Mál nr. 108/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. mars 2024

í máli nr. 108/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðilaer að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 40.000 kr. ásamt vöxtum. 

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 26. september og 4. október 2023.

Greinargerð varnaraðila, dags. 18. október 2023.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 28. október 2023.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 8. nóvember 2023.

Svar varnaraðila við fyrirspurn kærunefndar 14. febrúar 2024.

Svar sóknaraðila við fyrirspurn kærunefndar 15. febrúar 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2023 til 31. desember 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Leigutíma lauk 1. ágúst 2023 samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir 40.000 kr. af tryggingarfé sóknaraðila til að mæta kostnaði hans vegna eitrunar meindýraeyðis í hinu leigða á leigutíma vegna veggjalúsar.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa heimild til að halda tryggingarfénu eftir. Þegar sóknaraðili hafi flutt inn í febrúar 2023 hafi veggjalúsin verið í dvala en hún byrjað að gera vart við sig þegar það hafi byrjað að hlýna og hún þá verið um allt svefnherbergið.

Varnaraðili hafi látið meindýraeyði eitra í svefnherberginu á meðan sóknaraðili hafi verið í vinnu og enn búið í íbúðinni. Aðilar hafi gert tveggja ára leigusamning en búseta í íbúðinni hafi verið ómöguleg vegna veggjalúsa og athafnaleysis varnaraðila við að uppræta vandann.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst aldrei áður hafa orðið var við veggjalús í íbúðinni. Sóknaraðili hafi viljað meina að þær hafi legið í dvala en það sé rangt þar sem þær séu virkar allan ársins hring. Nýjar dýnur hafi verið í íbúðinni við upphaf leigutíma en þær verið ónýtar eftir aðeins nokkra mánuði. Fenginn hafi verið meindýraeyðir til að eitra í íbúðinni. Samtals hafi það kostað varnaraðila um 200.000 kr. og það sé sanngjarnt að sóknaraðili taki þátt í þessum kostnaði. Það sé alveg ljóst að veggjalúsin hafi komið með sóknaraðila þar sem hann hafi fyrst tekið eftir henni í júní 2023. Hefði hún verið til staðar við upphaf leigutíma hefði hann orðið var við hana þegar á fyrsta mánuði. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða        

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 179.000 kr. Varnaraðili endurgreiddi sóknaraðila 100.000 kr. 14. ágúst og 39.000 kr. 24. sama mánaðar en heldur 40.000 kr. eftir vegna kostnaðar við meindýraeyði.

Ákvæði 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 1. ágúst 2023. Varnaraðili endurgreiddi sóknaraðila 100.000 kr. af tryggingarfénu 14. sama mánaðar og með skilaboðum sama dag gerði hann kröfu um að sóknaraðili tæki þátt í kostnaði vegna meindýraeyðis. Sóknaraðili mótmælti kröfunni með tölvupósti 17. ágúst 2023 og var varnaraðila þá ljóst að ágreiningur var um bótaskyldu sóknaraðila en kæra barst ekki kærunefnd fyrr en 26. september sama ár. Þar sem varnaraðili vísaði ágreiningnum hvorki til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 40.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. ágúst 2023 reiknast dráttarvextir frá 30. ágúst 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 40.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. ágúst 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

.

Reykjavík, 12. mars 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson