Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 21. desember 2005.
Ár 2005, miðvikudaginn 21. desember, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 17/2005
Kópavogsbær
gegn
Gunnari Ólafssyni
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
Eignarnemi er Kópavogsbær, Fannborg 2, Kópavogi.
Eignarnámsþoli er Gunnar Ólafsson kt. 170267-3899.
Með beiðni dagsettri 24. maí beiddist Kópavogsbær þess að Matsnefnd eignarnámsbóta mæti hæfilegar bætur til eignarnámsþola vegna innlausnar bæjarins á lóðinni að Vatnsendabletti 301. Kemur fram í beiðninni að vegna framkvæmda á deiliskipulagi í Þingum í Vatnsendalandi hafi tekist samkomulag við lögmann eignarnámsþola um að nefndin mæti bætur til hans vegna skerðingar á lóðarréttindum hans sem af framkvæmd skipulags leiði.
Eignarnámið beinist að réttindum samkvæmt leigusamningi um Vatnsendablett 301 frá 28. september 1999 til 50 ára en lóðarstærð innan girðingar er um það bil 2.500 fm.
Á landinu eru engin mannvirki önnur en girðing, en lóðin hefur verið notuð sem geymslusvæði fyrir byggingarefni og þess háttar. Engin ræktun er á landinu, sem er mói.
Samkvæmt ákvæðum leigusamnings, sbr. 4. gr., er landeiganda heimilt að segja upp leigusamningi með 1 árs fyrirvara og er hann þá aðeins skyldur að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna sem bæjarfógeti tilnefnir.
Ákvæði þetta um heimild til uppsagnar með 1 árs fyrirvara dregur verulega úr vægi tímalengdar samningsins. Þá er til þess að líta að notagildi þess lands sem skerðingin tekur til var hugsuð eingöngu til ræktunar, en landið hefur verið notað sem geynmslusvæði eins og áður segir. Fjárhaglegt tjón er því lítið og leigugjald lítilræði, sbr. 2. gr. leigusamningsins.
Afnotaréttur leigutaka er aðeins tímabundinn og reistur á samningi um að skila landinu aftur að samningstíma loknum og leigutaki mátti þannig ekki vænta annars en að umráðin væru tímabundin, sbr. niðurstöðu Hæstaréttar í málinu nr. 101/2005 varðandi sams konar lóðarleigusamning í Vatnsenda.
Þá er jafnframt á það bent að Kópavogsbær hefur leyst til sín fjölda leigulanda og greitt bætur vegna skerðingar á lóðum á svæðinu sem deiliskipulagið tekur til og rétt að litið sé til þeirra samninga varðandi jafnræði milli þeirra aðila er orðið hafa fyrir skerðingu á lóðum vegna deiliskipulagsins.
Sjónarmið eignarnámsþola
Eignarnámsþoli krefst bóta að fjárhæð 3.850.000 krónur. Málskostnaðar er krafist að skaðlausu.
Hann hafi gert samning um lóðarspildu við þáverandi eiganda jarðarinnar Vatnsenda, Magnús Hjaltested, þann 28. september 1999. Leigð hafi verið 2.500 fm landspilda til 50 ára með 1 árs uppsagnarfresti. Eignarnemi hafi nú eignast landið með eignarnámi og vilji leysa eignarnámsþola frá leigulandinu og njóti hann með meðferð eignarnema ekki hins samningsbundna uppsagnarákvæðis. Eignarnemi hafi haft af landinu margháttuð not og aðallega sem geymslusvæði, en hann sé verktaki í byggingariðnaði. Við gerð leigusamningsins hafi hann þurft að greiða landeiganda 1,5 milljónir króna í eingreiðslu til að fá leiguréttinn. Landið hafi verið girt og hafi hann flutt aðkeypt fyllingarefni 100 rúmmetra, en hver og einn kosti 1.500 krónur. Fyrir sambærilegt svæði hafi eignarnemi þurft að greiða á mánuði 175.000-.
SUNDURLIÐUN KRÖFU:
Stofngjald: kr. 1.500.000-.
Girðingar: kr. 100.000-.
Aðkeypt fyllingareftii: kr. 150.000-.
Leiga sem greiða þarf í 1 ár fyrir sambærilegt svæði: kr. 2.100.000-
Samtals kr. 3.850.000-.
NIÐURSTAÐA
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Lóðin er í fallegu umhverfi með góðri fjallasýn.
Fram kemur í gögnum málsins að lóð eignarnámsþola er 2.500 fm.
Við mat á verðmæti þeirrar skerðingar verður litið til úrlausnar Matsnefndar Eignarnámsbóta í málinu nr. 1/2004 frá 6. apríl 2004 þar sem metnar voru bætur til lóðarhafa vegna skerðingar á lóð á sömu slóðum. Voru aðstæður og sambærilegar að því leyti að sams konar uppsagnarákvæði var í lóðarleigusamningi og í því máli sem hér er leyst úr, þ.e. samningi mátti segja upp með eins árs fyrirvara og í því tilviki skyldi leigusali kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Þá verður litið til þróunar verðs á fasteignum almennt og á þessu svæði sérstaklega og einnig litið til þess að stór svæði fara til sameiginlegra nota svo sem undir vegi og græn svæði. Að þessum atriðum virtum þykja bætur hæfilega ákveðnar 3.800.000 krónur á hvern fermetra skertrar lóðar eða 9.500.000 krónur samtals. Það athugast að enda þótt kröfugerð eignarnámsþola sé verulega lægri en hér að framan greinir verður að líta til þess að samhliða þessu máli er leist úr sex öðrum málum á þeim forsendum sem hér að framan er lýst og telur matsnefndin að af ákvæði 10. gr. og 1. mgr. 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 leiði að eignarnámsþola beri að ákvarða bætur svo sem nefndin gerir hér þrátt fyrir kröfugerð hans.
Samkvæmt framansögðu þykja matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir skerðingu á leigulóðarréttindum eignarnámsþola vera 9.500.000 krónur. Eignarnemi skal að auki greiða eignarnámsþola 144.544 krónur þar með talinn virðisaukaskatt í kostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 420.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ
Eignarnemi, Kópavogsbær, greiði eignarnámsþola, Gunnari Ólafssyni, 9.500.0000 krónur og 144.544 krónur í málskostnað.
Eignarnemi greiði 420.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Allan V. Magnússon
Sverrir Kristinsson
Vífill Oddsson