Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 35/2019

Fimmtudaginn 21. mars 2019

A

gegn

Íbúðalánasjóði

Ú R S K U R Ð U R

Mál þetta úrskurða Kári Gunndórsson lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 22. janúar 2019, kærði A, til úrskurðarnefndar velferðarmála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 9. janúar 2019, á umsókn hennar um lán vegna nýbyggingar.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Kærandi sótti um lán hjá Íbúðalánasjóði vegna nýbyggingar fasteignarinnar að B. Umsókn kæranda var synjað með ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 9. janúar 2019.

Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála þann 22. janúar 2019. Með bréfi, dagsettu sama dag, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Íbúðalánasjóðs ásamt gögnum málsins. Greinargerð Íbúðalánasjóðs barst 24. janúar 2019 og var hún send kæranda til kynningar með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 25. janúar 2019. Athugasemdir bárust ekki.

II.  Sjónarmið kæranda

Kærandi greinir frá því að hún sé verulega ósátt við synjun Íbúðalánasjóðs, þá sérstaklega hversu langan tíma umsóknarferlið hafi tekið og óskar eftir endurskoðun málsins. Reglur Íbúðalánasjóðs um 50 milljón króna fasteignamat hljóti að vera orðnar frekar úreltar miðað við núverandi fasteignaverð, enda örugglega ekki margar eignir undir því verði sem rúmi fimm til sex manna fjölskyldu. Kærandi hefði haldið að hlutverk Íbúðalánasjóðs væri meðal annars að hjálpa fólki að koma yfir sig heimili. Hún standist alla greiðslugetu sem farið sé fram á og sé ekki að biðja um hátt veðhlutfall.

III.  Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í greinargerð Íbúðalánasjóðs kemur fram að kærandi hafi sótt um nýbyggingarlán vegna fasteignar á byggingarstigi 4 en fullbúin muni eignin verða á byggingarstigi 7. Fasteignamat fasteignarinnar sé 37.000.000 kr. en við nánari skoðun hafi komið í ljós að fasteignamat verði um 61.190.829 kr. þegar hún fari á byggingarstig 7. Sú fjárhæð byggi á upplýsingum frá Þjóðskrá en samkvæmt vef stofnunarinnar sé fasteignamatið í dag 60,63% af því sem það verði þegar eignin fari á byggingarstig 7. Synjun á umsókn kæranda um lán byggi á þessum útreikningi á fyrirhuguðu fasteignamati, enda yrði lánveiting í andstöðu við ákvæði 19. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál og ákvæði reglugerðar nr. 970/2016.

Íbúðalánasjóður tekur fram að í lögum nr. 44/1998 séu lánaheimildir sjóðsins tæmandi taldar og þær séu einnig nánar útfærðar í reglugerðum settum á grundvelli laganna. Í 1. tölul. 1. mgr. 15. gr. og VI. kafla laganna sé fjallað um almenn lán til einstaklinga. Í 19. gr. laganna sé fjallað um svokölluð ÍLS-veðbréf sem séu skuldabréf sem lántakendur gefi út til sjóðsins. Í ákvæðinu sé sá rammi sem löggjafinn hafi sett um heimildir sjóðsins til útlána til einstaklinga. Í 2. mgr. 19. gr. segi að lánveiting geti numið 80% af matsverði íbúðar og að lán er hvíli framar í veðröð skuli dragast frá hámarksláni sem hægt sé að fá hjá Íbúðalánasjóði. Núverandi hámarksfjárhæð sé 30.000.000 kr., sbr. 3. gr. reglugerðar nr. 540/2006. Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. laga nr. 44/1998 sé óheimilt að veita lán þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa nemi minna en 40% af fasteignamati Íbúðalánasjóðs. Sú regla sé ítrekuð í 19. gr. reglugerðar nr. 970/2016 en þar segi að óheimilt sé að veita almenn lán til einstaklinga ef hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfs nemi minna en 60% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis. Við veitingu nýbyggingarlána hafi vinnulag sjóðsins verið að nýta upplýsingar frá Þjóðskrá Íslands til að meta hvert verði endanlegt fasteignamat og miða við þær upplýsingar þegar afstaða sé tekin til þess hvort framangreind skilyrði teljist uppfyllt.

Líkt og ráða megi af framangreindu þá hafi löggjafinn sett þann ramma sem Íbúðalánasjóði beri að starfa eftir og ráðherra nýtt stjórnunarheimildir sínar til að útfæra það með reglugerðarákvæðum. Íbúðalánasjóður sé því bundinn af þessum ákvæðum. Ljóst sé að fasteignamat eignarinnar muni verða hærra en núgildandi hámark samkvæmt lögum nr. 44/1998 og reglugerðum nr. 540/2006 og 970/2016. Því hafi sjóðnum ekki verið annað fært en að synja umsókn kæranda.  

IV.  Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Íbúðalánasjóðs um að synja umsókn kæranda um lán vegna nýbyggingar.

Í 1. tölul. 1. mgr. 15. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál kemur fram að Íbúðalánasjóður annist lánveitingar til einstaklinga samkvæmt VI. kafla laganna til endurbóta, byggingar eða kaupa á íbúðarhúsnæði. Um skilyrði þess að Íbúðalánasjóður samþykki lánveitingu til umsækjanda fer eftir viðmiðunarreglum sem stjórn sjóðsins setur um veðhæfni fasteigna og greiðslugetu skuldara. Séu þau skilyrði ekki uppfyllt er sjóðnum heimilt að synja um lánveitingu, sbr. 18. gr. laganna.

Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 44/1998 eru lán Íbúðalánasjóðs greidd út í peningum og lántaki skal gefa út ÍLS-veðbréf og þinglýsa því áður en til útgreiðslu láns kemur. Lánveiting samkvæmt ÍLS-veðbréfi getur numið allt að 80% af matsverði íbúðar, sbr. 2. mgr. 19. gr. Samkvæmt 3. gr. reglugerðar nr. 540/2006 um lánshlutfall og fjárhæð ÍLS-veðbréfa, með síðari breytingum, er hámarkslán Íbúðalánasjóðs bæði til kaupa á notaðri íbúð og vegna nýbygginga 30.000.000 kr. Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. laga nr. 44/1998 er Íbúðalánasjóði, þrátt fyrir 1. og 2. mgr. 19. gr., óheimilt að veita lán til einstaklinga vegna byggingar eða kaupa á húsnæði þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa samkvæmt 2. mgr. nemur minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðisins. Ákvæðið var nýmæli í b-lið 8. gr. laga nr. 84/2012 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Ekkert sambærilegt hámark var áður að finna í lögunum og því hafði Íbúðalánasjóði verið heimilt að veita lán vegna dýrara húsnæðis en sem því nam. Í almennum athugasemdum með frumvarpi að lögunum var ástæða þessara breytinga rökstudd á þann veg að veiting lána vegna svo verðmæts íbúðarhúsnæðis þætti ekki rúmast innan félagslegra markmiða sjóðsins um fjármögnun kaupa á íbúðarhúsnæði fyrir almenning á viðráðanlegum kjörum. Því hafi verið talið að með veitingu lána vegna svo verðmæts húsnæðis væri farið fram úr þeim meðalhófskröfum sem undanþágan frá meginreglu samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð væri bundin við. Í 4. mgr. 19. gr. kemur fram að ráðherra skuli á tveggja ára fresti meta hvort þörf sé á að breyta hlutfalli hámarksfjárhæðar ÍLS-veðbréfa af fasteignamati íbúðarhúsnæðis samkvæmt 3. mgr. með tilliti til breytinga á lánamörkuðum, þróunar verðlags og þjóðhagsforsendna. Núverandi hlutfall er 60% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis, sbr. 19. gr. reglugerðar nr. 970/2016 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf.

Að virtum framangreindum ákvæðum laga nr. 44/1998 og reglugerðar nr. 970/2016 er ljóst að lánveitingar Íbúðalánasjóðs eru takmarkaðar við íbúðarhúsnæði að fasteignamati undir 50.000.000 kr. Fasteign kæranda er á byggingarstigi 4, fokheld bygging, og gildandi fasteignamat er 37.000.000 kr. Samkvæmt útreikningum Íbúðalánasjóðs og gögnum málsins verður fasteignamat eignar kæranda 61.190.829 kr. þegar hún fer á byggingarstig 7 sem er fullgerð bygging. Sú fjárhæð byggir á upplýsingum frá Þjóðskrá Íslands en samkvæmt þeim er staða fasteignarinnar metin 60,63% af fullgerðu einbýlishúsi. Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að gera athugasemd við að lagt sé til grundvallar fyrirhugað fasteignamat fullgerðrar byggingar við mat á umsókn um lán frá sjóðnum. Þar sem fyrirhugað fasteignamat eignar kæranda verður yfir 50.000.000 kr. er það mat úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði hafi borið að synja umsókn kæranda um lán vegna nýbyggingar.

Hin kærða ákvörðun er staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 9. janúar 2019, um synjun á umsókn A, um lán vegna nýbyggingar er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Kári Gunndórsson