Mál nr. 53/2012.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 23. október 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 53/2012:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 10. mars 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 13. desember 2011, vegna umsóknar hans um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 13. desember 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 14.490.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 15.939.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað þriggja matsgerða frá löggiltum fasteignasölum. Samkvæmt verðmati Fasteignahallarinnar, dags. 14. júlí 2011, var fasteignin metin á 22.000.000 kr. Þá liggur fyrir annað verðmat sama fasteignasala frá Fasteignahöllinni, dags. 14. júlí 2011, en samkvæmt því var fasteignin metin á 18.000.000 kr. Samkvæmt verðmati frá fasteignasölunni Hraunhamri, dags. 5. desember 2011, var fasteignin metin á 15.000.000 kr. Við afgreiðslu umsóknar kæranda var miðað við meðaltal þessara þriggja verðmata og fasteignin því metin á 18.333.333 kr. og 110% verðmat nam því 20.166.666 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 26.800.072 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 6.633.406 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti hlutabréf að fjárhæð 2.000.000 kr.
Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. ágúst 2012, tilkynnti Íbúðalánasjóður að ákveðið hafi verið að endurskoða fyrri afgreiðslu vegna ágalla í verðmati sem lagt hafi verið til grundvallar ákvörðun sjóðsins frá 13. desember 2011. Í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 7. ágúst 2012, var byggt á verðmati fasteignasala, dags. 5. desember 2011, þar sem íbúðin var metin á 15.000.000 kr. Önnur atriði voru óbreytt frá fyrri endurútreikningi.
Með tölvupósti til úrskurðarnefndarinnar, þann 26. október 2012, tilkynnti Íbúðalánasjóður um að ný ákvörðun hefði verið tekin í máli kæranda. Í endurútreikningi, dags. 31. ágúst 2012, var lagt til grundvallar að hlutabréf kæranda væru að verðmæti 500.000 kr.
Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 5. desember 2011, og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umþrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 4. september 2013, var fasteignin réttilega metin á 15.000.000 kr. Vegna athugasemda kæranda óskaði úrskurðarnefndin eftir viðbrögðum hinna tilkvöddu sérfræðinga. Í yfirlýsingu þeirra, dags. 10. október 2013, kemur fram að matsmönnum hafi verið kunnugt um að um væri að ræða rafmagnskyndingu í húsinu og að upplýsingar sem fram kæmu í athugasemdum kæranda breyttu ekki niðurstöðu matsins. Hinir tilkvöddu sérfræðingar staðfestu þannig áður útgefið verðmat.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 2. maí 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 2. ágúst 2012, tilkynnti Íbúðalánasjóður að ákveðið hafi verið að endurskoða fyrri afgreiðslu. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 22. ágúst 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með tölvupóstum þann 23. og 24. október 2012 og 6. nóvember s.á. bárust frekari gögn frá Íbúðalánasjóði. Með tölvupósti þann 26. október 2012 tilkynnti Íbúðalánasjóður um að ný ákvörðun hefði verið tekin í máli kæranda, dags. 31. ágúst 2012. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 26. október 2012, var kæranda gefinn kostur á að koma að athugasemdum um ákvarðanir Íbúðalánasjóðs, dags. 13. og 31. ágúst 2013. Með símtali þann 6. nóvember 2012 kom kærandi frekari athugasemdum á framfæri. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 5. desember 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Við vinnslu málsins kom í ljós að Íbúðalánasjóður hafði ekki afhent öll nauðsynleg gögn málsins, til dæmis verðmat fasteigna og skattframtöl. Með tölvupósti þann 26. apríl 2013, 2. og 31. maí s.á. var óskað eftir gögnum málsins. Umbeðin gögn bárust með tölvupósti 3. og 31. maí 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 7. júní 2013, var kæranda tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign hans og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. september 2013, var hið endurskoðaða verðmat, dags. sama dag, sent kæranda til kynningar. Athugasemdir kæranda bárust með tölvupósti þann 24. september 2013, og voru þær sendar fasteignasölunum tveimur. Yfirlýsing fasteignasalanna, dags. 10. október 2013, barst úrskurðarnefndinni með tölvupósti þann sama dag.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi tekur fram að hlutabréfaeign sem hafi komið til frádráttar niðurfærslu hafi verið vegna eignarhluta hans í fjórum hlutafélögum, 500.000 kr. fyrir hvert félag samkvæmt skattframtali. Kærandi hafi sýnt fram á það með gögnum hjá Íbúðalánasjóði að tvö félaganna hafi verið seld á árinu 2009 og hin tvö hafi ekki verið í hans eigu. Þá hafi umrædd bréf verið verðlaus. Kærandi sé enn fremur ósáttur við að miðað hafi verið við verðmat fasteignasala í stað fasteignamats líkt og gert hafi verið hjá Landsbankanum.
Með símtali þann 6. nóvember 2012 upplýsti kærandi að Íbúðalánasjóður væri enn að skoða mál hans og hann biði þess að hlutabréf sem metin hafi verið á 500.000 kr. yrðu tekin út. Yrði það gert myndi hann sætta sig við niðurstöðuna og hætta við kæruna.
Kærandi gerir athugasemdir við endurskoðað verðmat í málinu. Það sé mat kæranda að verðmatið sé alltof hátt með tilliti til ástands húsnæðisins eins og myndir í verðmatinu sýni. Kærandi bendir á að ekki komi fram í verðmatinu að húsnæðið sé rafmagnskynt sem kosti um 80.000 kr. á mánuði. Samkvæmt verðmatinu sé fermetraverð húsnæðisins 95.154 kr. Kærandi bendir á að fyrir þetta fermetraverð og jafnvel lægra væri hægt að kaupa einbýlishús í Sandgerði sem ekkert þyrfti að gera fyrir.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður hefur ekki komið neinum athugasemdum á framfæri í málinu.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, nr. 40/1991, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Í þessum málum voru tilkvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.
Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats, dags. 5. desember 2011, og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kæranda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 15.000.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Það er því mat tilkvaddra sérfræðinga að í máli þessu sé fasteignin réttilega metin á 15.000.000 kr. Kærandi gerir athugasemdir við hið endurskoðaða verðmat í málinu og telur að það sé of hátt miðað við ástand húsnæðisins. Þá komi ekki fram í verðmatinu að húsnæðið sé rafmagnskynt sem kosti um 80.000 kr. á mánuði. Úrskurðarnefndin óskaði eftir viðbrögðum hinna tilkvöddu sérfræðinga vegna athugasemda kæranda. Í yfirlýsingu þeirra, dags. 10. október 2013, kemur fram að matsmönnum hafi verið kunnugt um að um væri að ræða rafmagnskyndingu í húsinu og að upplýsingar sem fram kæmu í athugasemdum kæranda breyttu ekki niðurstöðu matsins. Hinir tilkvöddu sérfræðingar staðfestu þannig áður útgefið verðmat. Úrskurðarnefndin telur því ekki ástæðu til að gera athugasemd við að Íbúðalánasjóður hafi miðað við að verðmæti fasteignar kæranda hafi verið 15.000.000 kr.
Kærandi sótti um niðurfærslu veðlána samkvæmt 110% leiðinni hjá Íbúðalánasjóði. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs var birt kæranda með bréfi, dags. 13. desember 2011. Sú ákvörðun var kærð til úrskurðarnefndarinnar með bréfi kæranda, dags. 10. mars 2012. Íbúðalánasjóður ákvað að endurskoða fyrri afgreiðslu og voru teknar tvær nýjar ákvarðanir í máli kæranda, dags. 7. og 31. ágúst 2012. Um var að ræða ívilnandi ákvarðanir þar sem byggt var á lægra verðmati upp á 15.000.000 kr. ásamt því að hlutabréfaeign kæranda var lækkuð úr 2.000.000 kr. í 500.000 kr.
Rétt er að benda á að áður en stjórnvald á lægra stjórnsýslustigi endurskoðar eigin ákvörðun er grundvallaratriði að gengið sé úr skugga um að málið sé ekki til meðferðar hjá æðra stjórnvaldi enda verður ekki fjallað um mál á tveimur stjórnsýslustigum á sama tíma. Í ljósi þess að málið var til meðferðar hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála var Íbúðalánasjóður ekki bær til að taka málið til meðferðar og endurskoða ákvörðunina. Eins og hér stendur á er því um valdþurrð að ræða. Þrátt fyrir framangreinda annmarka á ákvörðunum Íbúðalánasjóðs, dags. 7. og 31. ágúst 2012, er það mat úrskurðarnefndarinnar að í ljósi afar sérstakra aðstæðna í máli þessu og þess að ákvörðunin er ívilnandi fyrir kæranda sé ekki tilefni til að fella ákvarðanirnar úr gildi. Þar sem Íbúðalánasjóður hefur ekki með formlegum hætti fellt ákvarðanir sínar, dags. 13. desember 2011 og 7. ágúst 2012, úr gildi verður að telja að þær standi óhaggaðar. Í málinu liggja þannig fyrir þrjár ákvarðanir vegna umsóknar kæranda um niðurfærslu veðlána hjá Íbúðalánasjóði. Úrskurðarnefndin telur því rétt að fella úr gildi fyrri ákvarðanir Íbúðalánasjóðs, dags. 13. desember 2011 og 7. ágúst 2012, enda er sú niðurstaða kæranda í hag.
Úrskurðarnefndin gaf kæranda kost á því að koma á framfæri athugasemdum vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs, dags. 7. og 31. ágúst 2012. Kærandi hefur upplýst að hann sé ósáttur við að hlutabréfaeign að fjárhæð 500.000 kr. komi til frádráttar niðurfærslu. Að öðru leyti sé hann sáttur við ákvörðun sjóðsins. Í máli þessu er því ágreiningur um aðfararhæfar eignir í eigu kæranda sem komu til frádráttar niðurfærslu á lánum hans hjá Íbúðalánasjóði. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Við meðferð umsóknar kæranda var dregið frá andvirði hlutabréfaeignar hans að nafnverði 500.000 kr. Kærandi hefur upplýst að um hafi verið að ræða bréf í fjórum hlutafélögum, tvö félaganna hafi verið seld á árinu 2009 og hin tvö hafi ekki verið í hans eigu. Þá hafi umrædd bréf verið verðlaus. Íbúðalánasjóður hefur hins vegar á engu stigi málsins kynnt úrskurðarnefndinni rökstuðning sinn eða mat þess hvernig komist var að þeirri niðurstöðu að framangreint nafnverð hlutabréfa teljist aðfararhæf eign í skilningi laga nr. 90/1989. Það er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði hafi verið rétt að kanna nánar raunvirði hlutabréfanna í tengslum við afgreiðslu umsóknar kæranda, en slíkt virðist hafa verið gert í þeim tilvikum þegar sjóðurinn hefur talið verðmæti eigna vera of lágt miðað við skráð verðmat þeirra í skattframtali, svo sem þegar umsækjandi er skráður eigandi annarrar fasteignar. Engin rök standa því til þess að sjóðurinn afgreiði umsóknir með öðrum hætti, telji umsækjandi að eign sín sé of hátt skráð í skattframtali. Þar sem Íbúðalánasjóður gætti ekki að framangreindu telst málið ekki hafa verið upplýst nægjanlega við meðferð umsóknar kæranda. Verður því að af þeim sökum að ógilda hina kærðu ákvörðun og vísa henni aftur til Íbúðalánasjóðs til löglegrar meðferðar.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvarðanir Íbúðalánasjóðs, dags. 13. desember 2011, 7. ágúst 2012 og 31. ágúst 2012, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, eru felldar úr gildi og málinu vísað heim til löglegrar meðferðar.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal