Mál nr. 30/2011
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 30/2011
Hugtakið hús.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. ágúst 2011, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. september 2011, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 1. október 2011 og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. október 2011 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. desember 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða sambygginguna Sörlaskjól 38 og Faxaskjól 30 í Reykjavík. Sörlaskjól 38 skiptist í þrjá eignarhluta merktir ..., ... og ... og Faxaskjól 30 skiptast í þrjá eignarhluta merktir ..., ... og .... Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta ... að Faxaskjóli 30 en gagnaðilar eru eigendur að Sörlaskjóli 38. Ágreiningur er um það hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
I. Að viðurkennt verði að Sörlaskjól 38 og Faxaskjól 30 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 og að húsfundur allra eigenda beggja hluta sé æðsta vald í málefnum sem varða sameign allra í húsinu.
II. Að viðurkennt verði að þak og þakburðarvirki í báðum hlutum hússins sé sameign allra, sbr. 8 gr. laganna og að sameiginlegt húsfélag allra eigenda hafi það hlutverk að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignar, skv. 57. gr. laga nr. 26/1994 og að húsfélagið beri meðal annars ábyrgð á tjóni sem stafar af mistökum við meðferð og viðhald sameignarinnar, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994 og eigi það ótvírætt við um leka í þaki sem sé sameign allra í húsinu og þar af leiðandi tjón á séreign.
III. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna lekans eigi að öllu jöfnu að skiptast skv. 43. og 45. gr. laga 26/1994, en lögin mæli fyrir um skiptingu eftir eignarhlutfalli í þessu tilfelli og að húsfélagið verði látið gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir um allt húsið, sbr. 16. og 18. gr. laga nr. 26/1994, til að reikna út eignarhlutfallstölur.
Í álitsbeiðni kemur fram að Sörlaskjól 38 og Faxaskjól 30 sé bakhús milli Sörlaskjóls og Ægisíðu. Sörlaskjól 38 sé í austurhluta hússins og gengið sé inn frá Sörlaskjóli. Faxaskjól 30 sé í vesturhluta hússins og gengið sé inn frá Faxaskjóli. Hvor hluti hússins sé á sinni eigin lóð. Húshlutarnir hafi verið byggðir á sama tíma og séu að einhverju leyti spegilmynd hvor af öðrum. Eitt þak nái yfir báða hluta hússins, niðurföll séu sameiginleg, sameiginlegt skolp og tvær sameiginlegar girðingar. Einn kvistur nái yfir báða hluta hússins.
Faxaskjól 30 hafi upprunalega heitið Sörlaskjól 40 en árið 2008 hafi byggingarfulltrúinn í Reykjavík breytt því í Faxaskjól 30. Á sama tíma hafi Sörlaskjóli 46 verið breytt í Faxaskjól 25.
Húsfélag hafi verið starfandi í Faxaskjóli 30 í nokkur ár og til sé þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir Faxaskjól 30. Ekki hafi verið starfandi húsfélag fyrir allt húsið fram til þessa árs en stofnun þess sé hluti af ágreiningnum.
Álitsbeiðendur greina frá því að þau hafi keypt íbúðina árið 2004. Veturinn 2007-2008 hafi þau tekið eftir vatnsleka í svefnherbergi og mikilli bleytu í þaktimbri í háalofti hússins. Þeim hafi verið ókunnugt um uppruni lekans. Einnig vanti nýjar þakrennur.
Á húsfundi Faxaskjóls 30 hinn 30. apríl 2008 hafi verið ákveðið að gera við lekann, endurnýja þakrennur og innheimta sérgjald vegna þessa. Allt árið 2008 hafi verið reynt að fá iðnaðarmenn til þess að athuga með lekann og setja upp nýjar þakrennur. Loks í apríl 2009 hafi járniðnaðarmaður komið en hann hafi ekki fundið merki um leka beint fyrir ofan svefnherbergi álitsbeiðenda en sá að eina þakplötu vantaði á Sörlaskjól 38 og að stór göt væru í þakpappa. Hafi hann tvímælalaust talið það orsök lekans.
Gagnaðilar hafi skipt um þak, yfir sínum hluta hússins, árið 2005 eða 2006, en þeirri vinnu sé ekki alveg lokið. Af einhverjum ástæðum hafi ekki verið búið að setja þakplötuna á húsið. Álitsbeiðendur hafi ekki tekið eftir því. Þessi staður sé næst þeirra hluta hússins og beint fyrir ofan kvist sem nái yfir báða hlutana, meðal annars svefnherbergi álitsbeiðenda. Húsið halli til vesturs og það komi ekki á óvart að vatn sem leki inn austarlega í kvistinn geti komið niður á vestasta og neðsta punkti hans. Ummerki gefi til kynna að líklegt sé að fyrir nokkrum árum hafi verið annar umfangsminni leki inn í svefnherbergið á sama stað í loftinu. Málningarlímband hafi verið sett yfir og málað yfir límbandið. Staðurinn hafi verið þurr þegar álitsbeiðendur fluttu í húsið árið 2004 og hafi þau ekki tekið eftir límbandinu þegar þau máluðu árið 2004. Það hafi verið erfitt að sjá merki um gömlu skemmdina fyrr en staðurinn varð blautur og sprunginn og límbandið byrjaði að losna.
Álitsbeiðendur hafi haft samband við einn af gagnaðilum, C, sem hafi séð um framkvæmdir á Sörlaskjóli 38. Hann hafi sagt að smíði plötunnar hefði dregist og lofað að setja plötu á þakið. Hann hafi skoðað tjónið í svefnherberginu og sagst vera til í að taka þátt í viðgerðinni. Nokkrum vikum síðar hafi platan verið sett. Álitsbeiðendur hafi verið bjartsýn á að þetta hefði tekist. Þau hafi tekið eftir að timburverkið í þakinu hafi orðið þurrara en samt hafi það ekki verið alveg þurrt. Einnig hafi svefnherbergið verið þurrara, en ekki alveg þurrt. Veturinn 2009-2010 hafi álitsbeiðendur tekið eftir því að sprungan sem hafði myndast í lofti svefnherbergis lengdist. Þau hafi viljað gera við loftið en voru ekki viss um að lekinn heyrði sögunni til.
Sumarið 2010 hafi aftur lekið mikið vatn úr lofti svefnherbergis og ný sprunga myndast nálægt þeim gömlu. Álitsbeiðendur hafi þá farið út á svalir á húsi í nágrenninu þar sem sjáist vel yfir þakið hjá þeim. Hafi þau þá séð gat í umræddri þakplötu sem hafi að hluta verið í lægð bárujárnsins þannig að rigning gat flætt inn. Álitsbeiðendur hafi þá haft samband við gagnaðila, C, og hafi hann sagt að það vantaði túðu í plötuna en smíði hennar hefði dregist og lofaði að setja hana á. Á meðan hafi hann sett límband yfir gatið.
Álitsbeiðendur hafi 17. ágúst 2010 fengið F, húsasmíðameistara og matstækni, frá G ehf. til að skoða ástand hússins. Hann hafi skilað skýrslu og mat hann að „lekaskemmdir í íbúð hjá A stafi frá þessum kvisti á húsi nr. 38“. Hann hafi metið áætlaðan viðgerðarkostnað á 266.000 kr.
Hafi nokkrir aðilar m.a. byggingarfulltrúi og lögfræðingur Húseigendafélagsins, bent álitsbeiðendum á að allt húsið væri eitt hús í skilningi laga 26/1994 og að samkvæmt lögum ætti að vera eitt húsfélag fyrir allt húsið. Engin hefð hafi verið í húsinu fyrir því að halda húsfund alls hússins og lítill vilji virst hafa verið hjá öðrum eigendum hvorum megin í húsinu fyrir því umstangi og umsýslu sem myndi fylgja formlegum húsfundum alls hússins. Auk þess hafi einn eigandi virst bera mjög skýra ábyrgð á tjóninu. Þess vegna hafi álitsbeiðendur beðið C með bréfi, dags. 24. september 2010, að bera viðgerðarkostnaðinn eða koma með aðra tillögu um viðgerð. Hann hafi viljað gera við tjónið sjálfur og hafi álitsbeiðendur fallist á það. Þann 29. og 30. nóvember 2010 hafi smiður komið til álitsbeiðenda á vegum gagnaðila. Í stað þess að gera við loftið á þann hátt sem húsasmíðameistarinn og matstæknirinn hafi mælt með hafi verið notuð ódýrari aðferð. Því miður hafi sú aðgerð ekki heppnast. Langar sprungur sjást enn greinilega eftir málun. Með bréfi, dags. 27. desember 2010, hafi álitsbeiðendur tjáð C að þau væru ekki sátt við viðgerðina og beðið hann um að skoða svefnherbergið og leita lausna. Engin viðbrögð hafi borist og hafi þau því haft samband við hann símleiðis í janúar 2011. Hafi hann verið tregur til að koma og álitsbeiðendum fundist eins og hann vildi ekki skoða svefnherbergið.
Hinn 10. apríl 2011 hafi verið haldinn húsfundur Faxaskjóls 30. Málið hafi enn verið óleyst og ákveðið að boða til húsfundar alls hússins 30. apríl 2011. Hinn 26. apríl sl. hafi borist bréf, dags. 20. apríl 2011, frá öllum eigendum Sörlaskjóls 38. Í bréfinu sé fundarboðið mistúlkað sem „ósk um mætingu á húsfund Faxaskjóls 30“. Hafi gagnaðilar tilkynnt að þau kæmust ekki en lýst sig reiðubúin til að funda með húsfélaginu Faxaskjóli 30 í byrjun júní. Nýtt fundarboð hafi verið sent 16. maí 2011 og nýr sameiginlegur húsfundur boðaður 2. júní 2011. Kostnaðarskipting á viðgerðum vegna lekans hafi verið fyrsta málið á dagskrá fundarins. Á fundinum hafi gagnaðilar ekki viðurkennt tilvist húsfélags beggja hluta hússins og hafi neitað að greiða atkvæði en tekið þátt í umræðum. Álitsbeiðendur hafi viljað stofna hússjóð fyrir húsfélag alls hússins og greiða viðgerðarkostnaðinn úr honum. Eigandi ...hæðar Faxaskjóls 30 hafi hins vegar viljað forðast að stofna nýjan bankareikning og lagt til málamyndunartillögu þess efnis að húsfélag Faxaskjóls 30 leitaði tilboða í viðgerð á loftinu í risi Faxaskjóls 30, að hússjóður Faxaskjóls 30 myndi greiða viðgerðina, og að eigendur Sörlaskjóls 38 myndu borga „sanngjarnan“ en óskilgreindan hluta. Sá eigandi, sem á 38% hlut í Faxaskjóli 30, greiddi atkvæði með tillögunni en álitsbeiðendur sem eigi 35% hlut á móti, meðal annars þar sem kostnaðarþátttaka Sörlaskjóls 38 hafi verið óskilgreind.
Af hálfu gagnaðila er öllum kröfum álitsbeiðenda hafnað og þess krafist að viðurkennt verði að húsin séu tvö, sbr. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994, og litið verði í því samhengi til eðli málsins í heild, framkvæmdasögu, þá kostnaðarskiptingu sem verið hafi frá upphafi og að komin sé hefð fyrir svo og þinglýstra eignarheimilda. Benda gagnaðilar í þessu samhengi að 2. gr. sömu laga heimili frávik. Þá krefjast gagnaðilar þess að eigendum Faxaskjóls 30 verði gert að sinna viðhaldi húss síns og koma útliti þess í upprunalegt ástand alfarið á eigin kostnað. Þá er það krafa gagnaðila að viðurkennt verði að fara skuli eftir reglum skaðabótaréttar varðandi lekamál í Faxaskjóli 30.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í álitsbeiðni séu allnokkrar staðreyndarvillur. Húsin hafi verið byggð með árs millibili af óskyldum aðilum og ekki sé útilokað að byggingarefni o.fl. sé að einhverju leiti ólíkt í húsunum. Allar lagnir að Sörlaskjóli 38 hafi verið endurnýjaðar og séu þær á engan hátt sameiginlegar með Faxaskjóli 30. Af mynd megi sjá að eigendur Faxaskjóls 30 hafi tengt niðurfall af þakrennu inn á niðurfall þakrennu Sörlaskjóls 38 án leyfis. Niðurfall af þakrennu Faxaskjóls 30 eigi að vera á vesturhorni. Girðing milli lóða sé sambærileg og girðingar almennt milli húsa. Húsfélag hafi verið starfandi í Sörlaskjóli 38 vel á annan áratug. Álitsbeiðendur hafi hinsvegar stofnað sameiginlegt húsfélag þessara tveggja húsa í andstöðu við aðra eigendur beggja húsa og þrátt fyrir yfirlýsta skoðun gagnaðila að húsin væru tvö og því ekki skylda til að hafa sameiginlegt húsfélag. Álitsbeiðendur telji að vatn eigi greiða leið frá austurhluta kvists yfir á vesturhluta kvists. Tvöfaldur veggur aðskilji þessa tvo hluta og sé alls ósannað að vatn eigi þar greiða leið á milli. Álitsbeiðendur hafi lagt fram kostnaðaráætlun vegna viðgerða sjáanlegs tjóns sem hljóði hins vegar uppá nýja klæðningu á allt loftið m.a. að fjarlægja gifsplötur sem ekki séu í klæðningunni. Benda gagnaðilar á meginreglu skaðabótaréttar þess efnis að tjónþoli eigi að fá tjón sitt bætt og vera jafn settur eftir tjón og áður, en ekki að vera betur settur. Gamall leki og viðgerð hafi verið í loftinu og sé loftið orðið gamalt og úr sér gengið. Álitsbeiðendur telja að einn gagnaðila beri ábyrgð á tjóni vegna lekans. Sé hér um að ræða einhliða yfirlýsingu álitsbeiðenda líkt og hafi verið frá upphafi. Sú ábyrgð sé alls ekki ljós og gagnaðilar hafi hvorki viðurkennt bótaábyrgð né að leki sé kominn af þakinu þeirra. Með kostnaðarhlutdeild hafi einungis falist vilji til að halda samskiptum nágranna góðum. Þakkantur og þakrenna Faxaskjóls 30 hafi verið brotin burt og plastrennum klastrað upp. Þak Faxaskjóls 30 sé gamalt og ekki útilokað að lekinn eigi uppruna sinn þar. Viðhaldi hússins Faxaskjóls 30 sé mjög ábótavant og hafi eigendur unnið skaða á útliti hússins með málningu yfir steiningu og niðurbroti þakkants og rennu sem geri viðhald enn dýrara.
Sörlaskjól 38 sé steinsteypt íbúðarhús, kjallari, hæð og ris, byggt árið 1948. Þakið tvíhalla með tveimur kvistum, annar á norðurhlið og hinn á suðurhlið. Húsið sé sjálfstæð eining sem tengist húsinu nr. 30 við Faxaskjól. Tenging húsanna sé þannig að gaflar húsanna liggja saman og einangrað sé á milli. Þakið fljóti svo yfir. Sama megi segja um kvistinn en gaflarnir séu steyptir upp í gegnum kvistinn og einangrað á milli. Húsið sé steinað að utan og þak bárujárnsklætt með steyptum rennum. Gengið sé inn í húsið á austurgafli, sér inngangur í kjallaraíbúð, en 1. hæð og ris deili sameiginlegum inngangi. Sörlaskjól 38 sé bakhús og aðkoman að húsinu sé frá Sörlaskjóli gegnum lóð nr. 36 um 4 m breiðan stíg skv. kvöð á þeirri lóð. Allar lagnir að húsinu nr. 38 liggi í jörðu gegnum sama stíg og tengjast stofnlögnum í Sörlaskjóli. Ekki séu neinar sameiginlegar lagnir með Faxaskjóli 30, enda tengist það hús annarri götu. Húsið við Sörlaskjól 38 standi á sér lóð með landnúmer 106166 og eigi ekkert sameiginlegt með húsinu eða lóðinni við Faxaskjól 30 sem standi einnig á sér lóð og sé aðkoman að því húsi frá annarri götu. Girt sé á milli lóðanna.
Gagnaðilar telja kröfur álitsbeiðenda þess eðlis að ef að þeim verði gengið sé um hreina eignaupptöku á eignum þeirra að ræða sem brjóti jafnvel í bága við 72. gr. stjórnarskrárinnar. Kröfur álitsbeiðenda snúist eingöngu um að gagnaðilar greiði fyrir endurbætur á Faxaskjóli 30, sem eigendur þar hafi ekki haft vilja eða fjárhagslegt bolmagn til að gera fram til þessa. Þetta yrði til viðbótar við þær rúmlega tugmilljóna endurbætur sem gagnaðilar hafi þegar framkvæmt á Sörlaskjóli 38 án kostnaðarþátttöku eigenda Faxaskjóls 30. Verði gengið að kröfum álitsbeiðenda hefði það veruleg áhrif á verðgildi eigna gagnaðila þar sem Faxaskjól 30 sé eign í niðurníðslu og ljóst að leggja þurfi í tugmilljóna framkvæmdir einungis til þess að koma útliti hússins í upprunalegt horf og til jafns við þær endurbætur sem nú hafi þegar farið fram á húsnæði gagnaðila. Jafna megi kröfum álitsbeiðenda við fjárplógsstarfsemi.
Gagnaðilar benda á að húseignirnar hafa sitt hvort lóðarnúmerið og séu því tvö aðskilin afmörkuð lönd og þar með fasteignir. Samkvæmt fasteignaskrá séu eignirnar skráðar sem tvær 100% eignir. Ennfremur megi vísa til þinglýstrar eignaskiptayfirlýsingar Sörlaskjóls 40, nú Faxaskjóls 30. Eignaskiptayfirlýsingin sé byggð á lögum um fjöleignarhús og í henni komi fram að í húsinu séu þrír séreignahlutar, stigahús og hluti af kjallara sem séu í sameign allra sem samtals mynda 100% hluta í fasteigninni. Ekki sé einu orði á það minnst að húsið sé hluti af stærri heild og því hefði álitsbeiðendum átt að vera ljóst við kaupin að húsin væru tvö hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Þegar álitsbeiðendur kaupa íbúðina í ársbyrjun 2004 hafi þeim átt að vera kynnt þessi gögn o.fl., sbr. 25. gr. laga nr. 26/1994. Því hefði þeim átt að vera ljóst frá upphafi hvernig kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda væri háttað og að húsin væru tvö. Að auki sé til eignaskiptasamningur fyrir Sörlaskjól 38 sem samþykktur var af byggingafulltrúa og Fasteignamati ríkisins en honum hafi ekki verið þinglýst þar sem sá sem gerði samninginn hafi ekki haft til þess leyfi frá ráðuneyti. Í honum komi fram að Sörlaskjól 38 teljist 100% eign líkt og í þinglýstum eignaskiptasamningi fyrir Sörlaskjól 40, nú Faxaskjól 30. Allar þinglýstar heimildir, skráning í Fasteignaskrá, viðhaldssaga og framkvæmdir við húsið bendi til þess að um sé að ræða tvær aðskildar eignir og ávallt hafi verið litið svo á af eigendum þar til ágreiningur um skiptingu kostnaðar vegna lekakröfu álitsbeiðenda hafi komið upp. Kostnaðarskipting vegna framkvæmda hafi alltaf verið á þann veg að hvort hús fyrir sig hafi staðið straum af sínum kostnaði. Engin sameiginlegur garður sé við húsin og aðkoma að húsunum sé frá sitt hvorri götunni þannig að umferð um lóð hinna sé engin. Í raun sé engin sameiginleg nýting húsanna tveggja. Að auki telja gagnaðilar að þrátt fyrir að húsin væru ekki talin tvö skv. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 24/1996 felist heimild samkvæmt eðli máls til að úrskurða húsin tvö, sbr, 1. mgr. 2. gr. sömu laga þar sem fram komi að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls.
Gagnaðilar benda á að af burðarþolsteikningum sé ljóst að burður húsanna sé á engan hátt sameiginlegur. Unnt væri að rífa annað húsið án þess að það hefði áhrif á burð hins. Í greinargerð Húsvers komi fram að átt hafi verið við burðarvirki Faxaskjóls 30 til tjóns fyrir burðarvirki hússins. Gagnaðilar hafa farið í umfangsmiklar umbætur á þakinu hjá sér á sinn eigin kostnað en á sama tíma hafi hús álitsbeiðenda verið í niðurníðslu og þær framkvæmdir sem þar hafi átt sér stað fremur verið í þá átt að valda skaða en til úrbóta. Þá er því mótmælt að hafa sameiginlegt húsfélag sem hafi það hlutverk að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignar. Sjá megi af lýsingu á þeim framkvæmdum sem átt hafa sér stað á Sörlaskjóli 38 að endurbætur á húsinu séu á lokastigi. Þær framkvæmdir hafi alfarið verið kostaðar af gagnaðilum án aðkomu álitsbeiðenda. Ljóst sé að engar framkvæmdir umfram það að ljúka steiningu á Sörlaskjóli 38 séu fyrirhugaðar og líta gagnaðilar á það sem hreina eignaupptöku ef þau ættu einnig að kosta endurbætur á húsi álitsbeiðenda til viðbótar við þær rúmlega tugmilljóna framkvæmdir sem þeir hafa staðið straum af í eigin húsi. Gagnaðilar hafi haft það að leiðarljósi gegnum allt viðhaldsferlið að halda upprunalegu útliti hússins eins og unnt er. Það sama sé ekki hægt að segja um framkvæmdir á húsi álitsbeiðenda en þær hafi flestar verið til þess fallnar að valda skaða á útliti þess. Meðal skaðlegra framkvæmda álitsbeiðenda megi helst nefna að húsið hafi verið málað að utan, yfir upprunalega steiningu, með tilheyrandi útlitsbreytingu. Steyptar þakrennur og þakkantur hafi verið brotinn af húsinu og brotsárið standi enn eftir opið með steypustyrktarjárnum sem standi út í loftið. Álitsbeiðendur virðast hafa endurhannað þakrennukerfi á húsið úr plastrennum með tilheyrandi lýti og útlitsbreytingu. Gagnaðilar telja þessar framkvæmdir ólöglegar og brot á byggingarreglugerð. Ennfremur telja gagnaðilar að þessar framkvæmdir geri það að verkum að viðhaldsframkvæmdir á húsinu verði umtalsvert kostnaðarsamari.
Gagnaðilar telja að húsin séu tvö og í þeim eigi að starfa tvö aðskilin húsfélög sem beri ábyrgð hvort fyrir sig á þeim þáttum er um ræðir. Gagnaðilar hafi aldrei viðurkennt að lekinn hjá álitsbeiðendum eigi uppruna sinn í þaki Sörlaskjóls 38 og benda á að um sönnun tjóns, bætur og annað því viðkomandi eigi að fara eftir reglum skaðabótaréttar. Ekkert liggi fyrir frá hlutlausum aðila um hver sé uppruni lekans. Í matsgerð frá Húsveri ehf. sem álitsbeiðendur hafi óskað eftir sé talið líklegt að lekinn stafi frá Sörlaskjóli 38 en ekki komi fram hvort aðrir möguleikar hafi verið skoðaðir. Eins telja gagnaðilar að matsmaðurinn hafi ekki unnið faglega t.d. megi benda á að hann telji gifsplötur vera í loftklæðningu sem sé rangt. Eins megi leiða líkur af því að leki á þessum stað hafi ekki átt að skila sér yfir í Faxaskjól 30 þar sem tvöfaldur steyptur veggur skipti kvisti og vatn hafi ekki átt að komast þar yfir. Fyrir liggur að í loftinu hafi verið gömul skemmd sem gert hafði verið við án þess að útskýrt hafi verið hvaðan sá leki hefði komið. Ljóst sé af lýsingu álitsbeiðenda að lekinn hafi fyrst komið fram veturinn 2007/2008 og síðan veturinn 2009/2010. Engar breytingar hafi verið gerðar á þakinu á Sörlaskjóli 38 frá því sumarið 2006 og því sé umhugsunarefni hversvegna lekinn hafi einungis verið þessa tvo vetur ef ástæðan hafi verið þakið á Sörlaskjóli 38. Engu að síður hafi gagnaðilar boðist til að taka þátt í kostnaði við viðgerð á lofti álitsbeiðenda þrátt fyrir að þeir hafi ekki fallist á að endurklæða loftið að fullu á sinn kostnað, enda hafi ekki falist í þessu viðurkenning á tjóni í kostnaðarþátttökunni heldur einungis vilji til að halda frið við nágranna. Þá hafi að auki verið um gamlar skemmdir að ræða í loftinu og full þörf á að skipta um loftið í heild óháð lekanum.
Gagnaðilar benda á að þeir hafni ekki að greiða fyrir tjón sem sannanlega verði rakið til þeirra en sönnun þess efnis hafi hins vegar aldrei legið fyrir heldur einungis getgátur og mat álitsbeiðenda. Hvað varði gerð eignskiptayfirlýsingar þá liggi fyrir eignaskiptayfirlýsing fyrir Faxaskjól 30 sem hafi verið þinglýst í janúar eða febrúar 2004. Að mati gagnaðila hafi ekki komið fram nein breyting síðustu 6-7 ár sem kalli á gerð annarrar eignaskiptayfirlýsingar nema að innbyrðis breyting hafi orðið á eignarhlutum eða sameign milli álitsbeiðenda. Ný eignaskiptayfirlýsing fyrir Sörlaskjól 38 sé í vinnslu og verði henni þinglýst á næstu vikum.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að báðir hlutir hússins séu svipaðir í hönnun og útliti. Það séu níu „tvöföld“ bakhús (með tveimur inngöngum og húsnúmerum) milli Sörlaskjóls og Ægisíðu/Nesvegar. Eitt af þeim, Sörlaskjól 48/Faxaskjól 25, standi einnig á aðskildum lóðum. Af þessum níu húsum sé húsið það eina sem sé ekki með samræmt útlit á milli beggja hluta. Þetta bendi til þess að formlegt eða óformlegt samráð hafi verið hjá hinum átta húsunum um útlit og heildarsvip. Eðlilegt væri að taka einnig sameiginlegar ákvarðanir um útlit þessa húss. Þakið yfir húsinu myndi eina heild og engin skil séu á milli hluta hússins. Þegar gagnaðili hafi gert við þak Sörlaskjóls 38 hafi hann farið „yfir“ á þak Faxaskjóls 30 á nokkrum stöðum. Álitsbeiðendur segjast nefna þetta til að sýna hversu erfitt það væri að aðskilja viðhaldshlutverk og hversu eðlilegt það sé að líta á þakið sem eina heild. Kvisturinn norðanmegin við húsið, þar sem lekinn hafi verið, nái yfir báða hluta hússins. Álitsbeiðendur viti ekki hvernig burðarvirki og þakburðarvirki í kvistinum líti út en gruni að þakburðarvirki í báðum hlutum kvistsins sé ekki aðskilið. Það sé steyptur veggur á milli hluta hússins í kvistinum en álitsbeiðendur telja það afar ólíklegt að hann nái upp að efsta punkti kvistsins. Eins og þakið, myndi ytra byrði hússins, eina heild. Engin náttúruleg skil séu á milli hluta hússins þó að þeir séu öðruvísi klæddir í dag. Álitsbeiðendur hafi engar upplýsingar um hvernig milliveggurinn hafi verið byggður. Hann gæti verið einfaldur eða tvöfaldur. Ef hann sé tvöfaldur og einangrunarefni á milli, þá væri slíkt efni augljóslega sameign allra jafnvel þó að veggirnir væru taldir sameign sumra. Viðhald girðinga milli lóða sé sameiginlegt mál beggja hluta. Upprunalega hafi verið tvö niðurföll á húsinu. Þau hafi verið og séu enn við lóðamörk báðum megin við húsið. Sams konar niðurföll sjáist enn á „systurhúsi“ þeirra, Sörlaskjóli 48/Faxaskjól 25. Það væri langsótt að segja að þau tilheyri frekar öðrum hluta hússins en hinum. Niðurfallið norðanmegin komi niður Faxaskjóls 30 megin við girðinguna og álitsbeiðendur hafi séð um minni háttar viðhald neðri hluta niðurfallsins að undanförnu. Þegar steyptar rennur Faxaskjóls 30 hafi verið skornar af fyrir nokkrum árum hafi verið settar upp nýjar blikkrennur og tengdar inn á þessi niðurföll. Seinna hafi vatnsflæði í þessum rennum breyst þannig að vatn, sem flæddi áður frá vestri til austurs (í áttina að Sörlaskjóli 38), flæðir nú frá austri til vesturs. Þetta hafi leitt til þess að það þurfti ný niðurföll á vesturhorni Faxaskjóls 30. Járniðnaðarmaður sem hafi unnið að því að setja niðurföllin árið 2009 hafi talið að húsið hefði sigið örlítið og það hafi valdið þessum breytingum. Hann hafi sagt slíkt ekki óalgengt. Álitsbeiðendur hafi tekið eftir því líklega um 2006 eða 2007, að þakrennur Faxaskjóls 30 hafi af einhverjum ástæðum verið aftengdar frá sameiginlegum niðurföllum. Niðurföllin leiði vatn inn í neðanjarðarlagnir. Þá hljóti frárennsliskerfið að vera sameign allra að einhverju leyti. Lagt hafi verið nýtt skolp og ný drenlögn við Faxaskjól 30 fyrir nokkrum árum.
Álitsbeiðendur benda á að þau séu ekki að krefjast þess að viðurkennt verði að gagnaðili hafi valdið lekanum heldur að húsfélag allra eigenda að Sörlaskjóli 38 og Faxaskjóli 30 beri ábyrgð á þakinu og tjóninu sem stafi frá lekanum þar. Í Faxaskjóli 30 hafi lekið mikið vatn inn í þaktimbur og loft sem sé fyrir ofan allar lagnir hússins. Þá sé augljóst að ytra byrði hússins og sérstaklega þakið hafi ekki verið alveg vatnshelt. Álitsbeiðendur séu ekki sammála því að full þörf hafi verið að skipta um loftið í heild óháð lekanum. Þeim hafi ekki fundist þörf á að skipta um loftið í heild áður en lekinn myndaðist. Límbandið hafi ekki verið áberandi fyrr en það fór að losna. Það hafi einungis náð yfir lítið svæði og verið um 3 cm x 15-20 cm. Svæðið sem sé enn skemmt í dag sé um 10 cm x 270 cm. Munurinn þarna á milli sé mikill. Áður en lekinn hafi myndast hafi verið óveruleg, gömul, varla sjáanleg skemmd í loftinu. Nú sé loftið með stóra og áberandi skemmd sem rýri verðmæti íbúðarinnar. Gagnaðili hafi ekki skoðaði loftið áður en lekinn byrjaði og því hafi hann veikar forsendur til að álykta hvort þörf hafi verið að skipta um loftið fyrir þann tíma. Álitsbeiðendur benda á að þau hefðu verið sátt við viðgerð í stað nýs lofts ef sú viðgerð hefði tekist en hún hafi ekki tekist. Telja þau sannað að gagnaðilar hafi valdið talsverðu vatnsflæði inn í svefnherbergi þeirra. Gagnaðilar hafni því ekki að það hafi dregist lengi að setja þakplötu og svo túðu á þak hússins. Heila þakplötu hafi vantað og stór göt verið í þakpappanum frá a.m.k. 2007 til 2009. Það hafi verið gat á þakplötunni frá maí eða júní 2009 fram í ágúst 2010. Ekki sé hægt að ímynda sér annað en að talsvert rigningarvatn hafi flætt inn í þakburðarvirki hússins á meðan. Álitsbeiðendur hafi fyrst orðið vör við vatn í svefnherberginu um miðja nótt í byrjun nóvember 2007. Þau hafi talið öruggt að lekinn hafi byrjað fyrr. Þeim reki minni til þess að hafa áður þurrkað upp vatn á gólfinu án gruns um að það væri vegna leka í lofti. Þá minnir þeim að þau hafi tekið eftir því að sprunga hafi verið að myndast út frá límbandinu í loftinu jafnvel fyrr. Vatn þurfi tíma til að brjótast í gegnum pappír og málningu. Vatnið hafi haldið áfram að leka. Límbandið hafi þegar mýkst í nokkurn tíma fyrir 16. nóvember 2007. Vatnið hafi lekið í mörg skipti inn í svefnherbergið eftir þetta. Eftir að þakplatan hafi verið sett á sumarið 2009 hafi þó lekið minna. Venjulega hafi komið frekar mikið vatn í einu og hætt svo í einhverja daga. Ástæðan fyrir þessa mikla magni sé enn ráðgáta. Þeim gruni að vatn hafi safnast fyrir einhvers staðar í loftinu og svo runnið niður, stundum á nýjum stöðum. Lekinn hafi byrjaði á mjög litlu svæði. Árið 2010 hafi skemmda svæðið verið orðið stærra. Eftir að gatinu í þakplötunni hafi verið lokað sumarið 2010 hafi loftið virst vera orðið þurrt. Þessi fylgni milli ástands þaksins og vatnsmagni lekans bendi sterklega til þess að viðgerð gagnaðila á þakinu hafi valdið vatnsflæðinu. Álitsbeiðendur benda á að þau hafi lagt fram mat frá óháðum aðila um orsök lekans.
Varðandi ummæli gagnaðila um eignaupptöku þá greina álitsbeiðendur frá því að kröfur þeirra snúist í raun og veru um að viðurkennt verði að húsið sé eitt hús og að húsfélagið beri þar af leiðandi ábyrgð á leka í þaki og tjóni á sameign og að kostnaðarskipting verði í samræmi við 43. - 45. gr. laga 26/1994. Þau geri engar beinar peningakröfur og engar kröfur um kostnaðarskiptingu á öðrum viðgerðum eða framkvæmdum í framtíðinni. Húsfundur allra eigenda sé réttur vettvangur til að ræða slíka kostnaðarskiptingu. Þá mótmæla álitsbeiðendur þeim ummælum gagnaðila að eignarhluti þeirra sé í niðurníðslu og segja húshlutann í ágætu ástandi sem þarfnist ekki sérstaklega umfangsmikilla endurbóta. Einnig mótmæla þau ummælum gagnaðila um að flestar framkvæmdir þeirra hafi leitt til skaða á útliti hússins.
Álitsbeiðendur benda á að fyrir um 15 til 20 árum hafi verið borinn skeljasandur á Faxaskjól 30 til að koma í veg fyrir steypuskemmdir og svo hafi verið málað yfir. Í þessu hafi ekki falist veruleg útlitsbreyting og aðgerðin hafi líklega verið til góðs. Hafi slíkt verið gert á mörgum húsum í nágrenninu. Hvað varði þakrennurnar þá hafi þær verið sagaðar af og þak Faxaskjóls 30 endurnýjað fyrir um 20 árum. Steyptu þakrennurnar hafi verið til vandræða í mörgum húsum í hverfinu og algengt að þær væru fjarlægðar. Þakrennurnar sem settar voru í staðinn séu ekki úr plasti eins og gagnaðilar fullyrði heldur úr blikki. Álitsbeiðendur meti sem svo að aðgerðir fyrri eigenda Faxaskjóls 30 hafi ekki einkennst af gáleysi, heldur af eðlilegum og skiljanlegum ákvörðunum. Taka beri fullyrðingu gagnaðila um að kostnaður við viðhald á þeirra hluta hafi hlaupið á milljónum með fyrirvara en álitsbeiðendur telja að gagnaðilar hafi sjálfir unnið mikinn hluta vinnunnar og því ekki lagt út fyrir henni.
Álitsbeiðendur draga í efa fullyrðingar gagnaðila um að endurbætur á þeirra hluta séu á lokastigi. Þau telji að fleira sé óklárað en gagnaðilar greini frá. Benda þau í því samhengi á að svalir séu ókláraðar og byggingarleyfi vanti fyrir þeim, bárujárn og þakrennur vanti á suðurkvist og eignaskiptasamningur fyrir Sörlaskjól 38 sé óþinglýstur. Þá sé þakgluggi sem áður hafi verið í stíl við þakglugga hjá þeim ekki lengur sambærilegur og þau velti fyrir sér hvort sækja hefði átt um byggingarleyfi fyrir glugganum og öðrum þakglugga á húsinu. Bárujárn vanti á austurenda hússins og laga þurfi steypuskemmdir yfir þremur gluggum í kjallara. Þá þurfi að steina húshlutann. Álitsbeiðendur greina frá því að ástæða þess að þau bendi á þetta sé sú að þau hafi áhyggjur af því að þurfa að bera ábyrgð á ytra byrði þeirra hluta rétt eins og gagnaðilar hafi áhyggjur af því að þurfa að bera ábyrgð á þeirra hluta. Í báðum hlutum hússins séu margir hlutir í lagi og aðrir sem þurfa viðhald eða munu þarfnast viðgerða á næstu árum.
Í athugasemdum gagnaðila C kemur fram að fyrirtæki hans hafi keypt íbúðina í kjallaranum og sé hann nú fyrirsvarsmaður allra eignarhlutanna í húsinu. Við ákvörðun um það hvort húsin teljast eitt eða tvö beri kærunefnd að líta til ýmissa atriða m.a. fjöleignarhúsalaga, þinglýstra gagna, sögu húsanna og þess hvernig kostnaðarskiptingu og viðhaldi hafi verið háttað, ásamt eðli máls. Nefndinni beri að starfa eftir stjórnsýslulögum nr. 37/1993, líta til skráðra sem óskráðra reglna stjórnsýsluréttarins, gæta meðalhófs og þess að eignarétturinn sé friðhelgur skv. stjórnarskrá. Inntök rafmagns, hitaveitu og vatnsveitu séu algjörlega aðskilin. Lagnir og frárennsli séu algerlega aðskilin, burðarvirki húsanna séu sjálfstæð og ótengd. Engin sameign sé sameiginleg með húsunum tveimur. Á öllum teikningum megi sjá að tveir steyptir útveggir séu þar sem húsin snertast og einangrað á milli með texplötum. Hafi það einnig verið vel sjáanlegt þegar gagnaðili lét skipta um þak. Eigi það einnig við um kvist þann sem sé norðanmegin á húsinu. Þar skipti steyptir veggir kvistinum upp í mæni og sjálfstætt burðarvirki hvoru megin. Skólplagnir séu sjálfstæðar út frá hvoru húsi fyrir sig þó vissulega tengist skólplagnir fyrir utan húsin líkt og í mörgum öðrum tilvikum þar sem hús standa aðskilin á sitt hvorri lóðinni. Frárennsli af þakrennum sé sömuleiðis aðskilið þó svo að eigendur Faxaskjóls 30 hafi á einhverjum tímapunkti ákveðið að gera frárennsli Sörlaskjóls 38 að sínu vegna eigin hagræðis. Í eldri afsölum beggja eigna séu hlutfallstölur miðaðar við að húsin séu tvö. Álitsbeiðandi hafi hvergi mótmælt að kostnaðarskipting hafi verið sú að hvort hús hafi borið kostnað af viðhaldi utanhúss í sínum hluta og í raun tekið undir það að kostnaður vegna viðhalds hafi algerlega verið aðskilinn. Þessi þáttur sé því óumdeildur. Ennfremur komi fram í athugasemdum álitsbeiðenda að þeir hafi upp á sitt einsdæmi ákveðið að brjóta þakkant af og mála húsið að utan án alls samráðs. Framkvæmdin hafi því verið sú á milli aðila að hafa húsin sem tvær aðskildar eignir. Ef kærunefndin ákveði að húsin skuli teljast eitt hús munu eigendur þurfa að undirgangast öll skilyrði laganna, þ.m.t. reglur um sameiginlegan kostnað hverju nafni sem hann nefnist, sbr. m.a. 43. – 50. gr. laganna. Fyrirliggjandi sé að steypa upp þakkant að nýju og skipta um þak hjá álitsbeiðendum. Sé það krafa gagnaðila að húsinu Faxaskjóli 30 verði komið í upprunalegt ástand að utan, þ.e. að það verði málað og útveggir verði endursteinaðir. Ljóst sé að framundan séu kostnaðarsamar framkvæmdir hjá álitsbeiðendum sem gagnaðilar hafa undanfarin ár framkvæmt á sínum eignarhluta og staðið einir straum af þeim kostnaði. Þó álitsbeiðendur dragi þær tölur sem í gögnunum séu í efa benda gagnaðilar á að þetta séu gömul gögn sem skilað hafi verið inn til Reykjavíkurborgar er sótt hafi verið um styrk til að endursteypa þakrennurnar hjá þeim. Hafi gögnin verið samþykkt þar án athugasemda. Gögnin hafi verið notuð sem útboðslýsing er leitað hafi verið tilboða í viðgerðir hjá gagnaðilum og í raun ekki verið ætluð til annars. Gögnin hafi því ekki verið sérstaklega unnin vegna þessa máls og séu dagsett árið 2005. Höfundur verklýsingarinnar sé H verkfræði- og viðskiptaráðgjöf sem einn gagnaðila var annar eigenda að. Einn gagnaðila sé verkfræðingur og taldi sig því hafa þá menntun sem fullnægjandi teldist til að vinna slík gögn sem hér um ræðir. Gagnaðilar séu tilbúnir til að láta fara fram óháð mat dómskvaddra matsmanna á þeim framkvæmdum sem sé lokið hjá þeim. Gagnaðilar telja að það sé ekki fjarri lagi að kostnaður við að koma húsi álitsbeiðenda í sama ástand og þeirra, hlaupi á milljónum. Það að telja húsin eitt í skilningi laga um fjöleignarhús myndi því leggja kostnaðarskyldu á eigendur Sörlaskjóls 38 vegna viðhalds á Faxaskjóli 30 og rýra verðgildi Sörlaskjóls 38 en auka verðgildi Faxaskjóls 30. Myndi slík niðurstaða vera eignaupptaka.
Varðandi vatnsleka í húsi álitsbeiðenda sé óvíst að lekinn verði rakinn til þaksins á Sörlaskjóli 38. Engu að síður hafi gagnaðili reynt að mæta álitsbeiðendum með kostnaðarþátttöku vegna viðgerða án þess að í því hafi falist nokkur viðurkenning á bótaskyldu heldur hafi hann einungis viljað halda frið við nágranna. Hafi hann látið framkvæma fullnaðarviðgerð á klæðningunni á sinn kostnað og hafi iðnaðarmaður verið í vinnu í þrjá daga við þær framkvæmdir. Álitsbeiðendur hafi verið sáttir við þá viðgerð. Þegar álitsbeiðendur hafi síðar komið fram með kröfu um frekari viðgerðir hafi gagnaðili gefið það út að hann væri tilbúinn til að skoða ca. 25% kostnaðarþátttöku í annarri viðgerð á móti húsfélagi Faxaskjóls 30. Gerði gagnaðili þá kröfu að fyrir lægi nýtt kostnaðarmat og nákvæm lýsing á því hvað væri fyrirhugað að gera áður en hann samþykkti kostnaðarþátttökuna. Í þessu fælist þó ekki viðurkenning á því að lekinn ætti upptök sín í þaki gagnaðila sem telur að þakið í góðu lagi og án leka. Þrátt fyrir að viðgerðum á þaki gagnaðila sé lokið sé enn raki í lofti svefnherbergis þrátt fyrir þurrt sumar og nokkuð ljóst að sú viðgerð sem gagnaðili lét framkvæma sé orðin skemmd á ný. Megi því allt eins leiða líkum að því að lekinn eigi sér upptök á þeim hluta þaksins sem sé á húsi álitsbeiðenda líkt og gagnaðili hafi bent á frá upphafi. Talsverðar líkur séu á því að skafsnjór eigi einhvers staðar greiðari leið en rigningarvatn undir þakið og geti verið skýring á því að lekinn hafi verið mestur á vetrum. Því hafi einfaldlega aldrei verið svarað hvaðan lekinn komi og því ósannað að hann eigi upptök í nýju þaki gagnaðila.
Húsfélagið Sörlaskjóli 38 beri sína skaðabótaábyrgð vegna tjónsins sem rakið sé til vanrækslu á viðhaldi, mistökum og öðru því sem tilgreint er í 52. gr. laga nr. 26/1994. Að sama skapi verði að gera ráð fyrir því að húsfélagið Faxaskjóli 30 beri samskonar ábyrgð. Ástæða þess að skipt hafi verið um þak hjá gagnaðilum hafi verið leki í þakinu. Húsfélagið þeirra hafi staðið straum af þeim útgjöldum. Því eigi álitsbeiðendur að bera kostnað af leka í sínum hluta nema tjónið verði sannanlega rakið til leka í þaki gagnaðila. Varðandi það að gagnaðili hafi sjálfur unnið talsvert við endurbætur á húsinu sínu og kostnaður því ekki orðið eins mikill og áætlað hafi verið þá skipti það ekki máli varðandi það hvort húsin teljist eitt eða tvö. Gagnaðili hafi unnið talsvert að endurbótum sjálfur ásamt fagmönnum en sú vinna auki engu að síður virði eignarinnar og vinnuframlag hans sé kostnaður þrátt fyrir allt. Þá bendir gagnaðili á að ef niðurstaðan yrði sú að um eitt hús sé að ræða ætti gagnaðili yfir 50% í húsinu.
III. Forsendur
Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt.
Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.“
Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig.
Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina. Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Samkvæmt 8. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús sbr. 6. gr. laganna telst allt ytra byrði húss, þak og gaflar í sameign allra eigenda fjöleignahússins. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna skulu allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum varðandi sameignina, bæði innan hús og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir eigendur.
Um húsfélög er fjallað í IV kafla laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í 56. gr. laganna segir að allir eigendur húss séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Hlutverk og tilgangur húsfélags er samkvæmt 57. gr. laganna að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar og er valdsvið þess bundið við sameignina. Um húsfélagsdeildir er fjallað í 76. gr. laga nr. 26/1994, en þar segir að þegar húsfélag skiptist í einingar t.d. stigahús ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr. laganna. Þegar þannig háttar til skulu eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leiti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.
Samkvæmt 57. gr. laga nr. 26/1994 er það verksvið húsfélags að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar eigenda hússins. Er valdsvið húsfélags samkvæmt ákvæðinu bundið við sameignina. Þegar skoðað er annars vegar orðalag 1. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 og hins vegar 76. gr. laganna er það mat kærunefndar að ákvarðanir varðandi sameign allra eigenda hússins verði aðeins teknar á vettvangi heildarhúsfélagsins, þ.e. á sameignlegum húsfundum allra eigenda. Valdsvið húsfélagsdeilda er því takmarkað við málefni sem varða eingöngu afmarkaðar einingar t.d. stigagang í fjöleignarhúsi.
Í greinargerð gagnaðila eru rakin atriði sem hann telur leiða til þess að um tvö aðskilin hús sé að ræða. Þá liggur fyrir að ekki hefur verið starfandi sameiginlegt húsfélag og hefur viðhald verið aðskilið.
Með vísan til 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 verður að telja að engu skipti í þessu sambandi þó gerðir hafi verið um bygginguna tveir lóðarleigusamningar og lóðir séu aðskildar. Þá er mismunur á byggingartíma mjög skammur og verður ekki talinn hafa þýðingu í málinu. Sambyggingin Sörlaskjól 38 og Faxaskjól 30 er hönnuð sem ein sjónræn heild. Þak er órofa. Þau atriði sem þá standa eftir því til stuðnings að um tvær sjálfstæðar einingar sé að ræða, megna ekki að leiða til undantekningar frá framangreindri meginreglu. Það er því álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér að framan er rakið, að sambyggingin Sörlaskjól 38 og Faxaskjól 30, Reykjavík, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá meginreglunni. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994. Kærunefnd fellst því á kröfur álitsbeiðenda samkvæmt 1. og 2. kröfulið.
Ekki liggur fyrir sameiginleg eignaskiptayfirlýsing fyrir Sörlaskjól 38 og Faxaskjól 30. Hvorki í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir Faxaskjól 30 né í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Sörlaskjól 38 er að finna hlutfallstölur í sameign allra. Með vísan til þess telur kærunefnd að skipta beri sameiginlegum kostnaði með hliðsjón af eignarhluta hvers og eins. Kærunefnd bendir á að ákvörðun um viðgerðir vegna leka frá sameign ber að taka á húsfundi.
Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 skal gera eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Getur hver eigandi sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföll í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn krafist breytinga og leiðréttinga þar á, sbr. 3. mgr. 18. gr. sömu laga. Kærunefnd bendir á að það sé ekki hlutverk kærunefndar að ákveða hvort húsfélög láti gera eignaskiptayfirlýsingu heldur er það ákvörðun húsfundar.
Við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra nú er ekki við bein lagafyrirmæli að styðjast. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
IV. Niðurstaða
1. Það er álit kærunefndar að Sörlaskjól 38 og Faxaskjól 30 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 og að húsfundur allra eigenda hússins sé æðsta vald í málefnum sem varða sameign allra í húsinu.
2. Það er álit kærunefndar að þak og þakburðarvirki í hússins sé sameign allra, sbr. 8 gr. laganna og að húsfélag allra eigenda hússins hafi það hlutverk að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignar, skv. 57. gr. laga nr. 26/1994 og að húsfélagið beri meðal annars ábyrgð á tjóni sem stafar af mistökum við meðferð og viðhald sameignarinnar, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994 og eigi það við um leka í þaki sem valdið hefur tjóni á séreign.
3. Það er álit kærunefndar að kostnaður við viðgerðir vegna leka frá sameign eigi að greiðast eftir hlutfallstölum eignarhluta. Þá er það álit kærunefndar að ákvörðun um að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið sé ákvörðun húsfundar.
Reykjavík, 19. desember 2011
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson