Mál nr. 144/2020-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. apríl 2021

í máli nr. 144/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 236.899 kr. þar sem skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og vegna þrifa.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 9. desember 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. desember 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila var móttekin 12. janúar 2021. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 12. janúar 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 21. apríl 2020 til 21. ágúst 2021 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að F. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna meintra skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og kostnaðar vegna þrifa.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í hinni leigðu eign hafi verið rekið gistiheimili en vegna COVID-19 hafi reynst nauðsynlegt að bjóða hluta hússins til útleigu á almennum leigumarkaði. Umboðsmaður sóknaraðila sé sjálf búsett í hluta hússins.

Varnaraðili hafi verið fyrsti og eini leigjandi íbúðarinnar og hafi G ehf. annast gerð leigusamnings aðila. Íbúðin hafi verið skilin eftir í slæmu ástandi. Skemmdir hafi orðið á henni og innbúi, auk þess sem nokkrir innanstokksmunir hafi verið horfnir. Þá hafi rusl og persónulegir munir verið skildir eftir í íbúðinni. Sóknaraðili hafi gert kröfu um greiðslu vegna viðgerða og þrifa á íbúðinni þar sem varnaraðili hafi ekki staðið við efndir á leigusamningnum.

Tjón á íbúðinni hafi verið staðfest af fagaðilum frá G ehf. Ástandsskoðun hafi verið gerð, bæði fyrir og eftir leigutímabil. Auk þess sem ástand íbúðarinnar hafi verið ljósmyndað, bæði fyrir og eftir leigutíma. Sönnunarkröfu lögmanns varnaraðila ætti því að hafa verið fullnægt með staðfestingu fagaðila.

Þá lýsir sóknaraðili athugasemdum smiðs vegna gardínuhengis yfir stiga, vatnsskemmdum á borðplötu, gólfmottu í eldhúsi, rúllugardínu í svefnherbergi, rúmgafls, náttborðs, hlífðardýnu, sængur- og koddavera, niðurfalls í sturtu og þá hafi kertastjakar verið horfnir. Kostnaður við vinnu smiðsins vegna viðgerða hafi verið samtals 75.000 kr., kostnaður vegna þrifa hafi numið 25.000 kr. og kostnaður vegna viðgerða og innkaupa hafi numið samtals 136.899 kr.

Sóknaraðili nefnir jafnframt nokkur atriði til viðbótar sem hún geri athugasemdir við en hún hafi þó undanskilið skaðabótakröfunni.

Við innkaup og viðgerð á íbúðinni hafi verið leitast við að finna ódýrar lausnir. Þá hafi smærri viðgerðir ekki verið teknar með í kröfuna þar sem þau atriði geti talist sem eðlilegt viðhald.

Smiðurinn, sem hafi annast viðgerð á íbúðinni, sé tilbúinn til að staðfesta kröfu sóknaraðila, bæði hvað varði tjón á íbúðinni sem og slæmt ástand á innanstokksmunum.

Varnaraðili hafi bankað upp á hjá sóknaraðila 2. nóvember 2020 þar sem hann hafi hrópað ókvæðisorðum að sóknaraðila og neitað því að hafa valdið skemmdum á íbúðinni og óþrifnaði.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að leigutíma hafi lokið 1. nóvember 2020 samkvæmt samkomulagi aðila. Kröfu sóknaraðila hafi fylgt einhver sundurliðun á kostnaði vegna vinnu og efniskaupa. Engar skýringar hafi verið að finna á fjölda vinnustunda. Ábyrgð um sönnun á raunverulegu tjóni hvíli á þeim sem krefjist skaðabóta. Engar slíkar sannanir liggi til grundvallar kröfu sóknaraðila. Ljósmyndir sem teknar séu einhliða af hálfu sóknaraðila af meintum óþrifnaði á ótilteknum stað uppfylli ekki almennar kröfur um sönnun saknæmrar og ólögmætrar háttsemi leigutaka í skilningi skaðabótaréttar.

Sóknaraðili hafi aldrei gefið varnaraðila kost á að bæta úr því meinta tjóni sem hún haldi fram að hafi orðið á íbúðinni. Þvert á móti þegar varnaraðili hugðist þrífa eignina, daginn eftir skil hennar, hafi sóknaraðili veist að honum með fúkyrðum og beinlínis meinað honum aðkomu að eigninni. Með þeirri háttsemi hafi hún brotið á rétti hans til að gera lagfæringar ásamt því að hafa fyrirgert rétti til skaðabóta vegna óþrifnaðar.

Á þeim myndum, sem sóknaraðili hafi vísað til að hafi verið teknar fyrir afhendingu íbúðarinnar, sjáist sömu skemmdir á rúmgafli og hún geri kröfu um að varnaraðili greiði fyrir. Þá geti sóknaraðili ekki krafið varnaraðila um greiðslu skaðabóta vegna vanefnda á leigusamningi án nokkurra sannanna um ólögmæta og saknæma háttsemi, raunverulegt tjón, orsakatengsl, sennilega afleiðingu eða nokkurra annarra vanefnda hans. Öllum ásökunum sóknaraðila sé hafnað sem röngum og ósönnuðum.

Hvergi í framlögðum gögnum komi fram að meint tjón á fylgifé, húsgögnum og innanstokksmunum hafi verið af völdum varnaraðila. Hvergi sé sýnt fram á mismun á ástandi íbúðarinnar við upphaf leigutíma samanborið við ástand hennar við lok leigutíma.

Fram komi á úttektarblaði fasteignasala, dags. 21. apríl 2020, að samningsandlagið hafi ekki verið í því standi sem sóknaraðili vilji af láta. Engin slík úttekt hafi farið fram við skil varnaraðila á húsnæðinu í byrjun nóvember 2020.

Sóknaraðila hafi verið í lófa lagið og raunar skylt, sbr. 69. og 70. gr. húsaleigulaga, að láta slíka úttekt fara fram í samráði við varnaraðila áður en hún hafi lagt fram kröfu um greiðslu tryggingarfjárins. Hún verði að bera hallann af þeim réttaráhrifum sem því fylgi.

Í málatilbúnaði sóknaraðila sé varpað fram alvarlegum ásökunum án allra sannana. Þær ljósmyndir sem lagðar hafi verið fram geti hafa verið teknar hvar sem sé, þær verið sviðsettar eða þeim breytt. Réttmæti ljósmyndanna sem sönnunargildi í máli þessu sé hafnað.

IV. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram ábyrgðartryggingu G ehf. að fjárhæð 368.000 kr. fyrir réttum efndum á samningnum. Sóknaraðili hefur gert kröfu að fjárhæð 236.899 kr. í trygginguna.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Óumdeilt er að leigutíma lauk 1. nóvember 2020. Ekki liggur fyrir hvenær sóknaraðili gerði kröfu í tryggingu varnaraðila en þar sem fyrir liggur að hann hafnaði kröfu sóknaraðila með bréfi, dags. 24. nóvember 2020, er ljóst að hún kom fram innan lögbundins frests. Þá barst kæra sóknaraðila 9. desember 2020 og því ljóst að ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila var vísað til nefndarinnar innan lögbundins frests.

Sóknaraðili lýsir því að ýmsar skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma, meðal annars á gardínum, borðplötu, gólfmottu, rúllugardínum, rúmgafli, náttborði, hlífðardýnu og þá hafi ýmsir innanstokksmunir verið horfnir, til að mynda kertastjakar. Varnaraðili hefur hafnað því að hafa valdið téðum skemmdum á hinu leigða og einnig vísað til þess að hann hafi boðist til að þrífa íbúðina betur eftir athugasemdir sóknaraðila.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, sem er að finna í XIV. kafla laganna, skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina, óski annar aðilinn þess, og skiptist kostnaður þá að jöfnu á milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. Þá segir í 2. mgr. 71. gr. laganna að úttekt samkvæmt 1. eða 2. mgr. 69. gr. framkvæmi úttektaraðili sem leigjandi og leigusali hafi komið sér saman um samkvæmt 3. mgr. 69. gr. að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra.

Gögn málsins bera ekki annað með sér en að sóknaraðili hafi einhliða aflað úttektar á ástandi hins leigða, bæði við upphaf og lok leigutíma. Hvorki verður ráðið að varnaraðili hafi verið upplýstur um úttektirnar né að honum hafi verið gefinn kostur á að vera viðstaddur. Að þessu virtu er ljóst að úttektanna var ekki aflað í samræmi við ákvæði 69. og 71. gr. húsaleigulaga. Telur kærunefnd að ekki sé unnt að líta svo á að þær feli í sér fullnægjandi sönnun um það að tjón hafi orðið á húsnæði sóknaraðila á leigutíma gegn neitun varnaraðila þar um. Aftur á móti telur kærunefnd að vegna kröfu sóknaraðila um bætur vegna þrifa beri að líta til þess að sóknaraðili lýsti því að þrifum hafi verið ábótavant og segir í greinargerð varnaraðila að hann hafi boðist til að þrífa íbúðina 2. nóvember 2020, eða degi eftir að leigutíma lauk. Með þessu telur kærunefnd að staðfest hafi verið að þörf hafi verið á þrifum á íbúðinni eftir skil varnaraðila. Kærunefnd fellst því á kröfu sóknaraðila um að henni sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna þrifa að fjárhæð 25.000 kr. en fjárhæð kröfunnar var ekki sérstaklega mótmælt af hálfu varnaraðila. Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað. 

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 25.000 kr. úr tryggingu varnaraðila. Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað.

Reykjavík, 27. apríl 2021

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður