Mál nr. 43/2021 - Endurupptekið-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. október 2021

í enduruppteknu máli nr. 43/2021

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C. 

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Einnig gerir varnaraðili kröfu um að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðila málskostnað vegna kærunnar.

Með kæru, dags. 23. apríl 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 29. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 10. maí 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 10. maí 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 23. júní 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti varnaraðila, dags. 6. september 2021, barst kærunefnd beiðni um endurupptöku málsins með vísan til 1. tölul. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Með endurupptökubeiðninni fylgdu ný gögn sem voru rafræn skilaboð varnaraðila, dags. 26. febrúar 2021, þar sem gerð var sundurliðuð krafa í tryggingarféð.

Með bréfi kærunefndar, dags. 27. september 2021, var fallist á endurupptökubeiðnina með vísan til 1. tölul. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga þar sem um var að ræða gögn sem ekki lágu til grundvallar við úrlausn málsins. Sóknaraðili var upplýst um að fallist hefði verið á endurupptökubeiðnina með bréfi, dags. 27. september 2021, og fékk hún afrit af endurupptökubeiðninni og fylgigagni hennar. Athugasemdir sóknaraðila bárust með tölvupóstum, dags. 28. og 29. september 2021, voru þær sendar varnaraðila til kynningar með tölvupósti kærunefndar, dags. 26. október 2021.

Með tölvupósti kærunefndar, dags. 12. október 2021, óskaði nefndin upplýsinga frá sóknaraðila um hvort hún hefði svarað þeim skilaboðum sem varnaraðili lagði fram með endurupptökubeiðni sinni. Með tölvupósti sóknaraðila, dags. 14. október 2021, upplýsti hún að hún hefði hafnað öllum kröfum varnaraðila þegar hún hafi fengið skilaboðin send en að skilaboðin væru í gamla símanum hennar sem hún fyndi ekki. Varnaraðila var sent svar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 14. október 2021, og með tölvupósti hans næsta dag bárust frekari rafræn samskipti aðila og voru þau send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar þann sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 18. júní 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við afhendingu hafi hin leigða eign verið illa máluð og óhrein. Listar hafi ekki verið festir, bakaraofn virkað illa, loftljós í eldhúsi hafði ekki verið sett upp og enginn reykskynjari hafi verið fyrir framan íbúðina. Vatn hafi ekki verið drykkjarhæft og versnað eftir að það hafi verið tekið af en þá hafi komið í ljós að lagnir væru óhreinar og þurft að skipta um allt í A-gangi en ekki hafi verið búið að ákveða með B-gang. Þá hafi ofn í öðru svefnherbergjanna ekki virkað sem skyldi heldur verið brennandi heitur og ekki hægt að slökkva á honum. Varnaraðili hafi árangurslaust reynt það. Ekki hafi því verið unnt að sofa í því herbergi. Ekki hafi verið hægt að sturta niður á salerni og enginn  þrýstingur verið á sturtunni. Festing hafi verið brotin á ljóskúpli og sóknaraðili spurt hvar ljóskúpullinn hefði verið keyptur en varnaraðili hafi ekki vitað það þar sem fyrri leigjendur hefðu sett hann upp. Engar upplýsingar hafi verið á slökkvitækinu um það hvenær það hefði verið yfirfarið en það hafi staðið hvenær það rynni út. Sóknaraðili hafi séð um að setja upp reykskynjara. Gluggi í öðru svefnherberginu hafi verið óþéttur og vatn safnast á milli glerja og sóknaraðili verið hrædd um að hann myndi springa í frostinu.

Samskipti aðila hafi verið slæm þar sem varnaraðili hafi svarað seint og illa beiðnum sóknaraðila og ekkert hafi verið gert í því sem hún hafi beðið um að yrði lagfært. Varnaraðili hafi sagt að hann hefði haft samband við pípara en að hann hefði sagt að ekkert væri að lögnunum. Viftan inni á baðherbergi hafi ekki virkað og það hafi ekki verið fyllt upp í samskeytin fyrir ofan sturtuna.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi sagt leigunni upp með tölvupósti 27. ágúst 2020 en uppsagnarfrestur hafi verið sex mánuðir. Sóknaraðili hafi verið í íbúðinni til 1. febrúar 2021 þegar hún hafi tilkynnt að hún hefði yfirgefið hana. Varnaraðili hafi því verið í fullum rétti að innheimta fulla leigu fyrir febrúarmánuð þar sem uppsagnarfresturinn hafi ekki verið liðinn fyrr en í lok þess mánaðar.

Þegar sóknaraðili hafi tilkynnt að hún væri farin úr íbúðinni hafi hún jafnframt lýst því yfir að hún teldi að samningum hefði verið rift þar sem ekkert hefði verið lagað að hennar beiðni. Henni hafi verið svarað með tölvupósti næsta dag um að gerð yrði krafa um leigu fyrir hvern dag sem lyklum yrði ekki skilað og hún verið minnt á að fagmaður ætti að mála íbúðina, líkt og gert hafði verið áður en hún hefði fengið hana afhenta. Sóknaraðili hafi þá upplýst í tölvupósti að lyklarnir væru í íbúðinni. Varnaraðili hafi þá ítrekað að hún yrði krafin um leigu hvern dag þar til lyklunum hefði verið skilað og hann sagt að kallaður yrði til lásasmiður til að komast inn í íbúðina og að sá kostnaður yrði dreginn af tryggingarfénu.

Sóknaraðili hafi gert ýmsar athugasemdir við íbúðina og sameign hússins í kæru sinni. Ekkert liggi þó fyrir þeim til stuðnings. Þær hafi ekki verið settar fram á leigutíma heldur virðist þeim kastað fram nú til að leitast við að fá endurgreiðslu tryggingarfjárins. Athugasemdirnar hafi þannig fyrst verið settar fram eftir að sóknaraðili hafði tilkynnt að hún væri farin úr íbúðinni en hún hafi búið í íbúðinni í eitt og hálft ár.

Sóknaraðili haldi því fram að samskipti við varnaraðila hafi verið slæm og með þeim hætti að tölvupóstum hafi verið svarað mjög illa og þá sjaldan. Lögð séu fram tölvupóstsamskipti aðila. Sem dæmi hafi sóknaraðili sent tölvupóst við afhendingu sem varnaraðili hafi svarað þegar næsta dag. Sjálf hafi sóknaraðili ekki svarað þeim tölvupósti fyrr en tveimur dögum síðar en þeim pósti hafi varnaraðili svarað samdægurs. Úr þeim atriðum sem þar hafi verið sett fram virðist hafa verið leyst með aðkomu varnaraðila 29. júní 2019, eða innan sex daga frá því að fyrst hafi borist athugasemd og eftir að samskipti höfðu átt sér stað á milli aðila. Jafnframt megi vísa til tölvupósts frá 1. júlí 2019 sem hafi verið svarað samdægurs. Aðrir tölvupóstar sem lagðir séu fram sýni að samskiptin hafi verið með þeim hætti að sóknaraðila hafi ávallt verið svarað hratt og örugglega. Ekkert liggi því til staðfestingar eða sönnunar að íbúðin hafi verið ónothæf að neinu leyti eða valdið sóknaraðila, sem greitt hafi leigu athugasemdalaust allan leigutímann, tjóni heldur virðist einungis reynt að draga fram slæma mynd af varnaraðila  til þess eins að reyna að fá tryggingarféð til baka.

Í leigusamningi aðila segi í ákvæði 13. gr. að leigjanda sé óheimilt að mála íbúðina sjálf án samþykkis og við skil íbúðarinnar skuli fá fagmann til að mála íbúðina. Það hafi ekki verið gert. Meðfylgjandi séu myndir sem sýni málun sóknaraðila þegar varnaraðili hafi komið í íbúðina. Þær sýni glögglega mjög dökka veggi og að ekki hafi verið fagmannlega staðið að verki. Í tölvupósti málara segi að veggir og loft hafi verið máluð í dökkbláum lit og það út á gerefti í kringum hurðar og niður á hvíta gólflista. Fara hafi þurft fimm umferðir yfir þá fleti, auk þess sem heilmála hafi þurft önnur rými. Málarinn hafi þannig staðfest það sem fram hafi komið á myndunum. Því sé alveg ljóst að varnaraðili hafi brotið gegn skýru samningsákvæði aðila og af því hafi varnaraðili orðið fyrir beinu tjóni. Þann kostnað varnaraðila beri sóknaraðila að bæta með greiðslu tryggingarinnar. Þar sem málun hafi að auki farið fram eftir skil, en sóknaraðila hafi borið að skila íbúðinni af sér nýmálaðri, sbr. tilvitnað sérákvæði samningsins, hafi varnaraðili enn fremur sett í innheimtu 15 daga leigu þótt hann hefði með réttu mátt innheimta heilan mánuð þar sem sex mánaða uppsagnarfrestur hafi ekki verið liðinn fyrr en í lok febrúar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þetta snúist ekki allt um tryggingarféð heldur meira hvernig varnaraðili hafi komið fram á leigutíma. Varnaraðili hafi svarað seint og illa og eins og áður hafi komið fram hafi engin leið verið að ná í hann á facebook. Það hafi átt að koma pípari til að athuga með lagnirnar, bæði vegna salernis og sturtunnar en einnig vegna drykkjarvatnsins en píparinn hafi aldrei komið. Sóknaraðili hafi engar sannanir fyrir því að varnaraðili hafi nokkurn tímann rætt við pípara um neitt af því sem sóknaraðili hafi óskað eftir. Sóknaraðili hafi ekki ráðið úr þessum málum heldur hafi hún verið að bíða eftir að eitthvað yrði gert af hálfu varnaraðila þar sem pípulagnir heyri ekki undir það sem leigjendum beri að laga eða sjá um samkvæmt leigusamningi. Þegar íbúðin hafi verið afhent hafi hún verið óhrein og illa máluð en ekki samkvæmt því sem hafi staðið í leigusamningi þar sem skýrt sé tekið fram að íbúð skuli vera nýmáluð og hrein við afhendingu. Sóknaraðili hafi þegar við upphaf leigutíma fengið munnlegt samþykki fyrir því að mála og hún boðist til að finna málara en varnaraðili hafi viljað að þetta yrði fagmannlega gert og hafi hann ætlað að finna málara á sínum vegum.

Eftir að sóknaraðili hafi sagt að hún gæti ekki búið þarna lengur hafi varnaraðili byrjað að hafa í hótunum og samskiptin orðið þannig að hún hafi ekki getað mætt honum og því hafi lyklarnir verið skildir eftir inni í íbúðinni.

V. Niðurstaða

Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsögn ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu. Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. sömu laga telst uppsagnarfrestur hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Sóknaraðili sagði ótímabundnum leigusamningi aðila upp með tölvupósti 21. ágúst 2020. Uppsagnarfrestur hófst þannig 1. september 2020 og lauk 28. febrúar 2021 og þar með leigusamningi aðila.

Í 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga segir að nú komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal leigjandi gera leigusala skriflega grein fyrir göllum, sem síðar komi fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var.

Sóknaraðili krefst endurgreiðslu tryggingarfjárins á þeirri forsendu að margt í íbúðinni hafi verið ábótavant á leigutíma. Í kæru eru talin upp ýmis atriði sem voru sóknaraðila kunn þegar við upphaf leigutíma á árinu 2019 en hún bjó þó í íbúðinni í eitt og hálft ár. Þegar af þeirri ástæðu verður að miða við það að hún hafi unað húsnæðinu, sbr. framangreind 1. mgr. 16. gr. Þá verður ekki ráðið að sóknaraðili hafi gert varnaraðila skriflega grein fyrir göllum á húsnæðinu, án þess að hann hafi brugðist við þeim. Samkvæmt tölvupósti sóknaraðila 22. ágúst 2020 sagði hún leigusamningum enn fremur upp á þeirri forsendu að hún vildi ekki búa í nálægð við tiltekinn einstakling sem byggi á 3. hæð hússins en engar athugasemdir voru þar gerðar vegna ástands hinnar leigðu íbúðar. Samkvæmt tölvupósti sóknaraðila rifti hún leigusamningum 1. febrúar 2021 á þeirri forsendu að beiðnum hennar um lagfæringar á leigutíma hefði ekki verið sinnt. Kærunefnd telur að út frá gögnum málsins sé ekki unnt að fallast á að uppfyllt hafi verið skilyrði riftunar á leigusamningi á þessum grundvelli.

Óumdeilt er að sóknaraðili greiddi ekki leigu fyrir febrúar 2021 og flutti út í byrjun þess mánaðar. Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með hliðsjón af þessu ákvæði sem og því sem rakið hefur verið hér að framan er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna febrúar 2021. Samkvæmt leigusamningi aðila var mánaðarleiga 210.000 kr. og er varnaraðila því heimilt að ráðstafa þeirri fjárhæð af tryggingarfénu.

Eftir standa þá 190.000 kr. af tryggingarfénu sem varnaraðili hefur ráðstafað vegna reiknings lásasmiðs sem og málunar á hinu leigða.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis  skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Ljóst er að varnaraðili gerði kröfu í tryggingarféð með tölvupósti 3. febrúar 2021 vegna útkalls lásamiðs. Engin viðbrögð bárust við því af hálfu sóknaraðila innan fjögurra vikna og verður því að ganga út frá því að hún hafi fallist á kröfu varnaraðila hér um. Er varnaraðila því heimilt að ráðstafa 36.500 kr. af tryggingarfénu vegna þessa, sbr. fyrirliggjandi reikningur.

Í 13. gr. leigusamnings aðila segir að íbúðin afhendist sóknaraðila nýmálaðri og skuli hún skila íbúðinni sömuleiðis af sér nýmálaðri við lok leigutíma. Í tölvupósti varnaraðila 2. febrúar 2021 kom fram að samkvæmt leigusamningi ætti að skila íbúðinni málaðri af fagmanni eins og hún hafi verið við upphaf leigutíma. Með rafrænum skilaboðum varnaraðila 26. febrúar 2021 gerði hann kröfu að fjárhæð 434.000 kr. vegna málunar á hinu leigða við lok leigutíma. Með skilaboðum sóknaraðila 11. mars 2021 hafnaði hún kröfunni. Þá óskaði hún eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins með skilaboðum 7. apríl 2021.

Með hliðsjón af því að sóknaraðili hafnaði kröfu varnaraðila í tryggingarféð vegna málunar 11. mars 2021 er ljóst að varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sína ekki til kærunefndar húsamála innan fjögurra vikna frá þeim degi sem kröfunni var hafnað í samræmi við ákvæði 5. mgr. 41. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 153.500 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili fékk umráð íbúðarinnar með aðstoð lásasmiðs 5. febrúar 2021 reiknast dráttarvextir frá 6. mars 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 153.500 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 6. mars 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 28. október 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson