Mál nr. 64/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. október 2021

í máli nr. 64/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða skaðabætur að fjárhæð 790.000 kr. vegna kostnaðar við að skipta um brotinn glugga að fjárhæð 170.000 kr., mála veggi að fjárhæð 500.000 kr., flytja ónýtt rúm á Sorpu og kaupa nýtt án dýnu að fjárhæð 50.000 kr. með akstri, hátalara að fjárhæð 35.000 kr. sem og kostnað vegna smærri skemmda að fjárhæð 35.000 kr.

Óskað er viðurkenningar á því að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingarfé að fjárhæð 225.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 16. júní 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. júní 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 8. júlí 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 12. júlí 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2020 til 31. maí 2021 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um ástand hins leigða við lok leigutíma og skaðabótakröfu sóknaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi lokið úttekt á íbúðinni og að hún sé alls ekki í sama ásigkomulagi og við upphaf leigutíma. Hann hafi verið búinn að endurgera margt í íbúðinni, láta mála hana alla, skipta um parket og gólflista á henni allri, setja nýjar gardínur í alla glugga, ný loftljós í alla íbúðina og fleira.

Gluggi hafi brotnað í stofunni fyrir aftan sófa. Varnaraðili hafi tilkynnt það 12. maí 2021 og sagt að það hefði gerst deginum áður vegna jarðskjálfta. Hún hafi viljað að tjónið yrði tilkynnt hamfarasjóði. Niðurstöður síðustu sex mánuði sýni að þessa daga hafi jarðskjálftavirknin verið minnst á því tímabili. Það sé því ólíklegt að glugginn hafi brotið vegna þessa.

Glugginn sé aðeins brotinn að innanverðu og það sé eins og eitthvað hafi lent á honum, það sé gat í miðjum glugga innan frá og sprunga út frá gatinu. Einnig séu miklar rispur á vegg sem liggi að umræddum glugga í stofunni. Stór hátalari hafi staðið á bak við sófann upp við gluggann. Hann sé beyglaður að aftan og brotinn hlíf á honum svo að það líti út fyrir að hátalarinn hafi lent á glugganum. Það passi einnig við hæðina á honum. Augljóst sé að glugginn hafi brotnað innan frá.

Íbúðin hafi verið nýlega máluð við upphaf leigutíma. Það séu dekkjaför eftir reiðhjól á vegg á gangi innan íbúðar. Nágranni sem búi í íbúðinni á móti hafi staðfest að sonur varnaraðila hafi geymt reiðhjól sitt inni í íbúðinni. Í minna svefnherberginu, sem sé herbergið sem sonurinn hafi haft, séu allir veggir óhreinir og þurfi að mála. Rúmið sem sé þar inni hafi verið tekið í sundur og sé brotið en sóknaraðili hafi leigt íbúðina með húsgögnum. Rúmið liggi í pörtum á gólfinu og partar brotnir.

Í eldhúsinu sé veggur við eldhúsinnréttingu mjög rispaður eins og eftir eitthvert verkfæri sem hafi staðið ofan á borðplötunni.

Þá séu nokkrir aðrir smærri hlutir einnig í ólagi, sprungnar ljósaperur, gardínustrengur sé slitinn í stærra herberginu, vaskur á baðherbergi sé stíflaður, slanga undir vaski sé aftengd, blóm í stofu séu þornuð upp en varnaraðili hafi tekið að sér að vökva þau á leigutíma. Varnaraðili hafi neitað að bera ábyrgð á öllu framangreindu og neiti að laga það sem sé í ólagi.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að öllum kröfum sóknaraðila sé hafnað. Hún hafi tekið við íbúðinni óhreinni. Hún hafi verið það óhrein að varnaraðili hafi þurft að fá þrif svo að hægt væri að fara í bað og elda. Fita og drulla hafi verið út um allt sem hún og fjölskylda hennar hafi haldið áfram að þrífa svo að þau gætu búið þarna. Sú sem hafi séð um að leigja út íbúðina fyrir sóknaraðila hafi við sýningu íbúðarinnar upplýst að íbúðin væri búin að vera í útleigu. Sóknaraðili hafi verið erlendis en sá sem hafi leigt hana á undan varnaraðila hefði verið í stuttan tíma en annar leigjandi á undan honum í um eða yfir 2 ár.

Vegna rúðunnar hafi orðið nokkrir skjálftar á leigutímanum, einn stór og margir litlir. Íbúðin hafi því verið á mikilli hreyfingu. Varnaraðili og fjölskylda hennar hafi heyrt brak og bresti en ekki áttað sig strax á að rúðan væri brotin þar sem dregið hafði verið fyrir gluggann vegna birtu á sjónvarp en sennilega hafi hún byrjað að springa smátt og smátt. Sóknaraðili haldi því fram að varnaraðili hefði sagt að rúðan hefði brotnað deginum áður en þetta hafi verið tilkynnt umboðsmanni varnaraðila en það sé alrangt þar sem umboðsmanninum hefði verið sagt að þau hefðu tekið eftir þessu deginum áður. Til samanburðar má benda á hvernig sprunga í kverk frá gluggavegg í svefnherbergi inn eftir öllu herberginu hafi stækkað úr millimetra við upphaf leigutíma í allt að 5-6 mm eftir skjálftana. 

Það sé fráleitt að varnaraðili eigi að skila húsnæðinu nýmáluðu eftir sjö mánaða leigu, enda hafi hún tekið við íbúðinni haugskítugri eftir fyrri leigjendur. Umræddar rispur hafi verið til staðar við upphaf leigutíma.

Varnaraðili hafi ekki notað rúmið þar sem það hafi verið brotið svo að það hafi verið tekið í sundur til þess að færi minna fyrir því. Varðandi hátalarann hafi hann hvorki verið notaður á leigutíma né sjónvarpið eða magnarinn hvað þá að umrædd hlíf hafi verið tekin af. Varðandi plönturnar hafi þær verið í betra ásigkomulagi við leigulok en við upphaf leigutíma og gardínurnar verið svona við upphaf leigutíma. Í tengslum við stíflaða handlaug á baðherbergi loki tappinn fyrir hann og valdi stíflunni þannig að það sé bara að taka tappann upp og stilla skrúfu sem sé til þess gerð að ráða opnun. Þá hafi slanga undir innréttingu á baði lekið og því hafi hún verið aftengd þannig að hún myndi ekki valda tjóni en sett hafi verið lok á tenginguna í staðinn.

Sóknaraðili hafi ekki lagt neitt fram sem styðji frásagnir hans. Varðandi leigusamninginn hafi hann ekki borist varnaraðila fyrr en liðið hafi verið á desember en sé stílaður á 1. nóvember þannig að hún hafi misst af leigubótum. Þá sé það óásættanlegt að setja í samninginn að varnaraðili þurfi að mála eftir aðeins sjö mánaða leigu, auk þess sem íbúðin hafi verið í mjög slæmu ástandi við upphaf leigutíma. Þá sé það óásættanlegt að sóknaraðili fullyrði að varnaraðili og fjölskylda hennar hafi brotið rúðuna þar sem þau eigi ekki sök á máli, heldur hefði hann átt að kanna rétt sinn hjá tryggingafélaginu eða hamfarasjóði.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 225.000 kr. Sóknaraðili heldur því fram að á leigutíma hafi ýmsar skemmdir orðið á hinu leigða sem varnaraðila beri að bæta. Rúða í stofu hafi brotnað, veggir hafi verið óhreinir, flytja hafi þurft ónýtt rúm á Sorpu, hátalari hafi orðið fyrir skemmdum, auk smærri skemmda svo sem sprungnar ljósaperur, slitinn gardínustrengur, stíflaður vaskur, aftengd slanga undir vaski og blóm sem séu þornuð upp.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 31. maí 2021 og gerði sóknaraðili kröfu sína með tölvupósti til varnaraðila 5. júní 2021. Kæra sóknaraðila vegna ágreinings aðila um bótaskyldu varnaraðila barst kærunefnd 16. júní 2021 og þar með innan lögbundins frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga segir að tjón á hinu leigða, sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka samkvæmt skilmálum tryggingarinnar, skuli leigusali ætíð bera sé um íbúðarhúsnæði að ræða. Varnaraðili tilkynnti umboðsmanni sóknaraðila að rúða hefði brotnað í stofuglugga en gögn málsins bera með sér að engin tilkynning hafi verið send tryggingarfélagi þar um og ekki er vitað hvort sóknaraðili hafi verið með slíka tryggingu í gildi. Allt að einu er ljóst að tjón á rúðugleri er almennt bótaskylt úr húseigendatryggingu svo að sóknaraðili verður að bera það tjón sem um ræðir.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli skila húsnæðinu í hendur leigusala að leigutíma loknum ásamt tilheyrandi fylgifé og í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, sem er að finna í XIV. kafla laganna, skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaður þá að jöfnu á milli þeirra.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um, nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. laganna skal leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segi til um. Í leigusamningi aðila segir að leigjandi skuldbindi sig til að skila húsnæðinu nýmáluðu. Um var að ræða sjö mánaða leigutíma og segir í kæru að íbúðin hafi verið nýmáluð en varnaraðili mótmælt því. Ákvæði 22. gr. húsaleigulaga kveður á um að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt lögunum. Í slíkum tilvikum skuli þess nákvæmlega getið í leigusamningi til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær. Með lögum nr. 63/2016 var fallið frá því skilyrði ákvæðins að leigugjaldið skyldi lækka að sama skapi. Í athugasemd við breytingartillöguna í frumvarpinu sagði að ástæða þess að skilyrðið væri fellt úr ákvæðinu væri að oft væri erfitt að átta sig á því hve mikil lækkunin skyldi vera. Verði þannig frekar að gera ráð fyrir að þegar leigusali og leigjandi semji um leiguverð sé tekið tillit til þess sem leigjandi samþykkir að taka að sér í sambandi við viðhald innan íbúðarhúsnæðis sem leigusali hefði að öðrum kosti átt að annast. Ekki er á því byggt af hálfu sóknaraðila að aðilar hafi sérstaklega gert ráð fyrir er samið var um leigugjald að varnaraðili myndi taka að sér þessa skyldu hans. Þá er ekki sérstaklega tekið fram í samningi að varnaraðili sé að taka á sig viðhaldsskyldu sem hvíli samkvæmt húsaleigulögum á sóknaraðila. Gera verði kröfu til þess af hálfu leigusala að skýrt sé kveðið á um í samningi ef leigjandi er að taka á sig skyldur leigusala þannig að leigjanda sé það ljóst. Telur kærunefnd að varnaraðili sé ekki bundin við ákvæði leigusamnings aðila um að henni beri að afhenda hið leigða nýmálað eftir sjö mánaða leigutíma, enda liggur ekki fyrir að leiguverð hafi tekið mið af því. Engin úttekt var gerð á íbúðinni við upphaf leigutíma og svo virðist sem sóknaraðili hafi einhliða gert úttekt við lok leigutíma. Sóknaraðili segir að við lok leigutíma hafi nokkrir veggir verið rispaðir og óhreinir. Varnaraðili segir að rispurnar hafi verið til staðar við upphaf leigutíma og bendir á að íbúðin hafi þar að auki verið verulega óhrein. Þar sem engin úttekt var gerð við upphaf leigutíma liggur ekki fyrir hvert ástand veggjanna var þá. Gegn neitun varnaraðila og því sem rakið hefur verið telur kærunefndin því ekki efni til að fallast á kröfu sóknaraðila hér um.

Sóknaraðili fer fram á að varnaraðili greiði kostnað við að flytja ónýtt rúm á Sorpu en íbúðin var leigð með húsgögnum. Varnaraðili segir að hún hafi tekið rúmið í sundur þar sem það hafi verið brotið og hún hafi því ekki getað notað það á leigutíma. Sóknaraðili hefur ekki mótmælt þessari fullyrðingu varnaraðila og ber einnig til þess að líta í þessu tilliti að engin úttekt var gerð við upphaf leigutíma. Ber því að hafna kröfu sóknaraðila hér um.

Sóknaraðili segir að hátalari hafi orðið fyrir skemmdum þar sem hann sé beyglaður að aftan og brotin sé hlíf á honum. Varnaraðili segir að hátalarinn hafi ekki verið notaður á leigutíma og hlífin hafi ekki verið tekin af honum. Aftur verður að líta til þess að þar sem engin sameiginleg úttekt var gerð er ekki unnt að leggja orð sóknaraðila hér um til grundvallar bótaskyldu varnaraðila. Er því kröfu sóknaraðila hér um hafnað.

Hvað aðrar skemmdir sem sóknaraðili nefnir, þ.e. sprungnar ljósaperur, slitinn gardínustrengur, stíflaður vaskur, aftengd slanga undir vaski og uppþornuð blóm, telur kærunefnd ekki unnt að fallast á að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna þeirra þar sem skortur er á úttekt. Þá hefur varnaraðili skýrt hvað valdi því að vaskurinn stíflist og hvers vegna slanga undir vaski var aftengd á leigutíma. Engin mótmæli bárust frá sóknaraðila við þessum skýringum. Kröfum sóknaraðila hér um er því hafnað.

Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila beri að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 225.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði íbúðinni 31. maí 2021 reiknast dráttarvextir frá 29. júní 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 225.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. júní 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 11. október 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson