Mál nr. 30/2019 - Endurupptekið - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. desember 2019

í enduruppteknu máli nr. 30/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila á þeirri forsendu að hann hafi valdið tjóni á hinu leigða á leigutíma. Krafa sóknaraðila vegna meintra skemmda varnaraðila nemur 405.000 kr. 

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, móttekinni 2. apríl 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 3. apríl 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Eftir að kærunefnd hafði fengið réttar upplýsingar um heimilisfang varnaraðila var frestur til þess að skila greinargerð framlengdur. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. maí 2019, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 20. maí 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 3. júní 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 11. júní 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. júní 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi sóknaraðila, dags. 27. ágúst 2019, barst kærunefnd beiðni um endurupptöku málsins á þeirri forsendu að við úrlausn þess hafi verið miðað við ranga dagsetningu á skilum varnaraðila á hinu leigða húsnæði til sóknaraðila. Sú dagsetning sem lögð hafi verið til grundvallar hafi verið byggð á því sem fram kom í greinargerð varnaraðila um lengd leigutíma en með réttu hafi hinu leigða verið skilað 31. janúar 2019. Kærunefnd húsamála féllst á endurupptökubeiðni sóknaraðila og óskaði eftir afstöðu varnaraðila til framangreinds. Engin viðbrögð bárust frá varnaraðila. Þá bárust frekari gögn frá sóknaraðila með tölvupósti, sendum 29. október 2019, og voru þau send varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 1. nóvember 2019.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning, dags. 31. júlí 2018, til eins árs frá 1. ágúst 2018 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að viðskil íbúðarinnar hafi ekki verið í samræmi við skoðun á henni við upphaf leigutíma. Jafnframt sanni framlagðar myndir slæma umgengni um íbúðina en varnaraðila hafi tekist að skemma hana á nokkrum mánuðum. Gerð hafi verið krafa um greiðslu bóta til D en þær upplýsingar fengist að varnaraðili hafi hafnað kröfunni og sóknaraðili því farið með málið fyrir kærunefnd. Sóknaraðili krefst þess að krafa hans um bætur að fjárhæð 405.000 kr. verði viðurkennd. Krafan sé studd við tilboð eða raunkostnað við viðgerð en sóknaraðili hafi ekki gert kröfu um leigubætur, þrátt fyrir að eignin hafi ekki verið í leiguhæfu ástandi og því ekki unnt að leigja hana strax að nýju. Skoðun á íbúðinni 22. ágúst 2018, við upphaf leigutíma, sanni  að hún hafi þá verið í góðu lagi en þar hafi komið fram að hún væri nýstandsett.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að E hafi gert lauslega úttekt á íbúðinni 22. ágúst 2018 en ekki sóknaraðili eins og fram komi í leigusamningi aðila. Varnaraðili hafi ítrekað haft samband við sóknaraðila vegna mygluvanda í útveggshorni í stofu. Sóknaraðili hafi í viðtölum við varnaraðila viðurkennt gallann. Þetta hafi ágerst eftir því sem liðið hafi á veturinn, enda oft kalt í veðri. Varnaraðili hafi reglubundið reynt að þrífa myglumyndunina burt. Ekki sé hægt að kenna honum alfarið um þann vanda eða viðhlítandi tjón. Húsið sem slíkt sé illa einangrað og því sé mikil hætta á myglumyndun í útveggjum. Ekki sé hægt að sjá af myndum að íbúðin hafi verið óhrein og þrifkostnaður að fjárhæð 150.000 kr. sé ekki réttlætanlegur. Varnaraðili hafni þeirri upphæð. Óskað hafi verið eftir bótum að fjárhæð 50.000 kr. vegna ónýtra glugga, þrifa og gardína. Ekki hafi komið fram í hverju sú upphæð felist. Því sé jafnframt hafnað. Engar myndir af þessum meintu skemmdum liggi fyrir.

Hafi sóknaraðili verið svo ósáttur við þrif varnaraðila hafi honum verið í lófa lagið að nefna það við varnaraðila sem hefði þá getað bætt úr. Sóknaraðili hafi óskað eftir því að varnaraðili færi úr íbúðinni sem fyrst og á miðjum leigutíma. Hann hafi þó ekki rift samningnum eins og lög geri ráð fyrir, heldur hafi hann ítrekað hringt í varnaraðila og sett mikla pressu á hann um að skila húsnæðinu eftir að hann hafði haft samband vegna bilaðs kæliskáps. Sóknaraðili hafi lofað að lagfæra kæliskápinn en ekki efnt það loforð. Fjölskyldan hafi þurft að geyma alla kælivöru úti á svölum í rúma tvo mánuði.

Sóknaraðili hafi komið í úttektarskoðun í janúar 2019 og gert athugasemdir við að skúffa væri stíf, svo sem kunnugt hafi verið. Einnig hafi hann gert athugasemdir við að matvæli væru geymd á svölum og ónæga loftun.

Sóknaraðili geri kröfu um tæplega 205.000 kr. vegna eldhúss. Óskað hafi verið eftir 20.000 kr. þar sem  grindur hafi vantað í bakaraofn og kjötmælir væri horfinn. Kæliskápurinn hafi verið ónýtur í meira en tvo mánuði þessa tæpa fimm mánuði sem varnaraðili hafi verið í íbúðinni. Hvernig sé hægt að fara fram á 25.000 kr. vegna brotinna skúffa þegar kæliskápurinn hafi ekki virkað og valdið varnaraðila miklu tjóni vegna skemmdra matvæla og mikils óhagræðis fyrir barnstóra fjölskyldu. Engin frystiaðstaða hafi verið til staðar fyrir matvæli í meira en tvo mánuði. Þegar mikið sé eldað fyrir marga munna megi fastlega gera ráð fyrir því að óhreinindi setjist að í viftu. Það hljóti að teljast til eðlilegrar notkunar. Ekki komi fram í leigusamningi að varnaraðili þyrfti að skipta um viftusíur, enda ekki vitað hvert ástandið væri á þeim við upphaf leigutíma. Hvorki E né sóknaraðili hafi skoðað þær. Þessu sé hafnað.

Festing í horngrindaskápi hafi brotnað hjá varnaraðila og hann reynt að laga það sjálfur en það sé varla mikið mál að bæta úr því. Þá hafi aðilum verið kunnugt um að skúffa hjá kæliskápnum væri ekki í lagi. Annars hafi ekki komið fram í hverju skemmdir á innréttingu liggi og ekki sé það ljóst af fyrirliggjandi myndum. Þær séu allar svarthvítar og fremur ógreinilegar. Hann geti illa séð hvað sé að.

Afskaplega lítið réttmætt sé í bótakröfu sóknaraðila. 

Varnaraðili geri kröfu um að sóknaraðili bæti honum tjón vegna vanefndra loforða um að laga eða skipta um kæliskáp. Erfitt sé að slá tölu á þetta tjón en nærri láti að það sé minnst 150.000 kr. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ekkert í greinargerð varnaraðila standist. Ísskápurinn hafi ekki verið bilaður og aldrei verið kvartað undan því en hann hafi verið skemmdur, þ.e. skúffurnar, þannig að skýring vegna þessa er ótrúleg.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi ítrekað upplýst sóknaraðila um bilunina í kæliskápnum.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 690.000 kr. fyrir réttum efndum á samningnum en um var að ræða tryggingu sem keypt var af E Sóknaraðili hefur gert kröfu í trygginguna á þeirri forsendu að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma og skemmdir hafi orðið á bakaraofni, kæliskáp, innréttingu og viftu í eldhúsi.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Sóknaraðili greinir frá því að leigutíma hafi lokið 31. janúar 2019. Varnaraðili hefur hvorki svarað beiðni kærunefndar um nánari upplýsingar um lok leigutíma né andmælt því að þau hafi verið þann dag. Þar að auki hefur sóknaraðili lagt fram greiðslukvittun sem sýnir að leiga hafi verið greidd fyrir janúar 2019.

Úttekt var gerð á hinu leigða 2. ágúst 2018 af hálfu E. Með bréfi sóknaraðila, dags. 14. febrúar 2019, gerði hann kröfu í tryggingu varnaraðila. Ekki var gerð úttekt við lok leigutíma. Krafan var sundurliðuð þannig að um væri að ræða kostnað vegna þrifa á íbúðinni, mygluhreinsun, lagfæringu á bakaraofni, brotinna skúffna í ísskáp, lagfæringu á innréttingu, viftu og áætlaðs kostnaðar vegna þrifa og gardína. Samtals nam krafan 405.000 kr. Samkvæmt gögnum málsins hafnaði varnaraðili kröfu sóknaraðila 19. febrúar 2019. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 2. apríl 2019 og því ljóst að hann vísaði ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né höfðaði mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi. Þegar af þeirri ástæðu var trygging varnaraðila fallin úr gildi þegar kæran var lögð fram. Kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er óheimilt að ganga að tryggingu varnaraðila.

Reykjavík, 11. desember 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson