Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 14. mars 2006
Ár 2006, þriðjudaginn 14. mars er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 13/2003.
Kópavogsbær
gegn
Jóhanni Björgvinssyni
og Rut Kristinsdóttur
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum, Karli Axelssyni hæstaréttarlögmanni og Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
Með beiðni dagsettri 26. nóvember 2003 beiddist Kópavogskaupstaður þess að matsnefnd eignarnámsbóta mæti hæfilegar bætur til handa eignarnámsþola vegna þeirrar skerðingar á eignum og réttindum sem eignarnám tæki til. Kemur fram í beiðninni að á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 25. nóvember 2003 hafi verið samþykkt að taka eignarnámi lóðarréttindi Jóhanns Björgvinssonar og Rutar Kristinsdóttur, að Vatnsendabletti 102A (102) að því marki sem nauðsynlegt væri til framkvæmda á deiliskipulagi á svokölluðu norðursvæði í Vatnsenda.
Fyrir liggur jákvæð umsögn Skipulagsstofnunar um tillögu þessa.
Lóðarleigusamningur er frá 16. febrúar 2002. Segir í beiðninni að lóð á norðausturhorni við Ennishvarf skerðist um 42,7 m2 og lóð á suðurhorni, á móts við Brekkuhvarf 1, 3 og 5, skerðist um 546,4 m2. og við norðvesturhorn lóðarinnar, við snúningshaus á Ennishvarfi skerðist lóðin um 53,8 m2. Eignarnámið taki til gróðurs, ræktunar og mannvirkja á landinu. Mannvirki séu ekki önnur en girðingar.
Við undirbúning deiliskipulags hafi lóðin að öðru leyti verið löguð að skipulagi í samræmi við óskir lóðarhafa. Þannig hafi norðurmörk lóðarinnar verið færð út og einnig hafi vesturmörkin verið færð út. Eftir breytingu á lóð vegna framkvæmda á gildandi deiliskipulagi verði lóðin 3.814 m2. að stærð og stækki um 814 m2.
Eignarnám þetta sé nauðsynlegt þar sem fullreynt sé að samningar náist ekki við lóðarhafa og í bréfi lögmanns lóðarhafa sé tekið fram að vænst sé þess að Kópavogsbær vísi málinu til Matsnefndar eignarnámsbóta.
Jafnframt beiðni um mat var þess krafist með vísan til 14. gr. l. nr. 11/1973 að Kópavogsbær fengi, umráð þess lands sem eignarnámið tekur til og á fundi nefndarinnar 6. maí sl. féllu eignarnámsþolar frá mótmælum við umráðatöku.
Sjónarmið eignarnema og málsatvikalýsing hans
Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birtist í Stjórnartíðindum B-deild nr. 102, 12. september 2002. Viðræður hafi staðið með nokkrum hléum allt frá 14. mars 2001 bæði við eignarnámsþola beint og eins við lögmann þeirra. Samkomulag hafi ekki náðst um hæfilegar bætur og jafnframt haldi eignarnámsþolar því fram að lóð þeirra sé mun stærri en þinglýstur lóðarleigusamningur kveði á um, en hann er frá 16. febrúar 1987 og var þar um endurnýjun eldri samnings að ræða. Eignarnámsþolar keyptu fasteignina Vatnsendablett 102A (102) árið 1994.
Af hálfu eignarnema er því mótmælt sem haldið er fram af hálfu eignarnámsþola að lóð sé allt að 5.200 m2 og hafi verið afgirt. Hins vegar hafi verið til staðar girðingar að hluta til sem afmarkað hafi aðrar lóðir í nágrenninu, þar með talin girðing umhverfis Vatnsendablett 223, 245 (Snæfell), en lóðin að Vatnsendabletti 102 nái ekki að þessum lóðum. Á svæði því sem þarna er á milli og ágreiningur sé um hafi verið gert ráð fyrir fleiri lóðum. Hið eina sem byggt verði á varðandi lóðarstærð eignarnámsþola sé nýlegur lóðarleigusamningur sem endurnýjaður hafi verið 16. febrúar 1987. Þar komi fram að stærð lands sé 3.000 m2. Byggingarleyfi fyrir byggingu hússins í núverandi mynd hafi verið samþykkt í byggingarnefnd 10. september 1987 og umræddur lóðarleigusamningur frá 16. febrúar 1987 hafi fellt úr gildi eldri samning.
Lóðarstærð kunni að hafa verið önnur skv. samningi þeim sem felldur hafi verið úr gildi, en með hinum nýja samningi hafi verið tekin af öll tvímæli um stærð lóðar eftir gildistöku hans. Girðingum virðist ekki hafa verið breytt við gildistöku hins nýja samnings þar sem fyrir hafi legið að svæðið yrði tekið til deiliskipulags innan tíðar. Girðingar virðist nokkuð ljósar á norður-, austur- og suðurhliðum, en vesturmörk lóðar óljós. Eignarnámsþolar hafi keypt fasteignina 1994 og því ljóst að þau geti ekki með nokkrum hætti haldið því fram að þau hafi unnið hefð á frekari réttindum en lóðarleigusamningur taki til á þeim tíma. Þau hafi og ótvírætt sönnunarbyrði fyrir því að lóð þeirra sé stærri en þinglýstur lóðarleigusamningur segi til um.
Eignarnemi hafi eignast landsvæði það sem leigulóð eignarnámsþola sé á með sátt sem gerð hafi verið fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta hinn 13. maí 1998 í framhaldi af eignarnámi á svæðinu. Eignarnemi hafi þannig mátt treysta því að ekki væru frekari kvaðir á landinu en þinglýstar heimildir, þar með taldir lóðarleigusamningar, gerðu ráð fyrir. Eignarnámsþolar geti því ekki haldið fram frekari rétti gegn mótmælum eignarnema en þinglýstar heimildir geri ráð fyrir. Vitað sé nú að eignarnámsþolar hafi á undanförnum árum gróðursett tré í óleyfi á landi utan lóðar skv. lóðarleigusamningi, en með því vinni þeir engin lóðarréttindi.
Við undirbúning deiliskipulags hafi lóðin verið löguð að skipulagi í samræmi við óskir lóðarhafa. Þannig hafi norðurmörk lóðarinnar verið færð út og einnig hafi vesturmörkin verið færð út. Eignarnámsþolar hafi reist bílskúr í óleyfi og byggingarnefnd hafi fyrirskipað niðurrif á honum. Við gerð deiliskipulagsins hafi bílskúrinn verð felldur inn í skipulag. Eftir breytingu á lóð vegna framkvæmda á gildandi deiliskipulagi verði lóðin 3.814 m2. að stærð og stækki um 814 m2. Þessi stækkun á lóð hafi verið gerð til þess að verða við ósk eignarnámsþola um lóðarstærð.
Sjónarmið eignarnámsþola og málsatvikalýsing þeirra
Af hálfu eignarnámsþola eru þær kröfur gerðar fyrir matsnefndinni, að bætur til handa eignarnámsþolum, vegna þeirrar eignarskerðingar og verðmætarýrnunar sem hljótast muni af framkvæmdum Kópavogsbæjar sem og hið eignarnumda land, verði metnar að minnsta kosti að fjárhæð 13.000.000 króna að viðbættri verðmætaaukningu vegna verðlagsbreytinga frá því geinargerð er dagsett auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 17. desember 2003 til greiðsludags.
Þá gera eignarnámsþolar þá kröfu að eignarnemi greiði allan kostnað þeirra við meðferð matsmálsins sem og þann kostnað, sem þau hafa orðið fyrir vegna reksturs dómsmálsins fyrir héraðsdómi og Hæstarétti.
Stærð lóðarinnar sé samkvæmt upplýsingum frá eignarnema sjálfum 5.078 fermetrar og sé hér á því byggt. Krafa eignarnámsþola sé því sú að eignarnámið taki til þessarar skerðingar á lóð þeirra en þessi hluti lóðar þeirra verði ekki skilinn eftir.
Þann 16. febrúar 1987 hafi forveri eignarnámsþola gert lóðarleigusamning við þáverandi ábúanda á Vatnsenda, Magnús Hjaltested, þar sem fram hafi komið að Lárus leigði 3000 m2 spildu nr. 102 úr landi Vatnsenda til 99 ára. Samningurinn hafi fellt úr gildi eldri samning með sama númeri. Eignarnámsþolar hafi keypt fasteign sína af db. Lárusar Óskarssonar ásamt öllu því sem eigninni tilheyrði og hafi afsal verið gefið út 29. mars 1994.
Frá því að eignarnámsþolar keyptu eignina í byrjun árs 1994 hafi þau gengið út frá því að lóð þeirra næði að þeirri girðingu er fylgdi eigninni. Fæstir sem kaupi sér fasteign byrji á því að mæla upp lóðina til að ganga úr skugga um hvort hún sé í samræmi við uppgefna lóðarstærð í samningi. En líkt og flestir sem kaupa sér hús með garði hafi eignarnámsþolar gróðursett upp við lóðarmörk, til þess m.a. að skapa skjól inni á lóðinni. Árið 1997 hafi þau fengið þau tölvutæk gögn frá Bæjarskipulagi Kópavogs með lóðarmörkum Vatnsendablettanna, þegar þáverandi íbúasamtök hefðu gert kort af svæðinu. Þá hafi komið í ljós að lóð eignarnámsþola hafi mælst um 5200 fermetrar.
Eignarnámsþolar telja sig því hafa verið í algerum rétti til þess að líta á afmarkaða lóð er fylgdi Vatnsendabletti 102 sem sína eign - sem nú muni skerðast um 1.517 m2 vegna skipulagsáforma.
Meðferð eignarnámsmáls þess sem hér er leyst úr hafi verið frestað á sínum tíma þar sem ágreiningur hafi verið um lóðarstærð og inntak lóðarréttinda eignarnámsþola. Dómur Hæstaréttar hafi gengið 6. október sl., þar sem Kópavogsbær hafi verið sýknaður af kröfum eignarnámsþola.
Um fjárhæð bóta fyrir eignarnám segir af hálfu eignanámsþola að þegar eignarnemi hafi lagt fram beiðni um eignarnám að Vatnsendabletti 102, hafi beiðnin falið í sér að eignarnemi vildi bæta gróður og mannvirki. Hafi og verið á því byggt af hálfu eignarnema að eigninni fylgdu 3000 m2 samkvæmt lóðarleigusamningi. Þau mannvirki og gróður sem eignarnemi hafi samþykkt að bæta markast af afmörkuðum girðingum á fjóra vegu við Vatnsendablett 102. Staðsetning þessa gróðurs hefur aldrei verið álitamál, hvorki af hálfu eignarnema né eignarnámsþola.
Eignarnámsþolar hafi talið að þau ættu kröfu á því að fyrir tilstilli hefðar hefði þau áunnið sér sterkari réttindi en leiguréttindi yfir þeim umfram 2000 m2 sem birtist í misræmi á milli tiltekinnar stærðar í lóðaleigusamningi og afmarkaðrar girðingar á fjóra vegu. Að lágmarki hafi þau viljað fá viðurkennt að þau hefðu sömu réttindi yfir þessum umframfermetrum og lóðarleigusamningur veitti þeim til 3000 m2.
Dómur Hæstaréttar frá 6. október sl. hafi ekki fallist á þessar kröfur eignarnámsþola. Sé aftur á móti litið á rökstuðning dómsins sé ljóst að sá skilningur sem Hæstiréttur leggi í málið sé sá að nýting á hinu umþrætta landi hafi upprunalega verið reist á grundvelli leigusamnings sem tiltaki 3000 m2 (og þar með staðið í vegi fyrir áunninni hefð á hinu umþrætta landi). Hins vegar bendi dómurinn jafnframt á að ekkert sé í lóðarleigusamningi frá 1987 sem bendi til þess að hann taki til miklu meira lands en 3000 m2 og því geti samningurinn ekki veitt sömu réttindi yfir hinu umþrætta landi og hann veiti á hinum (reyndar óafmörkuðu) 3000 m2. Því verði eignarnámsþolar að sætta sig við að líta svo á að þeir rúmlega 2000 m2 sem um sé deilt njóti slakari réttinda en lóðarleigusamningur þeirra veitir.
Eignarnámsþolar telja að eignarnemi hafi upphaflega með beiðni sinni til eignarnámsnefndarinnar, sem og í framlögðum uppdráttum, viðurkennt að lóðarhafar að Vatnsendabletti 102 hafi um langan tíma nýtt land sem afmarkist af girðingum í kringum garðinn að Vatnsendabletti 102. Nýtingu þessa lands hafi eignarnámsþolar jafnframt stutt með margvíslegum hætti og undir það taki Hæstiréttur í rökstuðningi sínum en þar segi m.a. „...áfrýjendur hafi stutt gögnum að þau og fyrri rétthafi samkvæmt leigusamningnum hafi frá 1987 í raun nýtt stærra land en sem nemur umsömdum 3000 m2". Frá upphafi hafi bæði ábúendum á Vatnsenda og yfirvöldum í Kópavogi verið fullljóst um nýtingu þessa, án þess að gera nokkrar athugasemdir við hana. Á öllum þeim fundum sem eignarnámsþolar hafi átt með skipulagsstjóra, yfirmanni Tæknideildar Kópavogsbæjar og bæjarlögmanni í kjölfar áætlana um skerðingu lóðar vegna deiliskipulags hafi verið unnið út frá því að verið væri að skerða lóð út frá afmörkuðum girðingum. Megi benda á ýmsa uppdrætti því til sönnunar. Þá sé sá gróður sem Kópavogsbær hyggst bæta allur gróður sem staðsettur er innan girðingar, en þarf að víkja (eða hefur nú þegar vikið) vegna framkvæmda við deiliskipulag. Staðsetning þessa gróðurs hefur aldrei verið álitamál, hvorki af hálfu Kópavogsbæjar né eignarnámsþola. Þá hefur bærinn boðið bætur fyrir þær girðingar sem afmarka lóðina og víkja vegna skipulagsins.
Ekki er ágreiningur um magn þess gróðurs, sem mun skemmast vegna fyrirhugaðrar breytingar á lóðarmörkum og gatnagerðarframkvæmda. Haustið 2001 hafi trjágróður á lóðinni verið metinn á þeim svæðum, sem fyrirhuguð skerðing náði til. Núna hafi gróðurinn aukið verðgildi sitt töluvert vegna aukins aldurs, þannig að þetta verður að meta upp á nýtt en aldur hans og hæð er slík að erfitt er að finna sambærilegan gróður á gróðrarstöðvum.
Aðilar eru sammála um bætur fyrir gróður, sbr. niðurstöðukafla.
Eignarnámsþolar hafi þurft að leggja út í töluverðan kostnað í tilefni af eignarnámskröfu Kópavogsbæjar auk þess sem þau hafi orðið fyrir kostnaði í aðdraganda eignarnámsins vegna afgreiðslu á byggingarleyfi fyrir bílskúr.
Nánar tiltekið sundurliðist greindur kostnaður svo:
a) Kostnaður vegna afgreiðslu á byggingarleyfi kr. 350.344.
b) Dómsmál, ágreiningur um stærð og lóðarréttindi kr. 1.234.987
- Málskostnaður í héraði m/vsk kr, 638.759
- Málskostnaður í hæstarétti m/vsk kr. 598.228
c) Eignarnámsmál samkvæmt vinnuskýrslu kr. 1.301.095.
eða samtals 2.88.642 krónum.
Eignarnámsþolar byggja á því að skilyrði 72. gr. stjórnarskrárinnar um "fullt verð" feli í sér að eignarnema beri að greiða allan kostnað, sem eignarnámsþolar þurfi að bera vegna aðgerða eignarnema. Eigandi eignar, þ.e. eignarnámsþoli, eigi ekki að sitja uppi með kostnað sem hann hafi orðið fyrir við gæslu hagsmuna sinna vegna athafna eignarnema við að ná fram eignarnámi og eignarnámsmati.
Samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar sé eignarrétturinn friðhelgur og óheimilt að skerða nema heimild sé til þess í lögum og að fullt verð komi fyrir. Ákvæði 72. gr. sé ekki eignarnámsheimild, heldur þvert á móti. Síðari málsliður 1. mgr. 72. gr. setji því skorður hvernig og með hvaða hætti eignarnám verði gert.
Af hálfu fræðimanna hafi verið litið svo á að í áskilnaði 72. gr. um "fullt verð" felist þrennt. Í fyrsta lagi að bætur skuli vera tryggar, í öðru lagi að þær skuli vera réttilega ákvarðaðar og í þriðja lagi takmarki ákvæðið það hvaða kostnað af framkvæmd eignarnáms og ákvörðun eignarnámsbóta eignarnámsþoli verði að bera. (Sjá Gauk Jörundsson, Eignaréttur I, bls. 84).
Hér sé átt við allan þann kostnað sem hlýst af ferli eignarnámsmáls. Því ferli megi í grófum dráttum skipta upp í fjögur stig:
Á fyrsta stigi beri eignarnema að leita eftir samkomulagi við eignarnámsþola. Slíkar viðræður séu nauðsynlegar undanfari eignarnáms, sbr. H 1998, 985 (Arnarnesháls), til að sýna fram á að nauðsyn hafi borið til eignarnáms og þá hvort eignarnemi, eins og segir í dómi Hæstaréttar „hafi reynt til nægilegrar hlítar að ná samningum við eignarnámsþola um landið, sbr. nú 3. mgr., 32, gr. laga nr. 73/1997, sem byggir á eldri réttarframkvæmd.” Þá megi einnig vísa til fleiri dóma Hæstaréttar sem staðfesta nauðsyn þess að eignarnámsþola sé gefinn kostur á að skýra mál sitt áður en ákvörðun um eignarnám er ráðin til lykta, sbr. H 1948, 434 og H 1980, 1763.
Annað stigið í þessu ferli sé ákvörðun um beitingu eignarnáms, þ.e. ef samkomulag náist ekki, viðræður hafi farið fram og eignarnámsþola gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum að, og lagaheimild sé fyrir hendi, séu skilyrði til þess að taka ákvörðun um eignarnám.
Í kjölfarið snúi eignarnemi sér til Matsnefndar eignarnámsbóta með beiðni um fyrirtöku málsins.
Fjórða stigið sé málsmeðferð hjá matsnefndinni og úrskurður um fjárhæð eignarnámsbóta.
Á öllum þessum stigum geti komið upp ágreiningur, þar sem réttmætt geti verið fyrir eignarnámsþola að láta á reyna, t.d. um grundvöll eignarnáms, andlag og afmörkun.
Af ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar leiði að eignarnámsþoli eigi að vera skaðlaus af þeim kostnaði sem hljótist af ofangreindri málsmeðferð, þar sem það færi gegn áskilnaði ákvæðisins um "fullt verð" ef eignarnámsþoli þyrfti sjálfur að bera kostnað, sem eðlilegt megi telja að hann hafi stofnað til.
Í þessu sambandi megi vísa til H 1958, bls. 609 (Þorpamálið). Í því máli hafi komið upp deila um hvort ákvæði 10. gr. laga nr. 113/1952 um lausn ítaka af jörðum fengi staðist gagnvart 67. gr. stjórnarskrárinnar (nú 72. gr.). Efni ákvæðisins hafi verið, að sá sem skyldi sæta innlausn ítaks og skotið hefði mati til yfirmats, skyldi greiða kostnað af því, ef mati yrði ekki breytt honum í vil. Hæstiréttur hafi talið ákvæðið ósamrýmanlegt 67. gr. stjórnarskrárinnar. Þar segi orðrétt:
„Samkvæmt 67. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944 eiga fullar bætur að koma fyrir eign, sem tekin er eignarnámi. Réttur til bóta samkvæmt þessu boði stjórnarskrárinnar væri skertur, ef sá, sem eign sinni er sviptur með þessum hætti, ætti sjálfur að bera lögmætan kostnað af ákvörðun bótanna.”
Af fyrrgreindum dómi leiði að samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar sé óheimilt að láta eignarnámsþola bera kostnað af ákvörðun eignarnámsbóta. Eigi það við um allt ferlið sem nauðsynlegt sé.
Þá hafi einnig í framkvæmd verið litið svo á að kostnaður eignarnámsþola við að nýta sér lögmætar leiðir til að fá leyst úr því hvort eignarnámsákvörðun sé byggð á lögum og málefnalegum forsendum og hvort beitt hafi verið réttum málsmeðferðarreglum, t.d. með stjórnsýslukæru, falli hér undir, sbr. álit Umboðsmanns Alþingis í máli nr. 3541/2002. Sömu sjónarmið hafi einnig komið fram í úrskurðum Matsnefndar eignarnámsbóta.
Sama gildi eðlilega þegar bera þurfi ágreining um andlag eignarnáms undir dómstóla og skera úr um t.d. lóðarstærð og réttindi. Til slíks máls stofnist aðeins vegna þess að ákveðið sé að nýta lögbundna eignarnámsheimild. Þar með hefjist ferli eignarnámsmáls í merkingu laga nr. 11/1973. Eignarnámsþola verði ekki gert að bera kostnað, sem hljótist af þeirri ákvörðun hans að leita lögbundinna leiða til að leysa úr ágreiningi um andlag og umfang eignarnáms, sem og réttindi sín. Þann kostnað verði eignarnemi að bera.
Kostnaður eignarnámsþola í þessu máli feli í sér kostnað vegna aðkeyptrar sérfræðiaðstoðar vegna ágreinings um afgreiðslu á byggingarleyfi fyrir bílskúr, vegna undanfarandi viðræðna milli eignarnema og eignarnámsþola, meðferð máls hjá Matsnefnd eignarnámsbóta og kostnað vegna þess að látið var reyna á andlag eignarnámsins fyrir dómstólum.
Bygginganefnd Kópavogs hafi tekið þá ákvörðun 10. febrúar 2000 að fresta afgreiðslu á umsókn eignarnámsþola um byggingarleyfi samkvæmt heimild í 6. mgr., 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. með vísan í fyrirhugaða skipulagsvinnu. Í greindu ákvæði 6. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 er mælt fyrir um að eigandi fasteignar, sem verði fyrir tjóni vegna frestunar sveitarstjórnar á afgreiðslu byggingarleyfis, eigi rétt til bóta. Eignarnámsþolar hafi orðið fyrir töluverðum kostnaði vegna frestunar á afgreiðslu byggingarleyfis, einkum lögfræðikostnaði. Þessi kostnaður nemi 350.344 krónum. Hér sé um að ræða tjón, sem eignarnámsþolar hafi orðið fyrir og í ljósi síðari aðgerða Kópavogsbæjar, þ.e. eignarnáms á grundvelli staðfests skipulags, sem geri ráð fyrir staðsetningu umrædds bílskúrs á þeim stað, sem hann sé nú, verði að bæta eignarnámsþolum allt tjón, sem þau hafi orðið fyrir vegna þessa, sbr. til hliðsjónar 11. og 15. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms og 6. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga.
Í þessu máli hafi átt sér stað viðræður milli eignarnema og eignarnámsþola. Af sundurliðaðri vinnuskýrslu lögmanns megi sjá þann tíma og kostnað, sem í það hafi farið. Sá aðdragandi eignarnáms sem leiði af réttarreglum, t.d. andsvör vegna andmælaréttar og undanfarandi viðræður að ósk eignarnema, sé hluti af eignarnámsmálinu, eins og áður hafi komið fram. Það væri andstætt reglunni um skaðleysi eignarnámsþola vegna eignarnáms, sbr. regluna um fullar bætur vegna eignarnáms, ef hann þyrfti sjálfur að bera eðlilegan og réttmætan kostnað við aðkeypta sérfræðiaðstoð og gagnaöflun við þennan þátt eignarnámsins.
Fyrir liggi jafnframt kostnaður samkvæmt sundurliðaðri vinnuskýrslu vegna reksturs málsins fyrir matsnefnd. Eignarnámsþolar hafi skilað ítarlegri greinargerð og aflað gagna, auk þess sem vettvangsferð hefur farið fram sem og fyrirtökur í málinu. Hér sé einungis verið að tala um kostnað vegna þessa matsmáls en ekki kostnað vegna dómsmálsins.
Eignarnámsþolar hafi borið undir dómstóla ákvörðun Kópavogsbæjar um eignarnám, þ.e. andlag eignarnámsins og réttindi þeirra, en eignarnemi hafnaði því að heimila Matsnefnd að kveða á um þennan ágreining. Óhjákvæmilegt hafi því verið að beina ágreiningnum til dómstóla. Þessi meðferð málsins hafi verið eðlilegur og lögheimilaður þáttur í þessu eignarnámsmáli, sem sé afleiðing ákvörðunar um beitingu eignarnáms, og eignarnámsþoli eigi ekki að þurfa að sitja uppi með nauðsynlegan kostnað sem hann hafi þurft að leggja í af því tilefni.
Kostnaður vegna þessa nemi 1.234.987 krónum.
Krafa um dráttarvexti af hinum metnu bótum frá þeim tíma, þegar eignarnemi tók eignir og réttindi eignarnámsþola, sem greinargerð þessi fjallar um, til umráða, sé byggð á þeirri grundvallarreglu að afhending hins eignarnumda og greiðsla bótanna eigi að fara fram samtímis, sbr. 13. gr. laga nr. 11/1973. Umráðatakan marki gjalddaga eignarnámsbótanna og ákveði eignarnemi að taka umráðin áður en mat liggi fyrir verði hann að svara eignarnámsþola vöxtum frá þeim tíma til greiðsludags. Dráttarvextir séu lögmæltar skaðabætur þegar peningakröfur séu ekki inntar af hendi á réttum tíma.
Niðurstaða
Við fyrirtöku á máli þessu 14. apríl 2004 var meðferð málsins frestað ótiltekið vegna ágreinings aðila um hvert væri andlag eignarnámsins en eins og hér að framan er lýst litu eignarnámsþolar svo á að skerðingin væri 1.517 m2.
Eignarnámsþolar höfðuðu mál á hendur eignarnema fyrir Héraðsdómi Reykjaness með stefnu 5. maí 2004 og kröfðust viðurkenningar á því að þau ættu rétt yfir 5.078 m2 lóð að Vatnsendabletti 102, eins og hún hafi verið afmörkuð á uppdrætti. Kröfðust þau þess aðallega að þau ættu beinan eignarrétt að 2.078 m2 af lóðinni, en það væri sá hluti hennar sem væri umfram 3.000 m2 stærðartilgreiningu samkvæmt lóðarleigusamningi frá 16. febrúar 1987, sem gerður var milli umráðamanns jarðarinnar Vatnsenda og þáverandi eiganda húss, sem reist var á lóðinni. Til vara kröfðust eignarnámsþolar þess að viðurkennt yrði að þau hafi öðlast afnotarétt að áðurnefndum 2.078 m2 af lóðinni, en til þrautavara að lóðarleiguréttur þeirra samkvæmt samningnum 16. febrúar 1987 tæki til 5.078 m2 lóðar. Með dómi Hæstaréttar 6. október sl. var sú niðurstaða Héraðsdóms að sýkna eignarnema af kröfum eignarnámsþola staðfest. Í dómi Hæstaréttar segir m.a: „Í leigusamningi 1987 er skýrt tekið fram að leigð sé 3000 m2 spilda úr landi Vatnsenda til 99 ára og sé hún nr. 102. Komi samningur þessi í staðinn fyrir og felli úr gildi eldri samning „með sama númeri.“ Þrátt fyrir það halda áfrýjendur fram að samningurinn hafi í raun átt að ná til 5.078 m2 og þar með alls lands innan girðingar kringum lóðina, sem þau hafi nýtt alla sem sína. Lýtur þrautavarakrafa þeirra að því að fá viðurkennt að réttindi samkvæmt lóðarleigusamningi nái til stærra lands en kveðið er á um í honum sjálfum. Þótt áfrýjendur hafi stutt gögnum að þau og fyrri rétthafi samkvæmt leigusamningnum hafi frá 1987 í raun nýtt stærra land en sem nemur umsömdum 3000 m2 er sú staðhæfing þeirra ósönnuð að samningurinn hafi þrátt fyrir skýra stærðartilgreiningu átt að taka til næstum tvöfalt stærra lands. Hinu sama gegnir um þau rök að þau hafi með afnotum sínum unnið leigurétt á þeim 2.078 m2, sem umfram eru.“
Með vísan til þessara málalykta verður við það að miða að land það sem eignarnámsþolar hafi réttindi yfir sé umrædd 3.000 m2 spilda.
Við fyrirtöku í máli þessu hinn 6. maí sl. var eftirfarandi m.a. bókað: „ Af hálfu eignarnema er krafist heimildar til umráðatöku skv. 14. gr. laga nr. 11/1973 á svæðum úr lóð sem eignarnámsþolar hafa á leigu og eru skyggð á uppdrætti dagsettum 9. 12. 2002 og fylgir matsbeiðni. Lýsir lögmaður eignarnema því yfir að staðir þessir séu allir innan þeirrar spildu sem lóðarleigusamningur tekur til.”
Í beiðni um mat segir að lóð á norðausturhorni við Ennishvarf skerðist um 42,7 m2 og lóð á suðurhorni, á móts við Brekkuhvarf 1, 3 og 5, skerðist um 546,4 m2. og við norðvesturhorn lóðarinnar, við snúningshaus á Ennishvarfi skerðist lóðin um 53,8 m2. Samtals eru þetta 642,9 m2.
Matsnefndin telur að í framagreindri yfirlýsingu lögmanns eignarnema hafi falist viðurkenning á því að 642,9 m2 lands hafi verið teknir af þeim hluta lóðar sem eignarnámsþolar höfðu réttindi yfir.
Við lokafyrirtöku málsins nú í dag lýstu lögmenn aðila því yfir að þeir væru sammála um að matsandlagið nemi framangreindri stærð.
Við mat á verðmæti þeirrar skerðingar verður litið til úrlausnar Matsnefndar eignarnámsbóta í málunum nr. 7 og 13-18/2005 frá 21. desember sl. og úrskurða nefndarinnar frá 6. mars sl. í málunum nr. 12 og 19/2005, þar sem metnar voru bætur til lóðarhafa vegna skerðingar á lóðum á sömu slóðum. Voru aðstæður og sambærilegar að því leyti að sams konar uppsagnarákvæði var í lóðarleigusamningi og í því máli sem hér er leyst úr, þ.e. samningi mátti segja upp með eins árs fyrirvara og í því tilviki skyldi leigusali kaupa hús og önnur mannvirki eftir mati óvilhallra manna. Þá verður litið til þróunar verðs á fasteignum almennt og á þessu svæði sérstaklega og einnig litið til þess að stór svæði fara til sameiginlegra nota svo sem undir vegi og græn svæði. Að þessum atriðum virtum þykja bætur hæfilega ákveðnar 4.000 krónur á hvern fermetra skertrar lóðar eða 2.571.600 krónur samtals.
Við lokafyrirtöku málsins lýstu lögmenn aðila því að samkomulag væri um að gróður bættist með 1.025.000 krónum þar með talið sitkagreini. Þá bætist girðingar með 70.000 krónum og kostnaður vegna heimtraðar með 125.000 krónum. Samtals nema bætur vegna þessara þriggja liða 1.220.000 krónum.
Samkvæmt framansögðu þykja matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir skerðingu á leigulóðarréttindum eignarnámsþola, og öðrum þáttum en málskostnaði, nema samtals 3.791.600 krónum.
Ágreiningur er með aðilum um kostnað eignarnámsþola af hagsmunagæslu sinni í málinu. Eignarnámsþolar krefjast 2.886.426 króna sem sundurliðast þannig:
Kostnaður vegna byggingarleyfis 350.344
kostnaður vegna reksturs tveggja dómsmála 1.234.987
og kostnaður vegna rekstrar þessa máls 1.301.095
Eignarnemi hefur mótmælt því að fyrstu tveir liðirnir komi til álita en hefur að öðru leyti ekki sérstakar athugasemdir við framkomna málskostnaðarkröfu eignarnámsþola. Hann lýsti því þó yfir að líta bæri til kröfunnar með nokkrum velvilja.
Nefndin telur að kostnaður vegna deilu um byggingarleyfi falli ekki undir lögsögu nefndarinnar í máli þessu. Þá þykir kostnaður vegna dómsmála falla utan þessa enda hefur Hæstiréttur með málskostnaðarákvörðun sinni tekið afstöðu til þessa þáttar.
Með vísan til afstöðu eignarnema sem fram kom í dag verður fallist á framkomna málskostnaðarkröfu eignarnámsþola að fjárhæð 1.301.095 krónur þar með talinn virðisaukaskattur.
Loks ber eignarnema að greiða 700.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ
Eignarnemi, Kópavogsbær, greiði eignarnámsþolum, Jóhanni Björgvinssyni og Rut Kristinsdóttur, 3.791.600 krónur og 1.301.095 krónur í málskostnað.
Eignarnemi greiði 700.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Allan V. Magnússon
Karl Axelsson
Sverrir Kristinsson