Mál nr. 32/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 32/2012
Tímabundinn leigusamningur: Tryggingarvíxill. Riftun.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. júlí 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. júlí 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 6. september 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. september 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. desember 2012.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 13. desember 2011, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð á 4. hæð að C í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 15. desember 2011 til 30. nóvember 2013. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi og hvort hún eigi rétt á að fá tryggingarvíxil afhentan.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi og að gagnaðila beri að skila álitsbeiðanda tryggingarvíxli.
Í álitsbeiðni kemur fram að tveir mánuðir séu liðnir síðan álitsbeiðandi hafi farið úr hinu leigða húsnæði. Þann 27. desember 2011 hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila skriflega tilkynningu um ástand leiguhúsnæðisins. Þá hafi svalahurðin verið ónýt og ekki hafi verið hægt að loka henni. Hún hafi látið gagnaðila vita af þessu innan 14 daga eftir að hún tók húsnæðið á leigu, þann 15. desember 2011. Álitsbeiðandi segir íbúðina hafa verið óíbúðarhæfa sökum þessa, en ekki hafi verið hægt að loka svalahurð svo alltaf hafi verið kalt í íbúðinni. Einnig hafi vantað rúllugardínu svo álitsbeiðandi hafi ekki fengið neitt næði þar sem svalir hennar hafi snúið að öðrum stigagangi. Gagnaðili hafi ekki brugðist við þessu svo álitsbeiðandi sendi honum aftur skriflegar athugasemdir þann 19. janúar 2012 þar sem fram hafi komið hvaða úrbóta álitsbeiðandi krafðist og minnt var á svalahurðina og annað sem álitsbeiðandi taldi vera að í íbúðinni. Með bréfinu, dags. 19. janúar 2012, hafi hún svo sent uppsagnarbréf á grundvelli þeirra sérstöku aðstæðna sem að framan hafi verið greindar. Álitsbeiðandi var ófrísk og segir þetta hafa valdið sér mikilli streitu og vanlíðan og hún hafi vottorð sem staðfesti það. Álitsbeiðandi hafi beðið í tvo mánuði án þess að gagnaðili hafi aðhafst nokkuð á þeim tíma og hann hafi ekki reynt að hafa samband við álitsbeiðanda þó hún hafi reynt að hafa samband við hann. Álitsbeiðandi hafi því sent riftunarbréf þann 27. apríl 2012 vegna annmarka á ástandi hins leigða húsnæðis. Þrátt fyrir að hafa sagt upp leigusamningnum þremur mánuðum áður þá hafi álitsbeiðandi viljað rifta samningnum frekar þar sem hún treysti ekki gagnaðila.
Álitsbeiðandi segir að þegar hún hafi síðast náð í gagnaðila, og hægt hafi verið að útskýra fyrir honum að hann ætti ekki rétt á að innheimta víxilinn þar sem álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta samningnum, þá hafi gagnaðili breytt sögu sinni og segi álitsbeiðanda hafa ollið skemmdum á húsnæðinu strax í upphafi leigutímans en álitsbeiðandi segir ekkert þess efnis hafa komið fram hvorki skriflega né munnlega frá gagnaðila og hann sé því ekki með neina sönnun fyrir því. Álitsbeiðandi segir gagnaðila hafa tjáð sér það í síma um mánaðamótin apríl/maí að honum hafi sýnst íbúðin vera í lagi en hafi svo hótað henni málsókn. Álitsbeiðandi kveðst hafa vitni sem geti staðfest þetta.
Álitsbeiðandi segir að skv. 4. mgr. 40. gr. og 1. og 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skuli gagnaðili skila tryggingarvíxlinum þar sem leigusamningi hafi verið rift þann 27. apríl 2012 og hinu leigða húsnæði hafi verið skilað þann 1. maí 2012 og því sé ljóst að meira en tveir mánuðir séu liðnir frá skilum án þess að gagnaðili hafi gert skriflega bótakröfu á því tímabili. Gagnaðili hafi ætlað að senda víxilinn til innheimtu þann 5. júlí 2012.
Álitsbeiðandi segir að skv. 14., 16., 17. og 19. gr. húsaleigulaga beri leigusali ábyrgð á viðhaldi og ástandi fasteignar. Verði leigusali ekki við úrbótum þá sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningi á grundvelli 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. Hafi leigusali ekki bætt úr ástandi leiguhúsnæðisins innan tveggja mánaða frá skriflegri áskorun leigjanda þá sé þeim síðarnefnda heimilt að rifta leigusamningnum, sbr. 2. mgr. 17. gr. og 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Leigjandi þurfi þó að gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum og krefjast úrbóta innan mánaðar frá afhendingu, sbr. 1. mgr. 16. gr. laganna. Upphaf leigutíma hafi verið 15. desember 2011 og fyrsta kvörtun og áskorun um úrbætur hafi verið send 27. desember 2011, önnur áskorun hafi verið send 19. janúar 2012 og riftun hafi verið send 27. apríl 2012. Álitsbeiðandi segir að ljóst sé að framangreind bréf hafi verið send innan tímamarka húsaleigulaga og því verði að telja að riftun hennar hafi verið gild. Álitsbeiðandi telur því að leigusamningi hafi lokið þann 1. maí 2012 og hún beri því ekki ábyrgð á leigugreiðslum eftir það tímamark.
Gagnaðili greinir frá að þegar álitsbeiðandi hafi farið úr húsnæðinu með ólögmætum hætti hafi gagnaðili sinnt þeirri skyldu sinni að takmarka tjón sitt og hafi komið eigninni aftur í útleigu eins fljótt og mögulegt var. Gagnaðili segi að vegna hinnar ólögmætu háttsemi álitsbeiðanda hafi hann orðið fyrir tjóni sem nemi andvirði leigu í 20 daga í maí og geri því kröfu um að álitsbeiðandi bæti honum það tjón, sem nemi 78.941 kr. Gagnaðili krefst auk þess að álitsbeiðanda verði gert að bæta sér kostnað vegna símskeyta til álitsbeiðanda og ábyrgðarmanna, eða 7.120 kr. Auk þess hafi gagnaðili orðið fyrir kostnaði vegna aðstoðar lögmanns og krefjist því einnig greiðslu vegna þess tjóns.
Gagnaðili bendir á að hann hafi 27. júní 2012 sent álitsbeiðanda og ábyrgðarmönnum víxils skeyti og þar með uppfyllt skyldu sína um að hafa uppi skriflega bótakröfu innan tveggja mánaða. Skeytið hafi verið sent á lögheimili álitsbeiðanda. Það fái ekki staðist að álitsbeiðandi geti farið huldu höfði í tvo mánuði frá skilum, ranglega skráð lögheimili sitt þar sem hún búi ekki og fengið að launum niðurfellingu bótakröfu á þeim grunni að ekki hafi náðst í álitsbeiðanda, enda segi í 13. gr. húsaleigulaga að sé orðsending send af stað með sannanlegum og tryggum hætti hafi hún þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni sé ætlað að hafa, jafnvel þó hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda. Gagnaðili segi bótakröfu sína hafa verið þannig lýst vel innan tímamarka og ekki séu nein rök til að skylda hann til að skila álitsbeiðanda tryggingarvíxlinum.
Gagnaðili segir að álitsbeiðandi byggi riftunarkröfu sína á 2. mgr. 17. gr., sbr. 1. tölul. 60. gr. húsaleigulaga. Í fyrsta lagi telur gagnaðili ekki hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda þar sem ekki hafi verið farið eftir þeim tímafrestum sem ákvæði 16. gr. laganna kveði á um. Húsnæðið hafi álitsbeiðandi fengið afhent 13. desember 2011. Sama dag hafi hún undirritað yfirlýsingu þess efnis að húsnæðið væri í umsömdu ástandi og hún hefði engar athugasemdir við ástand húsnæðisins. Hafi álitsbeiðandi einhverjar athugasemdir við ástand húsnæðisins eftir það tímamark telur gagnaðili að miða verði við tímafresti skv. 2. mgr. 16. gr. laganna, enda hafi hinir meintu gallar komið fram á húsnæðinu eftir afhendingu og ekki verið sýnilegir við venjulega athugun. Með álitsbeiðni hafi álitsbeiðandi látið fylgja með bréf, dags. 27. desember 2011, stílað á D fasteignasölu. Skýrt hafi komið fram í leigusamningi hver hafi verið umboðsmaður gagnaðila og bar álitsbeiðanda að beina athugasemdum sínum að honum. Þess utan hafi verið prentað á seinni blaðsíðu bréfsins að það hafi verið móttekið fyrir hönd leigusala þann 29. desember 2012, þ.e. 16 dögum eftir afhendingu, en handskrifað sé inn á skjalið að dagsetning undirskriftar sé 15. febrúar 2012, þ.e. rétt rúmum tveimur mánuðum eftir afhendingu eignarinnar. Gagnaðili telur ljóst að hin handskrifaða dagsetning sé hin rétta en þess utan hafi hvorki hann né nokkur aðili sem hafði hans umboð til móttöku fengið umrætt bréf til móttöku.
Í öðru lagi fallist gagnaðili ekki á að húsnæðið hafi verið haldið slíkum galla að varðað hafi riftun. Við skil íbúðarinnar hafi svalahurðin verið stíf en engan veginn ónothæf eða þannig að ekki hafi verið hægt að opna hana eða loka. Því geti ekki staðist að álitsbeiðandi hafi ekki getað opnað hurðina eða að svalahurðina hafi þurft að laga. Gagnaðili kannist ekki við að lás eða hurðarhún þurfi eða hafi þurft að laga. Reynt hefur verið að brjótast inn í geymslu íbúðarinnar á leigutíma álitsbeiðanda svo á hurðinni sjái, þetta hafi vissulega valdið lýti á hurðinni en ekki gert hana ónothæfa.
Gagnaðili greinir frá, varðandi umgengni í sameign, að E annist vikuleg þrif sameignar en gagnaðili hafi ekki fengið tilkynningar eða umsagnir frá þeim um hundaskít, bjórdósir eða annað rusl á stigagangi og við útidyrahurð. Álitsbeiðandi segi í bréfi, dags. 19. janúar 2012, að nágrannar hafi valdið henni miklum óþægindum. Gagnaðili segist gera allt sem í hans valdi standi til að góður húsfriður sé í eigninni og séu það hans hagsmunir að vel sé gengið um, ekki sé reykt í sameign og húsreglur séu virtar, meðal annars um hljóð eftir kl. 23.00. Gagnaðili segist ekki geta tryggt að aðrir íbúar reyki ekki á sameign eða á svölum sínum og hafi hljótt, en hins vegar taki hann athugasemdir íbúa um ónæði mjög alvarlega og hefur meðal annars þurft að höfða útburðarmál á hendur einstaka leigjendum. Álitsbeiðandi hafi verið að leigja íbúð í stóru fjölbýlishúsi og verði, að vissu marki, að sætta sig við að nágrönnum fylgi hugsanlega einhver óþægindi þar sem ólíkir aðilar búi í mikilli nálægð hver við annan. Gagnaðili segir þannig vandséð hvernig hann hefði átt að bæta úr þessu atriði fyrir álitsbeiðanda, öðruvísi en með því að ítreka húsreglur fyrir leigjendum, sem hann hafi gert.
Gagnaðili telur leika mikinn vafa á því að kröfur álitsbeiðanda hafi átt við rök að styðjast en jafnvel þó svo hefði verið þá séu framangreind atriði alls ekki þess eðlis að þau geti valdið riftun. Álitsbeiðandi hefði fremur getað nýtt sér úrræði 1. mgr. 17. gr. laganna og ráðið sjálf bót á meintum annmarka og dregið kostnað frá leigugreiðslum gegn samþykki byggingarfulltrúa. Svo rifta megi leigusamningi á grundvelli 2. mgr. 17. gr. laganna sé skilyrði að um verulega annmarka sé að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda en gagnaðili telur ljóst að þær athugasemdir sem álitsbeiðandi hafi sett í bréf sín séu fjarri því að teljast verulegir annmarkar á húsnæði.
Loks kemur fram af hálfu gagnaðila að líklega sé óþarfi að taka fram að uppsögn álitsbeiðanda frá 19. janúar 2012 hafi ekkert gildi að lögum enda sé ekki heimilt að segja upp tímabundnum samningum, sbr. þó 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga sem eigi ekki við hér enda engar sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður tilgreindar í leigusamningi aðila. Gagnaðili tekur fram að ekki sé rétt að hann hafi tjáð álitsbeiðanda það í síma að íbúðin hafi verið í lagi og bendir á að vitni álitsbeiðanda sé sambýlismaður hennar og útgefandi tryggingarvíxilsins og því augljóslega ekki hlutlaus.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðili hafi ekki lagt fram nein gögn því til stuðnings að álitsbeiðandi hafi valdið skemmdum á íbúðinni. Álitsbeiðandi bendir á að sönnunarbyrðin hvíli á leigusala og því beri að hafna kröfunni. Álitsbeiðandi tekur sérstaklega fram að ekki hafi farið fram nein úttekt á íbúðinni við upphaf eða lok leigutímans, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga, en þar fyrir utan sjái hún ekki hvernig sprungin ljósapera, ryk á hillu og fleira þvíumlíkt kosti 144.890 kr.
Álitsbeiðandi segir leigusala fara með rangt mál þegar hann krefjist skaðabóta vegna leigu fyrir 20 daga í maí þar sem nýir leigjendur hafi flutt inn 7. maí 2012 og tjónið því aðeins numið sex daga leigu eða um 24.000 kr. en ekki 78.000 kr. Álitsbeiðandi segir að kröfu um lögmannskostnað beri að hafna þar sem hvorki í húsaleigulögum né reglugerð um kærunefnd húsaleigumála, nr. 878/2001, sé kveðið á um heimild kærunefndar til að úrskurða um greiðslu lögfræðikostnaðar. Auk þess bendir álitsbeiðandi á að álit kærunefndar húsamála séu ekki bindandi fyrir aðila máls og ekki sé lögð skylda á aðila að leita sér lögfræðiaðstoðar við rekstur mála fyrir kærunefndinni, enda sé hún að leita til kærunefndar til að losna við slíkan kostnað sjálf.
Gagnaðili kveðst hafa sent bótakröfu í ábyrgðarpósti 27. júní sl. á F, íbúð 403. Álitsbeiðandi bendir á að einungis hafi afrit kvittana vegna ábyrgðarsendinganna verið lagðar fram og skorar á gagnaðila að leggja fram frumrit þar sem hún telji hann hæglega hafa getað búið til afritin. Álitsbeiðandi segir rétt að hún hafi enn verið skráð til heimilis að F en að gagnaðili hafi þó vitað að hún byggi ekki þar enda hafi hann verið búinn að leigja öðrum aðila íbúðina. Álitsbeiðandi segir að þrátt fyrir 13. gr. húsaleigulaga sé ekki nægilegt að gagnaðili hafi sent skriflega tilkynningu í ábyrgðarpósti ef honum sé ljóst að bréfið muni ekki berast viðtakanda. Álitsbeiðandi segir að 13. gr. húsaleigulaga fjalli um réttaráhrif þess þegar sending skriflegrar tilkynningar hafi mistekist vegna atvika sem séu sendanda óviðkomandi og telur að greinin eigi, eðli máls samkvæmt, ekki við þegar skrifleg tilkynning hefur ekki borist viðtakanda vegna atvika sem varði sendanda. Álitsbeiðandi bendir einnig á að gagnaðili hafi vitað hvert tölvupóstfang álitsbeiðanda sé og hefði því getað sent henni bréfið í tölvupósti, en álitsbeiðandi segir að telja verði að tilkynning í tölvupósti uppfylli skilyrði 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðandi bendir jafnframt á að gagnaðili hefði getað hringt í álitsbeiðanda og fengið símleiðis upplýsingar um búsetu hennar, en símanúmer álitsbeiðanda sé bæði í leigusamningi aðila og einnig í símaskrá.
Varðandi skriflega áskorun álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 27. desember 2011, segir álitsbeiðandi að rétt sé að undirskrift hafi átt sér stað 15. febrúar 2012 en segir afhendingu hafa átt sér stað 29. desember 2011. Álitsbeiðandi segir mismuninn á þessum dagsetningum útskýrast af því að eftir að hún hafi afhent gagnaðila áskorunina hafi hún áttað sig á því að betra væri að fá skriflega staðfestingu á móttökunni. Álitsbeiðandi segir því að undirskriftin frá 15. febrúar 2012 sé staðfesting móttöku bréfsins hinn 29. desember 2011.
Auk þess bendir álitsbeiðandi á að teljist bótakrafa gagnaðila, dags. 27. júní 2012, gild á grundvelli 13. gr. húsaleigulaga þá sé skrifleg áskorun hennar, dags. 27. desember 2012, gild með sömu rökum. Bæði bréfin hafi verið send á þriðja aðila en ekki beint til aðila sjálfs. Álitsbeiðandi segist ekki hafa nein tengsl við hina nýju leigjendur sem hafi búið í íbúðinni þegar bótakrafa átti að hafa verið send. Álitsbeiðandi segir að af 1. mgr. 78. gr. leiði að Fasteignasalan D hafi verið eða sé enn umboðsaðili gagnaðila og því hafi hún átt rétt á því að beina kröfum sínum að fasteignasölunni, enda hafi hún gert það eftir bestu vitund þar sem starfsmaður hennar hafi undirritað og tekið við bréfinu og sagst ætla að koma því til skila án nokkurra athugasemda. Viðkomandi starfsmaður hafi viðurkennt framangreint en neitað að skrifa undir skýrari vitnisburð þess efnis, þegar álitsbeiðandi hafi óskað eftir því, með þeim rökum að hann vildi ekki blanda sér meira í málið. Álitsbeiðandi tekur fram að fasteignasalan sjái um að leigja alla blokkina svo starfsmaðurinn hafi greinilega hagsmuna að gæta og sé augljóslega ekki hlutlaus.
Álitsbeiðandi bendir auk þess á að lögmaður gagnaðila hafi viðurkennt í greinargerð að þeir annmarkar sem álitsbeiðandi hafi kvartað yfir hafi verið til staðar og hafi því sagt einungis vera ágreining um hvort annmarkarnir séu þess eðlis að heimilt hafi verið að rifta leigusamningi. Álitsbeiðandi hafi lagt fram myndir og myndband af ástandi íbúðarinnar í apríl 2012 og þar hafi helst borið að nefna svalahurð sem ekki hafi verið hægt að loka sem orsakaði mikinn kulda í íbúðinni og aukakostnað við upphitun. Álitsbeiðandi segir það einnig hafa háð henni mikið að rúllugardínu hafi vantað í glugga svalahurðar þar sem sá gluggi hafi snúið beint að stigagangi og því lítið sem ekkert næði. Álitsbeiðandi segir einnig að ekki hafi verið hægt að lofta út, sem hafi verið gríðarlegur ókostur, nema gegnum tvo glugga í stofu/eldhúsi og inni á baðherbergi, því ekki hafi verið hægt að opna glugga í svefnherbergi þar sem nágrannar hafi reykt við hliðina á svefnherbergisglugganum. Álitsbeiðandi segist oft hafa vaknað upp við hávaða í svalahurð þar sem sungið hafi mjög hátt í henni. Þetta hafi komið sér sérstaklega illa fyrir álitsbeiðanda þar sem hún hafi verið ófrísk og enn í 12 tíma vinnu og því þurft á allri sinni hvíld að halda. Álitsbeiðandi bendir enn fremur á að meiri hætta hafi verið á því að bleyta og snjór gæti borist inn og valdið skemmdum auk þess sem aukin hætta hafi verið á innbrotum sem ekki fengjust bætt samkvæmt skilmálum vátryggingarsamninga. Álitsbeiðandi segir að af myndum og myndbandi megi gera ráð fyrir því að skipta hefði þurft um svalahurð og ljóst sé að það sé ekki viðhald sem álitsbeiðanda hafi borið að sinna, sbr. 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Af þessu leiði að verulegir annmarkar hafi verið á húsnæðinu með tilliti til fyrirhugaðra nota.
Álitsbeiðandi segir það rangt af hálfu gagnaðila að það sé skilyrði fyrir riftun að leigjandi hafi fyrst bætt úr ástandi eignarinnar sjálfur þar sem slíkt skilyrði sé hvorki nefnt í lagatexta, greinargerð né fræðum. Ef það væri skilyrði riftunar þá sé ljóst að riftun skv. 1., 2. og 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. væri ekkert nema orðin ein og leigjanda aldrei tæk. Samkvæmt IV. kafla húsaleigulaga beri leigusali ábyrgð á viðhaldi og ástandi leiguhúsnæðis. Af orðum húsaleigulaga sé ljóst að leigjandi geti valið milli þess úrræðis að láta sjálfur framkvæma viðgerð eða rift samningnum. Sé riftun skv. 2. mgr. 17. gr., sbr. 1. mgr. 60. gr. húsleigulaga, ekki talin tæk af þeim ástæðum að úrbóta hafi ekki verið krafist innan tímafrests megi telja að riftun hafi þó verið heimil á grundvelli 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, þar sem gagnaðili hafi fengið meira en þrjá mánuði til að bæta úr göllum. Með því að hafa ekki bætt úr annmörkum á þeim tíma hafi gagnaðili vanrækt skyldur sínar skv. 19. gr. húsaleigulaga bæði ítrekað og verulega. Álitsbeiðandi segir að það sé einungis skilyrði riftunar samkvæmt ákvæðinu að leigjandi hafi skorað á leigusala að bæta úr vanefndum og að hann hafi gefið honum sanngjarnan frest til þess. Álitsbeiðandi segir þriggja mánaða frest hljóta að teljast nægur og sanngjarn.
Telji kærunefndin riftun álitsbeiðanda ekki gilda þá eigi gagnaðili ekki rétt á hærri skaðabótum en 24.000 kr., þ.e. sem nemur 6 daga leigu, þar sem nýir leigjendur hafi tekið við húsnæðinu þann 7. maí 2012. Þetta hafi einn af núverandi leigjendum staðfest. Öðrum kröfum gagnaðila telur álitsbeiðandi að eigi að hafna þar sem þær séu annaðhvort ósannaðar eða þær skorti grundvöll.
Álitsbeiðandi bendir á að hún hafi orðið fyrir kostnaði, meðal annars vegna læknisvottorða og læknistíma, ábyrgðarsendinga auk þess sem belti sem hún hafi notað við að binda niður svalahurðina hafi skemmst o.fl., en krefjist þó ekki að fá neitt nema víxilinn til baka.
Loks tekur álitsbeiðandi fram að hún kannist ekki við að hafa skrifað undir staðfestingu á afhendingu leiguhúsnæðisins, dags. 13. desember 2011, og ef undirskrift á þeirri staðfestingu sé borin saman við undirskrift á leigusamningi þá sé ljóst að sami aðili hafi ekki skrifað undir bæði skjölin.
Gagnaðili segir álitsbeiðanda hafa viðurkennt kröfu gagnaðila um leigugreiðslur, en þó aðeins að fjárhæð 24.000 kr., þ.e. sem samsvari sex daga leigu. Gagnaðili segir að með því hafi álitsbeiðandi viðurkennt kröfu að baki tryggingarvíxli og þar með sé ekki hægt að skylda gagnaðila til að skila honum. Þó beri að líta til þess að álitsbeiðandi hafði gert leigusamning sem átti að gilda til 30. nóvember 2012 og vegna ólögmætrar riftunar hafi gagnaðili þurft að leggja út í kostnað við að útvega nýjan leigjanda í íbúðina svo fljótt sem mögulegt hafi verið en gjald til fasteignasölu fyrir gerð leigusamnings hafi numið leigugjaldi fyrir hálfan mánuð. Gagnaðili hafi því ekki fengið greidda leigu fyrr en að 20 dögum liðnum í júní.
Gagnaðili segist ekki vera að óska eftir að kærunefnd úrskurði um málskostnað líkt og álitsbeiðandi virðist hafa talið. Gagnaðili hafi þó orðið fyrir tjóni vegna athafna álitsbeiðanda auk þess sem innheimtuþóknun hafi bæst við fjárhæð víxils. Lögmannskostnaður sé ein af þeim kröfum sem myndi skuldina að baki tryggingarvíxlinum.
Um sendingu bótakröfu segir gagnaðili að símskeytum fylgi ekki kvittanir heldur séu afrit send sendanda skeytanna, árituð um afrit viðkomandi skeytis, þ.e. hvort það hafi verið afhent, tilkynnt eða viðtakandi hafi ekki fundist. Gagnaðili hafi ekki haft hugmynd um hvar álitsbeiðandi hafi verið niðurkomin en hún hafi verið með skráð lögheimili á C. Gagnaðili bendir á að þegar íbúar flytji ekki lögheimili sín þá biðji þeir iðulega póstinn um að framsenda póst á rétt heimilisfang enda sé flestum annt um að fá póst sendan á réttan stað. Það sé á ábyrgð álitsbeiðanda að hún hafi ekki gert ráðstafanir svo póstur merktur henni berist henni. Gagnaðili mótmælir þeim skilningi álitsbeiðanda að hið ranglega skráða lögheimili og skortur á skráðri framsendingu hjá póstinum séu atriði sem varði gagnaðila, en ekki álitsbeiðanda. Enda sé það ekki gagnaðila að sjá til þess að álitsbeiðandi skrái aðsetur sitt réttilega hjá þjóðskrá eða pósti. Gagnaðili mótmælir þeim vangaveltum álitsbeiðanda, um að gagnaðila hafi borið að senda álitsbeiðanda tölvupóst eða hringja í hana, á þeim grunni að það sé einfaldlega ekki í verkahring gangaðila auk þess sem lögin kveði skýrt á um að orðsending skuli send með skriflegum og sannanlegum hætti. Gagnaðili segir álitsbeiðanda frekar eigi að líta í eigin barm og sjá til þess að skráningar séu réttar hjá yfirvöldum.
Um skriflega áskorun álitsbeiðanda, dags. 27. desember 2011, segir gagnaðili að álitsbeiðandi hafi viðurkennt að áskorun hennar hafi verið móttekin og undirrituð um móttöku þann 15. febrúar 2012 og þar með sé ljóst að krafa hennar sé sett fram eftir þá tímafresti sem kveðið sé á um í húsaleigulögum. Þess utan hafi álitsbeiðandi beint áskoruninni að röngum aðila enda hafi henni borið að beina áskoruninni að leigusala eða umboðsmanni hans, líkt og fram komi á leigusamningi aðila. Gagnaðili fái ekki skilið röksemdarfærslu álitsbeiðanda um að sé bótakrafa leigusala frá 27. júní gild á grundvelli 13. gr. húsaleigulaga sé skrifleg áskorun álitsbeiðanda gild með sömu rökum. Fyrst nefnir gagnaðili að það sé vandséð hvernig álitsbeiðandi hafi fengið út að bréf stílað á hana á hennar skráða lögheimili sé bréf sent á þriðja aðila. Í öðru lagi nefnir gagnaðili að þótt fasteignasalan D hafi gert leigusamning aðila hafi það ekki falið í sér að fasteignasalan sé umboðsmaður gagnaðila. Gagnaðili vísar til 2. mgr. 78. gr. laganna um að umboð til leigumiðlara skuli vera skriflegt, vottfest og að báðum aðilum leigusamnings skuli fengið afrit af umboðinu. Þetta hafi ekki verið gert hér þar sem ekki hafi staðið til að veita fasteignasölunni slíkt umboð.
Gagnaðili hafni því að viðurkennt hafi verið í greinargerð að þeir annmarkar sem álitsbeiðandi kvarti undan hafi verið til staðar. Í greinargerð segi að við skil hafi svalahurð verið stíf en ekki ónothæf eða þannig að ekki hafi verið hægt að opna hana eða loka henni. Gagnaðili segi það ekki verða séð að það sem álitsbeiðandi tíundi í athugasemdum sínum um annmarka á leiguhúsnæðinu skipti máli fyrir það mál sem sé til meðferðar, enda teljist það ekki verulegur galli á íbúð að fjöleignarhús sé L-laga og að ekki hafi verið hægt að lofta út um svefnherbergisglugga vegna reykingalyktar frá nágrönnum. Gagnaðili segir ljóst að ekki hafi verið verulegir annmarkar á húsnæðinu og að álitsbeiðandi hafi því ekki haft neinn rétt til að rifta samningi aðila.
Gagnaðili segist hvergi hafa haldið því fram að það sé skilyrði riftunar að leigjandi hafi fyrst bætt úr ástandi eignarinnar heldur hafi gagnaðili nefnt að álitsbeiðandi hefði fremur getað nýtt sér úrræði 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga og þannig ráðið bót á hinum meinta galla. Gagnaðili segir að hins vegar sé skilyrði riftunar á grundvelli 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga að um verulegan galla hafi verið að ræða og að því sé ekki til að dreifa hér. Riftun á grundvelli 4. tölul. 1. mgr. 60. gr. setji sem skilyrði að leigjandi hafi áður skorað á leigusala að bæta úr vanefndum og að honum verði veittur sanngjarn frestur í því skyni. Ekki verði séð að álitsbeiðandi hafi nokkru sinni gert það og sé áskorun til fasteignasölu sem gerði leigusamningin ekki talin nægileg í því sambandi. Í þeirri áskorun hafi hvorki komið fram neinn sanngjarn frestur né tekið fram að ella hygðist álitsbeiðandi rifta samningi. Gagnaðili segir það einnig skilyrði að leigusali hafi gerst sekur um ítrekaða, verulega eða sviksamlega vanrækslu á skyldum sínum en ekki verði séð að það skilyrði geti talist uppfyllt, þar sem stíf svalahurð og reykingar nágranna geti seint talist verulegir annmarkar á fasteign sem varði riftun leigusamnings.
Gagnaðili hafnar alfarið varakröfu álitsbeiðanda varðandi fjárhæð skaðabóta þar sem hér sé aðeins til umfjöllunar hvort riftun hafi verið lögmæt og hvort skila beri tryggingarvíxli.
Gagnaðili telji þannig ljóst að fallast verði á kröfur hans um að riftun hafi ekki verið lögmæt og ekki beri að skila tryggingarvíxli enda hafi álitsbeiðandi ekki efnt samning aðila þannig að gagnaðili hefur orðið fyrir tjóni sem álitsbeiðanda beri að bæta.
III. Forsendur
Samningur aðila um leiguhúsnæðið var tímabundinn frá 15. desember 2011 til 30. nóvember 2013. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.
Í málinu liggja fyrir bréf frá álitsbeiðanda, dags. 27. desember 2011 og 19. janúar 2012, þar sem kvartað er yfir ástandi hins leigða þ. á m. yfir ónýtri svalahurð og ónæðis frá nágrönnum og brotum þeirra á húsreglum og er úrbóta krafist. Þá liggur fyrir uppsagnarbréf álitsbeiðanda, dags. 19. janúar 2012, og yfirlýsing álitsbeiðanda um riftun, dags. 20. apríl 2012. Í yfirlýsingunni kemur fram að þar sem gagnaðili hafi ekki sinnt skriflegri kvörtun og áskorun álitsbeiðanda, dags. 19. janúar 2012, um að bæta úr annmörkum á hinu leigða húsnæði, sbr. 17. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sé leigusamningnum rift, sbr. 1. tölul. 60. gr. sömu laga. Af gögnum málsins má ráða að bréf álitsbeiðanda, dags. 27. desember 2011, var stílað á fasteignasöluna sem sá um gerð leigusamningsins en kvittað er á bréfið um móttöku fyrir hönd leigusala 29. desember 2011. Þá kemur fram að dagsetning undirskriftar sé 15. febrúar 2012. Þá voru bréf, dags. 19. janúar 2012 og 20. apríl 2012, send í ábyrgðarpósti.
Samkvæmt 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leiguhúsnæði, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Leigjandi skal segja til um galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann varð þeirra var, sbr. 2. mgr. 16. gr. sömu laga. Geri leigusali ekki innan eins mánaðar ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis byggingarfulltrúa, sbr. XIV. kafla, sbr. 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga. Hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því hún barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu, sbr. 2. mgr. 17. gr. laganna.
Í 60. gr. húsaleigulaga er kveðið á um riftunarheimildir leigjanda. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 17. gr. laganna. Riftunarheimild þessi er bundin því skilyrði að leigjandi hafi gefið leigusala færi á að bæta úr annmörkum á húsnæðinu, sbr. 16. og 17. gr. húsaleigulaga og leigusali ekki sinnt slíkri kröfu. Þá er skilyrði að um verulega annmarka sé að ræða til að unnt sé að rifta samningi. Þá er kveðið á um það í 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi ef eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir áskoranir vanrækt skyldur sínar skv. 4. mgr. 31. gr. eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geta til dæmis bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg.
Í máli þessu kemur til skoðunar hvort álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila vegna ástands hins leigða og þess ónæðis af íbúum sem lýst er og kvartað var yfir af hálfu álitsbeiðanda. Leigjandi ber sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til riftunar á leigusamningi séu fyrir hendi. Fyrir liggur að úttektir á húsnæðinu fóru ekki fram á grundvelli XIV. kafla húsaleigulaga.
Eins og mál þetta liggur fyrir er ágreiningur um staðreyndir. Niðurstaða málsins veltur því á sönnun á fullyrðingum aðila sem hér hefur verið rakið í helstu atriðum. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni í 85. gr. laga nr. 36/1994, en kærunefnd tekur afstöðu til málsins á grundvelli framlagðra gagna.
Samkvæmt þessu verður að telja ósannað að skilyrði til riftunar hafi verið fyrir hendi í málinu. Kærunefnd bendir hins vegar á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi með þeirri sönnunarfærslu sem þar fer fram.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki tekist að sýna fram á að ástand húsnæðisins og ónæði nágranna hafi verið slíkt að afnotum eða heimilisfriði álitsbeiðanda hafi verið raskað þannig að hún hafi mátt rifta leigusamningi. Samkvæmt því ber að hafna kröfu álitsbeiðanda um að hún hafi mátt rifta leigusamningi aðila af þeim sökum og að gagnaðila beri að skila álitsbeiðanda tryggingarvíxli.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki verið heimilt að rifta leigusamningi og að gagnaðila beri ekki að skila álitsbeiðanda tryggingarvíxli.
Reykjavík, 14. desember 2012
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson