Mál nr. 3/2003

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

í málinu nr. 3/2003

Kaupréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. september 2003, mótteknu 25. september 2003, beindi A hrl., f.h. fjármálaráðuneytisins vegna B, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. 

Greinargerð D f.h. gagnaðila, dags. 28. október 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dags. 27. nóvember 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 30. nóvember 1999, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð við X nr. 16, sem er í eigu gagnaðila. Hið leigða er parhús, samtals 122 fermetrar að stærð ásamt 30 fermetra bílageymslu. Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs með kaupréttarákvæði. Ágreiningur er um kauprétt á hinu leigða. 

Krafa álitsbeiðanda er:

Að álitsbeiðanda sé heimilt að neyta kaupréttar síns samkvæmt leigusamningi.

Í álitsbeiðni kemur fram að 30. október 1999 hafi verið undirritaður leigusamningur milli álitsbeiðanda og gagnaðila um hið leigða, sem þá hafi verið á byggingarstigi. Samkvæmt leigusamningi hafi átt a skyldi húsnæðið afhent leigutaka 15. júlí 2000 en þar sem húsnæðið hafi ekki verið tilbúið hafi leigutíminn ekki hafist fyrr en 1. október 2000.

Álitsbeiðandi segir leigusamning hafa verið til eins árs og ekki heimilt að segja honum upp á tímabilinu. Jafnframt hafi verið kveðið á um í samningum að Heilsugæslustöðin í E myndi á leigutímanum tíma óska eftir því við heilbrigðis- og tryggingamálaráðuneytið að hið leigða yrði keypt að 85% hluta, enda samþykkti E kaup á lögboðnum hluta sveitarfélagsins, eða 15% samkvæmt lögum nr. 97/1990 og nr. 87/1989 með síðari breytingum. Samkvæmt samningum skyldi kaupverð eignarinnar vera 11.850.000 krónur, þ.e. fyrir íbúð og bílageymslu samtals að flatarmáli 152 fermetrar og verð fyrir hvern fermetra því 77.961 krónur miðað við vísitölu neysluverðs í október 1999 sem hafi verið 191,8 stig og skyldi breytast með henni. Ekki hafi komið fram í leigusamningum frá hvaða tíma skyldi reikna kaupverðið, þar sem í 3. gr. samningsins segi að leigusamningurinn sé til eins árs, en álitsbeiðandi hafi haldið á fram að leigja hið leigða, án þess að leigusamningur hafi verið endurnýjaður.

Með bréfi til stjórnar Heilsugæslustöðvar E, dags 19. mars 2003, hafi gagnaðili tilkynnti um uppsögn á leigusamningum. Samkvæmt bréfi leigusala hafi samningum verið sagt upp með þriggja mánaða fyrirvara. Í framhaldi af uppsögn leigusala, hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila með bréfi, dags. 11. apríl 2003, að álitsbeiðandi hygðist neyta gildandi kaupréttarákvæðis. Álitsbeiðandi hafi boðist til að kaupa hið leigða á því verði sem gert hafi verið ráð fyrir í leigusamningi, þ.e. 11.850.000 krónur miðað við vísitölu neysluverðs í október 1999, framreiknað miðað við vísitölu neysluverðs. Gagnaðili hafi hins vegar svarað erindi álitsbeiðanda á þann veg að hann teldi kauprétt álitsbeiðanda ekki vera lengur fyrir hendi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hið leigða hafi verið byggt fyrir gagnaðila og hafi fulltrúar hans ráðið miklu hvernig húsið skyldi innréttað. Fyrsta ár leigunnar hafi verið tíðindalaust, en þó hafi gagnaðili farið þess á leit við formann stjórnar heilsugæslustöðvarinnar í E um kaup á húsinu en án árangurs. Gagnaðili hafi einnig nokkrum sinnum farið fram á það við framkvæmdastjóra sama aðila að hið leigða yrði keypt.

Í desember 2001 hafi sami aðili og gekk frá leigu og kaupsamningi tveimur árum áður komið á skrifstofu gagnaðila og sagt að hið leigða yrði aldrei keypt. Hafi hann bent á að í leigusamningi fælist ekki loforð um kaup, heldur væri um að ræða kauprétt. Væri því leigusamningurinn einskis virði. Í kjölfarið hafi gagnaðili haft samband við framkvæmdastjóra Heilsugæslu E og sagt henni frá undangengninni atburðarrás og tilkynnt henni að leigan yrði hækkuð. Hún hafi óskað eftir því að það yrði ekki gert og tjáð gagnaðila að hún skyldi freista þess að fá gagnaðila til að standa við samninginn. Það hafi hins vegar ekki gengið eftir og í framhaldi þess hafi leiga verið hækkuð í janúar 2002.

Gagnaðili krefst þess að litið verði svo á að samningur, dags. 30. nóvember 1999, hafi runnið út og sé úr gildi fallinn, enda sé engin ákvæði að finna í samningum um framlengingu. Hins vegar fallist gagnaðili á að komist hafi á nýr ótímabundinn samningur og álitsbeiðandi þar af leiðandi öðlast rétt til sex mánaða uppsagnarfrests.

III. Forsendur

Um lok leigusamninga er fjallað í XI. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Í 59. gr. laganna er sett fram sú regla að líði tveir mánuðir frá lokum leigutíma, samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði þá getur leigusali krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið. Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Ekki er fjallað sérstaklega um kauprétt leigjenda í lögum nr. 36/1994.

Í málinu er óumdeilt að eftir lok gildistíma tímabundins leigusamnings, dags. 30. nóvember 1999, komst á ótímabundin leigusamningur. Gagnaðili heldur því hins vegar fram að kaupréttarákvæði samningsins hafi fallið niður að loknum gildistíma hins tímabundna leigusamnings, þ.e. 30. nóvember 2000.

Í lögskýringargögnum með 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er ekki fjallað um það álitaefni hvort ákvæði tímabundins leigusamnings haldi öll gildi sínu eftir að hann rennur út, en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði. Ef ákvæðið er túlkað samkvæmt orðanna hljóðan verður ekki annað séð en að ákvæðið geri ráð fyrir því að leigusamningurinn í heild sinni haldi gildi sínu, að öðru leiti en því sem leiðir beinlínis af breytingu hans úr tímabundin samning í ótímabundinn. Að mati kærunefndar hefur breyting hins umdeilda leigusamnings úr tímabundnum samningi í ótímabundinn ekki áhrif á kaupréttarákvæði hans. Í ljósi þess sem að framan er rakið verður því ekki fallist á fullyrðingar gagnaðila um að umrædd kaupréttarákvæði séu fallin úr gildi. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að nýta sér kauprétt sinn samkvæmt 3. gr. leigusamningsins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að nýta sér kauprétt sinn samkvæmt leigusamningi. 

Reykjavík 27. nóvember 2003

Valtýr Sigurðsson

Lúðvík Emil  Kaaber

Benedikt Bogason