Mál nr. 32/2022- Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. júní 2022

í máli nr. 32/2022

A

gegn

B hf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B hf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila húsnæðisbætur og sérstakan húsnæðisstuðning sem hefur verið greiddur beint til varnaraðila vegna leigu sóknaraðila frá 1. september 2021 ásamt dráttarvöxtum. Einnig að viðurkennt verði að hann eigi rétt á lækkun/niðurfellingu á leigu og að varnaraðila beri að greiða skaðabætur að fjárhæð 2.000.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með tölvupósti, dags. 11. apríl 2022, framsendi úrskurðarnefnd velferðarmála til kærunefndar húsamála erindi sóknaraðila, dags. 23. mars 2022, vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 19. apríl 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, dags. 19. apríl 2022, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dagsettum sama dag. Greinargerð varnaraðila, dags. 9. maí 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 11. maí 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 11. maí 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 25. maí 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. maí 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu leigusamning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C frá 1. desember 2021 til 30. nóvember 2024. Áður höfðu aðilar gert leigusamning um íbúð að D. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að fá greiddar beint til sín húnæðisbætur og sérstakan húsnæðisstuðning sem sóknaraðili á rétt á. Þá er ágreiningur um hvort sóknaraðili eigi rétt á lækkun/niðurfellingu á leigu sem og skaðabótakröfu vegna rakaskemmda í báðum íbúðum sem hann telur að hafi valdið sér heilsutjóni.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili telur að að ákvæði í leigusamningnum um að varnaraðili fái húsaleigubæturnar greiddar beint til sín sé ólögmætt. Sóknaraðili hafi greitt fulla leigu í upphafi leigutíma en ekki fengið húsaleigubætur. Þegar leigutíma hafi lokið hafi varnaraðili fengið húsaleigubæturnar greiddar, án þess að eiga nokkurt tilkall til þeirra. Leigjendur varnaraðila séu þvingaðir til að láta húsaleigubætur greiðast beint til hans en lögum samkvæmt eigi leigjendur ákvörðunarrétt yfir húsaleigubótum sínum.

Sóknaraðili hafi orðið var við vatnstjón í fyrri íbúðinni 1. febrúar 2021 sem hann hafi upplýst varnaraðila um. Þremur mánuðum síðar hafi mælingar fagaðila sýnt að vatnstjónið, sem hafi komið frá íbúðinni fyrir ofan, næði yfir um tíu fermetra og hafi veggurinn verið verulega blautur. Varnaraðili hafi hvorki lækkað leigu né lagað íbúðina sem honum hafi þó borið að gera, sbr. 20. gr. húsaleigulaga. Þegar sóknaraðili hafi fengið flutning í aðra íbúð 2. desember 2021 hafi komið í ljós að hún væri geislahituð en enginn eða mjög lítill hiti hafi verið í henni. Þá hafi varnaraðili ekki enn lagað vatnstjón undir stofuglugga í seinni íbúðinni, þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir sóknaraðila. Sóknaraðili telur að hann eigi rétt á lækkun eða niðurfellingu á leigu vegna þessa.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að með samningnum hafi sóknaraðili heimilað að húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur myndu greiðast beint til varnaraðila. Það fyrirkomulag eigi sér stoð í 4. mgr. 33. gr. a húsaleigulaga. Þeir leigjendur varnaraðila sem þiggi húsaleigubætur greiði leigu án bóta fyrsta mánuðinn af leigutímabilinu þar sem leiga sé greidd fyrir fram en húsaleigubætur séu greiddar eftir á. Við leigulok geti myndast inneign hjá leigjendum vegna líðandi mánaðar þar sem húsnæðisbætur dragist frá reikningi næsta mánaðar. Varnaraðili móttaki því bætur fyrir þann mánuð sem búið sé að greiða reikning fyrir. Í þeim tilvikum sé mismunurinn endurgreiddur inn á bankareikning leigjenda. Staðhæfing sóknaraðila um að varnaraðili haldi eftir húsnæðisbótum sem með réttu tilheyri leigjendum sé því röng.

Sóknaraðili hafi tilkynnt um rakabólur í vegg 13. apríl 2021. Skömmu síðar hafi tryggingafélag húsfélagsins upplýst að um væri að ræða leka frá uppþvottavél á 2. hæð. Sóknaraðili hafi verið upplýstur um að það tæki vegginn einn til tvo mánuði að þorna og að þeim tíma liðnum yrðu skemmdirnar lagfærðar af málarameistara.

Í kjölfarið hafi lagnir frá eldhúsi íbúðar 2. hæðar og niður undir grunn hússins verið myndaðar af verktökum á vegum tryggingafélagsins. Sú skoðun hafi leitt í ljós að missig væri í skolplögnum undir íbúð varnaraðila. Starfsmaður varnaraðila hafi gert sóknaraðila grein fyrir stöðunni 5. júlí og upplýst að nauðsynlegt væri að hann flytti úr íbúðinni, enda þyrfti húsfélagið að ráðast í meiriháttar framkvæmdir. Hann hafi jafnframt verið upplýstur um að allt benti til þess að ástand íbúðarinnar væri að öðru leyti með ágætum ásamt því að rakastigið í fyrrgreindum vegg færi lækkandi samkvæmt mælingu. Þá hafi honum verið boðið að málning yrði fjarlægð af veggnum í því skyni að hraða uppgufun en hann hafi hafnað því.

Sama dag hafi sóknaraðili verið settur á sérstakan viðbragðalista sem veiti forgang í milliflutning. Jafnframt hafi E verið gert viðvart í sama tilgangi en úthlutun almenns félagslegs leiguhúsnæðis í borginni fari fram á fundum úthlutunarteymis, sbr. 1. mgr. 19. gr. reglna F um félagslegt leiguhúsnæði. Sóknaraðili hafi þá tekið fram að einungis kæmi til greina að þiggja íbúð í sama hverfi vegna barns síns og hann þá verið upplýstur um að slík skilyrði gætu lengt biðtímann eftir annarri íbúð umtalsvert og honum verið ráðlagt að útiloka ekki önnur hverfi í því skyni að flýta fyrir flutningi. Þeim ráðleggingum hafi sóknaraðili hafnað.

Með símtali 12. ágúst 2021 hafi sóknaraðili upplýst að hann teldi myglu vera í íbúðinni. Fimm dögum síðar hafi úttekt verið gerð af óháðum aðila og niðurstöður borist í byrjun september. Sýni sem hafi verið send til rannsóknarstofu í Danmörku hafi ekki sýnt mygluvöxt og sóknaraðili verið upplýstur um það. Brugðist  hafi verið við öðru sem hafi komið fram í skýrslu úttektaraðila. Á tímabilinu ágúst til nóvember hafi sóknaraðili ítrekað hringt í varnaraðila og lýst heilsufarsvandamálum sínum ásamt því að hann hafi sagst ætla að leita réttar síns og hætta að greiða leigu. Varnaraðili hafi sagt að íbúðin væri íbúðarhæf, hann væri í forgangi þegar íbúð í sama hverfi losnaði og hyggilegast væri að útiloka ekki íbúðir í öðrum hverfum. Einnig hafi honum verið boðið að flytja tímabundið í annað hverfi og eiga þá möguleika á að snúa aftur í nágrennið þegar íbúð í minni fjarlægð frá skólanum losnaði. Sóknaraðili hafi hafnað þessu.

Í byrjun nóvember hafi starfsmaður varnaraðila ásamt starfsmanni frá G farið á fund sóknaraðila á heimili hans. Hann hafi talið loftraka of mikinn en mælingar hafi bent til þess að hann væri eðlilegur og þá hafði rakastigið í fyrrnefndum vegg lækkað verulega. Íbúð að C hafi losnað 5. nóvember og sóknaraðili fengið hana úthlutaða 23. sama mánaðar. Vegna kröfu sóknaraðila hafi varnaraðili greitt fyrir flutninga og uppsetningu á ljósum. Þá hafi honum verið boðin niðurfelling á leigu í einn mánuð vegna óþægindanna en því verið hafnað. Skömmu síðar hafi hann krafist miskabóta að fjárhæð 2.000.000 kr. þar sem það hafi haft áhrif á heilsufar hans að búa í rakaskemmdri íbúð.

Því sé hafnað að sóknaraðili eigi rétt á frekari niðurfellingu leigu. Um hafi verið að ræða leka frá lögnum hússins sem hafi verið brugðist við á fullnægjandi hátt. Ekki hafi verið færð haldbær rök fyrir því að viðhaldi varnaraðila hafi verið ábótavant ásamt því að sóknaraðila hafi verið gert kleift að flytja í sambærilega íbúð í sama hverfi honum að kostnaðarlausu. Honum hafi einnig staðið til boða að flytjast töluvert fyrr úr íbúðinni hefði ekki verið fyrir eindregnar kröfur hans um staðsetningu. Jafnframt hafi hann ekki stutt það neinum gögnum að vera hans í íbúðinni hafi haft heilsuspillandi áhrif en jafnframt hafi sýnataka af hálfu óháðs aðila sýnt að rakastig væri innan eðlilegra marka og enga myglu að finna í íbúðinni. Þá hafi sóknaraðili ekki uppfyllt það skilyrði 5. mgr. 20. gr. húsaleigulaga að afla samþykkis óháðs úttektaraðila.

Leigusamningur um C hafi verið undirritaður 2. desember 2021. Fljótlega upp frá því hafi sóknaraðili kvartað undan kulda í íbúðinni. Hún sé kynt með geislahita sem sóknaraðili hafi verið upplýstur um við undirritun. Þó hafi verið brugðið á það tímabundna ráð að kaupa rafmagnsofn til afnota fyrir sóknaraðila. Jafnframt hafi verið ákveðið að leggja fyrir ofni frá tæknirými hússins og setja upp í stofu íbúðarinnar. Verkbeiðni þar um hafi verið send 24. janúar 2022 og mælt hafi verið fyrir ofninum 31. sama mánaðar. Þegar uppsetningin hafi átt að fara fram hafi einn íbúa hússins mótmælt og þá komið í ljós að einungis hafði verið fjallað um málið í stjórn húsfélagsins en ekki á húsfundi líkt og lög um fjöleignarhús geri ráð fyrir. Því hafi verið ákveðið að fresta uppsetningu ofnsins þar til samþykki fengist á húsfundi.

Framkvæmdastjóra varnaraðila hafi borist skrifleg tilkynning frá sóknaraðila um vatnsleka ásamt fleiru undir stofuglugga 25. mars. Sama dag hafi verktaka verið send beiðni um að dæla þéttiefni í vegginn í því skyni að stöðva lekann. Verktakinn hafi árangurslaust reynt að ná í sóknaraðila frá og með 25. mars. Einnig hafi veður sett strik í reikninginn en ekki sé hægt að framkvæma slíka viðgerð þegar hitastig sé neðan við frostmark. Inndælingin hafi þó verið gerð 5. maí.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að samkvæmt því sem fram komi í leigusamningi eigi leigjandi val um hvert húsaleigubætur fari. Það sé rangt að húsaleigubætur fyrir síðasta leigumánuð fari til leigjanda.

Sóknaraðili hafi fyrst hringt vegna vatnsskemmda 20. febrúar 2022. Starfsmaður varnaraðila hafi skoðað í apríl og um mánuði síðar hafi rakamælingar verið gerðir. Varnaraðili reyni að láta það líta út eins og vatnstjónið sé aðeins lítill hluti af vandamálinu og að aðalmálið hafi verið að skolplagnir hafi farið í sundur í íbúðinni. Vatnstjón hafi orðið þar sem frárennslislagnir uppþvottavélar hafi farið í sundur. Frárennsli frá uppþvottavél sé baneitrað og hættulegt. Um 10. mars hafi heilsu sóknaraðila hrakað. Rakamæling í veggnum hafi sýnt allt að 158. Einnig hafi rakaskemmdir mælst inni á baðherbergi. Misræmis gæti hjá varnaraðila þar sem hann hafi bæði sagt að flutningar þyrftu ekki að fara fram strax en einnig að sóknaraðili þyrfti að flytja vegna rakaskemmda. Þá sé það rangt að sóknaraðili hafi neitað að málning skyldi tekin af til að þurrka. Þá hafi sóknaraðili viljað flytja í tilteknar götur vegna nándar við skóla. Gögn sóknaraðila staðfesti að varnaraðili hafi aldrei boðið tímabundið húsnæði heldur hafi það átt að vera til lengri tíma. Athugasemd sé gerð við rakamælinguna þar sem fyrirtækið hafi verið að vinna fyrir varnaraðila en ekki sóknaraðila. Fimm mánuðum síðar hafi sama fyrirtæki gert rakamælingar sem hafi sýnt að vatnstjónið hefði lítið minnkað. Varnaraðili hafi boðið samning vegna raka og óþæginda sem hafi valdið honum. Vandamálið hafi verið vatnstjónið en ekki skolplagnir undir íbúðinni.

Sóknaraðili hafi skoðað hina íbúðina 17. nóvember og verið upplýstur um að húsið væri geislahitað sem hann hafi þó ekki þekkt. Hann hafi flutt inn 2. desember og helgina 6.-7. sama mánaðar hafi komið kuldakast og hitinn í íbúðinni farið niður í 6-7 gráður. Sóknaraðili hafi kvartað undan kulda í símtali við varnaraðila á mánudeginum og þannig innan tímamarka. Þann 23. sama mánaðar hafi starfsmaður varnaraðila komið með einn olíufylltan rafmagnsofn fyrir þriggja herbergja íbúð. Þá hafi sóknaraðili orðið var við vatnstjón undir stofuglugga og varnaraðili þegar verið upplýstur um það. Verktakinn sem hafi gert við þetta hafi ekki getað lagað þetta vegna frosts. Því sé mótmælt að sóknaraðili beri ábyrgð á því að vatnstjón hafi ekki verið lagað. Hiti í íbúðinni hafi ekki enn verið lagaður.

Líkamlegt tjón sóknaraðila vegna rakaskemmda í báðum íbúðum sé gríðarlega mikið og hann viti ekki hvort hann muni ná heilsu sinni aftur.

V. Niðurstaða              

Í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um, nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Þá segir í 4. mgr. 3. gr. a. sömu laga að þegar leigusali sé lögaðili sem ekki sé rekinn í hagnaðarskyni sé honum heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að húsnæðisbætur, sem leigjandi kunni að eiga rétt á, séu greiddar beint til leigusala á leigutíma.

Í leigusamningi aðila segir í 11. gr. að leigjandi heimili að húsnæðisbætur og sérstakur húsnæðisstuðningur, sem hann eigi eða muni eiga rétt á, greiðist til varnaraðila. Varnaraðili byggir heimild sína fyrir þessu fyrirkomulagi á fyrrnefndu ákvæði 4. mgr. 3. gr. a. Með hliðsjón af nefndu lagaákvæði telur kærunefnd ljóst að varnaraðila sé heimilt að fá greiddar til sín þær húsnæðisbætur sem sóknaraðili á rétt á. Aftur á móti er ákvæðið bundið við húsnæðisbætur og tekur samkvæmt orðum sínum ekki til húsnæðisstuðnings. Í þessu tilliti verður að líta til þess að um opinberan stuðning er að ræða sem ætlaður er leigjendum. Telur kærunefnd að ólögmætt sé ákvæði leigusamnings aðila um að sérsakur húsnæðisstuðningur sóknaraðila skuli greiðast til varnaraðila. Að þessu virtu og einnig því að ákvæði húsaleigulaga eru ófrávíkjanleg, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna, verður að hluta til fallist á kröfu sóknaraðila hér um. Það er því niðurstaða kærunefndar að varnaraðila sé heimilt að fá húsnæðisbætur, sem sóknaraðili á rétt á, greiddar til sín en ekki sérstakan húsnæðisstuðning. Verður því fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila sérstakan húsnæðisstuðning sem varnaraðili hefur fengið greiddan frá 1. september 2021. Nefndin fellst aftur á móti ekki á dráttarvaxtakröfu sóknaraðila, enda verður ekki annað ráðið en að krafa hans um endurgreiðslu bótanna hafi fyrst komið fram í máli þessu, auk þess sem ekki er krafist sérstakrar fjárhæðar. 

Í 1. mgr. 20. gr. húsaleigulaga segir að telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skuli hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telji að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning samkvæmt 1. mgr. sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hljótist, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Þá segir í 3. mgr. sömu greinar að hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning samkvæmt 1. mgr. barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns samkvæmt 2. mgr. sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu. Loks segir í 4. mgr. að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu á meðan eigi hafi verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Samkvæmt gögnum málsins lak vatn frá eldhúsi íbúðar á efri hæð í fyrra leiguhúsnæði sóknaraðila með þeim afleiðingum að töluverður raki myndaðist í burðarvegg á gangi íbúðar þeirrar sem sóknaraðili hafði á leigu. Tekið var sýni og leiddi greining á því ekki í ljós myglu. Þá mældist ekki slíkur raki að íbúðin teldist óíbúðarhæf. Vegna tjónsins voru lagnir myndaðar og kom þá í ljós missig undir íbúðinni. Í framhaldi af því lá fyrir að þörf væri á meiriháttar framkvæmdum og fékk sóknaraðili því úthlutað nýrri íbúð í sömu götu.

Íbúð sú sem sóknaraðili fékk úthlutað frá 1. desember 2021 er geislahituð og greinir sóknaraðili frá því að kalt sé í íbúðinni. Við því hefur varnaraðili brugðist með því að koma fyrir rafmagnsofni, auk þess sem til stendur að leggja fyrir ofni í stofu íbúðarinnar að fengnu leyfi húsfélagsins. Þá verður ekki annað séð en að varnaraðili hafi brugðist við athugasemdum sóknaraðila vegna leka undir glugga í stofu í þeirri íbúð.

Krafa sóknaraðila lýtur að því að hann telur að vegna lekavandamála í báðum íbúðum og kulda í seinni íbúðinni búi hann við varanlegt heilsutjón sem varnaraðila beri að bæta. Í þessu tilliti leggur hann fram greinargerð sjúkraþjálfara og útprentun úr sjúkraskrá en kærunefnd fær ekki ráðið að hvaða leyti þessi gögn renni stoðum undir þá staðhæfingu hans að heilsutjón hans sé að rekja til ástands íbúðanna, enda liggja hvorki fyrir gögn sem staðfesta orsakasamhengi þar á milli né sem sýna fram á að íbúðirnar hafi verið óíbúðarhæfar. Með hliðsjón af framangreindu eru engin efni til þess að fallast á skaðabótakröfu sóknaraðila.

Vegna kröfu sóknaraðila um afslátt af leigugjaldi ber að líta til þess að samkvæmt 4. mgr. 20. gr. húsaleigulaga getur leigjandi átt kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu á meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði. Gögn málsins styðja ekki annað en að varnaraðili hafi þegar brugðist við athugasemdum sóknaraðila og ráðist í lagfæringar eða að útvega honum nýtt húsnæði. Þar að auki bauð varnaraðili niðurfellingu á leigu í einn mánuð vegna lekans í fyrri íbúðinni. Að framangreindu virtu telur kærunefnd engin efni til að fallast á kröfu sóknaraðila um frekari afslátt af leigugjaldi.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila sérstakan húsnæðisstuðning sem varnaraðili hefur fengið greiddan til sín frá 1. september 2021.

Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað.

Reykjavík, 23. júní 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson