetra, eða 3.250.000 krónur á hektara. Sé það boð í samræmi við niðurstöðu matsnefndar eignarnámsbóta í máli nr. 7/2021 sem eignarnemi kveður vera nýjasta úrskurð matsnefndar um landverð á Kjalarnesi. Eignarnemi kveður nýtt vegsvæði í landi Smábýlis 11 vera samtals 2.176 fermetrar og þar af eigi eignarnemi 104 fermetra á grundvelli hefðar. Matsandlagið sé því 2.072 fermetrar að stærð (2.176 - 104). Þar af teljist 1.342 fermetrar til ræktaðs lands sem eignarnemi býðst til að greiða aukalega fyrir, eða 50 krónur á fermetra. Miðað við þetta myndu bætur fyrir land undir hliðarveg í landi Smábýlis 11 vera samtals 740.500 krónur (325 krónur x 2.072 fermetrar + 50 krónur x 1.342 fermetrar).
Eignarnemi kveðst hafa reynt að semja við eignarnámsþola og hafi eignarnámsþoli á sínum tíma veitt leyfi til að hefja framkvæmdir fyrir landi sínu. Samningaviðræður hafi engan árangur borið en af þessum ástæðum hafi ekki komið til eignarnáms fyrr en nú þegar framkvæmdir eru um garð gengnar.
Eignarnemi bendir á að Smábýli 11 hafi verið um 76.117 fermetrar að stærð fyrir eignarnám en eftir eignarnámið sé það 74.045 fermetrar að stærð. Eignarnámið taki þannig til 2.072 fermetra spildu í landinu. Með eignarnáminu rýrni landið því um 2,72%. Matsandlagið sé allt næst veginum og slíti landið ekki í sundur.
Eiganrnemi byggir á að löng venja sé fyrir því að matsnefnd líti til gildandi skipulags viðkomandi sveitarfélags við mat á landi innan þess. Land Smábýlis 11 sé skilgreint sem landbúnaðarland samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur og sé því ekki framtíðar byggingarland.
Þá telur eignarnemi ekki unnt að líta framhjá áhrifasvæði aðliggjandi vega fyrir framkvæmdir, því Hringvegurinn og Esjuvegur hafi legið meðfram Smábýli 11 svo lengi sem menn muni. Ekki hljótist því af vegagerðinni frekari rýrnun en þegar hafi verið orðin á landi eignarnámsþola, sbr. grein 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013, sbr. og 32. gr. vegalaga nr. 80/2007. Vísar eignarnemi um þetta til dóma Hæstaréttar 21. febrúar 2008 í máli nr. 644/2006 og 8. október 2009 í máli nr. 345/2008. Byggir eignarnemi þannig á að eignarnámsþoli eigi að fá tjón sitt bætt en ekkert umfram það.
Þá byggir eignarnemi á því að ekki verði heldur litið framhjá því að land Smábýlis sé á ofanflóðahættusvæði og taka verði tillit til þeirrar áhættu við skipulag á svæðinu. Vísar hann um þetta til greinargerðar með hættumatskorti vegna ofanflóðahættumats fyrir Kjalarnes. Þar komi fram í útdrætti að hættusvæði hafi verið afmörkuð á svæðinu frá Skrauthólum suður fyrir Búhamar og að skipulagsyfirvöld þurfi að huga að stefnumörkun um landnýtingu á Kjalarnesi með tilliti til ofanflóðahættu. Eignarnemi telur augljóst að þetta hafi áhrif á nýtingu og verðmæti lands á svæðinu í framtíðinni.
Eignarnemi bendir og á að ekki sé búið á landinu en aðgangur eignarnámsþola að því hafi verið tryggður meðan á framkvæmdum stóð. Ekki séu því forsendur til að úrskurða eignarnámsþola bætur vegna svonefnds rasks og ónæðis.
V
Sjónarmið eignarnámsþola:
Eignarnámsþoli telur að þær bætur sem eignarnemi hafi boðið séu allt of lágar, einkum vegna staðsetningar matsandlagsins en einnig vegna nýtingar þess. Hann bendir á að Smábýli 11 liggi frá vegi og upp í Esjuhlíðar og sé efri hluti landsins einungis hæfur til beitar og ekki megi byggja þar íbúðarhús vegna ofanflóðahættu. Eignarnámsþoli telur að sérstaklega þurfi að taka tillit til þess hvar verið sé að taka spildu eignarnámi úr landi hans og að bætur skuli koma fyrir í samræmi við það, reikna megi með því að verðmæti landsins hækki því neðar sem landið liggi og taka þurfi tillit til þess. Eignarnámsþoli bendir einnig á að landið hafi verið nýtt til beitar og heyskapar. Hann vísar til 2. mgr. 39. gr. vegalaga, þar sem meðal annars sé tiltekið að við mat á bótum fyrir land skuli taka tillit til árlegs afraksturs af landinu, svo og til þess hvort girðingar þurfi að flytja eða nýjar að setja og athuga vandlega allt sem geti haft áhrif á verðmæti þess sem meta skuli. Eignarnámsþoli hafnar því að 50 krónur á fermetra fyri rtækað land, sem eignarnemi hefur boðið, sé í samræmi við raunverulegt tjón og bendir til dæmis á að heyrúlla kosti frá 9.000 krónum og að verðmtæti fermetra af túnþökum sé á bilinu 990 til 2.200 krónur. Kveður eignarnámsþoli að hóflegar bætur fyrir hvern fermetra sem tekinn sé eignarnámi nemi 2.480 krónum.
Eignarnámsþoli mótmælir því að eignarnemi eigi 104 fermetra af landi hans á grundvelli hefðarréttar. Hann bendir á að það sé skilyrði að hefðandi sé ekki meðvitaður um að annar maður eigi meira tilkall til eignar og að hefð stofnist ekki ef manneskja nýti land sem hún viti eða geti fengið að vita að annar maður eigi. Eignarnámsþoli kveður eignarnema ekki hafa uppfyllt skilyrði hefðar.
Gerir eignarnámsþoli þannig kröfu um bætur fyrir 2.176 fermetra sem teknir séu eignarnámi sem nemi 2.480 krónum á fermetra, eða samtals 5.396.480 krónur.
VI
Niðurstaða matsnefndar:
Eignarnám á landspildu eignarnámsþola er til komið á grundvelli 37. gr. vegalaga í þágu framkvæmdar við lagningu Hringvegar og hliðarvegar á Kjalarnesi. Tekur framkvæmdin nánar tiltekið til breikkunar Hringvegar um Kjalarnes á um 9 km kafla milli vegamóta Hvalfjarðarvegar í vestri og Varmhóla í austri með lagningu nýs vegar í aðra akstursstefnu sem aðskilinn er núverandi vegi. Af gögnum málsins verður ráðið að framkvæmdinni sé ætlað að bæta samgöngur og umferðaröryggi á þjóðvegum. Ráðgert er að vegsvæði Hringvegar verði 60 metrar á breidd eftir breytingarnar, eða 30 metrar frá miðlínu til hvorrar handar, en vegsvæði hliðarvega 30 metrar, eða 15 metrar frá miðlínu til hvorrar handar. Í framkvæmdaleyfi fyrir verkið og útboðsgögnum vegna 1. áfanga þess kemur fram að um sé að ræða breikkun á 4,1 km löngum kafla Hringvegar á Vesturlandsvegi og undir verkið heyri hringtorg, tvenn undirgöng úr stálplötum, áningastaður, hliðarvegir og stígar, svo og ræsi, regnvatnslagnir, veglýsing, lagnir fyrir upplýsingakerfi Vegagerðarinnar og breytingar á lögnum veitufyrirtækja. Einnig að fergja eigi vegstæði og framtíðarstæði stíga meðfram hliðarvegum. Þar kemur einnig meðal annars fram í lýsingu á verkinu að um sé að ræða meðal annars breikkun núverandi Hringvegar, ásamt gerð hringtorgs við Móa og malbikaðra tengivega frá hringtorgi að hliðarvegum. Framkvæmdin fer um land jarða sem telja á annan tug frá Varmhólum í suðaustri allt til Vallár í norðvestri, þ. á m. um landspildu eignarnámsþola í landi Smábýlis 11. Framkvæmdunum í þessum áfanga heildarverks um breikkun Hringvegar á svæðinu er að mestu lokið. Eignarnámið beinist að áðurgreindri landspildu fyrir landi eignarnámsþola sem lá austan og fast að eldri þjóðvegi (fjallsmegin). Um spilduna hefur nú verið lagður nýr hliðarvegur austan nýs og breikkaðs Hringvegar.
Kemur þá til úrlausnar matsnefndar ákvörðun um bætur úr hendi eignarnema vegna eignarnáms á matsandlaginu, spildu eignarnámsþola í landi Smábýlis 11.
Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum.
Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 19. apríl 2024 ásamt eignarnámsþola og lögmanni eignarnema og kynnti sér aðstæður. Samkvæmt matsbeiðni tekur eignarnámið til landspildu í landi Smábýlis 11 sem er 2.072 fermetrar að stærð. Samkvæmt málsgögnum og upplýsingum í fasteignaskrá er Smábýli 11 óbyggð íbúðarhúsalóð 76.117 fermetrar að stærð. Af uppdráttum sem liggja fyrir í málinu og aðstæðum á vettvangi verður ráðið að nýr Hringvegur um Kjalarnes liggi að mestu samsíða eldri Hringvegi og sé eftirleiðis vegur með aðskildum akstursstefnum, þar sem vestari akrein hans sé staðsett rétt vestan eldri vegar en austari akreinin austan hans. Þegar að jörðunum Esjubergi og Móum er komið, sem liggja nokkuð sunnan Smábýlis 11, hefur verið reist nýtt hringtorg sem tengir nýjan þjóðveg við hliðarvegi beggja vegna og það er síðan hliðarvegurinn austan nýja þjóðvegarins sem fer um matsandlagið í landi Smábýlis 11 svo sem áður greinir. Vegsvæði nýs hliðarvegar austan þjóðvegarins, tekur til samtals 2.176 fermetra spildu í landi Smábýlis 11 en eignarnemi kveðst þar af eiga 104 fermetra á grundvelli hefðar og því taki eignarnámið til 2.072 fermetra spildu (2.176 - 104) í landi eignarnámsþola. Við eignarnámið fer landrými Smábýlis 11 sem eignarnámsþoli fer með beinan eignarrétt yfir úr 76.117 fermetrum í 74.045 fermetra (76.117 - 2.072). Vettvangsathugun á landi Smábýlis 11 leiddi í ljós að matsandlagið er gróið og að hluta til ræktað land. Við vettvangsathugun kom jafnframt fram að við framkvæmdir eignarnema hafi skurður í landi eignarnámsþola verið færður til og eignarnemi jafnframt fjarlægt girðingu eignarnámsþola. Hafi eignarnemi komið nýjum skurði fyrir þar sem land eignarnámsþola taki við af landi eignarnema eftir eignarnámið og hann komið nýrri girðingu fyrir við skurðinn sín megin, það er í því sem eftirleiðis telst land eignarnema.
Fyrir matsnefnd er uppi ágreiningur um stærð matsandlagins. Eignarnemi telur sér til eignar á grundvelli hefðar vegsvæði eldri vegar og krefst þess að það verði dregið frá stærð matsandlagsins við útreikning bóta en eignarnámsþoli hefur mótmælt því og telur skilyrði hefðarhalds ekki uppfyllt. Með vísan til úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta 2. mars 2023 í málum nr. 2/2022 og 3/2022 er það álit matsnefndar að lögum samkvæmt sé verkefni matsnefndar bundið við eignarnám á landi í þágu þeirrar framkvæmdar sem er tilefni eignarnáms, sem hér varðar breikkunarframkvæmdir á Hringvegi um Kjalarnes og nýja hliðarvegi sem eignarnemi hefur nú lokið við að mestu, og að það sé þannig ekki nefndarinnar að taka afstöðu til ágreinings um hvernig eignarrétti sé háttað. Verður því við það miðað að matsandlagið sé 2.072 fermetrar að stærð eins og byggt er á af hálfu eignarnema.
Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Það er álit nefndarinnar að til staðar sé virkur markaður um kaup og sölu lands á svæðinu. Verður niðurstaða um eignarnámsbætur á grundvelli markaðsverðs matsandlagsins reist á heildstæðu mati, þar sem meðal annars er höfð hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þeim sjónarmiðum sem greinir í 27. gr. laga nr. 6/2001 með síðari breytingum, úrskurðum matsnefndarinnar sjálfrar í hliðstæðum málum og sérþekkingu sem nefndin býr yfir.
Það er álit matsnefndar að ákveða þurfi fjárhæð eignarnámsbóta til handa eignarnámsþola fyrir landspilduna sem fer undir nýtt vegsvæði hliðarvegar. Tilboð eignarnema, að fjárhæð 325 krónur á fermetra, er reist á úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta 28. júní 2022 í máli nr. 7/2021 vegna eignarnáms á spildu í landi Vallár og Sjávarhóla á Kjalarnesi af sama tilefni og eignarnámið í þessu máli. Matsnefndin telur að tilboð eignarnema gefi ekki fyllilega raunhæfa mynd af verðmæti landsins nú og það geri ekki heldur það verð sem krafa eignarnámsþola byggi á, 2.480 krónur á fermetra. Matsnefndin telur rétt að miða við að verðmæti matsandlagsins nemi 375 krónum á fermetra eða 3.750.000 krónum á hektara, sbr. til hliðsjónar úrskurði nefndarinnar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021 varðandi eignarnám á spildum í landi Esjubergs og Móa á Kjalarnesi, 7. júní 2022 í málum nr. 5/2021 og 6/2021 og 28. júní 2022 í máli nr. 7/2021, svo og verðlagsáhrif. Þá er eins og í tilvitnuðum málum til þess að líta að hvorki liggur fyrir deiliskipulag vegna landsvæðisins sem um er að ræða né heldur er í aðalskipulagi gert ráð fyrir uppbyggingu þess í þágu þéttbýlis, eða aðrar aðstæður sem heimila þegar önnur en núverandi not þar, en jafnframt að landsvæðið er á suðvesturhorni landsins og gróðursælt, í grennd við þéttbýliskjarna á höfuðborgarsvæðinu og Akranesi. Það er einnig álit matsnefndar að eignarnámsþoli eigi rétt til viðbótargreiðslu sem nefndin telur vera hæfilega 65 krónur á fermetra vegna þess hluta matsandlagsins sem telst til ræktaðs lands, sem samkvæmt málatilbúnaði eignarnema eru samtals 1.342 fermetrar. Fyrir 2.072 fermetra spildu í landi Smábýlis 11 auk viðbótargreiðslu fyrir 1.342 fermetra ræktaðs lands þykja hæfilegar eignarnámsbætur þannig vera 864.230 krónur (2.072 fermetrar x 375 krónur + 1.342 fermetrar x 65 krónur).
Í úrlausnum matsnefndar hefur um langa hríð verið lagt til grundvallar að við aðstæður á borð við þær sem hér eru uppi eigi eignarnámsþoli rétt til bóta fyrir tjón af völdum rasks og ónæðis vegna umsvifa eignarnema á framkvæmdatíma. Eignarnemi hafnar því að eignarnámsþola beri réttur til slíkra bóta þar sem ekki sé búið á landinu og að aðgangur eignarnámsþola að því hafi verið tryggður meðan á framkvæmdum stóð. Það er á hinn bóginn álit matsnefndar að eignarnámsþoli hafi orðið fyrir tjóni sem til hafi komið af völdum slíks rasks og ónæðis, sbr. t.d. úrskurði matsnefndar 10. október 2019 í máli nr. 9/2019, 29. júní 2021 í máli nr. 5/2020 og 7. júní 2022 í máli nr. 5/2021. Vegna málatilbúnaðar eignarnema er til dæmis bent á að meðan á framkvæmdum eignarnema stendur þarf eignarnámsþoli að fylgja eftir eignarrétti sínum gagnvart eignarnema þannig að framkvæmdir séu viðhafðar í samræmi við áætlanir. Við það bætast óþægindi eignarnámsþola af völdum þess eignarnemi fjarlægði girðingu eignarnámsþola sem staðsett var í landi hans og kom nýrri girðingu fyrir á landi sem eftir eignarnámið telst eign eignarnema. Bætur vegna þessa rasks og óþæginda þykja hæfilega ákveðnar samtals 1.200.000 krónur.
Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur til handa eignarnámsþola vera samtals 2.064.230 krónur (864.230 + 1.200.000).
Þá skal eignarnemi greiða 1.550.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Vegagerðin ohf., skal greiða eignarnámsþola, Víkingi P. Aðalsteinssyni, 2.064.230 krónur í eignarnámsbætur í máli þessu.
Þá skal eignarnemi greiða 1.550.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.
Valgerður Sólnes
Gústaf Vífilsson Magnús Leópoldsson