Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 6. mars 2006

Ár 2006, mánudaginn 6. mars, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 19/2005

                                   Kópavogsbær

                                    gegn

                                    Einari Einarssyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, og Vífli Oddssyni verkfræðingi, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.

Með bréfi dagsettu 1. september sl. beiddist Kópavogskaupstaður þess að Matsnefnd eignarnámsbóta mæti hæfilegar bætur vegna eignarnáms lóðarréttinda Einars Einarssonar, kt. 110263-2019, Skipasundi 32, Reykjavík, skv. leigusamningi dags. 17. mars 1999 um Vatnsendablett 81, Kópavogi. Beiðnin er til komin vegna framkvæmdar á deiliskipulagi á svokölluðum Þingum í Vatnsenda, sbr. auglýsingu nr. 661 um deiliskipulag í Kópavogi, Vatnsendi Þing (Suðursvæði), sem birtist í B-deild Stjórnartíðinda þann 12. júlí 2005. Hin umrædda spilda er 2500 fm. að stærð

Þess er jafnframt krafist með vísan til 14. gr. laga nr. 11/1973 að Kópavogsbær fái þegar eða um leið og þess er kostur, umráð þess lands sem eignarnámið tekur til þar sem samningaumleitanir hafa tekið mjög langan tíma og þegar hafa orðið verulegar og kostnaðarsamar tafir á framkvæmdum við gatnagerð á því svæði sem eignarnámið tekur til.

Eignarnámsþoli gerir þær kröfur, að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþola fimm þúsund krónur fyrir hvern fermetra lands að Vatnsendabletti 81 í Kópavogi sem eignamámið beinist að. Eignarnámið nái til 2.500 m2 lands og sé krafa eignarnámsþola vegna eignarnumins lands því 12.500.000 krónur.

Enn fremur sé gerð krafa til bóta fyrir trjágróður og annan gróður á landinu að fjárhæð 850.000 krónur.

Bótakrafa sé samtals 13.350.000 krónur.

Jafnframt er þess krafist að matsnefnd eignarnámsbóta ákvarði eignarnámsþola málskostnað.

Sjónarmið eignarnema

Á lóðinni stóð á sínum tíma gamall sumarbústaður sem var rifinn, en færanlegur timburbústaður var byggður á grunni hans í óleyfi og var hann fjarlægður af Kópavogsbæ skv. ákvörðun bygginganefndar og er hann geymdur á geymslusvæði bæjarins fram til næsta vors, en þá hyggst matsþoli flytja hann á land sem hann á utan höfuðborgarsvæðisins..

Samkvæmt ákvæðum leigusamningsins frá 17. mars 1999, sbr. 4. gr. hans, sé landeiganda heimilt að segja upp leigusamningi með 1 árs fyrirvara og sé hann þá aðeins skyldur að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna sem bæjarfógeti tilnefni.

Ákvæði þetta um heimild til uppsagnar með 1 árs fyrirvara dragi verulega úr vægi tímalengdar samningsins.  Þá sé til þess að líta að hér sé um að ræða tímabundinn leigusamning og afnotin upphaflega til ræktunar og að á því var áður sumarbústaður.  Engin ræktun sé á landinu og þar að mestu sjálfsáinn gróður.  Endurbyggingu sumarhúss á lóðinni haif verið hafnað af byggingarnefnd og notagildi landsins því lítið utan til ræktunar fyrir þá sem á því hafi áhuga.  Engin mannvirki séu þannig á landinu og það ekki girt. Fjárhaglegt tjón matsþola sé því lítið og þá sé til þess að líta leigugjald sé lítilræði, sbr. 2. gr. leigusamningsins.  Á það sé lögð áhersla að matsþoli eigi ekki byggingarétt á því landi sem hér um ræði og því verði ekki litið til þess við mat á landinu að skv. deiliskipulagi sé gert ráð fyrir íbúðarbyggingum á þessu svæði.

Afnotaréttur leigutaka sé aðeins tímabundinn og reistur á samningi um að skila landinu aftur að samningstíma loknum og leigutaki hafi þannig ekki mátt vænta annars en að umráðin væru tímabundin, sbr. niðurstöðu Hæstaréttar í málinu nr. 101/2005 varðandi sams konar lóðarleigusamning í Vatnsenda.

Þá sé jafnframt á það bent að Kópavogsbær hafi leyst til sín fjölda leigulanda og greitt bætur vegna skerðinga á lóðum á svæðinu sem deiliskipulagið taki til og rétt sé að litið verði til þeirra samninga varðandi jafnræði milli þeirra aðila er orðið hafa fyrir skerðingu á lóðum vegna deiliskipulagsins.  Í því sambandi er lagður fram samningur um land sem liggur austan við land það sem hér um ræðir, Vbl. 277.  Sú spilda sé raunar tvöfalt stærri en land matsþola og á henni hafi verið lítið sumarhús.  Bætur í því tilviki hafi verið 2.000.000 króna.

Sjónarmið eignarnámsþola

Eignarnámsþoli kveðst hafa eignast þau réttindi sem eignarnámið tekur til með leigusamningi sem dagsettur er 17. mars 1999. Leigusamningurinn nái til 2.500 m2 landsspildu úr landi Vatnsenda. Þá hafi verið húsbygging á landinu. Samningurinn sé víðtækur um réttindi eignarnámsþola til nýtingar landsins og ráðstöfunar eignarréttinda.

Ákvæði sé í 4. gr. samningsins um uppsögn samningsins þar sem kveðið sé á um að landeiganda sé heimilt að segja samningnum upp með 1 árs fyrirvara, en þá skyldur til að kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna.

Eignarnemi hafi eignast landið Vatnsenda af þáverandi landeiganda með heildarsamningi um Vatnsendalandið en hafi áfram verið skuldbundinn skv. þeim samningum sem gerðir hefðu verið um ráðstöfum landsins og þar með talinn sá samningur sem hér um ræði.

Lóðarleigusamningurinn, sem mál þetta varði, sé enn í gildi og hafi honum ekki verið sagt upp.

Eignarnemi heldur því fram í greinargerð sinni dags. 21. nóvember sl. að á lóðinni hafi á sínum tíma staðið gamall sumarbústaður sem hafi verið rifinn, en færanlegur timburbústaður hafi veríð byggður á grunni hans í óleyfi. Þetta er rangt. Hið rétta er að eignarnámsþoli endurnýjaði gamla bústaðinn og fjarlægði eldri hluta jafn óðum í þeirri viðhaldsframkvæmd. Hinn endurbyggði bústaður hefur nú verið fluttur af landinu og hyggst eignarnámsþoli nýta hann með öðrum hætti. Bústaðurinn, sem mannvirki, er því ekki til mats í þessu máli. Hins vegar byggir eignarnámsþoli á því að meta verði leigusamninginn og landið með þeim réttindum eins og samningurinn kveður á um að um rétt til að hafa þar bústað eins og var þar til hann var fluttur vegna áforma eignarnema um eignarnám vegna skipulags.

Því er mótmælt sem fram kemur í greinargerð eignarnema þar sem lítið er gert úr verðmæti eignarinnar og notagildi landsins sé lítið annað en til ræktunar fyrir þá sem á því hafi áhuga. Engin mannvirki séu á landinu og það ekki girt. Þetta er rangt og lítill sómi af málflutningi sem þessum fyrir sveitarfélag sem neytir réttar síns til eignarnáms.

Í þessu sambandi verði að greina frá því að í samningatilraunum og sáttaferli málsins hafi mikið verð reynt til að ná sáttum við eignarnema um lausn málsins. Ítrekaðar tilraunir voru gerðar til að ná fram samningi um að lóð kæmi fyrir lóð, eins og það var kallað í öðrum samningum um yfirtöku eignarnema á þessu svæði. Undirritaður gerði fleiri en einn samning með þeirri lausn að þolendur yfirtölu landspildna fengu lóð, eða lóðir, fyrir yfirtekið land sitt. Í þessu máli var því þráfaldlega hafnað af illskiljanlegum ástæðum. Ennfremur sótti eignarnámsþoli um úthlutun lóðar þegar það var auglýst, en fékk ekki úthlutað. Þetta er allt staðfest í gögnum málsins. Með þessu kaus eignarnemi að brjóta ákvæði og meginreglur stóómsýslulaga um jafnræði og meðalhóf í stjórnsýsluákvörðunum. Til þessa verður að líta við ákvörðun bóta í máli þessu.

Eignarnemi heldur því fram í greinargerð að engin mannvirki séu á landinu og leggur áherslu á það að eignarnámsþoli eigi ekki byggingarétt á því landi sem hér um ræðir og að því verði ekki litið til þess við mat á landinu að skv. deiliskipulagi sé gert ráð fyrir íbúðarbyggingum á þessu svæði. Þessi röksemd er óskýr og ekki auðskilin. í fyrsta lagi var hús á landinu í áratugi og var endurnýjað eins og áður greinir. Samkomulag hefur orðið um það að eignarnámsþoli taki til sín húsið til flutnings á aðra lóð eftir að ljóst var að það mannvirki yrði að víkja. Það breytir ekki þeirri heimild sem hann hafði skv. samningi og á grundvelli eldri byggingar og viðhalds hennar. Hann hefur nú eftir 44 ár af samningstíma sínum um nýtingu landsins. Nú á að byggja þrjú tveggja hæða raðhús innan lóðarmarka hans lóðar. Það verður ekki hjá því komist að leggja mat á eignarréttindin með þá forsendu að leiðarljósi.

Land það sem nú er krafist eignarnáms fyrir er mjög verðmætt. Það er á einum albesta stað í Vatnsendalandinu og því eftirsóttasta. Útsýni er einstakt og allt umhverfi. Þá er þess að geta að verðlag á landi sem þessu og byggingarlandi í þessum gæðaflokki hefur hækkað gríðarlega á síðustu misserum.

Mótmæla verður framlagningu afsals um kaup eignarnema á Vatnsendabletti 277 sem óviðeigandi og þýðingarlausu gagni sem ekkert sönnunargildi hefur í þessu máli. Það verður þó ekki hjá því komist að benda á að í þessu samhengi vísar eignarnemi til meintrar viðleitni eignarnema til að beita jafnræði milli þeirra aðila er hafa orðið fyrir skerðingu á lóðum vegna deiliskipulagsins. Þetta er illskiljanlegt í ljósi þess sem áður er vikið að í sambandi það misrétti sem eignarnámsþoli telur sig hafa orðið fyrir vegna ójafnræðis í stjórnsýsluákvörðunum varðandi lausnir annarra í formi samninga um "lóð fyrir lóð" eins og kallað hefur verið. Eignarnámsþoli telur að á sér hafi verið brotíð í stjórnsýslulegri meðferð málsins hvað varðar bæði jafnræðisreglur laganna og meðalhófsreglu þeirra.

Tilvísun til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 101/2005 hefur hér enga þýðingu og það mál fjallar efnislega um annað ágreiningsefni en hér er til úrlausnar. í þessu máli er enginn ágreiningur um landsstærð, eignarrétt eða stærð hins leigða, og hvað þá heldur um hefðarreglur.

Um kröfugerð eignarnámsþola :

Eignarnámsþoli byggir á því að kröfugerð sín í málinu taki mið af almennum upplýsingum um markaðsverð á landi til bygginga á þessu svæði og gríðarlegri eftirspurn eftir landi sem þessu. Veruleg hækkun hefur orðið á landi á þessu svæði að undanförnu og ekki hvað minnst á síðustu misserum. Mikil eftirspurn sé eftir landi og hafi verð hækkað verulega meira en sem nemur almennum verðlagshækkunum. Verð á þessu landi sé því ekki undir kr. 5.000 fyrir hvern m2 lands. Hér sé um að ræða spildu sem skipulögð hafi verið undir þrjár raðhúsalóðir á eftirsóttasta stað á höfuðborgarsvæðinu. Við matið komi til sjónarmið um legu landsins, aðgengi að þjónustu, miklu og glæsilegu útsýni, eftirspurn eftir landi til bygginga og verðþróun síðustu ára.

NIÐURSTAÐA

            Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Lóðin er í fallegu umhverfi með góðri fjallasýn.

            Fram kemur í gögnum málsins að lóð eignarnámsþola er 2.500 fm.

Við mat á verðmæti þeirrar skerðingar verður litið til úrlausnar Matsnefndar Eignarnámsbóta í málunum nr. 7 og 13-18/2005 frá 21. desember sl. þar sem metnar voru bætur til lóðarhafa vegna skerðingar á lóðum á sömu slóðum. Voru aðstæður og sambærilegar að því leyti að sams konar uppsagnarákvæði var í lóðarleigusamningi og í því máli sem hér er leyst úr, þ.e. samningi mátti segja upp með eins árs fyrirvara og í því tilviki skyldi leigusali kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Þá verður litið til þróunar verðs á fasteignum almennt og á þessu svæði sérstaklega og einnig litið til þess að stór svæði fara til sameiginlegra nota svo sem undir vegi og græn svæði. Að þessum atriðum virtum þykja bætur hæfilega ákveðnar 4.000.000 krónur á hvern fermetra skertrar lóðar eða 10.000.000 króna samtals.

Þá verður fallist á það með eignarnámsþola að meta beri bætur til hans vegna gróðurs á lóðinni og þykja þær hæfilega metnar 370.000 krónur.

Eignarnemi gerir kröfu um að honum verði fengin umráð hins eignarnumda. Ekki eru gerðar athugasemdir við þá kröfu í greinargerð eignarnámsþola né heldur krafist tryggingar úr hendi eignarnema. Verður því fallist á þá kröfu eignarnema og honum heimilt að taka  umráð hins eignarnumda.

            Samkvæmt framansögðu þykja matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir skerðingu á leigulóðarréttindum eignarnámsþola vera 10.370.000 krónur. Eignarnemi skal að auki greiða eignarnámsþola 546.867 krónur þar með talinn virðisaukaskatt í kostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 420.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ

            Eignarnemi, Kópavogsbær, greiði eignarnámsþola, Einari Einarssyni, 10.370.000 krónur og 546.867 krónur í málskostnað.

            Eignarnema er heimil umráðataka hins eignarnumda.

Eignarnemi greiði 420.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

                                                                        Allan V. Magnússon

                                                                        Sverrir Kristinsson

                                                                        Vífill Oddsson