Mál nr. 177/2011
Miðvikudaginn 31. október 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 177/2011:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 8. nóvember 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 3. nóvember 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 3. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 11.800.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 12.980.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað tveggja verðmata frá löggiltum fasteignasölum. Í verðmati fasteignasala, dags. 1. mars 2011, kemur fram að fasteignin hafi verið metin á 16.000.000 kr. Í verðmati, dags. 30. september 2011, kemur fram að fasteignin hafi verið metin á 27.600.000 kr. Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 3. nóvember 2011, var miðað við meðaltal þessara tveggja verðmata og verðmat fasteignarinnar því 21.800.000 kr. og 110% verðmat nam því 23.980.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 24.791.981 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 811.981 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti bifreið sem metin var á 200.000 kr.
Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. janúar 2011, tilkynnti Íbúðalánasjóður að óskað hafi verið eftir nýju verðmati. Svo var gert og í málinu liggur því fyrir nýtt verðmat á fasteign kæranda, dags. 23. desember 2011. Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 6. janúar 2012, var miðað við meðaltal hins nýja verðmats og verðmats frá 1. mars 2011. Fasteignin var því metin á 18.500.000 kr. og 110% verðmat nam því 20.350.000 kr. Önnur atriði voru óbreytt frá fyrri endurútreikningi. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt hinum nýja endurútreikningi 4.441.981 kr. og veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam 200.000 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 24. nóvember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. janúar 2012, tilkynnti Íbúðalánasjóður að málið yrði endurupptekið og að óskað hafi verið eftir nýju verðmati á eign kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 23. janúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. mars 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með tölvubréfi þann 8. október 2012 óskaði úrskurðarnefndin eftir upplýsingum frá Íbúðalánasjóði um stöðu málsins. Með tölvubréfum þann 23., 24. og 26. október 2012 og 7. nóvember s.á. bárust gögn og upplýsingar um að ný ákvörðun hefði verið tekin í málinu og að ákvörðunin hafi verið birt kæranda með bréfi, dags. 6. janúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. október 2012, var kæranda gefinn kostur á að koma að athugasemdum um ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 6. janúar 2012.
III. Sjónarmið kæranda
Í kæru kemur fram að kærandi er ósátt við að Íbúðalánasjóður hafi miðað við verðmat fasteignar hennar í stað fasteignamats sem sé mun lægra. Eignin sé skráð 154 m2 en í raun megi segja að hún sé 111,6 m2 þar sem 42,4 m2 í eldri hluta hússins sé geymslupláss sem sé ekki með fullri lofthæð. Fasteignasalinn hafi stoppað í þrjár mínútur og því ekki skoðað eignina. Hann hafi ekki litið á geymslur, þvottahús eða inn í herbergin. Rafmagn í íbúðinni sé t.a.m. ótryggt og ekki kostur á nútímanettenginu. Kærandi óskar eftir því að miðað verði við fasteignamat eða verðmat frá 1. mars 2011 sem sé 16.000.000 kr. Þá bendir kærandi á að á svæðinu í kring sé algengt að fermetraverð sé í kringum 70.000-100.000 kr.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 3. nóvember 2011, kom fram að skilyrði fyrir afgreiðslu beiðni kæranda um endurútreikning lána áhvílandi á fasteigninni B væru ekki uppfyllt að fullu þar sem áhvílandi veðskuldir hafi ekki verið yfir 110% af verðmæti fasteignarinnar og falli því ekki undir úrræði um lánalækkun niður í 110% af verðmæti hennar. Með vísan til þessa var umsókninni synjað.
Með bréfi Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. janúar 2012, var tilkynnt um að sjóðurinn hafi ákveðið að endurupptaka málið og hafi óskað eftir nýju verðmati á eign kæranda. Frekari sjónarmið hafa ekki komið fram af hálfu Íbúðalánasjóðs.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Kærandi sótti um niðurfærslu veðlána samkvæmt 110% leiðinni hjá Íbúðalánasjóði. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs var birt kæranda með bréfi, dags. 3. nóvember 2011. Sú ákvörðun var kærð til úrskurðarnefndarinnar með bréfi kæranda, dags. 8. nóvember 2011. Íbúðalánasjóður óskaði þá eftir nýju verðmati á fasteign kæranda. Með bréfi, dags. 6. janúar 2012, var kæranda tilkynnt um nýja ákvörðun Íbúðalánasjóðs í málinu. Um var að ræða ívilnandi ákvörðun þar sem stuðst var við meðaltal hins nýja verðmats, dags. 23. desember 2011, og verðmats frá 1. mars 2011.
Úrskurðarnefndin tekur fram að stjórnvöld hafa ekki alveg frjálsar hendur um það hvort og hvenær þau taka ákvarðanir til endurskoðunar enda myndi slíkt valda óviðunandi réttaróvissu. Reistar eru skorður við því, bæði í skráðum og óskráðum reglum, hvenær hægt er að taka ákvörðun til endurskoðunar. Í 23. og 25. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, hér eftir nefnd ssl., eru heimildir fyrir stjórnvald til þess að breyta, leiðrétta eða afturkalla ákvörðun að eigin frumkvæði, en heimildin í 24. gr. ssl., um endurupptöku máls, er bundin við að fram komi beiðni frá aðila máls. Í máli þessu tók Íbúðalánasjóður ákvörðun sína, dags. 3. nóvember 2011, til endurskoðunar að eigin frumkvæði. Tekin var ný efnisleg ákvörðun í málinu, dags. 6. janúar 2012, en fyrri ákvörðun sjóðsins, dags. 3. nóvember 2012, hefur hins vegar ekki verið afturkölluð. Ekki verður talið að um leiðréttingu skv. 2. mgr. 23. gr. ssl. hafi verið að ræða enda tekur ákvæðið ekki til leiðréttingar á efni ákvörðunar heldur einungis til leiðréttingar á bersýnilegum villum er varða form ákvörðunar. Þá hefur aðili málsins ekki óskað eftir endurupptöku ákvörðunarinnar hjá Íbúðalánasjóði, sbr. 24. gr. ssl. Það úrræði sem stendur því eftir er afturköllun, sbr. 25. gr. ssl. Með afturköllun er í stjórnsýslurétti átt við það að stjórnvald taki að eigin frumkvæði aftur lögmæta ákvörðun sína sem birt hefur verið. Eftir atvikum tekur stjórnvaldið í framhaldinu nýja stjórnvaldsákvörðun í málinu.
Úrskurðarnefndin minnir hér á þá óskráðu grundvallarreglu stjórnsýsluréttar að ákvarðanir stjórnvalda séu skýrar og glöggar og settar fram með þeim hætti. Hafi Íbúðalánasjóður talið heimilt að endurskoða ákvörðun sína, dags. 3. nóvember 2011, hefði verið rétt að ákvörðunin hefði verið afturkölluð enda getur það valdið mikilli óvissu fyrir aðila máls að í málinu liggi fyrir tvær ákvarðanir. Tekið skal fram að almennar málsmeðferðarreglur eiga við um afturköllun, enda er um að ræða venjulega meðferð máls til undirbúnings töku stjórnvaldsákvörðunar en afturköllun er ný stjórnvaldsákvörðun. Þannig hefði til dæmis borið að vekja athygli aðila á því að mál hennar væri til meðferðar nema ljóst væri að hún hefði þegar fengið vitneskju um það, og gefa henni færi á að kynna sér gögn máls og koma að sjónarmiðum sínum áður en ákvörðun væri tekin o.s.frv. Við undirbúning töku hinnar nýju ákvörðunar, dags. 6. janúar 2012, hefði enn fremur borið að fylgja almennum málsmeðferðarreglum stjórnsýsluréttarins. Úrskurðarnefndin tekur fram að Íbúðalánasjóður tilkynnti aðila máls ekki um að málið væri til meðferðar á ný né var henni veittur andmælaréttur. Verður að telja að hér sé um verulegan annmarka að ræða á ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 6. janúar 2012. Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefndinni hefur hins vegar verið bætt úr þessum annmarka og kæranda verið gefinn kostur á að gera athugasemdir við ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 6. janúar 2012. Ekki verður því talin ástæða til að fella ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 6. janúar 2012, úr gildi af þeim sökum.
Ákvörðun stjórnvalds, sem komin er til aðila máls, verður ekki tekin aftur nema skilyrði afturköllunar séu fyrir hendi. Ýmis sjónarmið ráða niðurstöðu um það hvort afturköllun sé lögmæt. Takast þar einkum á ástæður stjórnvalds til afturköllunar og þýðing ákvörðunarinnar fyrir þann, sem hún beinist að. Í máli þessu verður hins vegar ekki litið hjá því að þegar Íbúðalánasjóður tók ákvörðun, dags. 6. janúar 2012, var málið til meðferðar hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála á grundvelli kæru, dags. 8. nóvember 2011. Af þeim sökum mun úrskurðarnefndin ekki víkja sérstaklega að því hvort skilyrði afturköllunar og töku nýrrar ákvörðunar í máli þessu hafi verið uppfyllt.
Rétt er að benda á að áður en stjórnvald á lægra stjórnsýslustigi endurskoðar eigin ákvörðun er grundvallaratriði að gengið sé úr skugga um að málið sé ekki til meðferðar hjá æðra stjórnvaldi enda verður ekki fjallað um mál á tveimur stjórnsýslustigum á sama tíma. Í ljósi þess að málið var til meðferðar hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála var Íbúðalánasjóður því ekki bær til að taka málið til meðferðar og endurskoða ákvörðunina. Eins og hér stendur á er því um valdþurrð að ræða. Þrátt fyrir framangreinda annmarka á ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 6. janúar 2012, er það mat úrskurðarnefndarinnar að í ljósi afar sérstakra aðstæðna í máli þessu og þess að ákvörðunin er ívilnandi fyrir kæranda sé ekki tilefni til að fella ákvörðunina úr gildi.
Þar sem Íbúðalánasjóður hefur ekki með formlegum hætti fellt ákvörðun sína, dags. 3. nóvember 2011, úr gildi verður að telja að hún standi óhögguð. Í málinu liggja þannig fyrir tvær ákvarðanir vegna umsóknar kæranda um niðurfærslu veðlána hjá Íbúðalánasjóði. Úrskurðarnefndin telur því rétt að fella úr gildi fyrri ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 3. nóvember 2011, enda er slík niðurstaða kæranda í hag.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála beinir þeim tilmælum til Íbúðalánasjóðs að hafa framangreind sjónarmið til hliðsjónar telji sjóðurinn rétt að taka eigin ákvörðun til endurskoðunar sem kærð hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarnefndin hefur gefið kæranda kost á því að koma á framfæri athugasemdum við hina nýju ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 6. janúar 2012. Geri kærandi athugasemdir við ákvörðunina verður litið svo á að um nýja stjórnsýslukæru sé að ræða og ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 6. janúar 2012, endurskoðuð í sérstökum úrskurði.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 3. nóvember 2011, um endurútreikning á lánum A er felld úr gildi.
Ása Ólafsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal