Mál nr. 18/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 18/2013

Breyting á hagnýtingu séreignar. Hagnýting sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 20. mars 2013, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. apríl 2013, athugasemdir áltisbeiðanda, dags. 7. maí 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. maí 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. október 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að C nr. X-Z, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á annarri hæð og gagnaðili eigandi íbúðar á fyrstu hæð þess hluta hússins sem er nr. Z. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að breyta geymsluherbergi í kjallara hússins í útleiguherbergi til íbúðar. Einnig er deilt um tilteknar framkvæmdir á sameign hússins auk aðgangs gagnaðila að tilteknum hlutum sameignar aðila.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leigja út geymsluherbergi í kjallara með aðgangi að salerni í sameign hússins.
2. Að viðurkennt verði að fyrirhugaðar framkvæmdir í geymsluherbergi í kjallara séu óheimilar án samþykkis álitsbeiðanda

Í álitsbeiðni kemur fram að málið snúist um hagnýtingu sameignar og breytingu á séreign í fjöleignarhúsinu að C nr. Z.  C nr. Z sé í raun hluti af fjögurra íbúða fjöleignarhúsi, þ.e. C nr. X-Z. Tvær íbúðir tilheyri hvoru húsnúmeri, þ.e. efri og neðri hæð. Sérstök eignaskiptayfirlýsing gildi fyrir C nr. Z. Mál þetta varði hagnýtingu sameignar sem sé einungis sameign eigenda C nr. Z og breytingar sem telja verði að varði einungis eigendur þess hluta hússins. Málið hafi ekki komið til kasta húsfélags C nr. X-Z, en það húsfélag hafi staðið sameiginlega að viðgerðum á þaki og þakkanti.

Ágreiningur sé um hvort gagnaðila sé heimilt að leigja út geymsluherbergi í kjallara að C nr. Z ásamt aðgengi að salerni í kjallara sem sé í sameign aðila. Þá sé ágreiningur um hvort gagnaðila sé heimilt að setja upp hreinlætisaðstöðu í geymsluherbergi.

Gagnaðili hafi nýlega leigt út geymsluherbergi í kjallara til íbúðar. Samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu sé skýrlega kveðið á um að herbergið sé geymsluherbergi og ljóst sé að ekki hafi verið ætlast til að herbergið yrði notað til íbúðar. Þá hafi gagnaðili leigt út aðgang að salerni sem sé í sameign aðila, sbr. 3. gr. eignaskiptasamnings. Þessi breyting á hagnýtingu séreignar gagnaðila og hagnýting á sameign aðila verði að teljast ólögmæt og brjóta gegn eignarrétti álitsbeiðanda. Útleigan á geymsluherberginu og sameign aðila hafi breytt hagnýtingu sameignar verulega. Nú sé sameignin notuð að hluta sem geymsla af gagnaðila og leigjanda. Af þeim ástæðum sé þess krafist að kærunefnd húsamála staðfesti að framangreind hagnýting gagnaðila á séreign hans og sameign aðila sé ólögmæt.

Rétt sé að geta þess að á árinu 2004 hafi gagnaðili farið skriflega fram á það við álitsbeiðanda að hún samþykkti breytingar á geymsluherberginu og salerni í kjallara en álitsbeiðandi hafi hafnað þeirri málaleitan. Ljóst sé að þær breytingar hafi tengst áætlun gagnaðila um að leigja út geymsluherbergið og sameign aðila til íbúðar. Ekki hafi komið til þess að geymsluherbergið yrði leigt út fyrr en nú, en gagnaðili hafi leigt út herbergið ásamt aðgangi að salerni í sameign án þess að hafa innt álitsbeiðanda eftir samþykki fyrir því. Rétt sé að nefna að hin breytta hagnýting sé í andstöðu við gildandi byggingarreglugerð og reglur um brunavarnir.

Þá sé þess krafist að kærunefnd húsamála staðfesti að fyrirhugaðar framkvæmdir í geymsluherberginu séu ekki heimilar nema með samþykki álitsbeiðanda. Eins og fram hafi komið í bréfi lögmanns gagnaðila hyggist gagnaðili nú setja upp hreinlætisaðstöðu í geymsluherberginu. Álitsbeiðandi telji þá breytingu í geymsluherberginu ekki verða framkvæmda nema með samþykki álitsbeiðanda. Ljóst sé að í upphafi hafi ekki verið gert ráð fyrir að rennandi vatn yrði í geymsluherberginu. Til þess að svo geti orðið þurfi að breyta lögnum og frárennsli. Þar að auki sé ljóst að framkvæmdin sé í ósamræmi við gildandi byggingarreglugerð. Starfsmaður byggingarfulltrúa hafi komið á staðinn að beiðni álitsbeiðanda og sagst mundi senda gagnaðila skriflegt erindi vegna málsins. Þá hafi álitsbeiðandi haft samband við Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins vegna málsins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þess sé krafist að nefndin hafni öllum kröfum álitsbeiðanda. Jafnframt sé þess krafist að nefndin staðfesti að gagnaðila sé heimilt að leigja geymsluherbergi út til íbúðar án samþykkis annarra eigenda, að fyrirhugaðar framkvæmdir gagnaðila í geymsluherbergi séu heimilar án samþykkis annarra eigenda, að gagnaðila sé heimilt að setja upp handlaug á salerni í sameign auk annars eðlilegs viðhalds á salerninu auk skolvasks í þvottahúsi, að gagnaðila sé heimill aðgangur að sameiginlegu risi um inngang um séreign álitsbeiðanda, þ.e. um stigagang í íbúð vegna nauðsynlegs viðhalds, framkvæmda eða viðgerða, og vatns- og frárennslislögnum í kjallara sem ekki sé hægt að komast að nema um séreignargeymslu álitsbeiðanda og að lokum að gagnaðila sé heimilt að skipta um hurðalæsingu á útidyrahurð í sameign kjallara. Þá sé þess krafist að framkvæmdir í sameign verði á kostnað beggja aðila.

Mál þetta eigi sér nokkurn aðdraganda. Frá því að gagnaðili hafi fest kaup á íbúðinni á neðri hæð hússins hafi ríkt ófremdarástand vegna samskiptaörðuleika við íbúa á efri hæð hússins. Um þverbak hafi keyrt þegar sambýlismaður álitsbeiðanda hafi fengið veður af því að gagnaðili hygðist leigja út geymsluherbergi það sem hér sé til umfjöllunar. Æ síðan hafi hann lagst gegn öllum framkvæmdum og nauðsynlegu viðhaldi á sameign. Þannig hafi hann skipt sér af störfum iðnaðarmanna sem hafi verið fengnir til viðhaldsframkvæmda, ekki bara á sameign, heldur einnig í séreign gagnaðila. Þá hafi hann meinað gagnaðila að fara um séreign álitsbeiðanda til að komast að sameiginlegum lögnum og risi til viðhalds og viðgerða, s.s. vegna loftnets. Af þessum sökum hafi gagnaðili þurft að nota aðgang um ris hinu megin í húsinu, þ.e. í nr. X.

Þá hafi sambýlismaður álitsbeiðanda hindrað að settur yrði upp vaskur eða handlaug á salerni í sameign í kjallara, þrátt fyrir samþykki álitsbeiðanda þar um auk þess sem ekki hafi tekist að setja upp skolvask í þvottahúsi.

Aðstæður á C nr. Z séu með þeim hætti að kjallari sé stór, alls um 90 fermetrar. Hvorri íbúð fylgi fjórar geymslur í kjallara en að auki sé þar rúmgott þvotta- og þurkherbergi í sameign. Þá hafi gamalt miðstöðvarherbergi verið nýtt sem geymsla fyrir báðar íbúðir. Af þessu megi sjá að geymslupláss sé yfirdrifið fyrir venjulega fjölskyldu. Margar eða flestar af þeim geymslum sem fylgi húsum á C hafi raunar verið nýttar til íbúðar enda hafi þau verið byggð í gríðarlegri húsnæðiseklu sem náð hafi allt fram á sjöunda áratuginn. Gert hafi verið ráð fyrir þessari notkun á C nr. Z en þar sé salerni í kjallara auk þess sem geymsluherbergið sem fylgi íbúð á fyrstu hæð sé með góðum suðurglugga út í garð og kynt með stórum miðstöðvarofni. Lagnateikningar fyrir C nr. X-Z styðji þessa nýtingarmöguleika á geymsluherbergjunum þar sem gert sé ráð fyrir sameiginlegu baðkari í kjallara og vaski í einni geymslunni auk áðurnefnds salernis með handlaug. Fyrri eigendur hafi leigt herbergið út en eignin hafi verið í eigu sömu fjölskyldu frá árinu 1946 og þangað til gagnaðili hafi fest kaup á henni árið 2003. Geymsluherbergi vegna íbúðar á annarri hæð sé hins vegar norðan megin í kjallara og svo kunni að vera að það sé ver fallið til útleigu.

Ónæði vegna leigu herbergisins sé ekkert og hafi álitsbeiðandi ekki sýnt fram á hið gagnstæða. Herbergið sé í kjallara auk þess sem inngangur í það valdi álitsbeiðanda ekki ónæði enda sé eingöngu hægt að komast í það með því að nota sérinngang í kjallara eða dyr að kjallara úr eldhúsi í íbúð gagnaðila. Þá sé í geymsluherberginu hvorki hreinlætis- né eldunaraðstaða en sá sem nýti það deili eldhúsi og baðherbergi með gagnaðila í íbúð hennar á fyrstu hæð. Fráleitt sé að halda því fram að fyrir gagnaðila vaki að breyta geymsluherberginu í sjálfstæða íbúð.

Með útleigu á herberginu sé gagnaðili að nýta eðlilegan ráðstöfunarrétt sinn á séreign  sinni sem sé ekki háð takmörkunum. Hér vísist til 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 þar sem segi að eigandi einn hafi rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini í lögunum eða öðrum lögum sem leiði af samþykktum húsfélagsins. Hér vísist auk þess til álita nefndarinnar nr. 29/1998 og 61/2003 þar sem viðurkenndur sé réttur eiganda til að leigja út geymsluherbergi til íbúðar.

Þá mótmæli gagnaðili þeirri fullyrðingu að um leigu á sameign sé að ræða eins og fram komi í kröfugerð álitsbeiðanda enda sé hún órökstudd með öllu. Útilokað sé að hagnýta séreign með því að leigja hana ef ekki fylgi aðgangur að sameign enda verði þetta tvennt ekki aðskilið. Gagnaðili hafi fullan rétt til að hagnýta bæði séreign og sameign með þessum hætti. Nægi í því sambandi að vísa til 34. gr. laga um fjöleignarhús.

Seinni liður kröfugerðar álitsbeiðanda snúi að því að fyrirhugaðar framkvæmdir í geymsluherbergi gagnaðila séu ekki heimilar nema með samþykki álitsbeiðanda. Gagnaðili hafni þessari kröfu álitsbeiðanda og geri kröfu um að nefndin staðfesti að þær séu heimilar án samþykkis annarra eigenda. Gagnaðili hafi nú í undirbúningi beiðni til byggingarfulltrúa um leyfi til að setja niðurfall og vask í geymsluherbergi. Sú framkvæmd sé til samræmis við upprunalegar lagnateikningar fyrir húsið þar sem gert sé ráð fyrir skolvaski í geymsluherbergi. Tekið sé fram að engin byggingaleyfisskyld framkvæmd hafi átt sér stað þar frá því að gagnaðili hafi keypt íbúðina. Það verði því að teljast sérkennilegt að byggingafulltrúi hafi nú fengið til umfjöllunar kvörtun meðeiganda vegna óleyfisframkvæmda á lóðinni.

Þá krefjist gagnaðili þess að nefndin fallist á að heimilt sé að setja upp vask eða handlaug á salerni í sameign en framkvæmdir við það hafi nú verið stöðvaðar uns álit nefndarinnar liggi fyrir. Ótækt sé að hafa salerni án handlaugar eða vasks og í samræmi við samþykki álitsbeiðanda hafi gagnaðili strax gert tilraun til að setja upp vaskinn enda hluti af nauðsynlegu viðhaldi og því að uppfylla kröfur um hreinlæti í samræmi við lög og reglur þar um. Í því sambandi vísar gagnaðili til 15. gr. reglugerðar um hollustuhætti nr. 941/2002. Sambýlismaður álitsbeiðanda hafi hins vegar stöðvað framkvæmdir eins og áður hafi komið fram. Gagnaðili hafi reynt að setja upp vaskinn 3. apríl 2013 og hafi þeim viðskiptum lokið með því að sambýlismaður álitsbeiðanda hafi stöðvað framkvæmdir og kallað til lögreglu. Þá hafi álitsbeiðandi ekki fallist á að settur yrði upp skolvaskur í þvottahúsi eins og nauðsynlegt sé, þó ekki sé nema til að uppfylla ákvæði laga og reglna þar um, sbr. 30. gr. reglugerðar nr. 1173/2012 um breytingu á byggingarreglugerð 112/2012, þar sem segi að í sameiginlegum þvottaherbergjum skuli koma fyrir skolvaski. Andstaða við þær framkvæmdir hafi verið staðfest á aðalfundi húsfélagsins þann 16. apríl 2013. Í báðum tilfellum sé um að ræða nauðsynlegar viðgerðir og viðhald á sameign sem álitsbeiðandi hafi ekki fengist til samvinnu um.

Þá sé þess krafist að staðfest verði að gagnaðila sé heimill aðgangur að sameiginlegu risi um inngang úr séreign álitsbeiðanda, þ.e. um stigagang í íbúð, vegna nauðsynlegs viðhalds, framkvæmda eða viðgerða. Á síðasta aðalfundi húsfélagsins, þann 16. apríl 2013, hafi andstaða álitsbeiðanda verið áréttuð og gagnaðila bent á inngang um þakglugga sem sé einungis opnanlegur innan frá. Álitsbeiðandi hafi því einn aðgang að sameiginlegu risi og sé ljóst að þessi hindrun stangist á við 26. gr. laga um fjöleignarhús, einkum 5. mgr. Þá hafi álitsbeiðandi meinað gagnaðila að komast að vatns- og frárennslislögnum í kjallara en aðgangur að þeim sé einungis mögulegur í gegnum séreignargeymslu álitsbeiðanda.

Loks geri gagnaðili kröfu um viðurkenningu þess að henni sé heimilt sé að skipta um hurðalæsingu á útidyrahurð í sameign í kjallara til að tryggja örugga flóttaleið við eldsvoða í samræmi við reglur þar um. Læsingin sé orðin gömul og sé einungis hægt að opna dyr með lykli bæði innan frá og utan, sem sé ekki í samræmi við reglur þar um. Hér sé því um að ræða ráðstafanir vegna sameignarinnar sem lögboðnar séu og ekki megi bíða, sbr. 2. mgr. 37. gr. laga um fjöleignarhús. Tekið sé fram að gagnaðili hafi án árangurs reynt að fá álitsbeiðanda til samstarfs um þetta bæði munnlega og skriflega og nú síðast á húsfundi þann 16. apríl 2013.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að þess sé krafist að kröfum gagnaðila verði hafnað. Álitsbeiðandi ítreki gerðar kröfur. Þá mótmæli álitsbeiðandi breyttri hagnýtingu á geymslu og telji hana í andstöðu við gildandi eignaskiptasamkomulag. Breytingin sé ólögmæt nema með samþykki allra eigenda, sbr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Breytingin hafi falið í sér verulega röskun á hagsmunum  álitsbeiðanda þar sem umgangur um sameign hafi meðal annars gjörbreyst, þörf hafi skapast á auknu viðhaldi, aðgangur að bílastæðum hafi takmarkast o.fl. Hagnýting geymslunnar til íbúðar standist ekki kröfur byggingarreglugerðar.

Sá aðgangur að lögnum og leiðslum sem gangaðili fari fram á tengist allur hinni breyttu hagnýtingu á geymslunni og sýni að hin breytta hagnýting sé til óþæginda og röskunar fyrir álitsbeiðanda. Krafa gagnaðila um aðgang að vatns- og frárennslislögnum tengist fyrirhugðum framkvæmdum í geymslunni sem ekki sé leyfi fyrir og því ólögmæt. Bæði þurfi að afla leyfis byggingaryfirvalda og samþykkis álitsbeiðanda fyrir þeim framkvæmdum og breytingum á lögnum og lagnakerfi sem í þeim felist.

Í athugasemdum gagnaðila ítrekar gagnaðili fram komin sjónarmið og kröfur. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að leiga á geymsluherbergi hafi falið í sér verulega röskun á hagsmunum álitsbeiðanda. Fullyrðingar álitsbeiðanda um skort á bílastæðum eigi ekki við rök að styðjast þar sem eina einkabílastæðið við húseignina sé til afnota fyrir álitsbeiðanda en önnur bílastæði séu við götuna og öllum frjálst að nota þau, óháð því hvort viðkomandi búi í húsinu eða ekki. Fullyrðingar álitsbeiðanda um aukið viðhald séu í meira lagi sérkennilegar, sérstaklega í ljósi þess að sameigninni hafi ekki verið haldið við a.m.k. síðastliðinn aldarfjórðung. Eins og fram hafi komið hafi álitsbeiðandi hvorki fengist til samvinnu um viðhald, né tekið þátt í þrifum á sameign síðan gagnaðili hafi keypt íbúðina. Af þeim sökum hafi sameignin legið undir skemmdum.

Að því er varði aðgang að lögnum um séreignargeymslur séu rök álitsbeiðanda fyrir því að neita gagnaðila um aðgang að þeim býsna haldlítil enda séu mun meiri hagsmunir í húfi en einungis þeir sem tengjast fyrirhuguðum framkvæmdum. Óþolandi sé fyrir gagnaðila að þurfa að sæta því að lögvarinn aðgangur hans að lögnum vegna viðgerða byggist á geðþótta álitsbeiðanda.

Svo hafi virst sem rannsókn byggingafulltrúa, að beiðni álitsbeiðanda, hafi farið fram á séreignargeymslu gagnaðila án hans vitundar eða samráðs við hann. Ekki verði annað séð en sú háttsemi borgaryfirvalda varði við lög. Gagnaðili hafi ekki í hyggju að ráðast í neinar framkvæmdir án tilskilinna leyfa og hafi nú í undirbúningi umsókn til byggingarfulltrúa um uppsetningu á handlaug í geymsluherberginu.

III. Forsendur

1. Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leigja út geymsluherbergi með aðgangi að salerni í sameign hússins.  Samkvæmt  4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.
   
   Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Nýting séreignar sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Þá hefur gagnaðili ekki sýnt fram á að fyrirhuguð hagnýting herbergisins til útleigu hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi en áður var. Verður því ekki séð að sú breyting á hagnýtingu herbergisins sé háð samþykki annarra eigenda hússins, sbr. 1. mgr. 27. gr. laganna. Telur kærunefnd því ekki, miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994, að forsendur séu til að banna álitsbeiðanda að nýta herbergið með framangreindum hætti. Kærunefnd tekur þó fram að allt að einu þurfi samþykki byggingarfulltrúa fyrir breyttri hagnýtingu herbergisins.
   
   Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskorðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint eða óbeint. Í 2. mgr. sömu greinar er mælt fyrir um að ákvörðunarréttur skv. 1. mgr. eigi meðal annars við um ráðstöfum sameignar með samningi og hagnýtingu sameignar. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að leigja út hið sameiginlega salerni í kjallara hússins án samþykkis álitsbeiðanda. Af gögnum málsins má hins vegar sjá að leigjandi geymsluherbergisins deilir eldhúsi og baðherbergi með gagnaðila í íbúð hennar á fyrstu hæð. Þegar af þeirri ástæðu telst gagnaðili ekki hafa brotið gegn framangreindri 1. og 2. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús við útleigu herbergisins.
2. Þá krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að fyrirhugaðar framkvæmdir í geymsluherbergi í kjallara séu óheimilar án samþykkis álitsbeiðanda. Ljóst er að umrætt geymsluherbergi er séreign gagnaðila og hefur hún því ein rétt til hagnýtingar og umráða yfir því með þeim takmörkunum einum sem áður eru raktar. Ekki er að sjá að þau umráð séreignar sem felast í endurbótum og/eða viðhaldi á henni sæti sérstökum takmörkunum, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum eða öðrum reglum sem vísað er til í 1. mgr. 26. gr. laganna. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að sinna endurbótum og/eða viðhaldi á séreign sinni án undangengis samþykkis álitsbeiðanda.
   
   Tekið skal fram að kærunefnd tekur ekki til þess afstöðu hvort umræddar framkvæmdir samrýmist kröfum byggingaryfirvalda eða útheimta byggingarleyfi.
3. Í 3. tölul. 12. gr. laga nr. 26/1994 segir að réttindi eigenda séu m.a. réttur til að hagnýta og nota sameignina að virtum sama rétti annarra eigenda. Það er því ljóst að allir eigendur eiga rétt á því að hafa eðlileg afnot af sameign húss.
   
   Gagnaðili krefst viðurkenningar á því að álitsbeiðanda beri að veita gagnaðila aðgang að rislofti hússins auk sameiginlegra lagna í kjallara. Með vísan til framangreinds er ljóst að gagnaðili á rétt á að hafa aðgang að sameign hússins. Hvað risloftið varðar má draga þá ályktun af gögnum málsins að til þess að gagnaðili komist í ris hússins þurfi hún ýmist að fara um séreignarhluta álitsbeiðanda, séreignarhluta annars eigenda í hinum hluta hússins eða fara um þakglugga sem nú sé einungis opnanlegur innan frá. Að mati kærunefndar er ekki sanngjarnt að ætlast til þess að gagnaðili nýti sér annað hvort þakglugga sem einungis er opnanlegur innan frá til aðgangs að sameign hússins eða inngang í öðrum hluta hússins þegar mögulegt er að komast að sameigninni með öðrum og auðveldari hætti um hans stigagang. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að meina gagnaðila aðgangi að sameiginlegu risi hússins. Með sama hætti er ljóst að gagnaðila er ekki mögulegt að komast að sameiginlegum lögnum í kjallara með öðrum hætti en þeim að fara um séreignarhluta álitsbeiðanda. Það er því jafnframt álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að meina gagnaðila aðgangi að sameiginlegum lögnum í kjallara um séreignarhluta álitsbeiðanda. Sá umferðarréttur sem þannig er til kominn á grundvelli eðli máls er þó ekki ótakmarkaður og verður að taka mið af raunverulegri nauðsyn þess að gagnaðili þurfi aðgang að umræddum rýmum. Kærunefnd telur sér þó ekki fært að mæla nánar fyrir um tilhögun hans.
4. Að lokum krefst gagnaðili viðurkenningar á því að henni sé heimilt að setja upp handlaug á salerni, skolvask í þvottahúsi og að skipta um hurðalæsingu á útidyrahurð í sameign. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Á sá ákvörðunarréttur m.a. við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um. Skal ákvörðun um þessi atriði tekin á húsfundi, sbr. 3. mgr. Einstakir eigendur hafa þó í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem eru bindandi fyrir aðra þótt húsfundur hafi ekki fjallað um þær, sbr. 2. málsl. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðili byggir á því að skv. 15. gr. reglugerðar nr. 941/2002 um hollustuhætti beri aðilum skylda til að hafa handlaug á salerni. Þá beri aðilum skylda til að setja upp skolvask í sameiginlegu þvottahúsi, sbr. 30. gr. reglugerðar nr. 1173/2012 um breytingu á byggingarreglugerð nr. 112/2012. Kærunefnd fellst á það með gagnaðila að umræddur búnaður sé nauðsynlegur til þess að uppfylla fyrrgreindar kröfur. Jafnframt beri aðilum skylda til að skipta um læsingu á kjallarahurð til að tryggja örugga flóttaleið við eldsvoða í samræmi við reglur þar um. Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. greinar 9.5.9. byggingarreglugerðar nr. 112/2012, sbr. reglugerð  nr. 1173/2012 og 350/2013, skulu dyr í flóttaleið bygginga vera vel merktar og sýnilegar, þær skulu opnast í flóttaátt og skulu opnast auðveldlega án tafar eða notkunar lykla eða sérstakra verkfæra. Framangreind regla gildir um sameign í fjöleignarhúsum, sbr. 1. mgr. greinar 9.1.4. sömu reglugerðar og töflu 9.01. Kærunefndin telur því að þær ráðstafanir sem gagnaðili krefst viðurkenningar á að henni sé heimilt að gangast fyrir séu nauðsynlegar til að uppfylla kröfur tilvitnaðra reglugerða.

Í 2. mgr. 37. gr. er eigenda heimilað að gera þær ráðstafanir vegna sameignarinnar sem lögboðnar eru og þoli ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, ef því er að skipta. Ljóst er að álitsbeiðandi hefur hafnað að verða við óskum gagnaðila um að gengist verði fyrir umræddum ráðstöfunum í sameign hússins. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að setja upp handlaug á salerni í samræmi við 15. gr. reglugerðar 941/2002 og skolvask í sameiginlegu þvottahúsi í samræmi við 30. gr. reglugerðar nr. 1173/2012 auk þess að skipta um læsingar að kjallarahurð í samræmi við 2. tölul. 1. mgr. greinar 9.5.9. reglugerðar nr. 112/2012, sbr. reglugerð 1173/2012 og 350/2013.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að leigja út geymsluherbergi í kjallara, enda deili leigjandi salerni með gagnaðila í íbúð hennar á fyrstu hæð.
2. Það er einnig álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að ráðast í fyrirhugaðar framkvæmdir í geymsluherbergi sínu í kjallara án undangengis samþykkis álitsbeiðanda.
3. Það er jafnframt álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að meina gagnaðila aðgangi að sameigninni um séreign álitsbeiðanda.
4. Það er ennfremur álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að setja upp handlaug á salerni, skolvask í þvottahúsi og skipta um hurðarlæsingu í útidyrahurð í sameign hússins.

Reykjavík, 14. október 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson