Mál nr. 114/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 16. mars 2020

í máli nr. 114/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga að frádreginni leigu fyrir 1.-4. desember 2019 að fjárhæð 32.258 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 11. desember 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. desember 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 23. desember 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 27. desember 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2017 til 31. júlí 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Leigusamningurinn var síðar framlengdur. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi hann greitt tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. inn á reikning varnaraðila. Samningurinn hafi runnið sitt skeið á enda 31. júlí 2018 en sóknaraðili haldið áfram að hagnýta hið leigða í samráði við varnaraðila.  Framlenging leigusamningsins hafi verið fremur óformleg en leiga hafi lækkað úr 260.000 kr. í 250.000 kr. þar sem sóknaraðili hafi ekki lengur átt rétt á húsnæðisbótum. Þann 23. september 2019 hafi varnaraðili tilkynnt sóknaraðila að til stæði að setja íbúðina á sölu og yrði hún ekki seld í desember stæði til að varnaraðili flytti sjálf í hana í janúar 2020. Í tilkynningunni hafi sóknaraðili þar með verið hvattur til að finna sér nýja íbúð. Sóknaraðili hafi ákveðið að fara þegar af stað í húsnæðisleit. Hann hafi talið sig vera að gera vel við varnaraðila með því enda meginreglan sú að haldi leigjandi áfram að hagnýta hið leigða eftir lok tímabundins leigusamnings verði leigusali að segja samningnum upp  með sex mánaða uppsagnarfresti.

Í nóvember 2019 hafi sóknaraðili fundið annað húsnæði og tilkynnt varnaraðila að til stæði að flytja inn 1. desember 2019. Þar sem sóknaraðili hafi verið að koma til móts við varnaraðila með því að flytja út eftir þriggja mánaða uppsagnarfrest, þegar erfitt hafi verið að finna húsnæði til leigu, hafi það komið honum  á óvart að varnaraðili hafi brugðist við með því að fara fram á fulla leigugreiðslu fyrir desember 2019. Óumdeilt er að lyklum hafi verið skilað 4. desember 2019. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að 14. júní 2018 eða áður en tímabundinn leigusamningur aðila hafi runnið sitt skeið á enda hafi sóknaraðila verið boðinn endurnýjun samningsins í gegnum Facebook. Þann 12. desember 2018 hafi aðilar gert annað samkomulag um endurnýjun samningsins. Fyrirliggjandi rafræn samskipti aðila sýni með óyggjandi hætti að samningurinn skyldi renna út áramótin 2020. Hér sé því ekki um að ræða óformlegt samkomulag eins og sóknaraðili haldi fram og ekki um ótímabundinn samning með sex mánaða uppsagnarfresti að ræða.

Í september 2019 hafi sóknaraðili verið minntur á samningslok og að leigan rynni út í lok árs eins og samið hafi verið um. Þegar sóknaraðili hafi innt varnaraðila eftir meðmælum í lok september hafi hann aftur verið minntur á samninginn.

Í ljósi þess að tímabundnum samningi hafi ekki verið slitið með uppsögn á umsömdum tíma hafi varnaraðili gert ráðstafanir að þegar íbúðin hafi verið auglýst til sölu yrði hún auglýst með fyrirvara um að hún væri ekki laus til afhendingar fyrr en eftir áramót í samræmi við tímabundinn samning aðila. Sóknaraðila hafi ítrekað verið gert það ljóst.

Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila að hann myndi flytja út 1. desember 2019 en lyklar verið afhendir 4. desember 2019. Íbúðin hafi því staðið auð til janúar. Varnaraðili, sem sé sjálf á leigumarkaði, hafi þurft að standa skil á kostnaði vegna íbúðarinnar. Tryggingarféð hafi komið til móts við þann kostnað sem hafi hlotist af samningsbrotum. Leigan hafi verið lækkuð í ljósi þess að varnaraðili hafi aðeins getað boðið sóknaraðila tímabundinn samning.

IV. Niðurstaða             

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda reyni ekki á tryggingu þessa. Einnig segir að leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. sömu laga lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.

Deilt er um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfé sóknaraðila til greiðslu leigu vegna desember 2019. Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á samningnum. Tryggingarféð nam fjárhæð leigu fyrir einn mánuð en leigugjaldið lækkaði um 10.000 kr. frá 1. ágúst 2018.

Samkvæmt skriflegum tímabundnum leigusamningi aðila lauk leigutíma 31. júlí 2018. Fyrir liggur að samningurinn var framlengdur í tvígang. Fyrst fyrir tímabilið 1. ágúst 2018 til 1. febrúar 2019, samkvæmt rafrænum samskiptum aðila 14.-15. júní 2018. Næst var samningurinn framlengdur til janúar 2020 samkvæmt rafrænum samskiptum 12. desember 2018. Þannig telur kærunefnd liggja fyrir að í gildi hafi verið tímabundinn leigusamningur milli aðila til 31. desember 2019.

Sóknaraðili byggir á því að hann hafi fengið stuttan fyrirvara um lok leigutíma þar sem varnaraðili hafi í september 2019 upplýst hann um að ekki yrði mögulegt að framlengja leigutímann vegna fyrirhugaðrar sölu á íbúðinni. Kærunefnd telur að þetta geti ekki haft þýðingu við úrlausn málsins enda báðum aðilum ljóst að gildistími leigusamningsins væri til janúar 2020.

Með hliðsjón af framangreindu er kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins hafnað að því undanskildu að þar sem leiga fyrir desember 2019 var 250.000 kr. ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila 10.000 kr. af tryggingarfénu, ásamt vöxtum samkvæmt 1. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá 1. ágúst 2017.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 10.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá 1. ágúst 2017.

f.h. kærunefndar húsamála

Valtýr Sigurðsson