Nr. 38/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 38/2019
Tryggingarfé.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 11. apríl 2019, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. maí 2019, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. maí 2019, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. júní 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að C. Leigusamningurinn var undirritaður 18. febrúar 2016 og var hann ótímabundinn frá 1. mars 2016. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að honum sé heimilt að halda eftir 80.000 kr. af tryggingarfé gagnaðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.
Í álitsbeiðni kemur fram að íbúðin hafi verið í fullkomnu standi og hrein við upphaf leigutíma, til dæmis hafi ofn verið nýlegur sem og helluborð. Þegar álitsbeiðandi hafi komið í íbúðina í október 2018 hafi gagnaðili sagt að hann hefði dregið netlögn í eitt herbergi og sjónvarpskrók.
Álitsbeiðandi hafi sagt leigusamningnum upp 1. desember 2018 og fengið íbúðina afhenta 28. febrúar 2019. Hann hafi þá skoðað íbúðina lauslega en eftir nánari skoðun hafi eftirfarandi komið í ljós:
- Íbúðin hafi verið óþrifin, þótt gólf hafi verið skúruð. Eldhús hafi verið löðrandi í fitu, eldhússkápar óþrifnir, ljós óþrifin, flugur í ljóskúplum, sverta í öllum gluggum eftir gardínur, rúður óhreinar, gardínur illa þrifnar, mikið ryk á ofnum og ofan á hurðum, ryk og kám á hillum, þá hafi blöndunartæki á baði og eldhúsi verið skítug og kámug.
- Borgöt hafi verið í veggjum og naglar. Sjónvörp höfðu verið fest upp á þremur veggjum, hillur og fleira þar sem tappar hafi verið í veggjum og stór göt. Nokkrir naglar hafi verið á veggjum við upphaf leigutíma en margir bæst við á honum.
- Dyrabjalla innanhúss hafi verið óvirk. Við nánari skoðun hafi komið í ljós að vír í tengi hafi verið brotinn sem hafi verið í tengiboxi á stigagangi. Þar við hliðina á hafi verið nýr kapall sem gagnaðili hafi dregið í og væntanlega hafi þetta brotnað við þá aðgerð. Dyrabjallan hafi verið virk við upphaf leigutíma.
- Helluborð hafi verið brotið, tryggingafélag hafi bætt helluborðið sjálft en ekki vinnuna vegna þessa.
- Tengill hafi verið brotinn í eldhúsi.
- Spónn á herbergishurð hafi verið brotinn af. Gert hafi verið við hurð og hún lökkuð.
- Gagnaðili hafi dregið internet kapal í eitt svefnherbergið út frá þeim stað sem hann hafi verið með beini/router. Netsnúrur hafi staðið út á gólf úr þeim innstungum sem hann hafi dregið í og ekki hafi verið gengið frá þeim í tengil. Álitsbeiðandi hafi fengið upplýsingar um þetta í október 2018 og þannig ekki verið heimild fyrir þessum aðgerðum.
Gagnaðili hafi óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins ásamt verðtryggingu og dráttarvöxtum. Til að koma íbúðinni aftur í leiguhæft ástand hafi þurft að þrífa hana alla og álitsbeiðandi krefji um 50.000 kr. vegna þessa. Þá fari hann fram á 20.000 kr. vegna viðgerða á veggjum og málningu. Að lokum fari hann fram á 10.000 kr. vegna viðgerðar á dyrabjöllu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að með tölvupósti álitsbeiðanda 25. mars 2019 hafi hann gert kröfu að fjárhæð 55.000 kr. í tryggingarféð. Hann geti því ekki aukið við kröfu sína í máli þessu. Úttekt í samræmi við XIV. kafla húsaleigulaga hafi hvorki farið fram við upphaf né lok leigutíma.
Gagnaðili hafni kröfu álitsbeiðanda um 50.000 kr. vegna eigin vinnu við þrif á íbúðinni við lok leigutíma. Íbúðin hafi verið vandlega þrifin og verið í mun betra ástandi hvað þrif varði en við upphaf leigutíma. Þá hafi álitsbeiðandi ekki gert gagnaðila viðvart um að hann hafi gert athugasemdir við þrif og ekki gefið honum tækifæri til að bregðast við og þrífa að nýju það sem álitsbeiðandi hafi talið upp á vanta.
Álitsbeiðandi geri kröfu um 20.000 kr. vegna eigin vinnu við viðgerð á veggjum og málun. Á leigutíma hafi gagnaðili ekki neglt nagla í veggi íbúðarinnar og því hafi allir naglar sem hafi verið á veggjum við leigulok jafnframt verið það við upphaf leigutíma. Í svefnherbergi hafi verið göt í vegg, með töppum, eftir sjónvarpsfestingu sem gagnaðili hafi hengt upp á leigutíma en álitsbeiðandi veitt leyfi fyrir því að hengdir yrðu upp hlutir eins og sjónvarp. Þá hafi hillur verið skildar eftir í íbúðinni með fullu samþykki álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi hvorki gert gagnaðila grein fyrir aðfinnslum sínum né veitt frest til viðgerða á veggjum. Gagnaðili fallist engu að síður á að álitsbeiðanda sé heimilt að halda eftir 5.000 kr. af tryggingarfénu vegna vinnu og efnis við lagfæringu á veggjum. Því sé á hinn bóginn hafnað að það sé á ábyrgð gagnaðila að láta heilmála veggi við lok leigutíma og því sé frekari kröfum af hálfu álitsbeiðanda vegna þessa hafnað. Fjárhæð kröfunnar sé að auki ósönnuð og úr hófi.
Dyrasími hafi verið óvirkur frá upphafi leigutíma og þegar af þeirri ástæðu geti kostnaður við viðgerð ekki verið á ábyrgð gagnaðila. Hann hafi ekki upplýst álitsbeiðanda sérstaklega um bilunina, enda hafi honum verið kunnugt um hana við upphaf leigutíma. Þá hafi símatengill verið óvirkur og gagnaðili lagt út í kostnað við að koma net- og sjónvarpstengingu í íbúðina, sem verði að telja sjálfsagðan og eðlilegan útbúnað leiguhúsnæðis og því almennt á ábyrgð leigusala. Álitsbeiðandi hafi þó verið upplýstur um þessa framkvæmd. Það verk sem gagnaðili hafi látið vinna hafi þó ekki verið orsök þess að dyrasími íbúðarinnar hafi verið óvirkur.
Við lok leigutíma hafi gagnaðili krafið álitsbeiðanda um endurgreiðslu tryggingarfjár, vísitölureiknað. Það hafi verið gert 20. mars 2019 með bankainnheimtu í samræmi við samtal aðila. Eindagi kröfunnar hafi verið 1. apríl 2019. Húsaleigusamningur aðila hafi verið undirritaður 18. febrúar 2016. Á þeim tíma hafi verið kveðið á um í 6. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga að tryggingarfé í vörslu leigusala skyldi vera verðtryggt en ekki bera vexti. Sú breyting sem hafi orðið á ákvæði 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga við gildistöku laga nr. 63/2016 frá 22. júní 2016 taki því ekki til samnings aðila, sbr. 46. gr. síðarnefndu laganna.
Gagnaðili geri kröfu um dráttarvexti samkvæmt 5. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 28. mars 2019 að liðnum mánuði frá kröfu gagnaðila, en ella frá 28. apríl 2019 þegar liðnir hafi verið tveir mánuðir frá skilum húsnæðisins. Verði ekki fallist á framangreint sé krafist dráttarvaxta frá 2. maí 2019 en álitsbeiðanda verði samhliða bréfi þessu til nefndarinnar veittar upplýsingar um bankareikning gagnaðila.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðili fari ekki með rétt mál. Hvorugir aðila hafi farið fram á sérstakan úttektaraðila, hvorki við upphaf né lok leigutíma. Engin andmæli hafi komið fram við það að þau hafi séð um það sjálf.
Svört strik á gluggum hafi verið eftir rimlagardínur sem hafi nuddast við gluggana og það þurfi að þrífa. Það sé rangt að gagnaðili hafi ekki neglt neina nagla í veggi. Dyrabjallan hafi ekki verið biluð við upphaf leigutíma. Kapall hafi augljóslega verið dreginn þar sem dyrasími sé tengdur og vír hafi verið brotinn.
Rétt sé að í þeirri útgáfu sem hafi verið í gildi þegar leigusamningur hafi verið gerður hafi verið gert ráð fyrir verðtryggingu. Þess megi þó geta að gagnaðili hafi viljað að tryggingarféð yrði notað til að greiða síðustu tvo mánuði leigutímans. Þar sem álitsbeiðandi hafi nú fengið uppgefið reikningsnúmer gagnaðila hafi hann endurgreitt 350.000 kr. 7. maí 2019 og síðan fari lokauppgjör fram þegar niðurstaða kærunefndar liggi fyrir.
III. Forsendur
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði gagnaðili fram tryggingarfé að fjárhæð 440.000 kr. við upphaf leigutíma. Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að honum sé heimilt að halda eftir 80.000 kr. vegna kostnaðar við þrif á hinu leigða við lok leigutíma og vegna viðgerðar á veggjum og á dyrasíma.
Í þágildandi 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kom fram að leigusala væri rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir eðlilegum efndum á leigusamningi, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi bæri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Í þágildandi 1. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga kom fram að leigusala væri óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn væri dómur um bótaskyldu leigjanda. Tryggingarfé í vörslu leigusala skyldi vera verðtryggt en bæri ekki vexti. Að leigutíma loknum skyldi leigusali segja til um svo fljótt sem verða mætti hvort hann gerði kröfu í tryggingarfé eða hefði uppi áskilnað um það. Ella skyldi hann skila leigjanda tryggingarfénu án ástæðulauss dráttar. Leigusala væri aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðis án þess að gera kröfu í það.
Ljóst er að íbúðinni var skilað 28. febrúar 2019 og gerði álitsbeiðandi kröfu í tryggingarféð með bréfi, dags. 25. mars 2019. Gagnaðili hafnaði kröfu álitsbeiðanda með bréfi, dags. 31. mars 2019, að því undanskildu að hann féllst á að 5.000 kr. yrði haldið eftir vegna lagfæringa eftir sjónvarpsfestingu sem hann hengdi upp.
Í þágildandi 63. gr. húsaleigulaga kom fram að leigjandi skyldi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Bæri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt teldist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafaði af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í þágildandi 65. gr. laganna kom fram að kæmu leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skyldi byggingarfulltrúi meta tjónið. Ljóst er að aðila greinir á um staðreyndir um þetta atriði. Fyrir liggur að úttekt var ekki gerð á íbúðinni, hvorki við upphaf né lok leigutíma, sbr. XIV. kafla þágildandi húsaleigulaga. Að þessu virtu telur kærunefnd að ekki liggi fyrir viðhlítandi sönnun fyrir því ástandi á íbúðinni við lok leigutíma sem álitsbeiðandi hefur lýst og því verður ekki fallist á að honum sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir vegna skemmda og þrifa á hinu leigða. Ber honum að skila tryggingafénu ásamt verðbótum að frádregnum 5.000 kr. sem gagnaðili hefur samþykkt að greiða honum í skaðabætur.
Hvað varðar kröfu gagnaðila um dráttarvexti telur kærunefnd að honum sé rétt að krefjast dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 28. mars 2019 er liðinn var mánuður frá því að hann gerði fyrst kröfu um greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. laganna.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að endurgreiða gagnaðila tryggingarféð ásamt verðbótum að frádregnum 5.000 kr. og dráttarvöxtum frá 28. mars 2019.
Reykjavík, 24. júní 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson