Nr. 68/2017 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 68/2017
Breytt hagnýting séreignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 19. september 2017, beindi húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. október 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. október 2017, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. desember 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
A er blönduð fasteign fjögurra eignarhluta. Ágreiningur er um hvort breyting gagnaðila, sem afnotahafa eignarhluta á jarðhæð, á starfsemi úr flokki II í flokk III í skilningi laga um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, þarfnist samþykkis annarra eigenda í húsinu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að breyting gagnaðila á rekstri úr flokki II í flokk III útheimti samþykki allra eigenda hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að húsið sé fjórir eignarhlutar, skrifstofur á annarri og þriðju hæð, íbúð á fjórðu hæð og veitingastaður fyrstu hæð þar sem áður hafi verið rekin [verslun]. Gagnaðili hafi kynnt fyrir eigendum teikningar og plön fyrir rekstur rólegs hefðbundins kaffihúss í flokki II en hafi svo sótt um leyfi fyrir flokki III örfáum vikum eftir að veitingastaðurinn hafi verið opnaður án þess að tilkynna öðrum eigendum þá fyrirætlun sína. Staðir í flokki II þýða samkvæmt reglugerð umfangslitlir veitingastaðir með vínveitingaleyfi þar sem starfsemin er ekki talin þess eðlis að valda ónæði í nágrenni, svo sem með háværri tónlist, og kalli því ekki á mikið eftirlit og/eða löggæslu. Undir flokk III falli aftur á móti umfangsmiklir veitingastaðir þar sem leikin er hávær tónlist sem kallar á meira eftirlit og/eða löggæslu. Telji álitsbeiðandi að breytingin hafi í för með sér mikið ónæði fyrir aðra eigendur og útheimti samþykki allra á grundvelli 27. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Hávaðinn sé meiri sem og umgangur gesta. Þá sé gagnaðili stundum með opið til kl. 01 eftir miðnætti sem sé brot á húsreglum sem segja að ekki megi vera hávaði eftir kl. 23.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi látið gera sérstaka hljóðvistarskýrslu af hljóðverkfræðingi og farið í einu og öllu eftir niðurstöðu hennar. Þess vegna hafi hann sett í loft veitingastaðarins hljóðdeyfiloft, bassabox hafi verið fjarlægt og hátalarar festir á fjaðrandi festingar til að fyrirbyggja hjáleiðni um burðarvirki til aðliggjandi íbúða. Þá hafi starfsemi gagnaðila ekki breyst við útvíkkaða heimild í flokk III. Veitingastaðurinn sé einn vinsælasti […] veitingastaður borgarinnar og eini tilgangur með auknu leyfi væri að geta þjónustað viðskiptavini lengur varðandi mat um helgar. Hafi í því sambandi verið ráðin dyravarðaþjónusta frá 22 til 02 eftir miðnætti á föstudögum og laugardögum til að tryggja öryggi gesta, starfsfólks og stigagangs.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hafi eini tilgangur gagnaðila með hinu útvíkkaða leyfi verið að geta þjónustað viðskiptavini lengur varðandi mat um helgar hafi verið óþarft að sækja um leyfið enda sé ekki lengur skilyrði fyrir veitingastað í flokki nr. III ef opnunartími sé aðeins til kl. 23, eins og var áður en lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtistaði, nr. 85/2007, hafi verið breytt með lögum nr. 67/2016. Ákvæði 1. og 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga kveði á um að breytingar á hagnýtingu séreignar séu alltaf háðar samþykki allra eigenda, ýmist allra ef breyting er veruleg, eða einfalds meirihluta sé hún ekki veruleg. Óheimilt sé að ráðast í breytingu á hagnýtingu séreignar án þess að aðrir eigendur fjöleignarhússins, sem hafi af því lögmæta hagsmuni, hafi nokkuð um það að segja. Megi þar vísa til dóms Héraðsdóms Reykjavíkur í máli E-2543/2015. Óumdeilt sé að gagnaðili hafi ekki óskað eftir samþykki annarra eigenda fyrir breytingu á hagnýtingu séreignar sinnar þótt staðurinn hafi farið úr því að vera umfangslítill veitingastaður með vínveitingaleyfi yfir í að vera umfangsmikill áfengisveitingastaður þar sem leikin sé hávær tónlist. Varðandi grenndaráhrif mótmæli álitsbeiðendur því að framlögð hljóðvistarskýrsla verði lögð til grundvallar við úrlausn um það atriði. Í henni komi fram að gert sé ráð fyrir að á veitingastað gagnaðila verði tónlist ekki spiluð hærra en svo að staðargestir geti talast við. Þessi forsenda skýrslunnar fái ekki staðist, sbr. framlagðar auglýsingar gagnaðila um viðburði þar sem plötusnúðar hafi verið að koma fram. Framlagðar auglýsingar staðfesti að rekstur álitsbeiðanda sé nú orðinn skemmtistaðarekstur. Breytingunni fylgi mikill umgangur gesta og hávaði vegna tónlistar langt fram á nótt með tilheyrandi ónæði fyrir íbúa hússins. Því til stuðnings megi vísa til bréfs Heilbrigðiseftirlits C, dags. 11. júlí 2017, þar sem fram komi að það sé mat eftirlitsins að starfsemin sé líkleg til að hafa grenndaráhrif.
III. Forsendur
Ágreiningur er um hvort færsla veitingastaðar gagnaðila úr flokki II í flokk III, í skilningi laga nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, teljist breytt hagnýting séreignar sem útheimti samþykki allra eigenda. Ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveður á um að breytingar á hagnýtingu séreignar, frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi og hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Þó geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Þá segir að sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki sé veruleg nægi að einfaldur meirihluti, miðað við fjölda og eignarhluta, samþykki breytinguna. Í greinargerð með frumvarpi varðandi 27. gr. segir að með ákvæðinu sé einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar. Hér vegist á hagmunir eiganda, af því að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist, og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið eigna sinna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og reiknað með. Hagsmunum annarra eigenda sé með setningu ákvæðisins gert hærra undir höfði.
Til skoðunar er annars vegar hvort það teljist breyting á hagnýtingu séreignar að veitingastaður fari upp um flokk í skilningi laga um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, nr. 85/2007, og hins vegar hvort um röskun á hagsmunum sé að ræða fyrir meðeigendur. Í því sambandi ber að líta til þess að um blandað húsnæði er að ræða. Veitingastaður gagnaðila er á fyrstu hæð, skrifstofur á annarri og þriðju hæð og íbúð á efstu hæð. Undir flokk II falla, skv. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 85/2007, umfangslitlir veitingastaðir með vínveitingaleyfi þar sem starfsemin er ekki líkleg til að valda ónæði í nágrenninu, svo sem með háværri tónlist, og staðir sem ekki kalla á mikið eftirlit og/eða löggæslu. Í flokk III falla umfangsmiklir veitingastaðir með vínveitingaleyfi þar sem vani er að leika háværa tónlist og staðir sem kalli á meira eftirlit og/eða löggæslu. Telur kærunefnd að breyting gagnaðila á veitingastað sínum úr hefðbundnum veitingastað í skemmtistað sé breyting á hagnýtingu eignarinnar sem hafi í för með sér röskun fyrir aðra íbúa í húsinu, einkum vegna hávaða og mögulegrar ölvunar gesta. Fær það einnig stuðning í skýrslu Heilbrigðiseftirlits C sem telur starfsemina líklega til að hafa grenndaráhrif. Þar sem gagnaðili rak þó veitingastað í eigninni fyrir breytinguna telur kærunefnd að um sé að ræða breytta hagnýtingu sem þó sé ekki veruleg og útheimti þannig aðeins samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Kærunefnd húsamála telur að samþykki einfalds meirihluta, miðað við fjölda og eignarhluta, hafi þurft fyrir breytingu gagnaðila á veitingastað sínum úr flokki II í flokk IIII.
Reykjavík, 14. desember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson