Matsmál nr. 3/2012, úrskurður 7. nóvember 2012
Miðvikudaginn 7. nóvember 2012 var í Matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 3/2012
Fjallabyggð
gegn
Hirti Þór Haukssyni
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu þeir Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Björn Þorri Viktorsson, hrl. og lögg. fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og matsandlag:
Með matsbeiðni dags. 10. júlí 2012 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 23. júlí 2012 fór matsbeiðandi, Fjallabyggð, kt. 580706-0880, þess á leit við nefndina að hún mæti hæfilegar bætur vegna innlausnar á flugskýli á Ólafsfirði ásamt tilheyrandi lóðarréttindum.
Um heimild til að óska mats Matsnefndar eignarnámsbóta vísar matsbeiðandi til 3. mgr. 33. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og niðurstöðu Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 516/2011, en í þeim dómi er kveðið á um skyldu matsbeiðanda til þess að innleysa flugskýli matsþola.
Matsþoli er eigandi nefnds flugskýlis, Hjörtur Þór Hauksson, kt. 081152-5869, Kirkjuteigi 29, Reykjavík.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir mánudaginn 23. júlí 2012. Af hálfu matsbeiðanda var lögð fram matsbeiðni ásamt dómi Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 516/2011. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.
Þriðjudaginn 28. ágúst 2012 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður kannaðar. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu matsbeiðanda til 11. september 2012.
Þriðjudaginn 11. september 2012 var málið tekið fyrir. Af hálfu matsbeiðanda var lögð fram greinargerð ásamt fylgiskjölum og var málinu að því búnu frestað til 25. september 2012 til framlagningar greinargerðar og annarra gagna af hálfu matsþola.
Þriðjudaginn 25. september 2012 var málið tekið fyrir. Af hálfu matsþola var lögð fram greinargerð ásamt fylgiskjölum. Matsnefndin tók þá ákvörðun að ekki væri þörf á munnlegum flutningi málsins fyrir matsnefndinni og var málið því tekið til úrskurðar.
IV. Sjónarmið matsbeiðanda:
Af hálfu matsbeiðanda kemur fram að bæjarstjórn Ólafsfjarðar hafi þann 10. nóvember 1987 samþykkt umsókn matsþola um að reisa flugskýli við flugvöllinn í Ólafsfirði. Samkvæmt skráningu Fasteignamats ríkisins hafi matsþoli byggt skýlið árið 1992. Um er að ræða 131 ferm. skýli með burðargrind úr timbri og stáli og klætt með bárujárni.
Matsbeiðandi kveður að í bréfi Flugstoða ohf. til Samgönguráðuneytisins dags. 29. júlí 2009 komi fram að Ólafsfjarðarflugvöllur væri ekki lengur skráður í Flugmálahandbók Íslands AIP sem kom út þann 28. febrúar 2002, en nokkrum áður hafði áætlunarflug til Ólafsfjarðar lagst af og Flugmálastjórn þá hætt rekstri flugvallarins.
Þegar Flugmálastjórn hætti rekstri Ólafsfjarðarflugvallar hafi fallið niður réttur til að nýta landið undir flugvöll niður og landið undir vellinum farið til frjálsra afnota fyrir matsbeiðanda. Í ágúst 2006 hafi síðan Vegagerðin hafið framkvæmdir við undirbúning að gerð Héðinsfjarðargangna og reist vinnubúðir þar sem flugvöllurinn var áður. Frá þeim tíma hafi a.m.k. ekki verið mögulegt að lenda flugvél á svæðinu.
Matsbeiðandi telur að matsnefndin eigi að líta til eftirfarandi atriða þegar verðmæti flugskýlisins er metið:
Um sé að ræða 131,6 ferm. flugskýli sem sé byggt árið 1992 og því 20 ára gamalt. Skýlið sé hrátt, þ.e. stálgrind á steyptum sökkli, með trébitum. Það sé klætt að utan með bárujárni og einangrað. Ástand klæðningar sé þannig að hún liggi undir skemmdum, enda málning mjög illa farin og víða blasi við bert járnið. Að innan sé skýlið óklætt og án rafmagns og vatns, frárennsli frá húsinu sé óljóst. Enginn hiti sé í skýlinu og lóð ófrágengin.
Matsbeiðandi kveður stöðu skýlisins vera þá að það standi við flugvöll sem hafi verið aflagður í 12 ár. Flugvöllurinn sé hvorki afgirtur né varinn með öðrum hætti gegn umferð og notkun af hálfu annarra, manna eða dýra. Nýting landsins sem óskráðs lendingarsvæðis sé ekki tryggð og það væri á kostnað þess sem vildi nýta landið til lendinga að tryggja að það væri hæft til þess. Matsbeiðandi kveður matsþola óheimilt að reisa girðingar eða önnur mannvirki á svæðinu, nema hann sæki sjálfur um að reka flugvöllinn sem sé mjög kostnaðarsamt og aðal ástæða þess að flugvöllurinn var lagður niður. Matsbeiðandi kveður þá staðreynd að landið undir flugskýlinu sé skilgreint sem land undir flugvöll í aðalskipulagi ekki veita matsþola neinn rétt til að nota landið umfram aðra.
Matsbeiðandi kveður flugskýlið hafa lækkað mjög í verði við það að Flugmálastjórn ákvað að hætta rekstri Ólafsfjarðarflugvallar, sem hafi verið á árinu 2000. Markaðsverð flugskýlisins sé því lítið sem ekkert og færi lækkandi.
Matsbeiðandi kveður mikilvægt að kanna verð á öðru geymsluhúsnæði á svæðinu sé meiningin að meta húsnæðið sem geymsluhús. Matsbeiðandi kveður þá leið að meta húsnæðið sem almennt geymsluhúsnæði myndi skila matsþola hærra verði en ella. Af þessum sökum hafi hann fengið löggiltan fasteignasala hjá Fasteignasölunni Hvammi á Akureyri til að meta skýlið. Niðurstaðan úr því hafi verið sú að skýlið væri virði 3.500.000.
Matsbeiðandi bendir á að fasteignamat skýlisins sé 2.570.000 og það verð ætti að meta meðalverð á húsnæði á þessu svæði í flokkunum „vörugeymslur“. Matsbeiðandi telur því mat Fasteignasölunnar Hvamms of hátt.
V. Sjónarmið matsþola:
Af hálfu matsþola er krafist fullra bóta fyrir flugskýlið, allt að kr. 21.223.416 fyrir fasteignina og lóðaréttindi auk dráttarvaxta frá úrskurðardegi til greiðsludags. Þá er krafist kostnaðar vegna reksturs málsins fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.
Af hálfu matsþola eru í greinargerð gerðar nokkrar athugasemdir við málavaxtalýsingu matsbeiðanda, en sjónarmið matsþola um verðmat eignarinnar er eftirfarandi einkum haldið fram:
Matsþoli telur að honum beri fullar bætur fyrir flugskýlið með vísan til 72. gr. stjórnarskrárinnar. Matsþoli bendir sérstaklega á að matsbeiðandi sé bundinn af dómsorði Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 516/2011 en þar segi berum orðum að matsbeiðanda beri að innleysa flugskýli en ekki t.d. geymslu eins og matsbeiðandi hafi jafnan haldið fram.
Matsþoli bendir á að samkvæmt 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 skuli við ákvörðun bóta taka tillit til þeirra verðbreytinga sem þær kunna að hafa í för með sér á viðkomandi eign. Þá skuli miða við hvort nýtt skipulag hafi áhrif á verðmæti eignar eða síðar, hvaða kröfur eru gerðar um nýtingarhlutfall, húsastærðir, bifreiðastæði, leiksvæði barna og opin svæði að því er snertir sambærilegar eignir, svo og hvort skipulagið geri afstöðu fasteignarinnar gagnvart götu hagstæðari eða óhagstæðari en áður var. Þá beri að miða við þann arð sem eðlileg notkun eignarinnar gefi af sér.
Af hálfu matsþola er því haldið fram að framangreint ákvæði skipulagslögum eigi tæplega eða a.m.k. að mjög litlu leyti við. Verðmæti eignarinnar sem hér sé til umræðu felist fyrst og fremst í byggingarkostnaði hennar. Eignin sé matsþola ónýt til þeirra hluta sem hún var upphaflega ætluð.
Af hálfu matsþola er þess krafist að miðað verði við svokallað enduröflunarverð við mat á innlausnarvirði hússins. Telur matsþoli aðra viðmiðunarkosti, þ.e. markaðsvirði eða notagildi eignarinnar ekki geta átt við hér. Telur matsþoli að enduröflunarverð eignarinnar sé miðað við kostnaðaráætlun í september 2012 samtals kr. 21.223.416 samkvæmt fram lögðu kostnaðarmati.
Varðandi kostnað vegna rekstur matsmálsins krefst matsþoli kr. 715.036 (þ.m.t. vsk.) samkvæmt fram lögðum málskostnaðarreikningi.
VI. Álit matsnefndar:
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Eignaréttur matsþola á flugskýlinu er óumdeildur. Þá er óumdeild skylda matsbeiðanda til að leysa til sín flugskýlið svo sem fram kemur í dómi Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 516/2011.
Af hálfu matsnefndarinnar er talið að verðmat miðað við enduröflunarverð sambærilegrar eignar sé sú aðferð sem beri að beita í máli þessu. Miðað við gerð og lögun flugskýlisins áætlar matsnefndin að kostnaður við undirbyggingu og lóð myndi í dag nema um kr. 4.300.000 og yfirbyggingu kr. 9.100.000. Heildarkostnaður við byggingu nýs húss að svipaðri gerð og á sambærilegu byggingastigi næmi því kr. 13.400.000. Fyrir liggur að flugskýli það sem hér er til umfjöllunar er ekki nýtt og þykir nefndinni raunhæft að afskrifa það um kr. 5.900.000 eða um 44% miðað við aldur þess og ástand. Hæfilegar bætur fyrir flugskýlið teljast því vera kr. 7.500.000.
Þá skal matsbeiðandi greiða matsþola kr. 715.036, þar með talinn virðisaukaskattur, í kostnað vegna rekstur matsmáls þessa og kr. 800.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta.
ÚRSKURÐARORÐ:
Matsbeiðandi, Fjallabyggð, kt. 580706-0880, skal greiða matsþola, Hirti Þór Haukssyni, kt. 081152-5869, kr. 7.500.000 í bætur fyrir flugskýli matsþola og kr. 715.036, þar með talinn virðisaukaskattur, í kostnað vegna rekstur matsmáls þessa.
Þá skal eignarnemi greiða kr. 800.000 í ríkissjóð vegna kostnaðar við Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.
_________________________________
Helgi Jóhannesson, hrl.
______________________________ ___________________________
Björn Þorri Viktorsson, hrl. Vífill Oddsson verkfr.