Matsmál nr. 4/2009, úrskurður 23. október 2009
Föstudaginn 23. október var tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta matsmálið nr. 4/2009.
Hafnarfjarðarbær
gegn
Skógrækt ríkisins
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu, Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnámsins:
Með matsbeiðni dags. 14. mars 2009 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 3. apríl 2009 óskaði Hafnarfjarðarbær, kt. 590169-7579, (eignarnemi), eftir því að matsnefndin mæti hæfilegar bætur eignarnáms á 160.110 ferm. lands í Kapelluhrauni í Hafnarfirði. Eignarnámsþoli er Skógrækt ríkisins, kt. 590269-2449, Miðvangi 2-4, Egilsstöðum.
Hið eignarnumda land hefur verið deiliskipulagt fyrir byggingarlóðir. Eignarnámsheimildina er að finna í 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
III. Málsmeðferð:
Málið var fyrst tekið fyrir föstudaginn 3. apríl 2009. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Málinu var að því frestað til vettvangsgöngu.
Mánudaginn 20. apríl 2009 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema.
Fimmtudaginn 11. júní 2009 var málið tekið fyrir. Eignarnemi lagði fram greinargerð ásamt fylgiskjölum og var málinu svo frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola.
Mánudaginn 7. september 2009 var máli tekið fyrir. Eignarnámsþoli lagði fram greinargerð ásamt fylgiskjölum og var málnu að því búnu frestað til munnlegs flutnings þess fyrir matsnefndinni.
Miðvikudaginn 7. október 2009 var málið tekið fyrir. Fram fór munnlegur flutningur málsins fyrir matsnefndinni og var málið að því búnu tekið til úrskurðar.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Af hálfu eignarnema er þess krafist að við matið verði miðað við markaðsvirði hins eignarnumda lands í maí 2009. Eignarnemi bendir á að eftir efnahagshrunið á haustmánuðum 2008 megi segja að fasteignamarkaðurinn sé algerlega „frosinn“. Ekki sé sanngjarnt að miða við verð fasteigna eins og það var þegar það var í hæstu hæðum í góðærinu sem hér gekk yfir á fasteignamarkaði á árunum 2005-2007.
Eignarnemi telur af þessum sökum að taka verði viðmið við aðra kaupsamninga með mikilli varúð því allt landslag í þessum efnum sé svo stórkostlega breytt að allur samanburður er ómarktækur.
Eignarnemi bendir á að nú sé í raun eini raunhæfi kaupandi landins eignarnemi sjálfur og hljóti það að hafa áhrif á verðmæti landsins. Eignin sé í raun óseljanleg á almennum markaði. Bendir eignarnemi á í þessu sambandi að öllum lóðum sem búið var að úthluta á þessu svæði hafi nú verið skilað og engin uppbygging sé fyrirsjáanleg á svæðinu um langa framtíð.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að matsnefndin ákvarði honum fullt verð fyrir hina eignarnumdu eign auk kostnaðar vegna reksturs málsins fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta. Telur eignarnámsþoli að bæturnar eigi ekki að nema lægri fjárhæð en kr. 1.072.326.533.
Eignarnámsþoli kveður hið eignarnumda land hafa verið afhent eignarnema þann 22. apríl 2008 samkvæmt samkomulagi þar að lútandi. Telur eignarnámsþoli að miða eigi verðlag landsins við verð fasteigna á þeim tíma, enda hafi eignarnemi haft landið til ráðstöfunar síðan þá. Eignarnámsþoli telur að auki að taka eigi tillit til vaxta frá apríl 2008 til úrskurðardags. Telur eignarnámsþoli eðlilegan vaxtafót í því sambandi vera 4.5%. Eignarnámsþoli kveður drátt sem verið hafi á málinu ekki honum að kenna og ekki sé tækt að hann beri hallann af því að fasteignamarkaður hafi hrunið frá því hann lét landið af hendi.
Eignarnámsþoli bendir á að á fyrri hluta árs 2008 hafi verið mikil eftirspurn eftir byggingalandi á Höfuðborgarsvæðinu. Eignarnámsþoli mótmælir að eignarnemi hafi verið eini raunhæfi kaupandi lands á þessum stað á þeim tíma.
Til stuðnings kröfum sínum bendir eignarnámsþoli á úrskurð Matsnefndar eignarnámsbóta í málinu nr. 9/2005, Reykjavíkurborg gegn Kjartani Gunnarssyni, en það mál snerist um bætur fyrir 36.639 ferm. lands í Norðlingaholti í Reykjavík. Eignarnemi bendir á að fermetraverð skv. þeim úrskurði hafi verið kr. 5.500, en framreiknað til apríl 2008 sé sú fjárhæð kr. 6.268. Miðað við það ætti heildarverð hinnar eignarnumdu spildu í máli þessu að vera kr. 1.003.569.480 í apríl 2008. Við þá fjárhæð ætti að bæta 4,5% vöxtum frá 22. apríl 2008 sem nemi kr. 68.757.053 til 22. september 2009. Samtals séu því hæfilegar bætur kr. 1.072.326.533.
VI. Álit matsnefndar:
Stærð og lega hinnar eignarnumdu spildu er ágreiningslaus. Þá hefur matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður.
Fyrir liggur að eignarnámsþoli fékk umráð hins eignarnumda lands þann 22. apríl 2008. Þar sem ekki tókust samningar um verð þess var ágreinini þar að lútandi vísað til matsnefndarinnar. Fallst er á það með eignarnámsþola að miða eigi verðmatið við fasteignaverð eins og það var í apríl 2008 í máli þessu, enda hefði landið skipt um hendur á því verði ef samkomulag hefði náðst. Eignarnema ber að taka áhættuna af þeirri verðlækkun sem orðið hefur á landi og lóðum síðan. Við matið er einnig rétt að líta til þess tíma sem liðinn er síðan eignarnemi fékk umráðin.
Ekki er fallist á það með eignarnámsþola að úrskurðaðar bætur í eignarmatsmálinu nr. 9/2005 skuli lagðar til grundvallar í máli þessu, þó vissulega beri að líta til þess úrskurðar við matið nú.
Í fyrsta lagi er hér um mun stærra land að ræða og staðsetning þess og umhverfi allt síðra og til þess fallið að vera verðminna. Þá er hið eignarnumda land ekki eins hentugt til bygginga og landið í Norðlingaholti að áliti matsnefndarinnar.
Að áliti matsnefndarinnar er raunhæft matsverð hins eignarnumda lands að teknu tilliti til þess tíma sem eignarnemi hefur haft afnot af landinu kr. 3.800 pr. fermeter eða kr. 608.418.000.
Þá skal eignarnemi að auki greiða eignarnámsþola kr. 1.200.000, þ.m.t. virðisaukaskattur í kostnað vegna rekstur málsins fyrir matsnefndinni og kr. 900.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola, Skógrækt ríkisins, kr. 608.418.000 í eignarnámsbætur og kr. 1.200.000 í kostnað vegna reksturs matsmáls þessa fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.
Þá skal eignarnemi greiða kr. 900.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
____________________________________
Helgi Jóhannesson
____________________________ ___________________________
Vífill Oddsson Magnús Leópoldsson