Mál nr. 33/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 33/2006
Hugtakið hús. Húsfélag. Húsfélagsdeild. Lagnir. Eignarhald: Gangur í kjallara. Aðgangur að þvottahúsi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. júlí 2006, beindi G lögfræðingur f.h. A, X nr. 18, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf. og C, eigendur X nr. 18, og D, E, og F, eigendur X nr. 20, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð þriggja gagnaðila, þ.e. D, E og F, dags. 2. september 2006, athugasemdir G lögfræðings f.h. álitsbeiðanda, dags. 12. september 2006, greinargerð H hrl. f.h. B ehf. og C, dags. 13. september 2006, athugasemdir I hrl. f.h. D, E og F, dags. 10. október 2006, athugasemdir G lögfræðings f.h. álitsbeiðanda, dags. 13. október 2006 og 20. október 2006, athugasemdir H hrl. f.h. B ehf. og C, dags. 23. október 2006, og viðbótarathugasemdir G lögfræðings f.h. álitsbeiðanda, dags. 31. október 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. janúar 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 18–20, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar á X nr. 18 en gagnaðilar eru aðrir eigendur í húsinu, þ.e. B ehf. er eigandi íbúðar á 1. hæð á X nr. 18, C er eigandi íbúðar á 2. hæð á X nr. 18, D er eigandi kjallaraíbúðar á X nr. 20, E er eigandi íbúðar á 1. hæð á X nr. 20 og F er eigandi íbúðar á 2. hæð á X nr. 20. Ágreiningur er um hugtakið hús, starfrækslu eins eða tveggja húsfélaga, um skolplagnir, um séreign í kjallara og um aðgengi að þvottahúsi.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að X nr. 18–20 í R sé eitt hús.
- Að viðurkennt verði að eigendum X nr. 18–20 sé skylt að starfrækja eitt húsfélag.
- Að viðurkennt verði að skolplagnir undir X nr. 18 séu sameign allra eigenda að X nr. 18–20.
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi geti framkvæmt nauðsynlegar viðgerðir á skolplögnum að X nr. 18 á kostnað allra eigenda X nr. 18–20. Til vara er þess krafist að álitsbeiðandi geti framkvæmt nauðsynlegar viðgerðir á skolplögnum að X nr. 18 á kostnað eigenda X nr. 18.
- Að viðurkennt verði að gangur í kjallara X nr. 18, merktur 1.28 á samþykktri teikningu, sé séreign álitsbeiðanda.
- Að viðurkennt verði að aðgangur eigenda 1. og 2. hæðar X nr. 18 að þvottahúsinu sé bannaður frá kl. 21.00 til kl. 9.00.
Í álitsbeiðni kemur fram að R hafi gert tvo lóðarleigusamninga við J trésmið hinn 29. ágúst 1938, annars vegar vegna 215,7 m2 lóðar á X nr. 18 og hins vegar vegna 202,3 m2 lóðar á X nr. 20. Á grundvelli þessara lóðarleigusamninga og teikninga sem samþykktar voru á fundi bygginganefndar R 25. nóvember 1937, 28. apríl 1938 og 27. apríl 1939 hafi verið reist mannvirki sem hafði að geyma tvö húsnúmer og tvo stigaganga, annars vegar X nr. 18 og hins vegar X nr. 20. Þrjár íbúðir eru í hvorum stigagangi. Sennilega hafi lítil sem engin samvinna verið milli eigenda að X nr. 18 og X nr. 20 um viðhald mannvirkisins né annað sem tengist því. Einnig sé líklegt að umhirða lóða og annað tengt þeim hafi heldur ekki verið sameiginlegt viðfangsefni. Reistur hafi verið veggur sem skilur að lóðirnar tvær. Í 68 ára sögu mannvirkisins hafi því verið litið á það sem tvö hús.
Bendir álitsbeiðandi á að X nr. 18 hafi gengið kaupum og sölum en fyrstu afsölin bendi til að fasteignin hafi verið seld í heilu lagi. Hins vegar hafi K fengið með afsali, dags. 1. október 1950, neðri hæð hússins afsalaða. Hinu afsalaða var þar lýst með eftirfarandi hætti: „Hið selda er neðri hæð hússins, sem er 3 herbergi, baðherbergi innri forstofa og gangur. Enn fremur sérgeymsla í kjallara og sameiginlega miðstöð og þvottahús í kjallara svo og lóðarréttindi og önnur sameiginleg þægindi í hlutfallinu 36/100 þrjátíu og sex hundruðustu.“ Þessari eign hafi verið afsalað í nokkur skipti til viðbótar eftir þetta og þar sé að finna sams konar lýsingar á henni. Svo virðist sem L hafi eignast íbúðina árið 1974 á grundvelli búsetuleyfis. Núverandi eigandi, B ehf., keypti íbúðina af L með kaupsamningi, dags. 24. nóvember 2003, en þar segir um hið selda: „3ja herberga íbúð á neðri hæð (1. hæð) í húsinu nr. 18 við X nr. í R ásamt öllu því, sem eigninni fylgir og fylgja ber þ.m.t. tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum.“ M átti 2. hæð á X nr. 18 og kjallarann eftir að hann afsalaði sér 1. hæðinni árið 1950. Dánarbúi M var skipt árið 1963 þar sem bræðurnir N og O fengu 2. hæð á X nr. 18 í arf eftir hann, að hálfu hvor, og P „hlaut sömuleiðis í arf eftir hann kjallaraíbúð í sama húsi“. N og S, f.h. ófjárráða sonar síns, O, seldu þann 22. nóvember 1968 T 2. hæð á X nr. 18 „ásamt tilheyrandi geymslu undir tröppum í kjallara, og öllu öðru, er eignarhluta þessum fylgir og fylgja ber, múr- og naglföstu, að engu undanskildu, þar með talin tilheyrandi leigulóðarréttindi“. U fékk síðan íbúðina í arf árið 1995. Sonur U, V, fékk eignina í arf með skiptayfirlýsingu, dags. 26. október 1999. Með yfirlýsingu V, dags. 3. desember 1999, varð sambýliskona hans, einn af gagnaðilum, þ.e. C, eigandi íbúðarinnar. Engin af þessum þremur yfirlýsingum lýsa eigninni frekar en gert var með afsalinu frá 1968. P seldi og afsalaði Þ öllum eignarhlut sínum í X nr. 18 með afsali, dags. 23. febrúar 1979. Hinu afsalaða var svo lýst: „[N]ánar tilgreint; 2ja herbergja ósamþykktri íbúð í kjallara hússins ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og leigulóðarréttindum svo og með öllu múr- og naglföstu sem fylgir og fylgja ber. Hinn seldi eignarhluti er talinn 28% allrar húseignarinnar.“ Næstu afsöl kjallaraíbúðarinnar höfðu að geyma sams konar lýsingar á eigninni. Yngsta afsalið er dagsett 12. desember 1989 en þar afsalaði Æ sér íbúðinni til álitsbeiðanda.
Samskipti álitsbeiðanda við aðra húseigendur að X nr. 18 höfðu gengið snurðulaust fyrir sig áður en V og aðilar tengdir honum urðu eigendur að 1. og 2. hæð á X nr. 18. C er sambýliskona V og er hann einn stofnanda B ehf., en sonur hans er aðalmaður í stjórn en C er varamaður hans. V hefur hins vegar að jafnaði komið fram fyrir hönd þessara eigenda og hafa þeir leigt út eignir sínar. Leigjendur hafa notað þvottahúsið og til að komast þangað hafa þeir farið inn í íbúð álitsbeiðanda og gengið um gang sem merktur er 1.28 á samþykktri teikningu. Á undanförnum árum hefur verið mikil umferð leigjenda um ganginn og hefur það eitt og sér valdið ágreiningi á milli álitsbeiðanda og eigenda efri hæða. Hinn 12. júlí 2005 kallaði álitsbeiðandi meindýraeyði til þar sem talið var að rottur væru í skolplögnum. Teknar voru myndir af lögnunum og kom þá í ljós að lögnin var skemmd og þarfnaðist endurnýjunar eða lagfæringar. Að mati álitsbeiðanda höfðu eigendur efri hæða á X nr. 18 takmarkaðan áhuga á að ræða um nauðsyn þess að gera við skolplagnirnar en loksins hinn 2. nóvember 2005 var haldinn fundur eigenda að X nr. 18 þar sem eftirfarandi var bókað í fundargerð: „Ákveðið var að athuga hvar skolp og Wc lögninn (sic) liggur að og í húsinu. Athuga síðan kostnað og ástand lagna. Skoða dren samsíð (sic) þegar skolp og Wc er tekið í gegn. Lóð tekin í gegn og tré grisjuð á svipuðum tíma. Samþykkt að láta skolp og dren í forgang.“ Það hafi verið skilningur álitsbeiðanda eftir þennan fund að eigendur efri hæða, sem rækju iðnaðarfyrirtæki, teldu sig sjálfa færa um að láta lagfæra skolplagnirnar. Þegar það hafi dregist á langinn að hefja framkvæmdir treysti álitsbeiðandinn, sem er öryrki, sér ekki lengur til að búa í fasteign sinni og hefur ekki haft þar fasta búsetu um átta mánaða skeið.
Þá hafi álitsbeiðandi leitað til Húseigendafélagsins upp úr áramótunum 2005/2006 og lögfræðingur þess sendi þann 20. febrúar 2006 eigendum efri hæða áskorun skv. 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús þar sem farið var fram á úrbætur vegna skolplagnanna. Því bréfi hafði ekki verið svarað með formlegum hætti en um þetta leyti veiktist álitsbeiðandi og þurfti að njóta meðferðar á sjúkrahúsi. Þetta tafði málið enn frekar en álitsbeiðandi eftirlét þremur einstaklingum umboð til að koma fram fyrir sína hönd. Boðað var til fundar sem fara átti fram hinn 22. maí 2006 en enginn af hálfu eigenda efri hæða mætti á hann. Í kjölfar þessa setti álitsbeiðandi upp tilkynningu í stigaganginum þess efnis að framvegis yrði eingöngu opið í þvottahúsið á tilteknum dögum en í framhaldi af því var hurðin að íbúð hennar fjarlægð, samanber lögregluskýrslu, dags. 29. maí 2006, en fram kemur í lögregluskýrslu, dags. 16. júní 2006, að áðurnefndur V hafi viðurkennt í símasamtali við lögreglumann að hafa tekið hurðina. Í lok júní 2006 barst álitsbeiðanda bréf þar sem boðað var til fundar af hálfu eigenda efri hæða þar sem dagskrá fundarins átti að vera eignarskiptayfirlýsing og önnur mál. Lögfræðingur álitsbeiðanda tók við máli hennar í byrjun júlí 2006 og hinn 5. júlí mætti hann fyrir hennar hönd á fund eigenda að X nr. 18. Á fundinum var samþykkt að gera eignaskiptayfirlýsingu með tveimur atkvæðum C og B ehf. gegn einu atkvæði álitsbeiðanda. Eftirfarandi athugasemd var færð til bókar fyrir hönd álitsbeiðanda: „X nr. 18–20 er eitt hús. Ágreiningur er um eignarhald á gangi sem leiðir til þvottahússins. Með hliðsjón af 3. gr. og 2. málsgrein 16. greinar laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er ekki tilefni til að ákveða gerð eignaskiptayfirlýsingar.“ Á fundinum kom fram að gerð hafi verið eignaskiptayfirlýsing fyrir X nr. 20. Frekari athugasemdir af beggja hálfu voru færðar til bókar en engar frekari samþykktir voru gerðar. Hinn 6. júlí 2006 var eigendum að X nr. 20 tilkynnt að álitsbeiðandi hygðist leita réttar síns vegna þess að X nr. 18–20 væri eitt hús. Engin formleg viðbrögð bárust við því bréfi en það megi hins vegar ráða af símtölum lögfræðings álitsbeiðanda við Ö, eiginmann gagnaðilans D, að þeim eiganda hugnist ekki að eigendur X nr. 18–20 sé skylt að starfrækja eitt húsfélag né heldur að eigendum að X nr. 20 sé skylt að taka þátt í kostnaði vegna ónýtra skolplagna að X nr. 18. Sú afstaða hafi verið óbreytt eftir að lögfræðingur álitsbeiðanda sendi eigendum X nr. 20 áskorun þann 11. júlí 2006 skv. 1. mgr. 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Sem fyrr segir voru teknar myndir af skolplögn álitsbeiðanda þann 12. júlí 2005 og síðan þá hafi ekkert verið gert til að lagfæra hana. Með bréfi, dags. 11. júlí 2006, hafi lögfræðingur álitsbeiðanda farið fram á að meindýraeyðirinn skoðaði myndbandið en það hafði verið fjölfaldað á mynddisk. Yfirlýsing meindýraeyðisins frá 17. júlí 2006 liggi fyrir. Þar komi fram að téð lögn væri skemmd og slitin þó aðallega beint fyrir neðan stamma út í grunn en þar er áberandi skemmd sem þarfnist tafarlausra úrbóta. Eftir að lögmaður eigenda á efri hæðum á X nr. 18 hafði samband við lögfræðing álitsbeiðanda þann 13. júlí 2006 hafi verið gerð lokatilraun til að finna lausn á ágreiningsefnum eigenda að X nr. 18 en útilokað reyndist að ná samkomulagi.
Tekur álitsbeiðandi fram að mannvirki það sem reist var á lóðum X nr. 18 og 20 árið 1938 myndi eina heild. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 20 sé sagt að X nr. 18–20 sé eitt heildarhús. Þegar það hafi fengist viðurkennt að X nr. 18–20 sé eitt hús verði ekki horft framhjá því að eigendur í húsinu hafi aldrei haft með sér húsfélag. Vegna þessa sé gerð krafa um að þeim sé skylt að starfrækja slíkt félag enda hafi komið fram í máli eigenda að X nr. 20 að þeir telji sér ekki skylt að starfrækja eitt húsfélag jafnvel þótt viðurkennt verði að um eitt hús sé að ræða. Tekið er fram í álitsbeiðni að það sé meginregla að þeir hlutar húss sem eru ekki séreign skuli vera sameign sem og allt það sem hafi þann tilgang að þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar, sbr. 1. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga. Í 8. gr. laganna er nánar talið upp hvað falli undir sameign fjöleignarhúss og í 7. tölul. segir að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu sameign allra. Kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi tekið afstöðu til álitaefna sem lúti að lögnum og komi til dæmis skýrt fram í málum nefndarinnar nr. 1/1995 og 1/1996 að löglíkur séu fyrir því að lagnir séu sameign allra. Með hliðsjón af þessu beri að fallast á að skolplagnir undir X nr. 18 séu sameign allra eigenda X nr. 18–20. Fyrirtæki fyrrnefnds meindýraeyðis sérhæfi sig einnig í að taka myndir af skolplögnum og laga þær. Eigendur efri hæða að X nr. 18 vissu um ástand lagnanna í marga mánuði áður en áskorun var send þeim með bréfi, dags. 20. febrúar 2006, en þeir hafi kosið að virða þá áskorun að vettugi og halda sig fast við að gera ekki neitt. Þegar lögfræðingur álitsbeiðanda tók við máli þessu og sá X nr. 18–20 hafi hann verið sannfærður um að mannvirkið væri eitt hús. Af þeim ástæðum hafi hann talið nauðsynlegt að senda áskorun til eigenda að X nr. 20 með bréfi, dags. 11. júlí 2006, þar sem eigendur hafi verið hvattir til að standa að framkvæmdum við skolplögnina. Með hliðsjón af þessu séu skilyrði 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús uppfyllt og álitsbeiðandi geti farið í nauðsynlegar viðgerðir á skolplögnum að X nr. 18. Allur kostnaður sem af þessu hljótist og þar með talinn sá kostnaður sem hlaust af undirbúningi þessara framkvæmda skuli fara sem sameiginlegur kostnaður. Með hliðsjón af ofangreindu beri að viðurkenna að álitsbeiðandi geti endurnýjað skolplagnir undir grunn að X nr. 18 á kostnað allra eigenda hússins. Varakrafan byggist á því að ef komist verði að þeirri niðurstöðu að skolplagnir X nr. 18 séu ekki sameign allra að þá geti álitsbeiðandi framkvæmt nauðsynlegar viðgerðir á lögninni á kostnað eigenda X nr. 18.
Hvað varði kröfu álitsbeiðanda um að gangur í kjallara sé séreign hennar þá er bent á í álitsbeiðni að X nr. 18 hafi fyrst um sinn eingöngu verið eign eins aðila. Það hafi því ekki verið meðhöndlað sem fjölbýlishús fyrr en í fyrsta lagi með afsali á 1. hæð hússins árið 1950. Sami eigandinn var að 2. hæð á X nr. 18 og kjallarans þar til hann lést og samkvæmt skiptayfirlýsingu frá árinu 1963 sé gert ráð fyrir að einn erfingja fái tveggja herbergja ósamþykkta íbúð í kjallara. Þessari skiptayfirlýsingu hafi verið þinglýst án athugasemda og hafi íbúðin síðan þá gengið kaupum og sölum. Samkvæmt fyrrnefndum samþykktum teikningum af X nr. 18 megi ráða að rými 3.09 og 3.80 hafi upphaflega átt að nota annars vegar sem þurrkherbergi og vinnustofu en þessi tvo rými eru stærstu hluti kjallaraíbúðarinnar og mynda herbergi hennar. Rými 1.52 sé nú notað sem salerni, rými 2.05 sé eldhús og rými 1.28 sé anddyri íbúðarinnar sem og gangur að báðum herbergjum hennar sem og eini gangurinn að sameiginlegu þvottahúsi. Hvergi sé tekið fram berum orðum í framangreindum afsölum af X nr. 18 að gangur þessi sé sameign og eðli málsins samkvæmt getur vart verið að gangur í sameign sé í miðri íbúð. Einnig sé ljóst að samkvæmt afsölum sé íbúðin 28% af X nr. 18 og núgildandi fasteignamat telji hana 46 m2. Þessar tölur væru rangar ef gangurinn væri ekki undirorpinn séreignarrétti eiganda kjallaraíbúðarinnar.
Að lokum viðurkennir álitsbeiðandi fúslega að aðrir eigendur eigi aðgangsrétt að ganginum svo framarlega sem hann sé eina leiðin til að komast að sameiginlegu þvottahúsi. Í framkvæmd hafi reynst erfitt að koma á sæmilegu skipulagi um hvernig þessi aðgangsréttur sé nýttur. Eigendur íbúða fyrir ofan álitsbeiðanda hafi talið að þeir ættu ótakmarkaðan rétt til að komast að þvottahúsinu. Það standist þó ekki, sbr. bann skv. 2. tölul. 3. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús við röskun á svefnfriði í húsi a.m.k. frá miðnætti til klukkan 7 að morgni. Síðasta krafa álitsbeiðanda taki mið af þessu lágmarksákvæði en þess sé krafist að aðgangur að þvottahúsinu sé bannaður frá klukkan 21.00 til klukkan 9.00 þannig að aðgangur annarra húseigenda að ganginum takmarkist frá klukkan 9 að morgni til klukkan 21 að kvöldi. Þessa kröfu beri að taka til greina óháð því hver niðurstaðan verði um eignarhaldið á ganginum, enda sé ljóst að einkalíf álitsbeiðanda verði fyrir umtalsverðri truflun af mikill umferð fólks í þvottahúsið.
Í greinargerð gagnaðilanna að X nr. 20, þ.e. D, E og F, kemur fram að þau svari einungis þeim liðum er snerti X nr. 20. Hafna þau alfarið kröfu álitsbeiðanda um að X nr. 18–20 verði viðurkennt sem eitt hús. X nr. 18 og X nr. 20 hafi verið byggð hvort í sínu lagi og hafi ávallt verið litið svo á að um sé að ræða tvö aðskilin hús. Í 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, komi skýrt fram að hægt sé að líta svo á að hús sem séu sambyggð eða samtengd geti talist tvö sjálfstæð hús. Þá gildi lögin ekki um húsin nema að því leyti sem við getur átt, til dæmis ef um sameiginlega lóð sé að ræða og varðandi heildarútlit hússins. Til stuðnings þessari skoðun gagnaðila er að hiti og rafmagn í þessum tveimur húsum sé algjörlega aðskilið og þá hafi lóðir húsanna verið aðskildar með vegg, en um tvær lóðir sé að ræða. Jafnframt beri að taka fram að sú hlutfallstala í heildarhúsi, er fram kemur í eignaskiptayfirlýsingu X nr. 20, miðist við að um sameiginlega útveggi og þak sé að ræða. Hlutfallstala í heildarhúsi taki því yfir sameiginlegt viðhald utanhúss, þ.e. útveggja og þaks en ekkert annað. Engin samvinna hafi verið milli eigenda þessara tveggja húsa, hvorki varðandi viðhald húsanna né vegna umhirðu lóða, enda um tvö aðskilin hús að ræða sem eigi ekkert sameiginlegt nema útlitið. Þess beri að geta að burðarvirki húsanna sé aðskilið.
Þá hafna gagnaðilar því alfarið að skylt verði að starfrækja eitt húsfélag að X nr. 18–20 þar sem ekkert sé sameiginlegt með X nr. 18 og X nr. 20 nema hugsanlega útveggir og þak eins og áður er fram komið. Þá séu engin sameiginleg svæði (sameign) hjá þessum tveimur húsum og enginn samgangur hafi verið milli þeirra, til dæmis sé um tvær aðskildar lóðir að ræða. Það hafi aldrei verið um neitt samstarf að ræða milli þessara tveggja húsa og engin ástæða sé til að taka það upp nú. Þá þyki rétt í þessu sambandi að benda til vara á ákvæði 76. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem fram komi að þegar hús skiptist til dæmis í stigahús þá ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. einnig 2. mgr. 7. gr. sömu laga. Með hliðsjón af því sem fram sé komið þá er þeirri kröfu að skolplagnir undir X nr. 18 séu sameign allra eigenda að X nr. 18–20 jafnframt alfarið hafnað. Húsin að X nr. 18 og X nr. 20 séu tveir matshlutar og af uppdráttum að húsunum sé greinilegt að frárennsliskerfi séu eins langt hvort frá öðru og hugsast geti. Lagnirnar séu því algjörlega ótengdar. Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, komi fram að þær lagnir sem þjóni sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar teljist til sameignar. Ekki verði séð að lokamálsliður umrædds töluliðar breyti þessum skilningi gagnaðila þar sem fjöleignarhús séu jafnan þannig byggð að lagnir þeirra þjóni heildinni en svo sé greinlega ekki í þessu tilviki. Þá megi jafnframt árétta að húsin hafi verið byggð hvort á sínum tímanum og allar lagnir því aðskildar. Húsin voru byggð sem „sjálfstæð“ hús á sínum tíma og ekki verði séð að ástæða sé til að breyta þeim skilningi. Að lokum hafna gagnaðilar því alfarið að viðurkennt verið að álitsbeiðandi geti framkvæmt nauðsynlegar viðgerðir á skolplögnum að X nr. 18 á kostnað allra eigenda að X nr. 18–20 á sömu forsendum og áður hafi verið tilgreindar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðilanna að X nr. 20 kemur fram að engin gögn hafi verið lögð fram um þá fullyrðingu að frárennsliskerfi byggingarinnar sé ótengt með öllu.
Í greinargerð gagnaðilanna sem eiga íbúðirnar að X nr. 18, þ.e. B ehf. og C, kemur fram að þeirri kröfu að viðurkennt verði að X nr. 18–20 sé eitt hús sé ekki mótmælt. Hins vegar sé bent á að húsið skiptist í tvær einingar, þ.e. tvö stigahús, og ráði eigendur hvors stigahúss um sig því einir sameiginlegum innri málefnum innan vébanda húsfélagsdeildar, sbr. 76. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Benda gagnaðilar á að kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi í álitum sínum komist að þeirri niðurstöðu að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Hins vegar hafi nefndin talið að líta beri til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting sé milli hluta fjöleignarhúsa. Gagnaðilar byggja á því að það eigi við um X nr. 18 og 20 enda um tvo matshluta að ræða, algerlega aðskilda og séu frárennsliskerfi stigaganganna jafnframt alveg aðskilin.
Þá séu gagnaðilar ekki mótfallnir því að framkvæmdar séu nauðsynlegar viðgerðir á skolplögnum X nr. 18. Hins vegar greini gagnaðila á við álitsbeiðanda um hversu umfangsmiklar nauðsynlegar viðgerðir séu. Gagnaðilar telji að byrja eigi á því að grafa upp lögn þar sem hún komi út úr húsinu (stammi) og athuga ástand þar, en mynd bendi til að þar sé einhverju ábótavant, og skoða síðan framhald eftir atvikum. Ekki þurfi að brjóta upp gólf í kjallara og endurnýja alveg lögnina. Myndband af lögnum sýni ekki gat, heldur einungis brest á einum stað. Það hvíli á álitsbeiðanda að sanna að þær viðgerðir sem hún krefjist séu nauðsynlegar. Áður en framkvæmdir hefjist skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt, sbr. 2. mgr. 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Álit þess aðila sem tók umræddar myndir nægi ekki enda sérhæfi hann sig í að lagfæra slíkar lagnir og geti því haft hagsmuni af því að viðgerð verði sem umfangsmest verði hann fenginn til verksins.
Eins og fram komi í álitsbeiðni hafi eignarhald að X nr. 18 verið á einni hendi allt þar til M málarameistari seldi K hluta húseignarinnar með afsali, dags. 1. október 1950. Við skipti á dánarbúi M, sem lést 12. nóvember 1959, hafi eignarhluta hans verið skipt milli erfingja þannig að tveir þeirra hlutu í óskiptri sameign 2. hæð húseignarinnar en einn þeirra „kjallaraíbúð í sama húsi“, en henni hefur áður verið lýst í málavöxtum, sbr. afsal frá árinu 1979. Til séreignar teljist skv. 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Hinn umþrætti gangur sé hvergi talinn upp sem séreign tilheyrandi einhverjum af hinum þremur eignarhlutum hússins. Í 6. gr. laga nr. 26/1994 segi að til sameignar í fjöleignarhúsum teljist allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign. Samkvæmt 6. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 teljist til sameignar í fjöleignarhúsi allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur o.fl. án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. Eins og áður segir nýtur hvorki þinglýstra né óþinglýstra heimilda, sbr. það sem að framan greinir, um skiptingu hússins í þrjá eignarhluta þar sem eignarráð að umræddum gangi séu færð að fullu í séreign álitsbeiðanda. Gangurinn sé því sameign. Bent er á að við skipti á eignarhluta M í húsinu eftir andlát hans hefði þurft samþykki eiganda fyrstu hæðar til þess að gangurinn yrði alfarið séreign eiganda kjallaraíbúðar. Eins og fram er komið sé það skýlaus afstaða gagnaðila að gangurinn sé sameign. Lög um fjöleignarhús geri ráð fyrir að hægt sé að takmarka hagnýtingu sameignar og gagnaðilar séu ekki mótfallnir því að taka tillit til þeirra aðstæðna sem séu í húsinu. Það sé hins vegar ekki á forræði kærunefndar að takmarka hagnýtingu þessarar sameignar heldur skuli farið að í samræmi við 74. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem segi í 1. mgr. að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr. laganna, reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að marki sem lög þessi leyfa.
Í athugasemdum gagnaðilanna að X nr. 20, þ.e. D, E og F, eru ítrekaðar kröfur þeirra um að viðurkennt verði að X nr. 18 og X nr. 20 séu tvö hús og ákvæði laga nr. 26/1994 eigi aðeins við um sameiginlegan vegg, þak og heildarsvip hússanna. Til vara að skolplagnir X nr. 18 séu í sameign eigenda X nr. 18, þ.e. séu sameign sumra, og það sama gildi um skolplagnir X nr. 20 og til þrautarvara að þeim sé ekki skylt að taka þátt í kostnaði við viðgerðir á skolplögnum X nr. 18 þar sem þau hafi ekki átt kost á að taka þátt í umfjöllun um fyrirhugaðar viðgerðir á húsfundi og þar sem nauðsyn fyrirhugaðra viðgerða, umfang og kostnaður sé ósannað. Á því sé byggt að húsin X nr. 18 og X nr. 20 skilji sig svo hvort frá öðru að eðlilegt sé að litið sé svo á að um tvö hús sé að ræða, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Verði ávallt að byggja mat á því hvort um eitt eða fleiri hús sé að ræða á aðstæðum hverju sinni. Það sé ýmislegt sem bendi til þess að rétt sé að líta á X nr. 18 og 20 sem tvö aðskilin hús. Á því sé byggt að lagnir X nr. 18 séu að öllu leyti aðskildar frá lögnum X nr. 20. Ekki sé um sameiginlegt frárennsliskerfi að ræða enda séu frárennsliskerfi matshlutanna tveggja víðs fjarri hvoru frá öðru. Jafnframt sé á því byggt að lagnir stigaganganna tveggja þjóni ekki sameiginlegum þörfum eða þörfum allra, heldur aðeins þörfum þess matshluta þar sem þær séu. Sé ekki fallist á að skolplagnir X nr. 18 séu í sameign eigenda þess matshluta, sé á því byggt að skilyrði fjöleignarhúsalaga fyrir því, að unnt sé að framkvæma viðgerð á skolplögnunum á kostnað gagnaðila eins og krafa sé gerð um, séu ekki uppfyllt.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðilanna sem eiga íbúðirnar að X nr. 18, þ.e. B ehf. og C, voru færðar frekari röksemdir fyrir einstökum kröfuliðum álitsbeiðanda. Engin gögn hafi verið lögð fram sem styðji þá fullyrðingu að matshlutarnir séu algerlega aðskildir og að frárennsliskerfi stigaganganna sé jafnframt alveg aðskilin. Þessum fullyrðingum mótmælir álitsbeiðandi og bendir á að engar lagnateikningar hafi verið lagðar fram í málinu en svo virðist sem þær séu ekki til hjá skipulags- og byggingaryfirvöldum R. Að virtu framanrituðu beri gagnaðilar sönnunarbyrðina fyrir því að málsatvik séu með þeim hætti að ekki eigi að leggja til grundvallar að skolplagnir X nr. 18–20 séu sameign allra. Sú sönnun hefur ekki tekist og þurfi því við úrlausn þessarar kröfu að leggja til grundvallar að meginregla 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús eigi við. Þá bendir álitsbeiðandi á að gagnaðilar hafi nú komið fram fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála og viðurkennt án fyrirvara að framkvæmdir á skolplögnum séu nauðsynlegar en deili nú eingöngu um umfang þeirra. Í greinargerð þeirra er að finna efnislegar vangaveltur um hvað þurfi að gera til að laga skemmdir á lögninni sem séu fyrir neðan stamma út í grunn. Einnig komi fram í greinargerð þeirra efasemdir um að laga þurfi aðra hluta lagnarinnar þótt viðurkennt sé að eitthvað geti verið að. Tillaga gagnaðila gangi út á að hefja framkvæmdir fyrir neðan stammann og sjá til hvað þurfi að gera. Þessi ummæli gefi fyrirheit um að gagnaðilar séu sammála álitsbeiðanda um að framkvæmdir séu nauðsynlegar og að ekkert sé því til fyrirstöðu að hefja þær. Í ljósi þess að gagnaðilar telji sig nú geta komið fram og sett fram skynsamlegar tillögur við lausn þess brýna vanda sem álitsbeiðandi standi frammi fyrir vegna skolplagnanna sé ekki úr vegi að rifja upp málavexti.
Hvað varði kröfu álitsbeiðanda að viðurkennt verði að gangur í kjallaranum sé séreign álitsbeiðanda þá hafi gagnaðilar talið að umþrættur gangur sé í sameign eigenda X nr. 18. Þetta byggja gagnaðilar á 6. gr. laga um fjöleignarhús sem segir að til sameignar í fjöleignarhúsum teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign. Í 6. tölul. 8. gr. er talið upp með jákvæðum hætti hvað teljist til sameignar í fjöleignarhúsi og telji gagnaðilar að gangurinn falli þar undir. Að mati álitsbeiðanda verður að líta til þess að einn og sami maðurinn byggði X nr. 18–20 árið 1939. Sá aðili seldi X nr. 18 í heilu lagi og var mannvirkið ávallt í eigu eins aðila þar til að neðri hæð hússins var afsalað með skjali, dags. 1. október 1950. Þessi forsaga mannvirkisins á að hafa áhrif á túlkun þess afsals og síðari afsala. Þetta stafar af því að þegar einn eigandi var að öllu mannvirkinu var engin þörf á að aðgreina hvert rými með nákvæmum hætti. Eignarréttur eina eigandans var allskýr, hann náði til alls mannvirkisins. Þegar svo hlutur er seldur úr mannvirkinu árið 1950 var nauðsynlegt að afmarka hvað hinn nýi sameigandi fengi í sinn hlut af eignarheildinni og þar með var í fyrsta skipti skilgreint hver væri sameign hússins. Ljóst er að sá sem fékk íbúð á 1. hæð mannvirkisins í séreign með afsalinu frá 1950 fékk jafnframt hlutdeild í sameiginlegri miðstöð og í þvottahúsi. Hvergi er berum orðum minnst á að hann eigi tilkall til þess gangs sem um er deilt. Þessa þögn afsalsins um ganginn beri að túlka svo að hinn nýi sameigandi hafi ekki átt neitt tilkall til hans. Það rými sem nú samanstendur af kjallaraíbúð álitsbeiðanda hefur sennilega þegar á árinu 1950 verið nýtt sem íbúðarhúsnæði. Ekki hefur tekist að afla skjallegra gagna um það. Hins vegar verður ekki annað ráðið af teikningum að til að komast að ganginum hafi þurft að opna dyr á sama stað og gera þarf nú til að komast inn í íbúð álitsbeiðanda. Í hjálagðri útskrift af fasteignamati frá árinu 1957 kemur fram að X nr. 18 hafi samtals verið metin á 136.500 krónur að lóð meðtalinni. M, eigandi íbúðarinnar á 2. hæð og kjallarans, lést árið 1959. Yfirlýsing um skiptingu dánarbús hans var þinglýst árið 1963. Þar er sagt um kjallaraíbúðina að hún sé talin að fasteignamati 38.220 krónur eða sem nemi 28% af heildarvirði mannvirkisins samkvæmt fasteignamatinu frá 1957. Þegar henni var afsalað árið 1979 er sagt að hún sé tveggja herbergja ósamþykkt íbúð í kjallara hússins. Þetta síðastnefnda afsal og síðari afsöl segja ekkert um hvort salerni og eldhús í kjallaranum séu séreign eiganda kjallaraíbúðarinnar. Eigi að síður væri fráleitt að halda því fram að þessi tvö rými væru ekki undirorpinn séreignarrétti álitsbeiðandans. Að breyttu breytanda má hið sama segja um hinn umþrætta gang. Þetta stafar meðal annars af því að dyr að ganginum höfðu um langa hríð verið inngangur að kjallaraíbúðinni. Þessar dyr stúkuðu ganginn af fyrir sameignarnot nema í þeim tilvikum þegar aðrir eigendur mannvirkisins þurftu að komast í þvottahúsið. Sameigendurnir höfðu því ótvíræðan aðgangsrétt að ganginum en áttu ekki tilkall til sameignarréttar yfir honum. Gangurinn er því undirorpinn séreignarétti álitsbeiðanda. Það styður síðastgreindu fullyrðinguna að kjallaraíbúðin hafi um langt árabil verið talin 46 m2. Sú mæling sé röng ef gangurinn væri talinn sameign. Einnig styrkir það séreignarrétt álitsbeiðanda að afsöl taka skýrlega fram að sameignarréttur kjallaraíbúðarinnar á X nr. 18 sé 28%. Sú tala væri einnig langt frá því að vera rétt ef gangurinn væri talinn sameign.
Þá bendir álitsbeiðandi á að það sé mat gagnaðila að það sé ekki á forræði kærunefndar að takmarka hagnýtingu þeirrar sameignar sem gangurinn er heldur skuli farið að í samræmi við 74. gr. fjöleignarhúsalaga. Röksemdafærsla gagnaðila byggir með öðrum orðum einvörðungu á að gangurinn sé sameign og að kærunefnd hafi ekki valdbærni til að veita álit sitt á þessari kröfu. Gagnaðilar leggi engar tillögur fram um hvaða reglur eigi að gilda um aðganginn að þvottahúsinu en viðurkenna eigi að síður að vegna legu þess beri að taka tillit til hagsmuna álitsbeiðanda. Að mati álitsbeiðanda hafi gagnaðilar í gegnum tíðina lítið hirt um að virða hagsmuni álitsbeiðanda þegar komi að hagnýtingu þvottahússins. Í samtölum við álitsbeiðanda í gegnum árin og síðast á fundi eigenda X nr. 18 hinn 5. júlí 2006 hafi gagnaðilar haldið því fram að þeir eða einstaklingar á þeirra vegum (leigutakar) ættu ótakmarkaðan rétt til að komast að þvottahúsinu. Í samræmi við þessa skoðun hafi leigutakar rápað um ganginn og þvottahúsið á hvaða tíma sólarhringsins sem er. Þvottavélar hafi verið í gangi um og eftir miðnætti og umgangur í þvottahúsið eldsnemma á morgnana. Þessu til viðbótar hafi umgengni leigutaka verið síst til fyrirmyndar og hafi álitsbeiðandi í gegnum árin þurft að þrífa bæði ganginn og þvottahúsið án þess að gagnaðilar hafi sýnt nokkra viðleitni til að standa sameiginlega að slíkum þrifum. Þvottahúsið sé ótvírætt í sameign og ekki sé um það deilt fyrir nefndinni að taka verði tillit til hagsmuna álitsbeiðanda við hagnýtingu þess, sbr. 1. mgr. og 3. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Þetta byggist á því að þvottahúsið er í kjallaranum og gangurinn sem leiðir til þess sé um leið forstofan í íbúð álitsbeiðanda. Miðað við þessar aðstæður sé eðlilegt að takmarka aðganginn að þvottahúsinu svo að friðhelgi einkalífs álitsbeiðanda verði virt. Gagnaðilar hafi ekki lagt fram neinar hugmyndir um hvaða reglur skuli gilda um aðganginn að þvottahúsinu svo að þeir og/eða leigutakar taki sanngjarnt og eðlilegt tillit til álitsbeiðanda þegar þessir aðilar nota þvottahúsið. Á meðan engar málefnalegar húsreglur hafa verið settar sé eðlilegt að nefndin taki afstöðu til þessarar kröfu. Segja má að þegar nefndin láti álit sitt í té á þessari kröfu væri hún að afmarka aðgang gagnaðila að þvottahúsinu svo að hann samrýmdist því að vera sanngjarn og eðlilegur gagnvart álitsbeiðanda.
Að lokum bendir álitsbeiðandi á að í 1. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga sé tekið fram að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geta þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Að þessu virtu og að öðru leyti til framanrakinna málsatvika og lagaákvæða er nefndin bær til að fjalla um kröfu þessa.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðilanna að X nr. 20, þ.e. D, E og F, ítrekar álitsbeiðandi fyrri kröfur sínar um að X nr. 18–20 sé eitt hús. Um varakröfuna að skolplagnir séu sameign sumra þá bendir álitsbeiðandi á að engin gögn hafi verið lögð fram um að lagnir X nr. 18 séu að öllu leyti aðskildar frá lögnum X nr. 20. Meginregla 7. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga eigi því við, þ.e. skolplögnin er sameign allra. Í athugasemdum gagnaðilanna sem eiga íbúðirnar að X nr. 18, þ.e. B ehf. og C, er bent á að á þeim tíma sem X nr. 18–20 var byggð voru ekki gerðar þær kröfur í byggingarreglugerð að lagðar væru fram lagnateikningar. Því sé ekki hægt að gera þá kröfu til gagnaðila að þeir sanni mál sitt varðandi lagnirnar með framlagningu slíkra teikninga. Votrými íbúðanna á efri hæðum hússins, þ.e. eldhús og böð, séu hvort í sínum enda hússins og liggja klóakstammar niður með sitt hvorum gafli hússins. Tenging við frárennsliskerfi borgarinnar sé síðan stystu leið hvorum megin, annars vegar út í lagnir í X nr. og hins vegar út í lagnir í Z. Frá þvottahúsum og votrýmum í kjöllurum séu tengingar inn á þessa aðalstamma sitt hvorum megin. Kerfin séu því algerlega aðskilin. Þá er því sérstaklega mótmælt að samskiptaörðugleika megi alfarið rekja til gagnaðila. Ágreiningur aðila snúist um hversu víðtæk viðgerð sé nauðsynleg á umræddum lögnum. Fyrirsvarsmaður gagnaðila, B ehf., er verktaki í byggingariðnaði með áratuga reynslu og hefur skoðað myndbandið ítarlega. Vegna legu þvottahússins, þ.e. ganga þarf niður í kjallara frá íbúðum á efri hæðum og í gegnum bæði fremri og innri gang þar til að komast í þvottahúsið, var enn frekari nauðsyn að taka fram ef hinn umþrætti innri gangur í kjallaranum hefði átt að vera í séreign annars hvors eignarhlutans. Um hann gildir því það sama og um stigann frá fyrstu hæð og niður í kjallara og fremri gang, að um sameign sé að ræða.
Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda við athugasemdir gagnaðilanna sem eiga íbúðirnar að X nr. 18, þ.e. B ehf. og C, þá er tekið fram að meginreglan um lagnir sé skýr, þær séu að jafnaði sameign allra. Álitsbeiðandi telur að sú regla eigi að gilda um skolplagnir X nr. 18–20 nema sýnt sé fram á með gildum rökum að annað eigi við. Lýsing gagnaðila á skipulagi votrýmisins á húsinu sé ósönnuð. Því er mótmælt að það sé sannað að kerfin séu algerlega aðskilin.
III. Forsendur
I. Hugtakið hús
Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, segir að fjölbýlishús teljist hvert það hús sem í eru tvær eða fleiri íbúðir. Með þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. þeirra laga sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.
Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að litið væri á sambyggingar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með lögtöku laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má þegar ráða af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“
Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. laganna þar sem segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.“
Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur á því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum slíkum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptayfirlýsingar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.
Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum með 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.
Húseignin X nr. 18–20.
Kærunefnd hefur fjallað um fjölmörg mál allt frá árinu 1995 þar sem reynt hefur á hvort sambygging húsa teljist eitt eða fleiri hús. Hefur hvorki túlkun nefndarinnar á viðkomandi greinum fjöleignarhúsalaga né matskenndum atriðum nefndarinnar á því hvað teljist eitt hús verið hnekkt fyrir dómi.
Í máli nr. 18/1999 komst nefndin að þeirri niðurstöðu að sambyggingin Hraunbær 8–34 teldist eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Í því máli var teflt fram fjölda sjónarmiða sem talin voru styðja hið gagnstæða. Þar á meðal að um fimm byggingarhluta væri að ræða, sem snertust aðeins með tengibyggingu. Á byggingarhlutunum var sýnilegur mismunur enda ekki sami arkitekt að þeim. Þá var þak þeirra ósamfellt. Tilteknum stigahúsum var úthlutað til byggingarmeistara með sérstökum lóðarleigusamningi. Þá lá fyrir að lagnateikningar voru í flestum tilvikum gerðar sérstaklega fyrir hvert stigahús. Viðhald sambyggingarinnar hafði ekki verið sameiginlegt frá upphafi, því hafði verið misjafnlega sinnt, litaval ekki samræmt og eins höfðu nokkur stigahúsanna verið klædd. Þrátt fyrir þau fjölmörgu atriði sem fram komu í þessu máli komst kærunefnd að þeirri niðurstöðu að ekki hafi verið færð fyrir því fullnægjandi rök að um svo veigamikil frávik væri að ræða í málinu að víkja bæri frá þeirri meginreglu laga nr. 26/1994 að jafnan séu löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi laganna og lúti reglum þeirra a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Fyrir liggur í máli þessu að tveir lóðasamningar voru gerðir við J þann 29. ágúst 1939 varðandi X nr. 18 og hinn varðandi X nr. 20. Það mannvirki sem reist var á lóðinni er hins vegar eftir túlkun kærunefndar á meginreglu fjöleignarhúsalaga óumdeilanlega eitt hús. Þannig er húsið útlitslega samræmt í alla staði og með eitt þak. Í raun er hvor húshluti spegilmynd hins. Það atriði að lóð hússins sé skipt með steingarði breytir engu í þessu sambandi. Þá hefur það heldur enga þýðingu, eins og hér stendur á, að viðhald hafi ekki verið sameiginlegt.
Kærunefnd bendir hins vegar á að í þeim málum þar sem slíku er til að dreifa hefur nefndin talið eðlisrök leiða til þess að taka beri tillit til viðhaldsframkvæmda sem ráðist hefur verið sjálfstætt í að því marki sem þær leiða til lækkunar á heildarkostnaði verks sem til stendur að vinna. Telur nefndin þetta sjónarmið eiga nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar sé eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt beri sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram. Samkvæmt þessu er það álit kærunefndar að byggingin X nr. 18–20 sé eitt hús.
II. Krafa um að skylt sé að starfrækja eitt húsfélag.
Kærunefnd telur ástæðu til að benda aðilum á að fjöleignarhúsalög, nr. 26/1994, gera einungis ráð fyrir einu húsfélagi í hverju fjöleignarhúsi. Í 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr. laganna, enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. laganna. Þegar þannig háttar til skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.
Þar sem komist var að því í kaflanum hér að framan að byggingin X nr. 18–20 teljist eitt hús leiðir beint af 56. gr. laganna að húsfélag sé til í húsinu í krafti laganna. Því ekki að stofna það sérstaklega eða formlega eins og segir berum orðum í greininni. Fellst kærunefnd því á þessa kröfu álitsbeiðanda.
III. Krafa um að skólplagnir hússins séu sameign allra.
Í 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Er hér um meginreglu að ræða.
Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna sem ber að skýra þröngt.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að lagnir í fjöleignarhúsum miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað við byggingu hússins þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum heildarinnar en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri íbúðum hússins. Þannig gæti lagnakerfi þjónað einvörðungu einni íbúð þar sem það teldist ódýrara fyrir heildina vegna staðsetningar íbúðarinnar. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Í máli þessu hafa engar teikningar verið lagðar fram um að lagnir hússins séu algjörlega aðskildar út í götu. Nefndin telur því, þar til annað hefur verið leitt í ljós, að líkur standi til að lagnir hússins séu sameign allra. Ber því að taka þessa kröfu álitsbeiðanda til greina.
IV. Að álitsbeiðandi geti framkvæmt nauðsynlegar viðgerðir á skolplögnum á kostnað allra en til vara á kostnað sumra.
Þar sem kærunefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að lagnir hússins séu í sameigin allra og að um eitt hús sé að ræða verður að fara að lögum þegar tekin er ákvörðun um nauðsynlegar viðgerðar á skólplögum. Verði því ekki sinnt getur álitsbeiðandi nýtt sér rétt þann sem fram kemur í 38. gr. laganna til að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á lögnunum á kostnað allra hafi þeir ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og fyrir liggi sönnun á nauðsyn viðgerðanna, umfangi hennar og kostnaði við hana svo og öðrum þeim atriðum sem máli geta skipt. Er því kröfulið þessum hafnað að svo stöddu.
V. Að viðurkennt sé að gangur í kjallara sé séreign.
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls. Í 6. gr. laganna kemur síðan fram að í sameign teljist allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign.
Í afsali, dags. 23. febrúar 1979, er fyrst fjallað beinlínis um ósamþykkta íbúð í kjallara X nr. 18 sem nánar er tilgreind tveggja herbergja ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og talin 28% allrar húseignarinnar. Eldri gögn, svo sem skiptayfirlýsing frá árinu 1963, benda þó til þess að í kjallara hafa verið ósamþykkt íbúð mun lengur. Af þinglýstum eignarheimildum má þannið ráða að umræddur eignarhluti í kjallara hússins hafi á þessum tíma verið nýttur og seldur sem sérstök íbúð, ósamþykkt, og að sú eignarréttarlega skipan hafi haldist síðan. Af því leiðir að umþrætt rými, þ.e. gangur, telst séreign álitsbeiðanda og hluti íbúðarinnar. Önnur niðurstaða leiddi til þess að ekki væri um íbúð að ræða hvorki í hefðbundnum né lagalegum skilningi þess orðs. Eignarheimildir sem fyrir liggja í málinu eru fyllilega samrýmanlegar þessum skilningi og niðurstöðu kærunefndar. Ber því að taka kröfu álitsbeiðanda til greina.
VI. Að aðgangur að þvottahúsi sé bannaður frá kl. 21.00 til 9.00
Augljóst er að aðgangur eigenda 1. og 2. hæðar X nr. 18 að þvottahúsi felur í sér stórfellda röskun og óþægindi fyrir álitsbeiðanda og verður því ekki túlkaður víðtækar en nauðsyn ber svo umrædd nýting geti talist með eðlilegum hætti. Aðgangur að þvottahúsi þarf eðli máls samkvæmt sömuleiðis að vera greiður fyrir eigendur þess utan venjulegs vinnutíma. Það er verkefni húsfélags að setja slíkar notkunarreglur þannig að saman fari möguleikar á eðlilegri nýtingu þvottahúss annars vegar og hins vegar er tekið eðlilegt tillit til einkalífs eigenda kjallaraíbúar. Náist ekki að móta slíkar reglur má leita til kærunefndar þar sem rök væru sett fyrir mismunandi sjónarmiðum og mundi þá kærunefnd taka þau til skoðunar. Kærunefnd telur hins vegar ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda eins og hún er sett fram hér. Ber því að hafna henni að svo stöddu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að X nr. 18–20 í R sé eitt hús og þar sé eitt húsfélag.
Það er álit kærunefndar að skolplagnir hússins séu sameign allra.
Hafnað er þeirri kröfu álitsbeiðanda að hann geti að svo stöddu framkvæmt nauðsynlegar viðgerðir á skolplögnum að X nr. 18 á kostnað allra eigenda eða á kostnað eigenda X nr. 18.
Það er álit kærunefndar að gangur í kjallara X nr. 18, merktur 1.28 á samþykktri teikningu, sé séreign álitsbeiðanda.
Hafnað er kröfu álitsbeiðanda að aðgangur eigenda 1. og 2. hæðar X nr. 18 að þvottahúsinu sé bannaður frá kl. 21.00 til kl. 9.00.
Reykjavík, 29. janúar 2007
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason