Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 21. desember 2005.
Ár 2005, miðvikudaginn 21. desember, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matmálið nr. 16/2005
Kópavogsbær
gegn
Halldóri Halldórssyni
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
Með bréfi dagsettu 3. ágúst sl. beiddist Kópavogskaupstaður þess að Matsnefnd eignarnámsbóta mæti hæfilegar bætur vegna skerðingar sem verði á lóðinni að Vatnsendabletti 45 í Kópavogi. Kemur fram í beiðninni að vegna framkvæmda á deiliskipulagi í Þingum í Vatnsendalandi hafi tekist samkomulag við eignarnámsþola um að nefndin mæti bætur til hans vegna skerðingar á lóðarréttindum hans sem af framkvæmd skipulags leiði.
Leigusamningur um Vatnsendablett 45 er útgefinn 11. maí 1985 til 99 ára. Samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi er lóðin 16.500 fm. Innan girðinga er útmæld lóð 19.843 fm samkvæmt mælingu eignarnema og verður lóð eftir skerðingu 12.248 fm.
Núverandi sumarbústaður á lóðinni má standa áfram og öðlast stöðurétt sem íbúðarhús. Skv. deiliskipulagi má byggja tvílyft einbýlishús á lóðinni og verður lóðarstærð skv. deiliskipulagi 12.247 fm. Skerðing á lóð innan girðingar verður þannig 7.595 fm. Sé hins vegar litið til leigusamnings skerðist hin leigða lóð um 4.252 fm.
Sjónarmið eignarnema
Greiða þurfi gatnagerðargjöld af viðbyggingum, en ekki yfirtökugjöld. Eignarnemi muni kosta aðlögun lóðar að deiliskipulagi, girðingar umhverfis hina nýju lóð og kosta breytingar á heimreið. Við matið beri að taka tillit til þessara atriða og einnig að eignarnemi muni annast á sinn kostnað tengingu fráveitu frá núverandi húsi við lagnakerfi bæjarins ef lóðarhafi óski eftir því.
Við mat á bótum vegna skerðingarinnar beri að líta til þess að hér sé um sumarbústaðalóð að ræða og gildistaka deiliskipulags hafi það í för með sér að veruleg verðhækkun verði bæði á því leigulandi sem lóðarhafi haldi eftir og sumarhúsi sem á því standi. Þrátt fyrir skerðingu verði lóðin mjög stór.
Fyrir gildistöku deiliskipulags hafi sumarhúsið haft ótryggan stöðurétt og nýting verið bundin við hefðbundna nýtingu sumarhúsa. Óumdeilt sé að gildistaka deiliskipulagsins hafi þannig ótvírætt í för með sér verulega hækkun á verðmæti þeirrar leigulóðar sem lóðarhafi haldi eftir, en um hana verði gerður nýr lóðarleigusamningur.
Á það sé lögð áhersla af hálfu eignarnema að samkvæmt ákvæðum 4. gr. leigusamningsins frá 11. september 1985 sé landeiganda heimilt að segja upp leigusamningi með 1 árs fyrirvara, en þá sé hann skyldur að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna, er bæjarfógeti tilnefni.
Ákvæði þetta um heimild til uppsagnar með 1 árs fyrirvara dragi verulega úr vægi tímalengdar samningsins og undirstriki þann mikla ávinning sem sé af því fyrir lóðarhafa að fá tryggan stöðurétt skv. deiliskipulaginu og nýjan lóðarleigusamning skv. almennum reglum í Kópavogi. Þá hafi deiliskipulagið í för með sér að núverandi hús fái betri tengingu við samgöngukerfi bæjarins, en hingað til hafi aðkoma að húsinu verið frá gömlum vegslóða. Þá sé til þess að líta að notagildi þess lands sem skerðingin taki til hafi eingöngu verið til ræktunar og útivistar en enginn byggingaréttur umfram sumarhúsið sem standi á lóðinni. Fjárhagslegt tjón lóðarhafa vegna framkvæmda á deiliskipulaginu sé því vart annað en verðmæti þess gróðurs og ræktunar sem sé á landi því sem skerðingin taki til. Ólafur G. E. Sæmundsson, hafi metið trjágróður innan girðinga á Vatnsendabletti 45 að því leyti sem skerðingin taki til og hljóði matið upp á 3.040.790 krónur. Þannig sé ljóst að fjárhagslegt tjón lóðarhafa sé lítið annað en þessi gróður og einungis beri að bæta fjárhagslegt tjón samkvæmt íslenskri dómaframkvæmd.
Lóðarhafi eigi ekki byggingarétt á landi því sem skerðingin taki til og því þannig mótmælt að líta megi til þess að eitthvað af því landi sem skerðing taki til fari undir byggingar.
Afnotaréttur lóðarhafa sem leigutaka sé aðeins tímabundinn og reistur á samningi um að skila landinu aftur að samningstíma loknum og leigutaki hafi þannig ekki mátt vænta annars en að umráðin væru tímabundin, sbr. niðurstöðu Hæstaréttar í málinu nr. 101/2005 varðandi sams konar lóðarleigusamning í Vatnsenda.
Þá er jafnframt á það bent að eignarnemi hafi leyst til sín fjölda leigulanda og greitt bætur vegna skerðingar á lóðum á svæðinu sem deiliskipulagið taki til og rétt að litið sé til þeirra samninga varðandi jafnræði milli þeirra aðila er orðið hafi fyrir skerðingu á lóðum vegna deiliskipulagsins.
Fyrir liggi að deiliskipulagið hafi leitt til verulegrar verðmætaaukingar á lóð þeirri sem eftir verði og mannvirkjum á henni og hafi sú verðhækkun orðið um leið og deiliskipulagið hafi tekið gildi og muni verða enn meiri þegar gatnagerð og öðrum framkvæmdum verði lokið á svæðinu í samræmi við deiliskipulag.
Í þessu sambandi er af hálfu eignarnema vísað til þess að samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli við ákvörðun bóta vegna skipulagsaðgerða taka tillit til þeirrar verðhækkunar sem þær muni hafa á eignina sem eftir standi. Í því sambandi beri að líta annars vegar til markaðsverðs áður en svæðið hafi verið deiliskipulagt og hins vegar markaðsverðs eftir að deiliskipulag hafi tekið gildi. Þannig hnígi gild rök til þess að framkvæmd deiliskipulags hafi ekki leitt til fjárhagslegs tjóns fyrir lóðarhafa, þvert á móti hafi verið um talsverðan fjárhagslegan ávinning að ræða.
Sjónarmið eignanámsþola
Eignarnámsþoli vísar til þess að hann sé þinglýstur leigutaki (afnotaréttarhafi) að 16.500 ferm. landspildu í landi Vatnsenda í Kópavogsbæ. Leigusamningur hans sé dagsettur 11. maí 1985 og landið leigt til 99 ára með rétti leigusala til að segja upp samningnum með eins árs fyrirvara. Þessi uppsagnarréttur leigusala sé bundin því, að hann leysi til sín mannvirki á lóðinni eftir mati „óvilhallra manna, sem bæjarfógeti tilnefnir.”
Eignarnemi hafi deiliskipulagt íbúðarbyggð á landsvæði norðan og vestan Elliðavatns, að stórum hluta á landi jarðarinnar Vatnsenda, sem nú sé í eigu eignarnema, þar á meðal sú landspilda, sem leiguréttur eignarnámsþola taki til. Þann 22. júlí 2005 hafi aðilar gert með sér samkomulag um tiltekna skerðingu lóðar eignarnámsþola vegna framkvæmda á deiliskipulagi svæðisins. Meðal annars hafi samkomulagið falið í sér að Matsnefndinni yrði falið að meta lóðarhafa hæfilegar bætur vegna „skerðingar á lóð, vegi, gróðri og vinnu lóðarhafa við gróðursetningu á svæðinu”, svo vitnað sé orðrétt til samkomulagsins. Samkomulagið hafi að geyma tiltekna fyrirvara af hálfu lóðarhafa um stærð lóðarinnar í heild og einnig stærð sjálfrar skerðingarinnar lóðarinni. Fyrir liggja nýjar mælingar á lóðinni og stærð spildunnar, sem tekin er af lóðinni, á sérstökum uppdrætti sem lagður hefur verið fram í málinu.
Heildarstærð landspildunnar, sem leigusamningur lóðarhafa frá 11. maí 1985 taki til, sé talin vera 16.500 fermetrar. Spildan sé öll innan girðingar og standi á henni íbúðarhús lóðarhafa, 48 fermetrar að stærð, byggt árið 1940.
Húsið hafi upphaflega verið byggt sem sumarbústaður en frá árinu 1994 hafi lóðarhafi nýtt húsið sjálfur sem heilsársbústað og standi ekki til að á því verði breyting. Lóðarhafi hafi um árabil stundað trjárækt á spildunni í tómstundum sínum og orðið þar verulega ágengt með mikilli vinnu.
Eignarnemi telji sig þurfa vegna framkvæmda á deiliskipulaginu að ná umráðum á hluta lóðarinnar, eða sem næst 4.253 fermetrum, undir íbúðarbyggð og reiðvegi, sem Matsnefndinni sé falið að meta bætur fyrir, auk bóta fyrir vegi á lóðinni og trjágróður á spildunni sem tekin verði.
Eignarnámsþoli gerir þær kröfur fyrir Matsnefndinni, að bætur fyrir framanlýsta skerðingu á réttindum hans nemi ekki lægri fjárhæð en 18.547.773 krónum. Auk þess er gerð krafa um lögmannskostnað úr hendi eignarnema að fjárhæð 850.000 krónur, sem reist sé á 4. gr., sbr. 6. gr. gjaldskrár lögmannastofunnar AM Praxis ehf. Kostnaðarfjárhæðin feli í sér virðisaukaskatt, þar sem eignarnámsþoli reki ekki virðisaukaskattskylda starfsemi og verði því sjálfur að greiða virðisaukaskatt af þóknuninni. Bótakrafan sundurliðist að öðru leyti þannig:
1. Bætur fyrir hina skertu landspildu (ca. 4.253 ferm) 14.506.983,00
2. Bætur fyrir trjágróður á spildunni, 3.040.790,00
3. Bætur vegna lagfæringa á aðkeyrsluvegi og heimreið 1.000.000,00
Samtals kr. 18.547.773,00
Bótakrafan sé reist á þeirri meginreglu um eignarnám og ákvörðun eignarnámsbóta, að eignarnema sé skylt að bæta eignarnámsþola allt það fjárhagslega tjón sem hann verði fyrir vegna skerðingar á lóð sinni. Hafa verði þar í huga, að eignarnámsþoli sé í þessu máli sviptur umráða- og afnotarétti af tiltekinni landspildu, sem hann hafi þinglýstan leigusamning fyrir til 99 ára frá 11. maí 1985. Á því sé byggt að meta megi réttindi leigutaka samkvæmt svo löngum leigusamningum í flestum tilvikum til jafns við bein eignarréttindi eða erfðafesturéttindi á landi í skilningi eignarréttarins. Þessa ályktun megi draga af úrskurðum Matsnefndarinnar til margra ára, þar sem líkt standi á og hér, og dómsmálum sem gengið hafi um áþekk eða samskonar sakarefni.
Við ákvörðun bóta sé allajafna miðað við líklegt eða sennilegt söluverð sambærilegra gæða, notagildi þeirra eða enduröflunarverð. Í því tilviki sem hér um ræði sýnist nærtækast að miða við söluverð (eða matsverð) sambærilegra réttinda, hvort heldur réttindin hafi verið seld frjálsri sölu eða söluandvirði þeirra verið ákvarðað af Matsnefnd eignarnámsbóta á grundvelli laga nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms.
Þar sem söluverð slíkra réttinda liggi almennt ekki á lausu, hvorki á þessu svæði né öðrum sambærilegum svæðum, hafi verið horfið að því ráði að skoða nýjustu úrskurði Matsnefndarinnar varðandi ákvörðun bóta fyrir sambærileg réttindi og hér standi til að ákveða bætur fyrir. Fyrir valinu hafi orðið úrskurðir Matsnefndarinnar frá 6. apríl og 8. júní 2004 og 20. maí 2005, sem lagðir eru fram í máli þessu, en þó einkum úrskurðurinn frá 6. apríl 2004 í málinu nr. 1/2004: Kópavogsbær gegn Björk Gísladóttur, varðandi bætur pr. fermetra slíkra landsréttinda, og úrskurðinn frá 20. maí 2005 varðandi verðbætur á áður úrskurðaðar bætur fyrir sambærileg réttindi.
Frammi liggi í málinu sérstakt mat á verðmæti trjágróðursins á hinni skertu spildu að Vatnsendabletti 45. Gera verði ráð fyrir því að matið feli í sér mat kunnáttumannsins á kostnaði við það að koma upp slíkum trjágróðri sem þarna er lýst, þar með töldum kostnaði við gróðursetningu, kostnaði af afföllum plantna og umhirðu þeirra til þessa. Matsmaðurinn telji verðmæti plantnanna vera 3.040.790 krónur og sé sú fjárhæð lögt til grundvallar bótakröfu eignarnámsþola vegna tjóns á "... gróðri og vinnu lóðarhafa við gróðursetningu ...", svo vitnað sé til samkomulags aðila.
Aðilar séu sammála um að skerðingin á lóðinni komi til með að leiða af sér spjöll og breytingar á aðkomuleiðum að lóðinni, þar með taldri heimreiðinni að íbúðarhúsinu. Nauðsynlegar endurbætur í þessum efnum leiði óhjákvæmilega af sér verulegan kostnað, sem eignarnemi hafi lýst sig reiðubúinn til að bæta samkvæmt mati nefndarinnar, sbr. samkomulag aðila. Það er mat eignarnámsþola, að þessi kostnaður fari ekki undir 1.000.000 króna, sem hann gerir kröfu um að fá greiddar vegna þessa bótaþáttar.
Krafan um lögmannskostnað sé, eins og áður greinir, byggð á 4. gr., sbr. 6. gr. gjaldskrár lögmannsstofunnar A M Praxis ehf., sem sé að hluta til er lögð fram.
Gengið er út frá því að eignarnemi heiðri aðra þætti samkomulags aðila frá 22. júlí 2005 en hér er krafist bóta fyrir, til að mynda annist bærinn og beri kostnað af lagfæringum á röskun á þeim hluta lóðarinnar sem lóðarhafi haldi eftir, og leiði af framkvæmdum þar, svo sem af því að girða lóðina á ný í stað eldri girðingar, og öðrum þeim þáttum sem nánar séu greindir í samkomulagi aðila frá 22. júlí 2005, sbr. einkum lýsingu þeirra þátta í 3. og 4. mgr. samkomulagsins.
Athugasemdir eignarnámsþola við sjónarmið eignarnema:
Mótmælt er réttmæti þeirrar staðhæfingar, sbr. upphaf 3. mgr. á 1. bls., þar sem segir, að fyrir gildistöku deiliskipulagsins hafi "sumarhús" eignarnámsþola haft "ótryggan stöðurétt" svo sem það er orðað. Ekki sé unnt að fallast á þá ályktun að uppsagnarákvæði leigusamningsins dragi "verulega úr vægi tímalengdar samningsins". Uppsagnarákvæðið sé einhverskonar samningsbundin eignarnámsheimild, þar sem gert sé ráð fyrir að leigusali þyrfti, ef á uppsagnarákvæðið reyndi, ekki aðeins að bæta leigutaka mannvirki, sem reist hefðu verið á lóðinni, heldur einnig önnur mannvirki, svo sem vegi, ræktun lóðarinnar og trjágróður og, ef að líkum lætur, hæfilegt endurgjald fyrir sjálf leiguréttindin. Því er mótmælt að tjón lóðarhafa af skerðingunni á lóðinni sé einungis verðmæti trjágróðursins á lóðinni. Þá sé sérstök ástæða til að mótmæla þeirri staðhæfingu að tilefni sé til að lækka bætur fyrir landsspilduna um fjárhæð sem nemi hugsanlegri hækkun á verðmæti þess hluta leigulands lóðarhafa, sem hann heldur eftir enda liggi ekkert fyrir um slíka hækkun. Slík viðhorf gangi gegn þeim almennu sjónarmiðum við framkvæmd eignarnáms og ákvörðun bóta fyrir eignarnumin gæði, að ekki séu almennt efni til að færa til lækkunar á eignarnámsbótum fyrir landsréttindi hækkun á aðliggjandi landi, sem eignarnámsþoli kunni að halda eftir, þótt einhver almenn hækkunin leiði af skipulagsákvörðunum viðkomandi bæjarfélags. Ekki sé heldur ágreiningur um þau sjónarmið, að slíkar hækkanir komi því aðeins til lækkunar á eignamámsbótum að hluta eða í heild, að eignarnámsþoli (í þessu tilviki lóðarhafi) njóti einn slíkra verðhækk á þeim réttindum, sem hann heldur eftir. Alþekkt sé, að skipulagsákvarðanir bæjarfélaga séu almennt til þess fallnar að hækka verðgildi lóðarréttinda á svæðinu, án tillits til þess, hvort rétthafar þurfi að láta landsréttindin sín af hendi að hluta til eða í heild sinni. Þessi bótalækkunarsjónarmið forráðamanna bæjarins feli því í sér grófa mismunun gagnvart þeim rétthöfum, sem kynnu að láta af hendi hluta réttinda sinna.
NIÐURSTAÐA
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Lóðin er í fallegu umhverfi og þaðan er þokkalegt útsýni.
Fram kemur í gögnum málsins að lóð eignarnámsþola samkvæmt leigulóðarsamningi nemur 16.500 fm. Auk þess kemur fram í málinu að eignarnámsþoli hefur haft endurgjaldslaus afnot 3.343 fm lands innan girðingar en án samnings. Samtals hefur eignarnámsþoli haft afnot 19.843 fm lands. Eftir að land það sem eignarnámsþoli hefur haft til afnota hefur verið skert heldur hann eftir 12.247 fm lands og telur nefndin að það land sé hluti þess lands sem lóðarleigusamningurinn tekur til. Nemur skerðing á landi samkvæmt samningi eignarnámsþola 4.252 fm. Þá missir hann umráð 3.343 fm lands sem hann hefur haft endurgjaldslaust.
Við mat á verðmæti þeirrar skerðingar þessa lands verður litið til úrlausnar Matsnefndar Eignarnámsbóta í málinu nr. 1/2004 frá 6. apríl 2004 þar sem metnar voru bætur til lóðarhafa vegna skerðingar á lóð á sama svæði. Voru aðstæður og sambærilegar að því leyti að sams konar uppsagnarákvæði var í lóðarleigusamningi og í því máli sem hér er leyst úr, þ.e. samningi mátti segja upp með eins árs fyrirvara og í því tilviki skyldi leigusali kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Þá verður litið til þróunar verðs á fasteignum almennt og á þessu svæði sérstaklega og einnig litið til þess að stór svæði fara til sameiginlegra nota svo sem undir vegi og græn svæði. Þá verður ekki fram hjá því litið við mat þetta að annars vegar er tekið úr umráðum eignarnámsþola land sem hann hafði samkvæmt lóðarleigusamningi og nemur 4.252 fm. og hins vegar 3.343 fm. lands sem hann hafði endurgjaldslaust. Matsnefndin lítur svo á að með hliðsjón af dómi Hæstaréttar frá 6. október 2005 í málinu nr. 101/2005 skapi hin endurgjaldslausu afnot framangreinds lands eignarnámsþola ekki rétt til bóta fyrir að það land sé tekið úr umráðum hans. Að þessum atriðum virtum þykja bætur hæfilega ákveðnar 3.800 krónur á hvern fermetra skertrar lóðar samkvæmt lóðarleigusamningi eða 16.157.600 krónur samtals. Þá liggur fyrir mat á því að gróður sem fyrir er og skerðist við skipulagsaðgerðir er að verðmæti 3.040.790 krónur, sem ekki er ágreiningur um með aðilum. Samkvæmt þessu nema bætur til eignarnámsþola vegna skerðingar á lóðarréttindum og gróðri samtals 19.198.390 krónum.
Við úrlausn þessa verður ekki fram hjá því litið að eignarnámsþoli heldur verulegum hluta lóðarréttinda þeirra sem hann hafði samkvæmt lóðarleigusamningi og hefur heimild til nýta lóðina undir sumarbústað auk þess að samkvæmt deiliskipulaginu má byggja tvílyft einbýlishús á lóðinni. Hins vegar þarf eignarnámsþoli að greiða gatnagerðargjöld af viðbyggingum eða því byggingarmagni sem er umfram stærð núverandi bústaðar sé hann rifinn. Þá þarf hann ekki að greiða yfirtökugjald.
Samkvæmt framansögðu þykja matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir skerðingu á leigulóðarréttindum eignarnámsþola vera 19.198.390 krónur. Eignarnemi skal að auki greiða eignarnámsþola 500.000 krónur þar með talinn virðisaukaskatt í kostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 420.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu. Þá ber eignarnema að greiða lögmanni eignarnámsþola á fyrstu stigum máls, Helga Jóhannessyni hrl. 60.226 krónur í málskostnað.
ÚRSKURÐARORÐ
Eignarnemi, Kópavogsbær, greiði eignarnámsþola, Halldóri Halldórssyni, 19.198.390 krónur og 500.000 krónur í málskostnað.
Eignarnemi greiði Helga Jóhannessyni hrl. 60.226 krónur í málskostnað.
Eignarnemi greiði 420.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Allan V. Magnússon
Sverrir Kristinsson
Vífill Oddsson