Mál nr. 18/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. júlí 2024

í máli nr. 18/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 30.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 5. mars 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 7. mars 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 15. mars 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags.  20. mars 2024.
Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 2. apríl 2024. 
Viðbótarathugasemdir varnaraðila, dags. 11. apríl 2024.
Svar varnaraðila, dags. 2. maí 2024, við fyrirspurn kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning til eins árs frá 2. ágúst 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D, en varnaraðili var einnig búsett í íbúðinni á leigutíma. Leigutíma lauk 31. janúar 2024 samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa komist að samkomulagi við varnaraðila um að leigutíma lyki 31. janúar 2024 og hafi hún skilað íbúðinni þann dag. Varnaraðili hafi ekki gert kröfu í tryggingarféð innan lögboðins frests og engar skýringar veitt um það hvers vegna endurgreiðsla þess hafi dregist.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila ekki hafa skilað sér lyklum við lok leigutíma heldur hafi hún skilið þá eftir á gangi í íbúðinni. Sóknaraðili hafi aldrei þrifið íbúðina á leigutíma og þá hafi LED ljós orðið fyrir skemmdum. Sóknaraðili hafi verið látin vita af þessu. Tryggingarfénu hafi verið haldið eftir vegna þessa. Sóknaraðili hafi aldrei þrifið þau rými sem þær hafi haft sameiginleg afnot af, svo sem eldhús, baðherbergi, stofu, geymslu og gang. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þrátt fyrir að ásakanir varnaraðila á hendur henni séu ósannar verði kröfur af þessu tagi að byggjast á raunverulegu fjártjóni. Samkvæmt meginreglum skaðabótaréttar sem gildi um kröfur af þessu tagi hafi varnaraðili ekki uppfyllt þá skyldu að sanna raunverulegt fjárhagslegt tjón. Varnaraðili hafi ekki gert kröfu innan þessa tíma sem hún hafi haft og sé krafa hennar því úr gildi fallin. 

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi skilið við íbúðina verulega óhreina. Varnaraðili líti á það sem sín mistök að hafa ekki tilkynnt sóknaraðila í tæka tíð um kröfuna. Það sé til komið vegna þess að sóknaraðili hafi flutt úr íbúðinni án þess að hafa skilað lyklum, en þeir hafi verið skildir eftir á ganginum án þess að sóknaraðili hafi látið vita af því. Þremur vikum síðar hafi sóknaraðili farið fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins. Varnaraðili sé með myndir sem hafi verið teknar þegar eftir skilin. Tilgangur tryggingarfjárins sé nauðsynleg vernd í tilvikum sem þessum. 

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 110.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt 80.000 kr. en heldur eftir 30.000 kr. vegna viðskilnaðar sóknaraðila við hið leigða við lok leigutíma. 

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Aðilar komust að samkomulagi um að leigutíma lyki 31. janúar 2024 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Sóknaraðili kveður varnaraðila enga kröfu hafa gert í tryggingarféð innan lögboðins frests en varnaraðili kveðst hafa upplýst sóknaraðila 1. febrúar að frágangi væri ábótavant og hún boðið henni að ganga betur frá, en í þessu tilliti tekur hún fram að sóknaraðili hefði vel getað átt von á frádrætti á tryggingarfé. Samkvæmt gögnum málsins gerði varnaraðili ekki skriflega bótakröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá þeim degi sem íbúðinni var skilað og ber henni þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 30.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 31. janúar 2024 reiknast dráttarvextir frá 29. febrúar 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 30.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. febrúar 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 1. júlí 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson