Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 21. desember 2005.
Ár 2005, miðvikudaginn 21. desember, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matmálið nr. 18/2005
Kópavogsbær
gegn
Þuríði Jörgensen
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
Eignarnemi er Kópavogsbær, Fannborg 2, Kópavogi.
Eignarnámsþoli er Þuríður Jörgensen, Vatnsendabletti 46, Kópavogi.
Með bréfi dagsettu 1. september sl. beiddist Kópavogsbær þess að matsnefnd eignarnámsbóta mæti hæfilegar eignarnámsbætur fyrir lóðarréttindi að Vatnsendabletti 46 og 52 í Kópavogi.
Á fundi bæjarstjórnar Kópavogs 30. ágúst var samþykkt að fenginni jákvæðri umsögn Skipulagsstofnunar ríkisins frá 22. ágúst sl. um eignarnámsbeiðni eignarnema að beita heimild skv. 5.tl. 2. mgr. 32. gr. skipulags og byggingarlaga nr. 73/1997 að taka eignarnámi leigulóðarréttindi Þuríðar Jörgensen, Vatnsendabletti 46, Kópavogi. Eignarnámið er talið nauðsynlegt til framkvæmdar á deiliskipulagi í Kópavogi sbr. auglýsingu nr. 661 sem birtist í B-deild Stjórnartíðinda þann 12. júlí 2005. Var talið að fullreynt væri að samningar tækjust ekki og bæjarlögmanni falið að vísa málinu til Matsnefndar eignarnámsbóta til ákvörðunar hæfilegra bóta til eignanámsþola.
Leiguland það sem eignarnámið tekur til er annars vegar leigulóðarréttindi skv. leigusamningi dags. 20. júlí 1961 að 2000 fm spildu að Vatnsendabletti 52, Kópavogi, og 900 fm spildu úr leigulandi Þuríðar Jörgensen skv. leigusamningi útg. 10. mars 1971 að Vatnsendabletti 46, Kópavogi, sbr. uppdrátt er fylgdi matsbeiðni.
Á lóðinni nr. 52 við Vatnsendablett stóð gamall sumarbústaður sem nú er ónýtur. Nokkur ræktun er á landinu og þá eru gamlar girðingar um landið. Tæp 6 ár eru eftir af leigutíma, en samningurinn var upphaflega til 50 ára. Stærð leigulandsins er 2000 fm.
Á lóðinni nr. 46 við Vatnsendablett er sumarbústaður sem skv. skipulagi fær stöðurétt sem íbúðarhús, en verði hann rifinn fær lóðarhafi byggingarrétt fyrir parhús á lóðinni skv. deiliskipulagi, og verður nr. 9-11 við Dalaþing. Skerðing á þessari lóð skv. eignarnáminu eru 900 fm.
Sjónarmið eignarnema
Samkvæmt ákvæðum leigusamninganna, sbr. 4. gr., sé landeiganda heimilt að segja upp leigusamningi með 1 árs fyrirvara og er hann þá aðeins skyldur að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna sem bæjarfógeti tilnefnir.
Ákvæði þetta um heimild til uppsagnar með 1 árs fyrirvara dragi verulega úr vægi tímalengdar samninga. Þá sé til þess að líta að hér er um að ræða tímabundna leigusamninga og afnotin upphaflega til ræktunar og fyrir sumarbústaði. Leigulóðin að Vatnsendabletti 52 hafi ekki verið nýtt um árabil. Á það sé lögð áhersla að matsþoli eigi ekki byggingarrétt á því landi sem hér um ræði og því verði ekki litið til þess við mat á landinu að skv. deiliskipulagi sé gert ráð fyrir íbúðarbyggingum á þessu svæði.
Gróður og ræktun að Vatnsendabletti 52 og því landi sem eignarnám taki til að Vatnsendabletti 46 hafi verið metinn af Ólafi G. E. Sæmundsen skógfræðingi og sé mat hans á gróðri á lóð nr. 52 við Vatnsendablett 2.601.590 krónur og eignarnuminni spildu að Vatnsendabletti 46 977.560 krónur á verðlagi 1. maí 2005.
Við mat á bótum vegna skerðingarinnar á lóðinni að Vatnsendabletti 46 beri að líta til þess að hér sé um sumarbústaðalóð að ræða og gildistaka deiliskipulags hafi það í för með sér að veruleg verðhækkun verði bæði á því leigulandi sem lóðarhafi haldi eftir og sumarhúsi sem á því stendur.
Fyrir gildistöku deiliskipulags hafi sumarhúsið haft ótryggan stöðurétt og nýting verið bundin við hefðbundna nýtingu sumarhúsa. Óumdeilt sé að gildistaka deiliskipulagsins hafi þannig ótvírætt í för með sér verulega hækkun á verðmæti þeirrar leigulóðar sem lóðarhafi haldi eftir, en um hana verði gerður nýr lóðarleigusamningur.
Á það sé lögð áhersla af hálfu eignarnema að samkvæmt ákvæðum 4. gr. leigusamningsins frá 8. júlí 1985 sé landeiganda heimilt að segja upp leigusamningi með 1 árs fyrirvara, en þá sé hann skyldur að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna, er bæjarfógeti tilnefni. Ákvæði þetta um heimild til uppsagnar með 1 árs fyrirvara dragi verulega úr vægi tímalengdar samningsins og undirstriki þann mikla ávinning sem sé af því fyrir lóðarhafa að fá tryggan stöðurétt skv. deiliskipulaginu og nýjan lóðarleigusamning skv. almennum reglum í Kópavogi.
Þá verði til þess líta að afnotaréttur leigutaka sé aðeins tímabundinn og reistur á samningi um að skila landinu aftur að samningstíma loknum og leigutaki hafi þannig ekki mátt vænta annars en að umráðin væru tímabundin, sbr. niðurstöðu Hæstaréttar í málinu nr. 101/2005 varðandi sams konar lóðarleigusamning í Vatnsenda.
Þá skipti hér miklu máli að deiliskipulagið hafi í för með sér að núverandi hús á Vatnsendabletti 46 fái betri tengingu við samgöngukerfi bæjarins, en hingað til hafi aðkoma að húsinu verið frá gömlum vegslóða. Þá sé til þess að líta að notagildi þess lands sem skerðingin tekur til hafi eingöngu verið til ræktunar og útivistar en enginn byggingaréttur umfram sumarhúsið sem standi á lóðinni. Fjárhagslegt tjón sé því ekkert við missi þessa lands. Við mat á missi leiguréttar sé einnig rétt að líta til þess að leigugjald sé lítilræði, sbr. 2. gr. leigusamningsins.
Fyrir liggi að deiliskipulagið hafi leitt til verulegrar verðmætaaukingar á lóð þeirri sem eftir verði og mannvirkjum á henni og hafi sú verðhækkun orðið um leið og deiliskipulagið tók gildi og muni verða enn meiri þegar gatnagerð og öðrum framkvæmdum er lokið á svæðinu í samræmi við deiliskipulag.
Í þessu sambandi er af hálfu eignarnema vísað til þess að samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli við ákvörðun bóta vegna skipulagsaðgerða taka tillit til þeirrar verðhækkunar sem þær munu hafa á eignina sem eftir standi. Í því sambandi beri að líta annars vegar til markaðsverðs áður en svæðið var deiliskipulagt og hins vegar markaðsverðs nú eftir að deiliskipulag hefur tekið gildi.
Þá er jafnframt á það bent að eignarnemi hefur leyst til sín fjölda leigulanda og greitt bætur vegna skerðingar á lóðum á svæðinu sem deiliskipulagið tekur til og rétt að litið sé til þeirra samninga varðandi jafnræði milli þeirra aðila er orðið hafa fyrir skerðingu á lóðum vegna deiliskipulagsins.
Sjónarmið eignarnámsþola
Eignarnámsþoli leggur áherslu á eftirtalin atriði sem hann telur að vegi þungt við mat á hæfilegum og réttmætum bótum vegna ofangreinds eignarnáms.
1. Það sé rangt sem segi í greinargerð eignarnema að fyrir gildistöku deiluskipulags hafi húsið er stendur á Vatnsendabletti 46 haft stöðu sumarbústaðar. Það hafi frá árinu 1994 haft stöðu íbúðarhúss eins og fram komi í Landsskrá fasteigna. Húsið hafi því ekki haft ótryggan stöðurétt og nýting þess hafi ekki verið bundin við hefðbundna nýtingu sumarhúss.
2. Eignarnámið sé gert í fullkominni óþökk eignarnámsþola, sem hafi haldið heimili að Vatnsendabletti 46 í tæplega tvo áratugi og sem telji sig ekki hafa neinn hag af breyttri deiliskipulagningu og breytingu á umhverfi sínu. Eignarnámsþoli hafi ekki haft neitt frumkvæði að þessum gjörningi. Slíkt beri að meta til fjár.
3. Það sé fjarstæða sem eignarnemi segi að samningaumleitanir hafi tekið mjög langan tíma og noti það til rökstuðnings eignarnámi. Fyrsta skriflega boð eignarnema hafi komið fram þann 15. júní 2005 og þann 22. júlí 2005 hafi verið samþykkt í Bæjarráði Kópavogs að óska eftir umsögn Skipulagsstofnunnar.
Það verði vart talið að 36 dagar til samninga um jafn mikilsverða hagsmuni og hér um ræðir séu samningaumleitanir sem hafi tekið langan tíma. Verður þá að hafa í huga að hér takast á einstaklingur sem ekki hefur reynslu og þekkingu á þessu sviði og bæjarfélag með mikla reynslu af slíkum samningum. Beri málið fremur keim af því að vilji af hendi eignarnema til að ljúka málinu með frjálsum samningum hafi ekki verið mikill eða raunverulegur.
Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að matsnefndin meti verðmæti lóðarréttinda, gróðurs og bygginga auk bóta fyrir óhagræði og óþægindi vegna breytinga á skipulagi og nánasta umhverfi á ekki minna en 17.243.980 krónur.
Þá gerir eignarnámsþoli þá kröfu að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþola málskostnað auk virðisaukaskatts samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.
Eignarnámsþoli hafi fest kaup á Vatnsendabletti 46 árið 1989 og hafi haldið þar heimili frá þeim tíma. Árið 1999 hafi eignarnámsþoli jafnframt fest kaup á Vatnsendabletti 52, með það m.a. í huga að byggja þar íbúðarhús því hún hafi litið á þetta sem framtíðarstað til búsetu, ekki síst með tilliti til útiveru og hestamennsku. Árið 1994 hafi sumarbústaður, sem stendur á Vatnsendabletti 46, stöðu íbúðarhúss.
Til marks um vilja eignarnámsþola til að búa sér framtíðarheimili að Vatnsendabletti eru kaup hennar á Vatnsendabletti 52 og umsókn um leyfi til að byggja íbúðarhús og hesthús á Vatnsendabletti nr. 52, sem lögð var fram 3. ágúst 1999. Erindinu hafi verið hafnað af eignarnema með vísan til þess að ekki lægi fyrir samþykkt deiluskipulag, sbr. bréf dags. 15. september 1999.
Eignarnámsþoli hafi kunnað einkar vel við sig á þessum stað og ekki haft uppi nein áform um að flytja af svæðinu. Þegar hinsvegar tæplega helmingur lóðar nr. 46 og öll lóð 52 hafi verið tekin eignarnámi hafi forsendur hennar til áframhaldandi búsetu breyst stórkostlega.
Eignarnámsþoli vekur athygli á því sem segir um lóðina Vatnsendablett 46 í verðmati Pálma B. Almarssonar, lögggilts fasteignasala, dags. 2. júní 2005, hjá fasteignasölunni Bifröst. Mat hans var að verðmæti fasteignar og lóðarréttinda væru 28.000.000 kr. Í rökstuðningi hans segir m.a:
„Staðsetning hússins er mjög góð og útsýn er yfir vatnið. Lóðin er gróin og á henni töluverður gróður“.
Ljóst sé að verðmæti lóðarréttinda eignarnámsþola séu mikil en gríðarleg eftirspurn hafi verið eftir þeim byggingarlóðum sem hafi verið úthlutað á því svæði þar lóðir eignarnámsþola liggi ekki síst vegna útsýnis. Lóðirnar liggi á fallegum stað á einu eftirsóttasta byggingarsvæði höfuðborgarsvæðisins. Sé löng hefð fyrir því að við mat eignarnámsbóta sé miðað við markaðsverð og/eða söluverð eigna og hafa megi hliðsjón af ofangreindu mati fasteignasölunnar um verðmæti fasteignarinnar að Vatnsendabletti 46, þegar lóðarleiguréttindi eignarnámsþola séu metin til fjár.
Leigusamningur eignarnámsþola sé uppsegjanlegur með eins árs fyrirvara af hálfu landeiganda sem verði að teljast afar óvenjulegt og íþyngjandi þegar haft sé í huga að það er íbúðarhús en ekki sumarbústaður er stendur á lóð Vatnsendabletts 46.
Telur eignarnámsþoli að meta verði verðmæti lóðarinnar með hliðsjón af eðlilegu og sanngjörnu uppsagnarákvæði. Að það verði ekki eignarnámsþola í óhag að svo óvenjuleg skipan skuli hafa verið í lóðarleigusamningi, ekki síst þegar haft sé í huga að um sé að ræða íbúðarhúsnæði. Það sé ómálefnalegt að eignarnemi njóti þessa óvenjulega stutta uppsagnartíma.
Gróður hafi verið metinn og talinn að frumkvæði eignarnema án þess að eignarnámsþola hafi verið tilkynnt um það eða hafi fengið tækifæri til að koma að athugasemdum eða staðreyna niðurstöðu talningar. Er gerð krafa um að 20% verði bætt við þá tölu, m.a. með vísan til þess að talning var gerð um páskanna og frá þeim tíma hefur gróður vaxið mikið í góðu árferði liðins sumars. Ekkert komi fram um að tillit hafi verið tekið til þess við mat á gróðrinum og er rétt að eignarnemi beri hallann af því og því að eignarnámsþola var ekki veittur kostur að vera viðstödd talninguna eða koma á framfæri athugasemdum við hana.
Því er sérstaklega mótmælt sem segir í greinargerð eignarnema að því fylgi ekki fjárhagslegt tjón að ofangreint land verði tekið eignarnámi þar sem það hefur verið nýtt til ræktunar og útivistar þar eð landinu fylgi ekki byggingarréttur. Hér er um einkennilega og órökstudda fullyrðingu sem ekki getur komið til álita við mat á eignanámsbótum.
Að lokum er krafist bóta vegna missis tveggja geymsluskúra sem samkvæmt teikningum þurfa að víkja og ljóst að eignarnámsþoli þarf að byggja nýja geymsluskúr(a).
Krafa eignarnámsþola sundurliðast svo:
Bætur fyrir 2900 fm leigulóðarréttindi kr. 8.294.000
Fasteignamat bygginga á Vatnsendabletti 52 kr. 655.000
Geymsluskúrar á Vatnsendablett 46 kr. 500.000
Bætur fyrir röskun á högum og óþægindi á byggingartíma kr. 3.500.000
Tré og gróður í lóðinni skv. mati kr. 4.294.980
Samtals kr. 17.243.980
Að auki er krafist kr. 288.750 í málskostnað auk lögbundins virðisaukaskatts alls kr. 359.494, vegna reksturs málsins fyrir nefndinni og á fyrri stigum þess.
NIÐURSTAÐA
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Lóðin er í fallegu umhverfi og þaðan er þokkalegt útsýni.
Fram kemur í gögnum málsins að skerðing lóðar eignarnámsþola nemur 2.900 fm.
Við mat á verðmæti þeirrar skerðingar verður litið til úrlausnar Matsnefndar Eignarnámsbóta í málinu nr. 1/2004 frá 6. apríl 2004 þar sem metnar voru bætur til lóðarhafa vegna skerðingar á lóð á sömu slóðum. Voru aðstæður og sambærilegar að því leyti að sams konar uppsagnarákvæði var í lóðarleigusamningi og í því máli sem hér er leyst úr, þ.e. samningi mátti segja upp með eins árs fyrirvara og í því tilviki skyldi leigusali kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Þá verður litið til þróunar verðs á fasteignum almennt og á þessu svæði sérstaklega og einnig litið til þess að stór svæði fara til sameiginlegra nota svo sem undir vegi og græn svæði. Að þessum atriðum virtum þykja bætur hæfilega ákveðnar 3.800 krónur á hvern fermetra skertrar lóðar eða 11.020.000 krónur samtals. Þá liggur fyrir mat á því að gróður sem fyrir er og skerðist við skipulagsaðgerðir er að verðmæti 3.579.150 krónum. Telur Matsnefndin mat þetta eðlilegt.
Framkvæmd deiliskipulags leiðir til þess að eignarnámsþoli missir afnot tveggja geymsluskúra að Vatnsendabletti 46 sem eru samkvæmt fasteignamati 15. júlí sl. metnir á 19.000 krónur samtals og ber eignarnema að bæta eignanámsþola þá með þeirri fjárhæð.
Þá er til þess að líta að sumarbústaður og geymsla að Vatnsendabletti 52 sem tekin verða eignarnámi eru metin í fasteignamati á samtals 735.000 krónur og verður eignarnema sömuleiðis gert að bæta eignarnámsþola þær með þeirri fjárhæð.
Eignarnámsþoli gerir kröfu um bætur vegna röskunar á högum og óþæginda en á þá kröfu verður ekki fallist með því að við mat á eignarnámsbótum skortir lagaheimild til mats á ófjárhagslegu tjóni eins og hér er gerð krafa um.
Samkvæmt framansögðu verður heildarmat bóta samtals 15.353.150 krónur.
Við úrlausn þessa verður ekki fram hjá því litið að eignarnámsþoli heldur verulegum hluta lóðarréttinda þeirra sem hann hafði samkvæmt lóðarleigusamningi og hefur heimild til nýta lóðina undir sumarbústað auk þess að samkvæmt deiliskipulaginu má byggja parhús á lóðinni. Hins vegar þarf eignarnámsþoli að greiða gatnagerðargjöld af viðbyggingum eða því byggingarmagni sem er umfram stærð núverandi bústaðar sé hann rifinn. Þá þarf hann ekki að greiða yfirtökugjald.
Samkvæmt framansögðu þykja matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir skerðingu á leigulóðarréttindum eignarnámsþola, gróðri og mannvirkjum vera samtals 15.353.150 krónur. Eignarnemi skal að auki greiða eignanámsþola 359.494 krónur þar með talinn virðisaukaskatt í kostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 420.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ
Eignarnemi, Kópavogsbær, greiði eignarnámsþola, Þuríði Jörgensen, 15.353.150 krónur og 359.494 krónur í málskostnað.
Eignarnemi greiði 420.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Allan V. Magnússon
Sverrir Kristinsson
Vífill Oddsson