Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 21. desember 2005

Ár 2005, miðvikudaginn 21. desember, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 7/2005

                                    Kópavogsbær

                                    gegn

                                    Ólafi Björgvinssyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.

Með beiðni dagsettri 24. maí beiddist Kópavogsbær þess að Matsnefnd eignarnámsbóta mæti hæfilegar bætur vegna skerðingar á lóð eignarnámsþola Ólafs Björgvinssonar Vatnsendabletti 13, 13a og 51. Kemur fram í beiðninni að vegna framkvæmda á deiliskipulagi í Þingum í Vatnsendalandi hafi tekist samkomulag við lögmann eignarnámsþola um að nefndin meti bætur til hans vegna skerðingar á lóðarréttindum hans sem af framkvæmd skipulags leiði.

Með bréfi dagsettu 25. maí sl. sendi formaður varaformanni mál þetta til meðferðar þar sem formaður vék sæti en hann fer með málið fyrir eignarnámsþola.

Hið eignarnumda er 4.620 m² af 7.800 m² lóð sem eignarnámsþoli hefur á leigu að Vatnsendabletti 13, 13a og 51 samkvæmt samningi frá 15. júlí 1999 til 99 ára auk þeirrar ræktunar sem er á þeim hluta lóðarinnar sem tekinn er eignarnámi. Eignarnámsþoli mun halda eftir 2.400 m² undir sumarhús sitt og 780 m² lóð undir einbýlishús sem samkomulag er um að eignarnámsþoli fái án greiðslu yfirtökugjalda.  Þá er samkomulag um að sumarhús eignarnámsþola fái að standa áfram á lóðinni.  Hið eignarnumda er því samkvæmt framansögðu 4.620 m² lóðar og sú ræktun sem á þeim hluta lóðarinnar er.

Sjónarmið eignarnema

Bent er á að á núverandi lóð standi gamall sumarbústaður og geymsluskúr, sbr. afrit úr Landsskrá fasteigna.  Skerðing á núverandi lóð verði um 4.620 fm.  Lóðin sé öll ræktuð og fyrir liggi mat á gróðri frá Ólafi G. E. Sæmundsen. Við mat á bótum vegna skerðingarinnar beri að líta til þess að hér sé um sumarbústaðalóð að  ræða og gildistaka deiliskipulags  hafi það í för með sér að veruleg verðhækkun verði á því leigulandi sem eignarnámsþoli haldi eftir. 

Samkvæmt ósk eignarnámsþola hafi verið við það miðað að sumarhúsið gæti staðið áfram og lóðarhafi fengi byggingarrétt á lóðinni fyrir einbýlishús ef hann óski.  Áður hafi sumarhúsið haft ótryggan stöðurétt og nýting verið bundin við hefðbundna nýtingu sumarhúsa.  Þá sé einnig til þess að líta að samkvæmt ákvæðum 4. gr. leigusamningsins sé landeiganda heimilt að segja upp leigusamningi með 1 árs fyrirvara, en þá sé hann skyldur að kaupa hús, önnur mannvirki og gróður eftir mati óvilhallra manna, er bæjarfógeti tilnefni.  Ákvæði þetta dragi verulega úr vægi tímalengdar samningsins.

Samkvæmt deiliskipulagstillögunni falli ­til  ein lóð innan núverandi lóðarmarka og sé gert ráð fyrir að lóðarhafi fái byggingarrétt á henni.  Sú lóð sé um það bil 780 fm og miðað sé við að greidd verði gatnagerðargjöld og veitugjöld vegna mannvirkja á lóðinni, en ekki yfirtökugjöld.  Veruleg verðmæti séu fólgin í þessum byggingarrétti og beri að taka tillit til þess við mat á þeirri skerðingu sem verði á núverandi lóð.

Samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skuli við ákvörðun bóta vegna skipulagsaðgerða taka tillit til þeirrar verðhækkunar sem þær kunna að hafa í för með sér fyrir viðkomandi eign.

Samkvæmt því sem rakið hafi verið sé nokkuð ljóst að gildistaka deiliskipulagsins muni hafa í för með sér verulegan fjárhagslegan ávinning fyrir lóðarhafa þótt hann verði að þola skerðingu á lóð.  Mikill trjágróður sé umhverfis sumarhúsið og það standi áfram á stórri lóð þannig að óþægindi af nýrri byggð verði minni en ella.

Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að honum verði ákvarðaðar að lágmarki kr. 23.100.000- í eignarnámsbætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi auk kr. 1.756.570- fyrir ræktun á lóðinni, samtals kr. 24.856.570-.

Þá er krafist kostnaðar vegna reksturs matsmáls þessa fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta skv. mati nefndarinnar eða skv. framlögðum málskostnaðarreikningi.

Sjónarmið eignarnámsþola

Hin eignarnumda lóð liggi á mjög fögrum stað við Elliðavatn. Öruggt megi telja að veruleg eftirspurn verði eftir lóðum á þessu svæði til bygginga íbúðarhúsa, vegna nálægðar við vatnið og friðlandið í Heiðmörk.  Eignarnemi hafi nýlega úthlutað lóðum á þessu svæði og hafi verið mikil eftirspurn eftir þeim.  Venjulegt lóðarverð þar nú fyrir einbýlishúsalóð sé um 7,5 milljónir króna og ekki sé ósennilegt að verð á frjálsum markaði verði enn hærra. Af verðinu sem greitt sé til eignarnema fyrir lóðir á svæðinu séu  3.900.000 krónur í svokallað yfirtökugjald sem sé í raun gjaldið fyrir lóðina. Sé miðað við 780 m² lóð sé því lóðarverðið sjálft 5.000 krónur pr. m².  Auk þessa greiði lóðarhafar gatnagerðargjöld og önnur gjöld til að mæta útlögðum kostnaði eignarnema vegna lóðanna.  Þess beri að geta að lóðarhafar fái einungis leigulóðarréttindi en eignist ekki lóðirnar.  Aðstaða þeirra sé því sambærileg þeirri sem eignarnemi sé í núna.

Augljóst sé því skv. þessu að eignarnámsþoli hljóti að verða að fá markaðsverð lóðarinnar í bætur eða a.m.k. kr. 5.000 x 4.620 m² = 23.100.000 krónur.  Að auki eigi eignarnemi að fá bætur fyrir ræktun.  Fallist sé á mat eignarnema í því sambandi að fjárhæð 1.756.570 krónur.  Heildarverðmæti hins eignarnumda sé því samtals a.m.k.  24.856.570 krónur.  Þess beri að geta að verðskrá sú sem lögð sé fram með greinargerð eignarnámsþola sé lágmarks gatnagerðar- og yfirtökugjaldsskrá og miðist við verðlag í júní 2005.  Ekki sé ósennilegt að enn hærra verð fáist fyrir lóð á þessum stað vegna nálægðar við vatnið auk þess sem taka verði tillit til verðlagshækkana til úrskurðardags. 

Sé eignarnámsþola greitt minna verð fyrir hið eignarnumda sé fyrirsjáanlegt að eignarnemi muni í krafti eignarnámsheimilda auðgast á kostnað eignarnámsþola og með þeirri niðurstöðu væri eignarnámsþoli ekki að fá fullt verð fyrir hið eignarnumda svo sem skylt sé skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar.

NIÐURSTAÐA

            Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Lóðin er í halla og allgott útsýni yfir Elliðavatn og fjallasýn góð að Esju og Bláfjöllum.

            Fram kemur í gögnum málsins að skerðing lóðar eignarnámsþola nemur 4.620 fm.

Við mat á verðmæti þeirrar skerðingar verður litið til úrlausnar Matsnefndar Eignarnámsbóta í málinu nr. 1/2004 frá 6. apríl 2004 þar sem metnar voru bætur til lóðarhafa vegna skerðingar á lóð á sama svæði. Voru aðstæður og sambærilegar að því leyti að sams konar uppsagnarákvæði var í lóðarleigusamningi og í því máli sem hér er leyst úr, þ.e. samningi mátti segja upp með eins árs fyrirvara og í því tilviki skyldi leigusali kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Þá verður litið til þróunar verðs á fasteignum almennt og á þessu svæði sérstaklega og einnig litið til þess að stór svæði fara til sameiginlegra nota svo sem undir vegi og græn svæði. Að þessum atriðum virtum þykja bætur hæfilega ákveðnar 4.000 krónur á hvern fermetra skertrar lóðar eða 18.480.000 krónur samtals. Þá er enginn ágreiningur með aðilum um að verðmæti gróðurs sem fyrir er og skerðist við skipulagsaðgerðir nemi 1.756.570 krónum og samkvæmt þessu nema bætur til eignarnámsþola samtals 20.236.570 krónum.

            Við úrlausn þessa verður ekki fram hjá því litið að eignarnámsþoli heldur verulegum hluta lóðarréttinda þeirra sem hann hafði samkvæmt lóðarleigusamningi og hefur heimild til að nýta lóðina undir sumarbústað. Hins vegar þarf eignarnámsþoli að greiða gatnagerðargjöld af viðbyggingum eða því byggingarmagni sem er umfram stærð núverandi bústaðar sé hann rifinn. Þá þarf hann ekki að greiða yfirtökugjald. Auk þess er þess að geta að samkvæmt deiliskipulaginu fær eignarnámsþoli 780 fm lóð undir einbýlishús sem hann greiðir full gjöld af önnur en yfirtökugjald.

             Samkvæmt framansögðu þykja matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir skerðingu á leigulóðarréttindum eignarnámsþola vera 20.236.570 krónur. Eignarnemi skal að auki greiða eignarnámsþola 200.756 krónur þar með talinn virðisaukaskatt í kostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 420.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ

            Eignarnemi, Kópavogsbær, greiði eignarnámsþola, Ólafi Björgvinssyni, 20.236.570 krónur og 200.756 krónur í málskostnað.

            Eignarnemi greiði 420.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

                                                                        Allan V. Magnússon

                                                                        Sverrir Kristinsson

                                                                        Vífill Oddsson