Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 21. desember 2005.

Ár 2005, miðvikudaginn 21. desember, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 14/2005

                                   Kópavogsbær

                                    gegn

                                    Birni Árdal

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.

Með beiðni dagsettri 8. september 2005 beiddist Kópavogskaupstaður þess að Matsnefnd eignarnámsbóta mæti hæfilegar bætur vegna skerðingar á lóð eignarnámsþola  Björns Árdal, Vatnsendabletti 47, Kópavogi. Kemur fram í beiðninni að vegna framkvæmda á deiliskipulagi í Þingum í Vatnsendalandi hafi tekist samkomulag við lögmann eignarnámsþola um að nefndin mæti bætur til eignarnámsþola vegna skerðingar á lóðarréttindum hans sem af framkvæmd skipulags leiði.

Formaður hefur falið varaformanni mál þetta til meðferðar þar sem hann fer með málið fyrir eignarnámsþola. 

Samkvæmt leigusamningi um Vatnsendablett  47 sem var gefinn út 30. júlí 1991 til 99 ára er lóðarstærð  5.712 fm en eftir skerðingu verður lóðin um það bil 4.060 fm og er skerðing því 1.652 fm.

            Samkomulag er um að núverandi sumarbústaður á lóðinni megi standa áfram og öðlast stöðurétt sem íbúðarhús.  Samkvæmt deiliskipulaginu má byggja tveggja hæða einbýlishús á lóðinni.  Eignarnámsþoli þarf að greiða gatnagerðargjöld af viðbyggingum en ekki yfirtökugjöld eða af auknu byggingarmagni sé núverandi bústaður rifinn.

Sjónarmið eignarnema

Við mat beri að líta til þess að eignarnemi muni taka að sér og kosta aðlögun lóðar að nýjum lóðamörkum, girðingar umhverfis hina nýju lóð og bæta gróður skv. mati Ólafs G.E. Sæmundsen skógfræðings, en skv. mati hans á gróðri á þeim hluta sem skerðing tekur til er verðmæti hans 1.694.760 krónur.  Ekki er ágreiningur um mat á gróðri. Þá ber einnig að líta til þess að eignarnemi muni annast á sinn kostnað tengingu fráveitu frá núverandi húsi við lagnakerfi bæjarins.

Við mat á bótum vegna skerðingarinnar beri að líta til þess að hér sé um sumarbústaðalóð að  ræða og gildistaka deiliskipulags  hafi það í för með sér að veruleg verðhækkun verði bæði á því leigulandi sem lóðarhafi haldi eftir og sumarhúsi sem á því standi.  Þrátt fyrir skerðingu verði lóðin sem eftir verði um það bil 4.060 fm að stærð og leitast hafi verið við að skerða ekki það svæði þar sem trjágróður hafi verið mestur.  Lóðarhafi haldi þannig eftir óvenjustórri lóð.

Sankvæmt ósk lóðarhafa hafi verið við það miðað að sumarhúsið gæti staðið áfram og lóðarhafi fái byggingarrétt á lóðinni fyrir tveggja hæða einbýlishús ef hann óski.  Greiða þurfi gatnagerðargjöld  af viðbyggingum ef byggt sé við núverandi hús, en kjósi lóðarhafi að byggja nýtt einbýlishús á lóðinni séu greidd gatnagerðargjöld eftir almennri gjaldskrá en ekki yfirtökugjöld.

Fyrir gildistöku deiliskipulags hafi sumarhúsið haft ótryggan stöðurétt og nýting verið bundin við hefðbundna nýtingu sumarhúsa.  Óumdeilt sé að gildistaka deiliskipulagsins hafi þannig ótvírætt í för með sér verulega hækkun á verðmæti þeirrar leigulóðar sem lóðarhafi haldi eftir, en um hana verði gerður nýr lóðarleigusamningur. 

Á það sé lögð áhersla af hálfu eignarnema að samkvæmt ákvæðum 4. gr. leigusamningsins frá 30. júlí 1991 sé landeiganda heimilt að segja upp leigusamningi með 1 árs fyrirvara, en þá sé hann skyldur að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna, er bæjarfógeti tilnefni.  Ákvæði þetta um heimild til uppsagnar með 1 árs fyrirvara dragi verulega úr vægi tímalengdar samningsins og undirstriki þann mikla ávinning sem sé af því fyrir lóðarhafa að fá tryggan stöðurétt skv. deiliskipulaginu og nýjan lóðarleigusamning skv. almennum reglum í Kópavogi.  Þá hafi deiliskipulagið í för með sér að núverandi hús fái betri tengingu við samgöngukerfi bæjarins, en hingað til hafi aðkoma að húsinu verið frá gömlum vegslóða.  Þá sé til þess að líta að notagildi þess lands sem skerðingin taki til hafi eingöngu verið til ræktunar og útivistar en enginn byggingarréttur umfram sumarhúsið sem standi á lóðinni.  Fjárhagslegt tjón sé því lítið og leigugjald lítilræði, sbr. 2. gr. leigusamningsins.

Öll þessi atriði leiði beint til verulegrar verðmætaaukingar á lóð þeirri sem eftir verði og mannvirkjum á henni og hafi sú verðhækkun orðið um leið og deiliskipulagið hafi tekið gildi og muni verða enn meiri þegar gatnagerð og öðrum framkvæmdum er lokið á svæðinu í samræmi við deiliskipulag.

Í þessu sambandi er af hálfu eignarnema vísað til þess að samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli við ákvörðun bóta vegna skipulagsaðgerða taka tillit til þeirrar verðhækkunar sem þær muni hafa á eignina sem eftir standi.  Í því sambandi beri að líta annars vegar til markaðsverðs áður en svæðið hafi verið deiliskipulagt og hins vegar markaðsverðs nú eftir að deiliskipulag hafi tekið gildi.

Þá sé jafnframt á það bent að eignarnemi hafi leyst til sín fjölda leigulanda og greitt bætur vegna skerðingar á lóðum á svæðinu sem deiliskipulagið taki til og rétt að litið sé til þeirra samninga varðandi jafnræði milli þeirra aðila er orðið hafa fyrir skerðingu á lóðum vegna deiliskipulagsins.

Sjónarmið eignarnámsþola

Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að honum verði ákvarðaðar að lágmarki  8.260.000 krónur í eignarnámsbætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi auk 1.694.760 króna fyrir ræktun á lóðinni, samtals 9.954.760 krónur.

Þá er krafist kostnaðar vegna reksturs matsmáls þessa fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.

Fyrir liggi að eignarnámsþoli sé handhafi leigulóðarréttinda að Vatnsendabletti 47 skv. leigusamningi dags. 30. júlí 1991.  Samningurinn sé til 99 ára og lýkur því ekki fyrr en 2091.  Vísað er til samningsins um efni hans, en hann er sambærilegur öðrum samningum sem eigandi Vatnsenda gerði við aðra á svæðinu.  Leigutíminn sé þó óvenjulangur í þessu tilfelli.

Lega og stærð lóðarinnar sé ágreiningslaus.  Lóðin sé fyrir einarnám 5.712 m² að stærð.  Lóðarskerðingin sé samtals 1.652 m².  Eignarnámsþoli haldi því eftir 4.060 m².  Þá sé samkomulag um að sumarhús eignarnámsþola fái að standa áfram á lóðinni.  Eignarnema beri því að greiða eignarnámsþola bætur fyrir umrædda 1.652 m² og þá ræktun sem á þeim hluta lóðarinnar er.

Hin eignarnumda lóð liggi á mjög fögrum stað við Elliðavatn. Öruggt megi telja að veruleg eftirspurn verði eftir lóðum á þessu svæði til bygginga íbúðarhúsa, vegna nálægðar við vatnið og friðlandið í Heiðmörk.  Eignarnemi hafi undanfarið úthlutað lóðum á þessu svæði og hafi verið mikil eftirspurn eftir þeim.  Venjulegt lóðarverð þar nú fyrir einbýlishúsalóð sé um 7,5 milljónir króna og ekki sé ósennilegt að verð á frjálsum markaði verði enn hærra. Af verðinu sem greitt sé til eignarnema fyrir lóðir á svæðinu séu  3.900.000 krónur í svokallað yfirtökugjald sem sé í raun gjaldið fyrir lóðina. Sé miðað við 780 m² lóð sé því lóðarverðið sjálft 5.000 krónur pr. m².  Auk þessa greiði lóðarhafar gatnagerðargjöld og önnur gjöld til að mæta útlögðum kostnaði eignarnema vegna lóðanna.  Þess beri að geta að lóðarhafar fái einungis leigulóðarréttindi en eignist ekki lóðirnar.  Aðstaða þeirra sé því sambærileg þeirri sem eignarnemi sé í núna.

Augljóst sé því samkvæmt þessu að eignarnámsþoli hljóti að lágmarki að verða að fá það verð sem eignarnemi selji lóðarinnar á í bætur eða a.m.k. kr. 5.000 x 1.652 m² = 8.260.000 krónur.  Að auki eigi eignarnemi að fá bætur fyrir ræktun.  Fallist sé á mat eignarnema í því sambandi 1.694.760 krónur.  Heildarverðmæti hins eignarnumda sé því aldrei lægra en 9.954.760 krónur.  Þess beri að geta að verðskrá sú sem lögð sé fram með greinargerð þessari sé lágmarks gatnagerðar- og yfirtökugjaldsskrá og miðist við verðlag í júní 2005.  Ekki sé ósennilegt að enn hærra verð fáist fyrir lóð á þessum stað vegna nálægðar við vatnið auk þess sem taka verði tillit til verðlagshækkana til úrskurðardags.  Matsnefndin ætti því að huga vel að því hvort ekki séu efni til að greiða enn meira fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi en að framan er rakið. 

Sé eignarnámsþola greitt minna verð fyrir hið eignarnumda sé fyrirsjáanlegt að eignarnemi muni í krafti eignarnámsheimilda auðgast á kostnað eignarnámsþola og með þeirri niðurstöðu fengi eignarnámsþoli ekki fullt verð fyrir hið eignarnumda svo sem skylt er skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar.

Mótmælt er þeim skilningi eignarnema að taka eigi tillit til verðhækkunar á svæðinu.  Um sé að ræða almenna verðhækkun og því á eignarnámsþoli ekki að þurfa að þola lækkun á bótum vegna þess.

NIÐURSTAÐA

            Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Lóðin er í halla og allgott útsýni yfir Elliðavatn og fjallasýn góð að Esju og Bláfjöllum.

            Fram kemur í gögnum málsins að skerðing lóðar eignarnámsþola nemur 1.652 fm.

Við mat á verðmæti þeirrar skerðingar verður litið til úrlausnar Matsnefndar eignarnámsbóta í málinu nr. 1/2004 frá 6. apríl 2004 þar sem metnar voru bætur til lóðarhafa vegna skerðingar á lóð á sama svæði. Voru aðstæður og sambærilegar að því leyti að sams konar uppsagnarákvæði var í lóðarleigusamningi og í því máli sem hér er leyst úr, þ.e. samningi mátti segja upp með 1 árs fyrirvara og í því tilviki skyldi leigusali kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Þá verður litið til þróunar verðs á fasteignum almennt og á þessu svæði sérstaklega og einnig litið til þess að stór svæði fara til sameiginlegra nota svo sem undir vegi og græn svæði. Að þessum atriðum virtum þykja bætur hæfilega ákveðnar 4.000 krónur á hvern fermetra skertrar lóðar eða 6.608.000 krónur samtals. Þá er enginn ágreiningur með aðilum um að verðmæti gróðurs sem fyrir er og skerðist við skipulagsaðgerðir nemi 1.694.760 krónum og samkvæmt þessu nema bætur til eignarnámsþola 8.302.760 krónum.

            Við úrlausn þessa verður ekki fram hjá því litið að eignarnámsþoli heldur verulegum hluta lóðarréttinda þeirra sem hann hafði samkvæmt lóðarleigusamningi og hefur heimild til að nýta lóðina undir sumarbústað auk þess að samkvæmt deiliskipulaginu má byggja tveggja hæða einbýlishús á lóðinni.  Hins vegar þarf eignarnámsþoli að greiða gatnagerðargjöld af viðbyggingum eða því byggingarmagni sem er umfram stærð núverandi bústaðar sé hann rifinn.  Þá þarf hann ekki að greiða yfirtökugjald.

             Samkvæmt framansögðu þykja matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir skerðingu á leigulóðarréttindum eignarnámsþola vera samtals 8.302.760 krónur. Eignarnemi skal að auki greiða eignarnámsþola 144.544 krónur þar með talinn virðisaukaskatt í kostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 420.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ

            Eignarnemi, Kópavogsbær, greiði eignarnámsþola, Birni Árdal, 8.302.760 krónur og 144.544 krónur í málskostnað.

            Eignarnemi greiði 420.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

                                                                        Allan V. Magnússon

                                                                        Sverrir Kristinsson

                                                                        Vífill Oddsson