Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 29. desember 2003
Mánudaginn 29. desember 2003 var tekið fyrir matsmálið nr. 11/2003
Þormóður Sturluson
og Guðrún Jóhannesdóttir
gegn
Jóni Sturlusyni
og kveðinn upp svohljóðandi
úrskurður:
I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu, Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Ragnar Ingimarsson, verkfr. og Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnámsins:
Með matsbeiðni dags. 6. ágúst 2003 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 25. ágúst 2003 fóru hjónin Þormóður Sturluson, kt. 271235-4889 og Guðrún Jóhannesdóttir, kt. 020542-2849, Fljótshólum I, 801 Selfossi (matsbeiðendur), þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegt verð á eignarhluta Jóns Stulusonar, kt. 280225-4399, Kársnesbraut 51a, Kópavogi, (matsþola) í Jörðunum Fljótshólar I. og IV., en matsbeiðendum var með bréfi Landbúnaðarráðherra dags. 13. júní 2003 veitt heimild til innlausar á eignarhluta matsþola í jörðunum.
Nánar tiltekið er um að ræða 14,58% eignarhlut í jörðunum tveimur, þ.e. 7,29% í hvorri jörð og 14,58% hlut í íbúðarhúsi að Fljótshólum I. Jarðirnar Fljótshólar I. og IV. eru alls ca. 375 ha. að stærð. Landamerki jarðanna eru ágreiningslaus. Fyrir liggur að 83.439 lítrar framleiðsluréttar á mjólk tilheyra Fljótshólum I.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir mánudaginn 25. ágúst 2003. Af hálfu matsbeiðanda var lögð fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu til 2. september 2003.
Þriðjudaginn 2. september 2003 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður kannaðar. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu matsbeiðenda til 3. október 2003.
Föstudaginn 3. október 2003 var málið tekið fyrir. Af hálfu matsbeiðenda var lögð fram greinargerð ásamt fylgiskjölum og var málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu matsþola til 31. október 2003.
Föstudaginn 31. október 2003 var málið tekið fyrir. Matsþoli lagði fram greinargerð ásamt fylgiskjölum. Málinu var að því búnu frestað til munnlegs flutnings þess fyrir nefndinni.
Miðvikudaginn 19. nóvember 2003 var málið tekið fyrir. Sættir voru reyndar án árangurs. Málið var flutt munnlega fyrir matsnefndinni og tekið til úrskurðar að því loknu.
IV. Sjónarmið matsbeiðenda:
Matsþolar kveða jörðina Fljótshóla samtals vera um 750 ha. að stærð og þar með ein af stærstu jörðunum í neðanverðum Flóa. Jörðin skiptist í fjóra hluta, Fljótshóla I-IV. Jarðarhlutarnir skiptast nánast jafnt milli Fljótshóla I. og IV. annars vegar og Fljótshóla II. og III. hins vegar. Matsþolar kveða mikla sandfláka vera sunnar ræktarlands á jörðinni og að þeir nái alveg niður að sjó. Þá sé enn fremur mikil bleyta á jörðinni allri sem geri ræktun erfiða.
Matsbeiðendur kveða matsþola ekki vera eiganda að 45 ha. ræktaðs lands á Fljótshólum I. og IV. Þá segja matsbeiðendur hlunnindi jarðarinnar felast í reka, sem nánast engin fjárhagsleg verðmæti séu í og hið sama megi segja um lax- og selaveiði sem fylgi jörðinni. Matsbeiðendur segja 83.439 lítra framleiðsluréttar á mjólk tilheyra Fljótshólum I., en að auki eigi matsbeiðendur sjálfir 76.944 lítra að auki sem einnig séu skráðir á Fljótshóla I. Að áliti matsbeiðenda er allur mjólkurkvótinn undanskilinn mati matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Matsbeiðendur telja rétt að matsnefndin leggi 72. gr. stjórnarskrárinnar til grundvallar þegar eignarhluti matsþola sé metinn. Þannig skuli finna út hvað sé fullt verð hins innleysta hluta jarðarinnar. Matsbeiðendur telja að líta beri til gagna málsins við mat á bótum fyrir eignarhluta matsþola. Þannig sé fasteignamat hluta hans í íbúðarhúsi, jörð, reka og selveiði samtals kr. 517.736- og óhugsandi sé að matsþoli gæti fengið meira fyrir eignarhluta sinn á almennum markaði. Í þessu sambandi telja matsbeiðendur að líta verði m.a. til verða sem sambærilegar jarðir hafa selst á að undanförnu.
Matsbeiðendur benda á að þann 29. apríl 2000 hafi söluverðmæti Fljótshóla II. og III. verið kr. 2.000.000-, en að vísu hafi við þá sölu 77 ha. spildu verið haldið fyrir utan. Allt að einu sé söluverðið vísbending fyrir verðmæti landsins. Íbúðarhús á Fljótshólum II. og III. hafi verið selt á kr. 8.000.000-, en það sé þó mun stærra en íbúðarhúsið að Fljótshólum I. og IV. Matsbeiðendur vísa enn fremur til kaupsamnins um jörðina Hóla í Árborg, sem þeir segja að undirstriki verðmæti sambærilegra jarða og hér séu til umfjöllunar.
Matsbeiðendur benda á að skv. fram lögðu verðmati þeirra Páls Lýðssonar og Sveins Skúlasonar dags. 20. maí 1998 sé verðmæti Fljótshóla I. og IV. alls kr. 4.102.000- með öllum hlunnindum. Samkvæmt því sé hluti matsþola um kr. 580.000-. Í þessu sambandi benda matsþolar sérstaklega á að skv. framangreindu mati séu hlunnindi metin á kr. 646.000- sem sé allt of hátt mat að þeirra mati.
Matsbeiðendur telja að matsnefndin geti ekki litið fram hjá þeim gögnum sem vísað hefur verið til m.t.t. rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins. Telja matsbeiðendur þetta einkum eiga við um kaupsamninginn um Fjótshóla II. og III. sem séu öldungis sambærilegar jarðir og Fljótshólar I. og IV. Með hliðsjón af þessu telja matsbeiðendur eignarhluta matsþola í jörðinni aldrei meiri en kr. 500.000-. Allt verð umfram það myndi fela í sér yfirverð að mati eignarnámsþola og því stríða gegn sjónarmiðum 72. gr. stjórnarskrárinnar.
Matsbeiðendur telja að ekki eigi að greiða matsþola hugsanlegt verðmæti framleiðsluréttar á mjólk. Framleiðslurétturinn sé bundinn við jörðina og framleiðslu á henni. Matsbeiðendur sem framleiðendur búvara njóti þannig takmarkaðra réttinda sem felist í greiðslumarkinu skv. lögum nr. 99/1993 um framleiðslu, verðlagningu og sölu á búvörum. Framleiðandi, hvort sem það er eigandi eða leiguliði á lögbýli, fái beingreiðslur í samræmi við greiðslumark þess á meðan á framleiðslu stendur og er það aðalverðmæti greiðslumarksins. Greiðslumarkið fylgi lögbýlinu við eigenda- og/eða ábúendaskipti. Í þessu sambandi benda matsbeiðendur sérstaklega á dóm Hæstaréttar Íslands frá 24. febrúar 2000 í málinu nr. 310/1999.
Matsþolar benda á að þeir hafi margsinnis undir rekstri málsins boðið matsþola bætur langt umfram markaðsvirði sambærilegra eigna. Allt að einu hafi matsþoli viljað halda máli þessu áfram og hafnað öllum málaleitunum matsbeiðenda. Með hliðsjón af þessu telja matsbeiðendur að matsnefndin eigi ekki að ákvarða matsþola neina þóknun vegna máls þessa eða a.m.k. takmarka þann þátt verulega.
V. Sjónarmið matsþola:
Matsþoli gerir þær kröfur að hinn innleysti eignarhluti verði að lágmarki metinn á kr. 11.645.571-. Þá er þess krafist að kostnaður fyrir matsnefndinni verði lagður óskiptur á ríkissjóð, en annars á matsbeiðendur. Þá krefst matsþoli þess að fá kostnað sinn af rekstri málsins fyrir matsnefndinni metinn og greiddan í samræmi við 11. gr. laga nr. 11/1973.
Matsþoli telur mjög auðvelt að skipta hluta sínum úr sameiginlegu landi Fljótshóla I. og IV. Þegar jörðunum hafi verið skipt á sínum tíma hafi engu verið skipt nema fullgrónu landi og landið ekki votlendara en svo að lægsti hluti jarðanna nr. I. og IV. eru tún. Matsþoli kveður á annað hundrað hektara af sendnu landi enn vera óskipt. Matsþoli kveðst eiga hluta af þessu landi sem nú er nánast allt upp gróið. Matsþoli kveðst eiga 1/7 af helmingi þessa lands og ef krafist sé innlausnar á þeim hluta þurfi að mæla landið, en hver hektari sé virði um kr. 100.000-, eða hans hluti að lágmarki kr. 1.430.000-.
Matsþoli kveðst eiga 53,5 ha. af heildarlandi Fljótshóla I. og IV. og að hver hektari sé virði kr. 100.000-, eða samtals 5.350.000-. Matsþoli kveður mjög góða sjóbirtingsveiði og nokkra laxveiði fylgja jörðinni, sem hægt sé að stunda þó því hafi ekki verið sinnt sem skyldi. Heimilt sé að vera með þrjár lagnir af laxanetum og metur matsþoli þann rétt á kr. 1.000.000- og er þá hans hluti kr. 142.857- af því. Matsþoli kveðst að auki hafa átt 24 ha. af túnum, en hann hafi þegar selt matsbeiðendum 19 ha. og eigi því 5 ha. eftir. Þá hektara meti hann á kr. 120.000- pr. ha.
Matsþoli á 1/7 hluta af íbúðarhúsinu að Fljótshólum I. Hann telur heildarverðmæti hússins vera kr. 8.000.000- sem geri hans hlut kr. 1.142.857-.
Matsþoli kveður 11.920 lítra framleiðsluréttar í mjólk tilheyra hans eignarhluta. Hann kveðst hafa haft kaupanda að þeim rétti fyrir ári síðan fyrir kr. 2.384.000-, eða kr. 203 pr. lítr. Matsþoli kveður verð hvers lítra í dag vera kr. 250- sem þýði að réttindi hans séu kr. 2.980.000- virði.
Matsþoli telur einsýnt að hann eigi við innlausnina að fá greiðslu fyrir heildareign sína, þ.m.t. framleiðsluréttinn. Þannig taki 72. gr. stjórnarskrárinnar til alls konar óbeinna eignarréttinda s.s. ítaksréttinda, afnotaréttinda, veðréttinda og þá ekki síður framleiðsluréttar í landbúnaði.
VI. Álit matsnefndar:
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Svo sem fram hefur komið er hinn innleysti jarðarpartur hluti af stærri heildarjörð. Af þessum sökum er það álit matsnefndarinnar að möguleikar matsþola á að selja hlutdeild sína í jörðinni eru miklum mun takmarkaðri en ef um sjálfstæða eign væri að ræða. Hefur þetta áhrif til lækkunar matsverðs jarðarinnar.
Fljótshólar I. og IV. eru staðsettir á þeim stað á landinu sem verðhækkun lands hefur verið umtalsverð undanfarin ár, einkum vegna nálægðar við höfuðborgarsvæðið. Umrætt land er allt á láglendi og ágætlega hentugt til búskapar. Fyrir liggur að heildarjörðin er 375 ha. að stærð og er hluti matsþola 14,58% eða 54,68 ha. Að áliti matsnefndarinnar er hæfilegt verð fyrir hlutdeild matsþola í jörðunum kr. 2.734.000-.
Matsþoli er enn fremur eigandi 14,58% hlutar í íbúðarhúsinu að Fljótshólum I. Að áliti matsnefndarinnar er heildarverðmæti þeirrar húseignar hæfilega metið kr. 4.000.000- miðað við ástand og staðsetningu hússins. Hlutdeild matsþola er því kr. 583.200-.
Fyrir liggur að 83.439 lítrar framleiðsluréttar á mjólk tilheyra Fljótshólum I. Matsbeiðendur hafna því að þeim verði gert að greiða matsþola fyrir þann rétt, enda sé hann bundinn við jörðina og framleiðslu á henni, en matsbeiðendur sjálfir séu framleiðendur búvara og njóti því hinna takmörkuðu réttinda sem felist í greiðslumarkinu skv. lögum nr. 99/1993. Fyrir liggur að með bréfi landbúnaðarráðherra dags. 13. júní 2003 var innlausnarbeiðni matsbeiðenda tekin til greina. Skv. henni var þeim heimilað að leysa til sín eignarhluta matsþola í landi Fljótshóla I. og IV. og hlutdeild hans í íbúðarhúsi að Fljótshólum I. Fyrir liggur að framangreindir 83.439 lítrar framleiðsluréttar á mjólk tilheyra Fljótshólum I. Það eru réttindi sem tilheyra jörðinni sjálfri sbr. niðurstöðu Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 310/1999. Af þessum sökum er það álit matsnefndarinnar að við innlausn á eignarhluta matsþola beri að taka tillit til þessara verðmæta einnig, enda að því miðað við innlausnina að matsbeiðendur leysi að öllu leyti til sín eign matsþola í jörðunum. Að áliti matsnefndarinnar er hæfilegt verðmat á hverjum lítra framleiðsluréttar á mjólk kr. 250-. Heildarverðmæti framleiðsluréttarins í máli þessu er því 20.859.750 (83.439 x 250). Hlutdeild matsþola þar af er kr. 3.041.351-.
Með hliðsjón af framangreindu er því hæfilegt innlausnarverð í máli þessu samtals kr. 6.358.551-. Þá skulu matsbeiðendur greiða matsþola kr. 250.000- auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs máls þessa og kr. 600.000- í ríkissjóð vegna reksturs máls þessa fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.
ÚRSKURÐARORÐ:
Matseiðendur, Þormóður Sturluson, kt. 271235-4889 og Guðrún Jóhannesdóttir, kt. 020542-2849, Fljótshólum I, 801 Selfossi, greiði matsþola, Jóni Stulusyni, kt. 280225-4399, Kársnesbraut 51a, Kópavogi, kr. 6.358.551- í innlausnarverð og kr. 250.000- auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs máls þessa.
Þá skulu matsbeiðendur greiða kr. 600.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
_______________________________________
Helgi Jóhannesson
______________________________ ______________________________
Magnús Leópoldsson Ragnar Ingimarsson