Mál nr. 12/2009, úrskurður 9. ágúst 2010

Úrskurður

uppkveðinn 9. ágúst 2010

í málinu nr. 12/2009:

Landsnet

gegn

Margréti Tryggvadóttur,

eiganda Miðdals í Mosfellsbæ.

_________________________

Ár 2010, Mánudaginn 9. ágúst, var ofangreint mál tekið fyrir tekið fyrir í Matsnefnd eignanámsbóta og kveðinn upp í því svolátandi

ú r  s  k u r ð u r:

1.  Skipan nefndarinnar.

Matsnefndina skipa í þessu máli: Sigurður Helgi Guðjónsson hrl., formaður ad hoc og Benedikt Bogason, dómstjóri og Óskar Sigurðsson hrl. og löggiltur fasteignasali, sem kvaddir voru til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Hinn reglulegi formaður nefndarinnar lýsti sig vanhæfan og vék sæti í málinu. Með bréfi dags. 19. desember s.l. skipaði dómsmálaráðherra Sigurð Helga Guðjónsson hrl. formann ad hoc í þessu máli og í málinu nr. 11/2010 en talið var æskilegt að sama nefndin fari með þessi tvö mál og úrskurði í þeim.

2. Aðilar:

Eignarnemi:         Landsnet hf., Gylfaflöt 9, 112 Reykjavík.

Eignarnámsþoli:  Margrét Tryggvadóttir, Hvolsvegi 9, Hvolsvelli.

3.  Lögmenn aðila:

Lögmaður eignarnema:          Þórður Bogason hrl.

Lögmaður eignarnámsþola:   Guðjón Ármannsson hdl.

4.  Málsmeðferðin.

Málið var fyrst tekið fyrir 27. október 2009 og lagði lögmaður eignarnema þá fram matsbeiðni og greinargerð ásamt fylgigögnum. Með bréfi dags. 23. nóvember s.á. tilkynnti formaður nefndarinnar dómsmálráðuneytinu að hann væri vanhæfur til að fara með málið og óskaði eftir því að skipaður yrði  ad hoc formaður til að fara með málið eins og áður er frá greint.

Málið var tekið fyrir miðvikudaginn 19. maí s.l. og var þá rætt um málsmeðferðina, farið yfir gögn þess og stöðu og var málinu síðan frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu matsþola til mánudagsins 7. júní s.á. Þá var málið tekið fyrir og gengið á vettvang og aðstæður skoðaðar og ákveðinn var tími fyrir munnlegan flutning málsins þriðjudaginn 22. júní s.á. Þá hafði matsnefnd borist greinargerð af hálfu eignarnámsþola og var hún þá formlega lögð fram. Síðan var málið flutt munnlega af lögmönnum aðila og að málflutningi loknum var málið tekið til úrskurðar.

Á engu stigi málsins komu fram athugasemdir við skipan nefndarinnar og hæfi nefndarmanna eða við málsmeðferðina. Þá var sáttagrundvöllur var aldrei fyrir hendi. Mál þetta hefur dregist nokkuð vegna sumarleyfa og anna matsmanna.

5.  Kröfugerð aðila.

5.1. Kröfur eignarnema:

Að matsnefnd eignarnámsbóta meti hæfilegar bætur úr hendi eignarnema til eignarnámsþola vegna framkvæmda í landi jarðar hennar Miðdal í Mosfellsbæ, sbr. 4. gr. laga nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms sem varða þann hluta 132 kV háspennulínu, Nesjavallalínu 2 sem lögð verður um land jarðarinnar.

5.2 Kröfur eignarnámsþola:

Að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþola bætur að fjárhæð kr. 33.000.000 í tilefni af lagningu háspennustrengs um jörð hennar. Til frádráttar komi kr. 5.000.000 sem matsbeiðandi innti af hendi 3. júlí 2009. Jafnframt er krafist málskostnaðar úr hendi matsbeiðanda samkvæmt framlögðu málskostnaðaryfirliti að fjárhæð kr. 617.052.- með 25.5% virðisaukaskatti.

6.  Eignarnámsheimild. Andlag og umfang.

Með yfirlýsingu dags. 3. júlí 2009 veitti eignarnámsþoli eignarnema framkvæmdaleyfi vegna Nesjavallalínu 2, gegn því að ágreiningi um fullnaðarbætur væri vísað til úrlausnar matsnefndar eignarnámsbóta. Iðnaðarráðherra veitti eignarnema heimild til að taka eignarnámi tiltekin landsréttindi í landi Miðdals, sbr. heimild 23. gr. raforkulaga nr. 65/2003, með úrskurði, dags. 5. október 2009.

Með téðum úrskurði var eignarnema heimilað að taka eignarnámi eftirtalin réttindi í landi Miðdals:

Í fyrsta lagi nær heimildin til þess að eignarnemi leggi tvískiptan samtals 1.800 metra langan 132 kV jarðstreng, svokallaða Nesjavallalínu 2 ásamt ljósleiðara um land jarðarinnar, og fylgir 10 metra breitt helgunarsvæði strengnum og ljósleiðara, sem liggur meðfram vegi nr. 435, Nesjavallaleið, og eftir Nesjavallaæð, skv. meðfylgjandi yfirlitsmynd. Að framkvæmdum loknum jafnar eignarnemi jarðrask og sáir í gróðursár. Verða mannvirki þessi óskoruð eign eignarnema eða annars þess aðila sem fyrirtækið framselur rétt sinn til. Er heimild vegna jarðstrengsins og ljósleiðara ótímabundin og sú kvöð sem lega mannvirkja þessara setur á jörðina óuppsegjanleg af hálfu landeiganda eða rétttaka hans.

Í öðru lagi gilda þær kvaðir og höft sem leiða af lögum og reglum um háspennujarðstrengi. Til að tryggja öryggi bæði strengsins og vegfarenda um helgunarsvæðið, er allt verulegt rask á jarðvegi helgunarsvæðisins óheimilt. Rask telst verulegt ef það veldur raski á meira dýpi en 20 cm frá ósnortnu yfirborði helgunarsvæðisins. Sé landeigendum nauðsynlegt að leggja vegslóða yfir strenginn, leggja lagnir eða fara í aðrar framkvæmdir innan helgunarsvæðisins sem valda raski umfram framangreinda 20 cm, skal það gert í samráði við og undir eftirliti Landsnets hf.

Í þriðja lagi er eignarnema samtímis heimilt að leggja ljósleiðara fylgjandi jarðstrengnum er lítur sömu kvöðum og réttindum og jarðstrengurinn.

Í fjórða lagi skulu eignarnemi eða þeir, sem fyrirtækið felur störf í sína þágu, hafa óhindraðan umferðarétt um vegslóða og aðgang að helgunarsvæði jarðstrengsins og ljósleiðara í landi jarðarinnar, bæði að því er varðar framkvæmdir, svo og viðhald, eftirlit og endurnýjun síðar.  

7.  Málavextir.

7.1 Eignarnemi lýsir málavöxtum svo:

Á árinu 2007 hóf eignanemi undirbúning að lagningu 132 kV línu (jarðstrengs) frá tengivirki við Nesjavallavirkjun að aðveitustöð Landsnets á Geithálsi. Nesjavallavirkjun er tengd landskerfinu með einni 132 kV háspennulínu, Nesjavallalínu 1. Eftir að virkjunin var stækkuð í 120 MW rafafl þótti nauðsynlegt að auka flutningsgetu frá virkjuninni og koma á varatengingu, Nesjavallalínu 2, sem mál þetta tekur til. Með nýrri línu léttir álagi af Nesjavallalínu 1 sem nú þegar er orðin yfirlestuð, orkutöp minnka og hættan minnkar á truflunum á núverandi línu sökum yfirlestunar.

Hvað Miðdal varðar er um að ræða tvískiptan 1.800 metra kafla. Eystri hlutinn liggur hærra, en þó undir 200 m.y.s. og munu framkvæmdir á þeim hluta fylgja vegi og hitaveituleiðslu frá Nesjavöllum. Á vestari hluta jarðarinnar, sem liggur lægra, mun jarðstrengurinn fylgja hitaveituleiðslunni að mestu en vegi vestasta hlutann. Helgunarsvæði strengsins er 10 metra breitt og eru því heildaráhrif á land jarðarinnar 1,8 ha. Við val á jarðstrengsleiðinni var haft að markmiði að fylgja röskuðum svæðum eins og unnt væri.

Áætluð strengleið er að verulegu leyti innan veghelgunarsvæðis Nesjavallaleiðar (nr. 435). Þar að auki fylgir strengurinn mannvirkjabelti milli Nesjavalla og Geitháls, þ.e.a.s. vegi og hitaveitulögn, og liggur því nánast hvergi um óraskað land. Jarðstrengurinn verður grafinn niður og er áætlað að skurðurinn verði að lágmarki 1,25 m að dýpt og u.þ.b. 1,3-1,6 m að breidd við yfirborð.

Samhliða strengnum verður lagður ljósleiðari alla strengleiðina, en hann er nauðsynlegur til stýringar. Lagðir verða þrír einleiðarar í skurðinn, á um 1 m dýpi. Í þessu tilviki var unnt útfrá hagkvæmis- og öryggisástæðum og ákveðið að velja um að setja línuna í streng í stað þess að reisa loftlínu en byggingarbann vegna loftlínu nær yfir stærra svæði en þegar um jarðstreng er að ræða.

Framkvæmdin var tilkynnt til Skipulagsstofnunar sem úrskurðaði hinn 1. júní 2007 að framkvæmdin væri ekki matsskyld samkvæmt lögum nr. 106/2000, um mat á umhverfisáhrifum. Jafnframt hefur Orkustofnun veitt Landsneti leyfi, dags. 22. apríl 2009, til þess að reisa og reka Nesjavallalínu 2, sbr. ákvæði raforkulaga þar að lútandi. Samkvæmt aðalskipulagi Mosfellsbæjar er umrætt landsvæði ekki skipulagt og telst opið óbyggt svæði. Hinn 19. febrúar 2008, var samþykkt breyting á aðalskipulaginu í samræmi við áætlanir um lagningu jarðstrengsins. Engar athugasemdir bárust frá landeigendum á línuleiðinni.

Gert er ráð fyrir því að jarðstrengurinn liggi á þegar skipulögðu mannvirkjabelti, samhliða vegi í landi jarðarinnar eða hitaveituæð. Lögbundið helgunarsvæði vegarins dregur mjög úr áhrifum. Eignarnemi mun styrkja jarðstrenginn sérstaklega á sinn kostnað þar sem þörf er á að aka stórum farartækjum yfir hann ef framtíðarlandnot kalla á vegagerð. Því eru áhrif framkvæmdarinnar eins lítil og unnt er. Telja má einnig að framkvæmdin muni ekki á neinn hátt hamla framtíðarnýtingu jarðarinnar. Ítreka verður að um minniháttar röskun er að ræða.

Landeigendum á línuleiðinni var af hálfu eignarnema sent bréf, dags. 12. júní 2007, þar sem framkvæmdin var kynnt og óskað eftir athugasemdum landeigenda við þær strengleiðir sem til skoðunar voru. Hinn 9. febrúar 2009 sendi eignarnemi landeigendum á línuleiðinni bréf, ásamt yfirlitsmynd af línuleiðinni, þar sem þeim var gefinn kostur á að gera athugasemdir við merkt landamerki á línuleiðinni og jafnframt óskað eftir fundi með landeigendum.

Í kjölfarið átti eignarnemi í samningaviðræðum við þá eigendur þess lands sem nauðsynlegt er að Nesjavallalína 2 liggi um. Samningar við landeigendur tókust í nær öllum tilvikum. Í tilviki Miðdals var samið á þá lund að vísa ágreiningi um fjárhæð bóta til úrskurðar matsnefndar eignarnámsbóta eins og nánar segir í kafla 7. 3 hér að neðan.

7. 2.  Málavaxtalýsing eignanámsþola

Eignarnámsþoli vísar í flestu til málavaxtalýsingar eignarnema en áréttar eftirfarandi. Samkvæmt fyrirliggjandi upplýsingum sé samanlögð stærð þess hluta Miðadals sem sé í eigu eignarnámsþola 166 ha. Tilefni eignarnámsins sé lagning 132 kV jarðstrengs um land jarðarinnar en strengurinn liggur frá tengivirki Landsnets við Nesjavallavirkjun og að aðveitustöð við Geitháls. Liggi strengurinn um land matsþola á samanlagt 1800 metra kafla.

Í aðdraganda eignarnámsins fóru fram viðræður milli aðila um bætur vegna lagningar jarðstrengsins. Mikið bar á milli aðila og ekki náðist samkomulag um fullnaðarbætur til handa eignarnámsþolaþola. Hinn 3. júlí 2009 hafi aðilar komist að samkomulagi um leyfi til framkvæmda gegn óafturkræfri greiðslu sem sundurliðast þannig:

            Land á vestara svæði                                      1 ha.                1.500.000 kr.

            Land á eystra svæði                                        1 ha.                   700.000 kr.

            Tímabundin kostnaður og rask                                                             800.000 kr. 

            Afnot af einkaslóða á framkvæmdatíma

            og óheftur umferðarréttur                                                        2.000.000 kr.

            Samtals:                                                                                   5.000.000 kr.

Í samkomulaginu komi skýrt fram að ágreiningur sé um fjárhæð . Um þann ágreining skyldi hins vegar fjalla um fyrir matsnefnd eignarnámsbóta.

7.3.  Nánar um samningsumleitanir og samkomulag aðila.

Umboðsmenn aðila hittust hinn 6. apríl 2009. Eignarnemi bauð þar fram bætur er næmu kr. 500.000,- á hvern hektara lands, bæði á eystri og vestari hluta. Strax var ljóst að verulegur ágreiningur var milli aðila um hvað teldust hæfilegar bætur fyrir það landsvæði sem óskað var eftir ótímabundnum afnotum af, en landeigendur bentu á að þeim hafi borist tilboð upp á kr. 30.000.000,- á hektara fyrir land í vestari hlutanum.

Á fundi dags. 7. maí 2009 hækkaði eignarnemi boð sitt og bauð þá kr. 1.000.000,- hektaraverð fyrir vestara svæðið og kr. 500.000,- fyrir eystra svæðið. Við mat á landverði var af hálfu eignanema tekið mið af nýjustu upplýsingum um kaup og sölu á landsvæði í nágrenninu, sem og nýlegum fasteignaauglýsingum. Skipti þar mestu máli að Orkuveita Reykjavíkur festi kaup á landspildu við Geitháls, sem telja verður verðmætara land en land Miðdals, örfáum dögum áður en bankakerfi landsins hrundi, eða 3. október 2008. OR greiddi þá kr. 1.000.000,- fyrir hvern hektara lands. Síðan þessi kaup gerðust hafa lánamöguleikar til landakaupum og efnahagsaðstæður versnað mjög og fasteignaverð lækkað. Þrátt fyrir það ákvað eignarnemi að bjóða eignarnámsþola bætur miðað við framangreind kaup OR.

Eftir að ljóst var að eignarnámsþoli myndi ekki sætta sig við það bótatilboð og í viðleitni eignarnema til samninga, hækkaði eignarnemi tilboð sitt í kr. 1.500.000,- fyrir hvern hektara á vestara svæðinu.

Á fundi dags. 12. júní 2009 var af hálfu eignarnámsþola annars vegar lagt fram tilboð um að framkvæmdaleyfi yrði veitt gegn greiðslu kr. 5.500.000,- sem óafturkræf innborgun vegna bóta og málinu yrði síðan vísað til formlegs eignarnáms, eða hins vegar að eignarnámsþola yrðu greiddar kr. 15.000.000,- miðað við að framkvæmdaleyfi yrði veitt og samningum lokið. Af hálfu eignarnema var skorað á landeigendur að taka tilboði um að veita fyrirtækinu framkvæmdaleyfi og vísa ágreiningi um fjárhæð til matsnefndar gegn óafturkræfri greiðslu að fjárhæð kr. 3.325.000,-. Báðum tilboðum eignarnámsþola, sem og tilboði eignarnema var hafnað.

Með samningi dags. 3. júlí 2009 komust aðilar að samkomulagi um að eignarnámsþoli veitti framkvæmdaleyfi gegn óafturkræfri greiðslu að fjárhæð kr. 5.000.000.-sem sundurliðast eins og áður greinir:

8.  Sjónarmið, lagarök og rökstuðningur eignarnema.

Eignarnemi vísar til þeirra frumsjónarmiða er gilda þegar bætur eru metnar vegna eignarnáms. Samkvæmt meginreglum fjármunaréttar fæst einungis fjárhagslegt tjón bætt en ekki ófjárhagslegt. Þannig á eignarnámsþoli aðeins rétt á því að fá bætur fyrir endurgjald eignarnumins verðmætis og fyrir það óhagræði sem sannanlega hefur leitt til fjárhagslegs tjóns. Ber hér m.a. að líta til dóms Hæstaréttar 1997:52 og frá 17. mars 2005 í málinu nr. 349/2004.

Eignarnemi telur tjón eignarnámsþola einskorðast við missi lands sem fellur undir helgunarsvæði strengsins. Eignarnemi telur að eignarnámsþoli verði ekki fyrir frekara tjóni. Jafnframt staðhæfir eignarnemi að sú takmörkun sem helgunarsvæði jarðstrengsins hefur í för með sér takmarki ekki mögulega nýtingu, sem valdi eignarnámsþola fjárhagslegu tjóni. Þá telur eignarnemi að líta beri til þess við mat á tjóni eignarnámsþola að áhrif jarðstrengsins í veghelgunarsvæði hafa hverfandi áhrif á heildarhagsmuni landeiganda og hamla í engu uppbyggingu eða nýtingu jarðarinnar, ef til þess kemur en ekkert skipulag liggur fyrir um nýtingu.

Eignarnemi telur að verðmæti jarðarinnar rýrni ekki umfram það sem bætt verður af viðurkenndum ástæðum. Eignarnámsþola beri að sanna fjárhagslegt tjón umfram það. Að öðrum kosti verði eignarnema ekki gert að greiða bætur vegna þess. Eignarnemi telur að meta skuli bæturnar með tilliti til þessa, enda hefur ekki verið sýnt fram á að tjóni verði valdið á landinu vegna framkvæmdanna, umfram það sem nefnt hefur verið.

Eignarnemi tekur skýrt framað hann telji sig með þessari samningsgreiðslu hafa greitt hærri bætur en sanngjarnar séu og mun meira en sem nemur raunverulegu tjóni landeiganda. Krefst hann þess að forsendur greiðslunnar hafi ekki fordæmisgildi í máli þessu enda áskildi hann sér allan rétt til að láta reyna á raunverulegt tjón og fjárhæð bóta kæmi til kasta matsnefndar eignarnámsbóta og/eða dómstóla. Öll fyrri tilboð eignanema til eignarnámsþola séu niður fallin og sé matsnefndinni óheimilt að miða við fjárhæðir þeirra.

Eignarnema ber einungis að bæta þá skerðingu landsafnota sem jarðstrengurinn veldur. Við mat á því ber að hafa hliðsjón af kostum landsins og sannanlega mögulegri nýtingu. Er þess krafist að eingöngu verði litið við ákvörðun bótafjárhæðar til þess sem raunverulega hefur verið skert og til sannanlegs fjártjóns sem matsþoli verður fyrir.

Um lagarök vísar eignarnemi til 23. gr. raforkulaga nr. 65/2003, sbr. heimild iðnaðarráðuneytisins, dags. 18. febrúar 2005. Að því er snertir málsmeðferð fyrir matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu vísast til laga nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms, sbr. 72. gr. stjórnarskrár, sbr. lög nr. 97/1995.

9.  Sjónarmið, lagarök og rökstuðningur eignarnámsþola.

Að hálfu eignarnámsþola er vísað til 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944 en þar segir að fullt verð skuli koma fyrir eign sem eignarnám er gert í. Í 22. gr. raforkulaga nr. 65/2003 segir að hafi aðili rétt til umferðar eða framkvæmda á eignarlandi á grundvelli laganna þá geti landeigandi krafist bóta vegna tjóns sem hann verður sannanlega fyrir af þeim sökum vegna röskunar eða skemmda á landi, mannvirkjum og öðrum eignum. Náist ekki samkomulag um bætur skuli ákveða þær með eignarnámsmati. Jafnframt segir í 1. mgr. 23. gr. að náist ekki samkomulag við landeigenda vegna framkvæmda geti ráðherra heimilað að tekið sé eignarnámi land, landgæði, mannvirki og önnur réttindi að því leyti sem nauðsyn ber til. Ráðherra geti heimilað fyrirtækinu að framkvæma eignarnámið og ber það allan kostnað af eignarnáminu.

Af hálfu eignarnámsþola er þess í fyrsta lagi krafist að fjárhæð eignarnámsbóta í þessu máli miðist við að hektaraverð sé kr. 20.000.000 á neðra svæðinu en kr. 10.000.000 á efra svæðinu. Að því er varðar bætur fyrir rask, afnot af einkaslóða og óheftan umferðarrétt er gerð krafa um kr. 3.000.000 í bætur. Samtals hljóðar því krafa eignarnámsþola upp á kr. 33.000.000 en til frádráttar því komi sú upphæð sem matsbeiðandi greiddi hinn 3. júlí 2009, kr. 5.000.000.

Í bótakröfunni er innifalin krafa vegna þeirrar almennu verðrýrnunar sem matsþoli telur að tilvist 132 kV jarðstrengs í landi hans hafi í för með sér. Telur eignarnámsþoli ljóst að hún nái langt út fyrir helgunarsvæðið sem eignarnemi hefur skilgreint sem 10 metra breitt belti. Ljóst er að rask á framkvæmdatíma fór langt út fyrir hið 10 metra belti eins og farið verður yfir við flutning málsins. Á efra svæðinu er strengurinn fráleitt í beinni línu heldur fer hann eftir legu landsins og hlykkjast til og frá. Fyrir vikið er gengið á land eignarnámsþola umfram 10 breytt svæði og það til skaða fyrir eignarnámsþola.

Á því er byggt að verðmæti umrædds lands sé bundið við einstaka staðsetningu þess í útjaðri höfuðborgarsvæðisins. Í næsta nágrenni séu sumarhús með miklum trjágróðri. Sýnir það berlega að landgæði eru með þeim hætti að meta skal landið sem byggingarland. Vakin er sérstök athygli á því að hið eignarnumda land liggur ekki hærra yfir sjávarmáli en efstu íbúðir í Kórahverfi í Kópavogi en þær liggja í yfir 160 metrum yfir sjávarmáli sbr. fskj. nr. 25.

Eignarnámsþoli vísar einnig til aðliggjandi lands á Hólmsheiði sem liggur í svipaðri hæð yfir sjávarmáli. Af hálfu opinberra aðila er til skoðunar að reisa fangelsi á Hólmsheiði auk þess að færa þangað allt innlandsflug til og frá Reykjavík. Búið sé að deiliskipuleggja land undir atvinnuhúsnæði að mörkum Reykjavíkur sem er í 150 metra fjarlægð frá neðri hluta þess lands sem hér um ræðir. Það sé því einungis spurning um tíma hvenær land á þessum slóðum verður skipulagt sem byggingarland. Enda þótt aðstæður á fasteignamarkaði séu um þessar mundir erfiðar þá standi öll sanngirnisrök gegn því að þær verði látnar hafa áhrif á þær bætur til matsþola

Minnt er á að eignarnám sé þvingunaraðgerð og sé eignarnámsþoli með því sviptur möguleika á að koma landi sínu í verð þegar markaðsaðstæður eru heppilegar. Í eignarnámsfræðum sé talað um að eignarnámsþoli eigi að njóta svokallaðrar biðvonar þegar þannig stendur á. Í Danmörku er t.d. viðurkennt að markaðsvirðið ákvarðist ekki einungis af núverandi notkunarmöguleikum heldur einnig af von um hagfelldari nýtingu. Slíkar væntingar séu bættar við eignarnám í Danmörku meðan möguleiki er á breytingunum í nánustu framtíð.

Eignanámsþoli byggir á því að tilvist 132 kV jarðstrengs í jörðu hafi neikvæð áhrif á möguleika matsþola til að skipuleggja landið undir íbúðabyggð eða eftir atvikum sumarhúsabyggð. Enda þótt ekki hafi tekist að sanna skaðleg áhrif slíkra strengja á heilsufar fólks þá leiðir ótti um slíkt til þess að fólk vill síður búa nærri þeim.Vakin er athygli á því að um land Miðdals liggja einnig háspennulínur ofanjarðar. Matsþoli byggir á því að eftir því sem háspennulínur, ofanjarðar og neðan, verði fleiri því minni líkur eru á að hann geti skipulagt svæðið undir íbúðabyggð. Neikvæð áhrif séu þekkt sem nái vitanlega langt út fyrir það 10 metra belti sem matsþoli byggir á að sé helgunarsvæði strengsins.

Eignarnámsþoli telur ljóst að við ákvörðun bóta verði að horfa til úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta varðandi land á höfuðborgarsvæðinu. Í því sambandi bendir eignanámsþoli á úrskurð matsnefndar eignarnámsbóta frá 29. mars 2006 í máli nr. 9/2005. Í málinu var fjallað um bætur vegna tveggja lóða í Norðlingaholti í Reykjavík, samtals tæpir 3,7 ha. Í forsendum úrskurðarins kom fram að einungis 40% af landi lóðanna var skipulagt undir byggingarlóðir. Á þeim tíma sem eignarnámið fór fram þá stóðu umræddar lóðir óumdeilanlega í útjaðri höfuðborgarsvæðisins rétt eins og land eignarnámsþola. Niðurstaða matsnefndar eignarnámsbóta var sú að hæfilegar bætur til handa landeigenda teldust 208,5 milljónir króna eða 56,7 milljónir fyrir hvern hektara. Athygli er vakin á því að umræddur úrskurður féll fyrir hinar miklu hækkanir á landverði á höfuðborgarsvæðinu í lok árs 2006 og 2007.

Eignarnámsþoli vísar einnig til úrskurðar matsnefndar eignarnámsbóta frá 23. október 2009 í máli nr. 4/2009 Skógræktarfélag Íslands gegn Hafnarfjarðarbæ vegna land félagsins í Kapelluhrauni í Hafnarfirði Um var að ræða 16 ha. lands og komst matsnefndin að þeirri niðurstöðu að verðmæti landsins væri kr. 608.418.000 eða 38 milljónir króna fyrir hvern hektara. Sérstök athygli er vakin á því að umræddur úrskurður gekk rúmu ári eftir bankahrun.

Með hliðsjón af þessum úrskurðum megi sjá að kröfur eignarnámsþola séu að öllu leyti hóflegar og raunar vandséð hvernig hægt er að halda því fram að eignarnámsþola beri bætur sem eru lægri en krafa hans hljóðar um.

Á efra svæðinu hefur eignarnámsþoli selt 1 ha. spildu. Um það liggur jarðstrengurinn á um það bil 110 metra kafla. Miðað við 10 metra helgunarsvæði gera það 0,11 ha. Eignarnemi og þáverandi eigandi spildunnar sömdu um bætur vegna lagningar jarðstrengsins sumarið 2009. Umræddur landeigandi upplýsti að hann hefði tekið við bótum að fjárhæð kr. 750.000. Landeigandinn er nú fallinn frá en eiginkona hans hefur staðfest skriflega að maður hennar hafi tekið við bótum að fjárhæð kr. 750.000 Sambærilegar bætur til matsþola væru kr. 6.818.000 fyrir hvern hektara á efra svæðinu. Eignarnemi hafi metið það svo að bætur fyrir neðra svæðið eigi að vera tæplega tvöfalt hærri en fyrir það efra sbr. uppgjör milli matsnema og matsþola frá 3. júlí 2009. Í ljósi þessa ættu bætur til eignarnámsþola að nema a.m.k. kr. 21 milljón en aldrei lægri en rúmar 13, 6 milljónir. Aðstæður eru á allan hátt sambærilegar enda liggur umrædd spilda sem eyja inn í landi matsþola.

Ef matsmenn telji að ekki sé hægt að líta til þessara verðdæma þá vill eignarnámsmatsþoli vísa til ásetts verðs á spildum nærri matsandlagi. Eignanámsþoli vísar t.d. til spildu sem nú er til sölu úr landi Suður-Reykja í Mosfellsbæ, sunnan Helgafells og norðan Reykjalundar sem er 2,3 ha. að stærð og er ásett verð hennar kr. 50 milljónir. Einnig er vísað til ásetts verðs á eignum á fylgiskjölum nr. 26-28.

Vísað er til 65. og 72. gr. stjórnarskrárinnar og hefðbundinna sjónarmiða við verðmat eigna við eignarnám og innlausn. Þá vísast, eftir því sem við á, til ákvæða raforkulaga nr. 65/2003. Vísað er til ákvæða laga nr. 11/1973. Gerð er krafa um málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi í samræmi við 11. gr. laga nr. 11/1973.

10.  Niðurstaða matsnefndar.

Matsnefndin fór á vettvang hinn 7. júní s.l. ásamt lögmönnum aðila. Einnig voru viðstaddir tveir venslamenn eignarnámsþola sem veittu upplýsingar og skýringar. Voru aðstæður, landið, lega þess og staðhættir skoðaðir, svo og verksummerki framkvæmda. Lögmennirnir komu með ábendingar og svörðu spurningum nefndarmanna og færðu fram sjónarmið umbjóðenda sinna og beindu athygli nefndarinnar að meginatriðum í málstað þeirra.

Sá hluti jarðarinnar Miðdals er hér um ræðir og eignarnámið tekur til er tvískiptur 1.800 metra kafli. Landspartur þessi er á óskipulögðu svæði á mörkum Reykjavíkur og Mosfellsbæjar. Ekki er ágreiningur um stærð landsins og mörk. Eystri hlutinn liggur hærra, en þó undir 200 m.y.s. og framkvæmdir á þeim hluta fylgja vegi og hitaveituleiðslu frá Nesjavöllum. Á vestari hluta jarðarinnar, sem liggur lægra, fylgir jarðstrengurinn hitaveituleiðslunni að mestu en veg á vestasta hlutanum.

Um er að tefla niðurgrafinn streng og ljósleiðara samhliða honum. Helgunarsvæði strengsins er 10 metra breitt og eru því bein áhrif á 1.8 ha. jarðarinnar. Eignarnemi kveðst hafa ákveðið að brúka jarðstreng í stað loftlínu sem hafi í för með sér meira rasks og víðtækari hömlur og helgunarsvæði en jarðstrengur. Verður ekki annað séð en að eignarnemi hafi kostað kapps um að fylgja röskuðum svæðum og helgunarsvæðum mannvirkja sem fyrir eru. Strengurinn er að verulegu leyti innan helgunarsvæðis Nesjavallaleiðar og milli Nesjavalla og Geitháls liggur hann með vegi og hitaveitulögn. Liggur strengurinn þannig að engu eða hverfandi leyti um óraskað land. Það land sem í máli þessu er fjallað um hefur vegna legu, fyrri framkvæmda, mannvirkja, takmarkana og kvaða ekki mikið verð- og markaðsgildi.

Við ákvörðun eignarnámsbóta verður að líta til þess að landið liggur um helgunarsvæði annarra varanlegra mannvirkja þannig að landinu veður ekki ráðstafað né byggt á því um fyrirsjáanlega framtíð. Einnig verður að líta til þess að hér er ekki um eiginlegt eignarnám að tefla, heldur mat á því hversu mikið þessi kvöð eða takmörkun á eignarétti eignarnámsþola geti talist rýra verðmæti jarðar hans. Það er óumdeilt að eignarnámsþoli fer eftir sem áður með ráðstöfunar og hagnýtingarrétt á þessu landi og jafnframt liggur það fyrir að afnota- og ráðstöfunarmöguleikar eru ekki miklir vegna aðstæðna og áhvílandi kvaða eins og áður segir. Af þeim sökum er verðmæti þess ekki mikið í kaupum og sölum sé það á annað borð söluhæft. Sú var þegar raunin áður en þær framkvæmdir sem hér um ræðir komu til.

Svo sem að framan er rakið náðu aðilar hinn 3. júlí 2009 samkomulagi um leyfi til framkvæmda gegn óafturkræfri greiðslu til eignarnámsþola að fjárhæð kr. 5.000.000. Í samkomulaginu kemur fram að ágreiningur sé um bótafjárhæð sem vísað skyldi til marsnefndar eignarnámsbóta.

Samkvæmt 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar skal fullt verð koma fyrir eign sem eignarnámi er tekin. Samkvæmt raforkulögum nr. 65/2003 á landeigandi rétt til bóta vegna röskunar eða skemmda á landi, mannvirkjum eða öðrum eignum vegna framkvæmda á landi. Það er aðeins raunverulegt, fjárhagslegt, tjón sem bætt verður.

Ekki er fallist á það með eignarnámsþola að skerðingin á landi hans fari langt út fyrir 10 metra helgunarsvæðið a.m.k ekki eftir lok framkvæmda. Ekki verður heldur tekið undir það að um sé að ræða perlu, mjög dýrmætt land og einstæða staðsetningu. Þá telur nefndin að nálægð við hugsanlegt fangelsi og flugvöll sé ekki endilega og alltaf fallið til að auka verðmæti lands í námunda. Sínum augum lítur hver á silfrið í því efni.

Eignanámþoli heldur því fram að þrátt fyrir deyfð um þessar mundir í byggingariðnaðinum þá sé það tímabundið ástand. Brátt muni bresta á betri tíð og þá verði landið verðmætt byggingarland. Beri að meta slíkar væntingar til fjár og þær eigi að leiða til hækkunar bóta. Eins og mál þetta er vaxið kemur slík biðvon ekki til álita. Eignarnámsþoli hefur kröfum sínum til stuðnings vísað til nýlegra úrskurða nefndarinnar varðandi land á höfuðborgarsvæðinu og einnig til auglýsinga á löndum í Mosfellsbæ. Þessi gögn og þær upplýsingar fá í engu breytt þeirri niðurstöðu nefndarinnar sem að neðan getur.

Það er að öllu virtu álit nefndarinnar að með ofangreindri samkomulagsgreiðslu að fjárhæð kr. 5.000.000.- hafi eignarnámsþoli fengið vel ríflegar bætur í það heila og fyrir hvern bótalið sem í samkomulaginu greinir. Þar sem um er að ræða óafturkræfa greiðslu sem er hærri en það sem nefndin álítur hæfilegar bætur samkvæmt atvikum öllum og lagasjónarmiðum, telur nefndin er ekki ástæðu og efni til að fjalla frekar um fjárhæðir í þessu samhengi.

Samkvæmt 11. gr. i.f. laga nr. 11/1973 og að kröfu eignarnámsþola skal eignarnemi greiða honum lögmannskostnað vegna reksturs þessa máls að kr. fjárhæð kr. 617.052.- með virðisaukaskatti. Samkvæmt því telur nefndin ekki efni til annars en að leggja framlagðan málskostnaðarreikning eignarnámsþola til grundvallar.

Jafnframt skal eignarnemi greiða kr. 600.000.- til ríkissjóðs vegna kostnaðar af starfi nefndarinnar að máli þessu.

Ú r s k u r ð a r o r ð.

Kröfu eignarnámsþola, Margrétar Tryggvadóttur, um frekari bætur vegna eignarnáms þessa en þær kr. 5.000.000.- sem eignarnemi, Landsnet hf. greiddi henni óendurkræft. á grundvelli samkomulags frá 3. júlí 2009, er hafnað.

Eignarnemi greiði eignarnámþola málskostnað að fjárhæð kr. 617.052.- með virðisaukaskatti. Þá skal eignarnemi greiða kr. 600.000.- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta að máli þessu.

___________________________________

Sigurður Helgi Guðjónsson

     Benedikt Bogason                                                         Óskar Sigurðsson